对土地承包经营权抵押的调硏分析调研报告
名词解释：农村土地承包经营权抵押贷款是指以依法取得的土地承包经营权附带地上种养物作为抵押而发放的贷款。
—省—县拥有“中国红豆杉之乡"的称号。20—年开春，—县—镇农民—承包土地准备种植红豆杉，但资金问题成了他的“拦路虎”，当他获知农信社可办理农村土地承包经营权抵押贷款业务后，当即以承包180亩土地作为抵押向农信社提出了借款申请，当地农信社经调查核实后，及时给他发放了40万元贷款，成为镇里最大的红豆杉种植户。得到贷款的他，感慨地说：“农信社对农民想得真周到，使农民手中的'死资产'变成'活资金'，我一定要好好利用这笔资金，搞好生产，及时还款。”他对用贷款种起来的红豆杉苗管护良好，现在长势非常喜人，两年后即可获得丰收，预计可获利54万元。
农村土地承包经营权也能抵押办理贷款？这个新生事物在当地不少农民引起震动和反响，甚至有些人士称之为推动“第三次土地革命”的助推器，但这只不过是—省三明市农信社开办农村土地承包经营权抵押业务的一个缩影。自20—年初试行以来，经过实践证明，该项业务较好适应了农村土地规模经营的需求，有效满足了当前农业产业化发展的实际，具有较高的实践价值和广阔的推广空间。
新的农村经济催生新的“土地革命”
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农民流转土地的愿望强烈。现在，随着农村城镇化进程的加快和进城务工农民的增多，不少农民对土地的依赖度明显减弱，农村土地出现一定程度的抛荒现象，很多农民都产生了流转土地的愿望。以辖内—县为例，近几年来，劳动力转向非农业累计达2.5万人，占农村总劳动力的50%以上，其中出国劳务经商人员约九千多人。农村土地流转加快趋势明显，据统计，20—年，全县就有
3196户农民进行了土地流转，占全县农户总数的15%,土地流转面
积达2.26万亩，占全县耕地总面积的13.96%。
农村产业化经营的资金需求强烈。随着农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》的出台，农民将通过依法方式取得农村土地经营权，并可以对土地进行规模化开发，形成集约化管理和产业化经营。加上近年来国家出台了系列强农惠农政策，持续加大对“三农”投入与对农民财政补贴力度，农民从事农业生产的积极性不断提高，对土地资金的需求更加强烈。以辖内—县为例，规模集中流转的土地主要用于培育红豆杉、烟叶、粮食、薯类、绿色蔬菜等五大生产基地，基地建设每年对资金需求达5000万元以上。
农村土地承包经营权抵押应运而生。20—年初，为能进一步促进农业产业化发展、提高土地利用率、促进农民增收和扭转土地抛荒现象，满足农户规模化经营的资金需求，三明市农信社顺势探索开展农村土地承包经营权抵押贷款业务。辖内—县联社出台了《—县农村土地经营权抵押信贷业务试点办法》，率先开展了农村土地承包经营权抵押业务试点，有效地解决了农村融资担保难的问
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题。至20—年7月末，全市农信社累计发放此项贷款318.38万元，贷款余额138.48万元。
建立起适应农村经济发展的运作模式
确贷款对象和条件。从事种养业的农户且持有符合以下条件的农村土地经营权，方可申请此类贷款：具备持续生产能力的果场、茶园、养殖场、农业种植基地及其他符合抵押条件的农村土地经营权；土地经营权合法取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料（如农村土地承包经营权证、合法合规的承包经营或租赁合同）；土地经营权产权关系清晰，符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则，承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策；经营土地没有改变农业用途。
抵押价值评估与登记。在农村土地经营权价值评估中介机构成立前，由贷款人对土地经营权抵押价值进行评估。评估一般原则为土地经营权抵押价值二年租地平均收益X经营期限+土地上种养物价值。农村土地经营权价值评估中介机构成立后，由该中介机构对土地经营权抵押价值进行评估。办理抵押登记时，若土地经营权属当地村委会的，经村民代表表决同意后，由村委会出具同意抵押书面意见，若土地经营权属农户个人的，由农户在村委会同意抵押书面意见书上签字确认。而后凭抵押登记申请书、双方签订的抵押合同和相关材料向县农业局申请办理抵押登记，并向乡（镇）农村土地管理部门和村集体经济组织备案。
风险防范措施。把好贷款用途关，借款人取得贷款必须用于
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