房屋拆迁安置补偿费基本知识

房屋拆迁安置补偿费

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。

(一) 拆迁补偿费

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。

房屋拆迁的补偿形式

是指拆迁人以什么方式方法对拆迁人的损失进行赔偿。通常拆迁人对搬迁人的拆迁补偿可采取三种形式：

(一)产权调换形式。产权调换，是指拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿采取的保留被拆迁人对房屋拥有所有权形式。也就是说拆迁人以易地或再建的房屋作为交换，用作对被拆除房屋的补偿，被拆迁人对该房屋继续拥有原来那种对被拆除房屋的产权关系。

(二)作价补偿形式。作价补偿，是指拆迁人对被拆除的房屋，按其价值以货币结算方式对被拆迁人给予补偿。

(三)产权调换与作价补偿相结合形式。产权调换与作价补偿相结合，是指拆迁人对被拆迁人的补偿人的拆迁补偿中，部分采取产权调换补偿，部分采取作价补偿，当拆迁人与被拆迁人之间就被拆除房屋进行补偿时，以产权调换或作价补偿达成协议后，但在拆迁人和被拆迁人双方或某一方出现困难时，可根据具体情况，双方协商采取产权调换和作价补偿相结合的形式，解决对被拆迁人的补偿问题。

城镇拆迁范围内的居民住房，分为自有自住或出租和承租公私房两种。在拆迁补偿时，应按照我国《城市房屋拆迁管理条例》和《城市私有房屋管理条例》的规定进行处理。《城市私有房屋管理条例》第四条第一款规定：“城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，建设单位应当给房屋所有人合理的补偿，并按房屋所在地人民政府的规定对使用人给予妥善安置。”因此，必须对房屋所有人给予补偿，对房屋使用人给予安置。根据上述两个条例规定的原则和一些城市的拆迁法规，对城镇居民房屋的补偿方式是：

(一)拆除居民个人所有的房屋，包括自住和出租的房屋，拆迁时的补偿方式可采取产权调换、作价补偿、产权调换和作价补偿相结合形式的任一种。即由拆迁人按照当地人民政府制定的房屋评价标准，进行估价、补偿、注销产权，补偿费一次付给所有人，或者以相当的房屋与私房屋进行产权交换。

(二)拆除出租住宅房屋的补偿形式。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条的规定：“拆除出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租凭合同条款的，应当作相应的修改。”即尽管拆迁补偿有三种形式。其中，出租住宅房屋包括用于出租的公房(地方政府直管房、单位自管房)、私房以及其他产权形式用于出租的住宅房屋。由于该类住宅房屋产权人出租住宅，与承租人签有租赁合同，承租人居住的住宅为出租住宅房屋，对该类出租房屋只有采取产权调换方式补偿后，才可使原租赁关系继续保持，才可避免因拆迁而引起租赁户与住宅房屋产权人的矛盾。

(三)拆除依法代管的私房，建设单位应当会同房地产管理机关(代管执行单位)对房屋现状作出勘验记录或拍照录像，并按照当地人民政府制定的房屋评价标准补偿，补偿费由房地产管理机关代为存入银行。

(四)拆迁委托代管的私房，除全权委托外，建设单位应当与委托人协商补偿方式和办理补偿有关手续。

至于公、私房的承租户(不论是单位还是个人)，在拆迁承租房屋时，对他们不存在产权补偿问题。

房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

拆迁补偿费

拆迁补偿费=拆迁补偿支出+安置及动迁支出+回迁房建造支出+危房补偿费等。

其中拆迁补偿支出：

（1）货币补偿方式

房地产公司入账的合法有效凭证

补偿方为单位：补偿协议，对方提供的发票还是收款收据？其他资料

补偿方为居民：补偿协议，个人提供的发票还是收据？其他资料

补偿方为村民：补偿协议，批文，补偿花名册，村委会收据

（2）产权调换方式

A、房地产开发企业如何计算拆迁补偿费？

回迁安置部分房屋视同销售，同时按照市场价值计入拆迁补偿费。

视同销售的涉税问题：营业税、土地增值税、所得税

B、补差价款处理

——房地产企业补给被拆迁户（面积差或价差）计入拆迁补偿费

——被拆迁户补给房地产企业（面积差或价差）抵减拆迁补偿费

(二)房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

附：

房地产企业开发成本核算

一、开发成本归类

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

建安成本

指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

1、入账凭证

工程施工合同、发票、工程进度验收报告、决算报告、监理报告等。

2、建筑安装工程费发票审核

是否在项目所在地税务机关开具

3、各项成本的合理性——同当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本比较。

4、甲供材问题

（1）甲供材发票能不能直接入账做成本？

（2）甲供材营业税问题

（3）甲供材处理方式

（4）甲供设备的问题

5、建筑业混合销售问题

甲供材的混合销售行为

建筑业特殊混合销售

营业税暂行条例实施细则第七条

纳税人的下列混合销售行为，应分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税，未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额。

（1）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；

（2）财政部、国家税务总局规定的其他情况

本条实际源自于国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知 国税发（2002）117号文

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

基础设施建造费

开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（1）入账凭证

合同、发票、验收报告等

（2）多个(或分期)项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

公共配套建造费

开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（1）项目基本完工时，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按照预算造价合理预提建造费用。

（2）多个(或分期)项目共同发生的公共配套建造费，是否按项目合理分摊。

（3）房地产开发企业与国家有关部门合资建设公共配套设施，建设完工后有偿移交的，国家有关部门给予的经济补偿，抵减开发成本中的建安工程费。

（4）盈利性配套设施

公共配套设施四种类别：

——盈利性：单独成本对象

单独作为核算对象，成本与收入配比。

——非营利性：公共配套

非营利性配套设施产权可能属于全体业主，或无偿赠与地方政府和公用事业单位的，先统一归集，后成本分配进入开发对象。

——固定资产性：单独成本对象，进入公司资产。

——产权不明性：先统一归集，明确后再处理。

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

开发间接费

企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

（1）入账依据

项目部成立的合法文件；

项目部人员确定的文件；

项目部资产确定的文件；

项目部办公场所的文件。

其他要求同管理费用相关科目费用。

（2）营销设施建造费核算

（3）利息核算

房地产开发项目的借款费用资本化在房地产完工前计入开发成本。当所开发的房地产竣工验收合格，停止借款费用资本化。

二、预提费用与待摊费用

房地产开发企业甲项目分两期，划分为两个成本对象。在一期项目中修建休闲会所一座，造价2000万元，该会所为整个一期二期整体配套设施。假设一期二期建筑面积相当。一期项目计算成本时，如何扣除休闲会所成本？

三、公共成本分摊方法

1、占地面积法

土地成本分摊必须按照占地面积法

2、建筑面积法

单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施成本必须按照建筑面积法分摊。

3、直接成本法

4、预算造价法

借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或预算造价法进行分配。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/b10aaea6852458fb760b56c3.html