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发布时间：2023-11-17 05:53:39 来源：文档文库
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龙源期刊网http://www.qikan.com.cn中国房地产市场结构分析作者：孙昭来源：《赢未来》2019年第04期
摘要：房地产行业对中国经济的走向有着显著的影响。近年来，中国对房地产行业出台一系列政策性限制，避免房地产市场过于火热，同时能带动经济的发展。本文首先给出房地产行业的介绍以及发展过程，再通过多个指标对房地产市场结构进行测度。本文发现，在2008年～2010年，中国房地产市场集中度下降;而在2015年之后，中国房地产市场集中度快速上升。
关键词：房地产市场;市场结构;市场集中度一、行业介绍（一）行业定义及分类
房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。
房地产行业具体包括：国有土地使用权的出让;房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发;房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动;房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介;物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美
龙源期刊网http://www.qikan.com.cn的环境;房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。根据中信行业分类，当前国内共有165家房地产上市公司，其中房地产开发管理企业163家，房地产服务企业2家。此外，房地产开发管理企业还可进一步分为住宅地产商、商业地产商以及园区地产商，其中住宅开发商占比约74%，是行业里头的主力军。（二）房地产行业的特殊性和重要地位
房地产是我国国民经济的的基础性产业。房地产行业为国民经济的各行各业提供最基本的物质基础;为劳动力提供生存发展的必须条件;促进经济发展和城市建设;增加了财政收入，利税上缴与实物地租;对解决银行流动性过剩起着重要作用;提高就业水平、是实现农村劳动力转移的重要保障;改善居住条件，提高城市居民居住水平。
房地产是我国国民经济的先导性产业房地产能有效地吸收新技术，且本身具有较高的增长率。除此之外，房地产行各业能够带动其他产业的增长。二、房地产行业分析（一）宏观分析：
从宏观总量来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都有待解决。房地产企业数量多，规模小，20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再像以前那么混乱，许多房地产公司颇有实力，规模也不错，但相对的，放肆产企业开发能力能力低，规模经济差。房地产企业资产负债率偏高，经营风险大，缺乏长期良性的企业发展规划，对自身信用和品牌的重视度不够。（二）微观分析：
1.房地产行业发展现状及原因：
市场走向分化，一些实力较低的房地产企业正在被洗出市场。
一是土地制度方面监管加强，实力较小的企业难以拿到地，二是信贷紧缩，使房地产资金缺乏有效的资金来源。三是放假下跌和成交量緊缩使得房地产企业资金周转困难。四是由于利率的提高，一些中小房地产物力支付巨额的房地产信贷利息。五是一些中小房地产不具有竞争力。六是大型房地产更具有实力进行价格战来清洗市场，从而提高市场集中度。2.房地产行业存在问题：
龙源期刊网http://www.qikan.com.cn市场发育不良，泡沫化程度较高在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，如房地产商炒作等，导致了我国房地产业的不良发展，利润率太高，不可持续发展。政府部门在土地交易中勋在暗箱操作的现象，腐败问题很大。廉租房的供给很少。政府对这方面的重视不足，审批困难，覆盖面积小，没有以开发廉租房为政策重心。房地产商自由资金比重低，中国房地产开发企业的负债率高于世界公认的50%警戒线。商业银行的过度竞争，房地产贷款尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。住房贷款的管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。房地产市场秩序混乱，各个环节都有不同程度的违规现象。三、市场结构分析（一）指标选取
本文章选择了在深交所和上交所上市的148家房地产公司，提取各公司2008年～2017年各年的年终合并利润表中披露的营业收入作为衡量各企业市场份额的指标，以人民币为货币单位。其中，有些企业在选取时间的前些年份未披露财务数据，在计算市场结构指标时视为0。再查找行业的年度总营业收入，发现148家企业的营业收入加总与行业的总营业收入差别不大，即可视为这148家房地产企业组成了中国房地产市场的卖方。为了计算指标简便，将这148家企业的营业收入加总作为行业的年度营业收入。（二）市场集中度（ConcentrateRatio）
市场集中度是在市场中规模处于前n位的企业的份额总和。其计算公式为：
对于本文来说，为房地产行业的总营业收入，为营业收入第家的房地产企业营业收入。市场集中度的优点是计算简单易行，也能很好地反映产业内的生产集中状况以及产业内垄断和竞争的程度。但是，市场集中度由于只考虑了少数大企业的集中程度，却不能反映出这些大企业之间的规模分布和实际的竞争状况。另外，该指标忽视了产业内其他企业的分布状况，也不能反映市场容量增长或者企业并购活动所导致的市场支配力量的变化。所以，市场集中度指标具有明显的局限性。
可以看到，三个市场集中度指标的趋势基本一致，说明市场集中度指标较好地反映了中国房地产市场结构的变化。中国房地产行业在2008年～2010年间，市场集中度下降;从2010年直到2015年，市场集中度上升;最后两年，市场集中度有所回落。
贝恩和植草益分别根据市场集中度指标给出了不同的市场结构分类方法，从贝恩的分类方法看，中国房地产市场在2008年至2011年为寡占V型，从2012年开始成为寡占IV型。从植草益的分类方法来看，中国房地产市场在这十年间一直属于高中寡占型。
龙源期刊网http://www.qikan.com.cn（三）洛伦兹曲线（LorenzCurve）和基尼系数（GiniFactor）洛伦兹曲线和基尼系数可以弥补市场集中度的不足，对市场中所有的厂商的规模分布以及竞争状态都进行考察，从而把握市场结构的总体状况。洛伦兹曲线通过将市场中厂商规模从小到大的累计数量比例和累计市场规模比例进行计算，做出二者之间的关系图，将整个市场中的市场规模分布情况表示为一条曲线。基尼系数是对洛伦兹曲线反映的不均匀程度的度量，数值上等于直线y=x与洛伦兹曲线之间的面积除以0.5。
用洛伦兹曲线和基尼系数度量市场结构的优点是将所有厂商有考虑在内，并将其用直观的图形和抽象的数字来反映。但是缺点也很明显，不同的洛伦兹曲线可能计算得出相同的基尼系数，所以存在不同市场结构但对应相同基尼系数的情况。
对于洛伦兹曲线，由于图线过多，加上变化细微，所以不进行分析。
基尼系数显示：2008～2009年，市场集中度轻微上升，随即下降;从2011年开始，市场集中度又大幅上升，基尼系数增至2015年的0.77;2015年后，市场集中度略微下降，但基尼系数保持在0.76以上。
（四）赫芬达尔指数（HerfindahlIndex，HHI）赫芬达尔指数是衡量市场集中度的综合指标。计算公式如下：
赫芬达尔指数有诸多好处，集合了集中度指数、基尼系数和洛伦兹曲线的优点且能避免缺点，应用较为广泛。首先，反映企业分布的综合状况;其次，反映所有厂商的状况，且规模较大的企业对指数影响较大;再次，该指标不收企业数量和规模分布的影响;最后，根据指标可以计算出等价企业数。
从2008年到2010年，市场集中度上升;之后到2015年市场最为集中，之后下降。 