银行对个人住房抵押贷款的风险管理

毕业设计（论 文）

题目

银行对个人住房抵押贷款的风险管理

系 (部) 经济管理系

专业

班级

姓名

学号

指导老师

系主任

国际金融

年

月

日

摘

要

我国房地产市场经历了飞速发展的过程，商业银行提供的个人住房贷款 在推动住房制度改革和提高居民住房购买力等方面，起到了积极的作用。在近

几年的经济形势下，我国经济发展和房地产市场周期性波动的风险也明显显示，个 人住房贷款面临着一些新情况和新问题。随着个人住房第一贷款在银行的贷款业务 中的重要地位日益得到提升，银行已经已经把个人住房抵押贷款业务作为向零售业 务转型过程中需要重点发展的业务之一。

关键词：商业银行、个人住房抵押贷款、风险管理

1

目

录

第一章

绪论 ...........................................1

1.1、选题的背景 .......................................1

1.2、选题目的 .........................................1

第二章

银行信贷风险管理研究的理论基础.................2

2.1、银行信贷风险的基本内涵 ..........................2

2.2 信贷风险管理的策略 ................................2

第三章

住房抵押贷款的风险管理 .........................4

3.1、加强银行的风险管理 ..............................4

3.2、个人住房抵押贷款的风险防范和对策 ................5

第四章

东亚银行的住房抵押贷款 .........................6

4.1、东亚银行的简介 ..................................6

4.2、东亚银行的住房抵押贷款业务 ......................7

第五章

我国个人住房贷款风险管理框架的构建.............7

5.1、商业银行内部风险控制 ...........................7

5.2 银行外围配套基础环境建设 .........................8

参考文献 ...............................................9

致谢…………………………………………………………………10

2

第一章

绪论

1.1 选题意义及背景

1.1.1 选题的背景

2007 年 4 月，美国第二次抵押贷款机构（Sub-Prime Mortgage）—新世纪金融 公司（New Cemtury Financial Crop），因受大量的业主贷款违约的影响，向法院 申请破产保护，并宣布将裁减一半以上的员工和出售公司大部分资产。这一美国房 地产业最大的抵押贷款机构破产案，掀开了“次级贷”风波的序幕。在危机发生前， 由于美国次级房贷市场在整个贷款市场占有率较低（约 7%），有些专家预测此次危 机不会引起全面危机。但是，次级贷及其衍生品涉及的主体种类繁多，包括借款人、 贷款机构、基金、银行和保险公司等主体，因此全球股票市场、外汇市场和债券市 场都受到了严重的负面的影响。当前金融危机的影响已越来越大，它的蔓延对经济 发展和社会进步都有巨大的危害。它不但能使个别金融机构蒙受巨额损失，而且还 破坏一个国家和地区的经济稳定，引起社会动荡。

房地产业在我国国民经济的发展中也日益占据举足轻重的地位。自 20 世纪 90 年代以来，我国房地产市场逐步发展并迅速壮大，已逐渐成为推动各地区乃至整个 国民经济增长的重要力量。从 1998 年国家停止福利分房以来，个人住房抵押贷款 业务成为了我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中的一中金融产品，在不 断发展的过程中已成为我国居民购买住房的主要融资模式。近年来个人住房抵押贷 款规模在银行资产中的比重也呈现上升的趋势，在房价不断攀升的背景下，个人住 房抵押贷款一直是银行的核心业务，个人住房抵押贷款一直以来也是优质贷款，违 约率较其他贷款低的多。但是，我国房价持续单边上涨已经成为了历史，在经历了 2008 年房价做“俯卧撑”到 2009 年初房价开始小幅下跌，同时又经历了美国次贷 危机引起的全球经济和金融的危机，我们不得不重新审视我过个人住房抵押贷款的 核心问题——风险控制。

1.1.2

选题目的

住房贷款，是指住房金融机构向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型 住房贷款。住房贷款一般以中长期贷款为主，是借款人在约定的期限内按月或按年 归还贷款本息的一项资产业务。住房抵押贷款主要是指住房按揭贷款，即购房者以 所购住房做抵押并由其所购买的房地产企业提供。

个人住房贷款业务是近年新兴发展起来的业务品种，短期内以其低坏账率迎合 了商业银行做实资本充足率的需求，引发行业内的营销扩张热潮，商业银行在对风 险未做深入剖析的情况下就盲目跟进，缺乏成熟的风险管理技术相配合，这种思想 上的麻痹大意为日后风险的爆发埋下了隐患。 风险管理是银行经营活动中永恒的 主题，本文要解决的主要问题就是在采用实证分析指出实际风险程度和不利后果的 基础上，提醒商业银行对此引起重视，同时借鉴西方先进的风险管理技术，初步探

1

索和研究如何将风险管理策略引入个人住房信贷业务，并尝试构建一个融商业银行 和社会、金融、政策整个大环境在内的严密的风险管理框架，为商业银行和其他有 关决策者建言献策

第二章

银行信贷风险管理研究的理论基础

2.1

银行信贷风险的基本内涵

1、信贷风险的概念

信贷风险是银行风险的一种。银行风险是指商业银行在经营管理过程中，由于

不确定因素的影响，从而招致经济损失的可能性。由于贷款业务是银行资金使用的 主要传统路径，因此信贷风险成为商业银行经营中最常见和直接的风险类型。

信贷资金的贷放是指银行在资金的所有权不发生转移的前提下，在约定期限内 向协议方让渡资金的使用权，使用者到期还本付息的流程。但出于种种原因，信贷 资金存在着不能如期如数归流的可能性，并由此给银行带来难以预料的损失。的不 确定性即狭义上的信贷风险。其数量上的不确定性表现在能否全额收回，时间上的 不确定性表现为能否按时收回。广义上的信贷风险概念还包括了盈利的不确定性。

由于银行所经营的货币资金主要来源于负债，故能否确保贷放资金本息按期回 流的可靠性，不仅直接影响到盈利水平，而且可能带来流动性风险，进而威胁到声 誉，严重的甚至导致资金周转失灵，银行破产倒闭，同时也对国家宏观经济运行和 金融安全造成极大的危害。信贷风险防范之重要性由此可见一斑。

2、信贷风险的特性

①多样性

信贷风险的多样性体现在很多方面，随贷款品种、期限、对象、方式等的不同 贷款的风险点各异，从不同角度来划分，信贷风险表现形式丰富多样。一言以蔽之， 贷款风险无处不在，无时不有，纵横交错，复杂多变，难以捉摸。

②不确定性

贷款的使用状况受到很多因素的影响，主要表现在借款人经营的不确定性以及 信贷计划和策略的适用性上。一方面，借款人经营过程中面临着大量的市场风险， 期内部的运行机制、领导层等也都存在着大量的未知因素。另一方面，银行也要面 对政策风险、内控风险等一系列的重重矛盾。因此银行的信贷计划与策略往往难以 反应信贷资金市场存在的大量不可测因素。

2.2

信贷风险管理的策略

1、信贷风险的回避

从根本上说，信贷活动是商业银行的一种主动行为，为了保证信贷资产的安

全，商业银行首先要主动地回避那些不应承担的风险。

① 坚持审慎原则。作为对社会有着广泛影响的金融中介机构，银行在其经营

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管理过程中应始终坚持审慎原则。银行与一般企业不同，一般企业根据其风险偏好 的不同，既可以选择低风险低收益的投资活动，也可以选择高风险高收益的投资活 动。而银行始终应作为一个低风险偏好者存在，它所追求的是低风险下的合理收益， 而不是高风险下的高收益，这是商业银行风险选择的一个基本要求。从另一方面讲， 银行的信贷活动所收取的只是相当于社会平均收益的贷款利息，这一收益比率也不 允许它承担过高的风险。

② 进行科学的评估和审查。要及时回避信贷风险，就是要在授信之前，深入 调查借款企业情况，客观评估借款企业信用，严格审查贷款项目，然后根据自己的 风险选择，叙做那些适合自身风险要求的项目，放弃那些不符合自身风险要求的项 目。简言之，信贷风险的回避就是商业银行根据自身的风险偏好特点，选择那些适 合自己风险要求的授信项目，同时，放弃那些不符合自己风险要求的授信项目。这 一切都要建立在对信贷风险的科学评估之上，而我们对授信客户进行信用评级、核 定最高风险限额和授信额度、细化各类授信业务审查格式就是为了客观评价信贷风 险。所以，信贷风险回避的过程实质上也是对客户进行信用评级和统一授信、对项 目进行评估和审查的过程。

2、信贷风险的转嫁

银行在将一笔贷款贷给一家企业的同时，即承担了该企业不能按期还本付息的 信用风险，在这种情况下，银行一方面要尽可能避免风险的发生，另一方面要及时 将风险转嫁出去。信贷风险转嫁，是指银行在承担借款企业信用风险的同时，用担 保等方式把自己所承担的信用风险转嫁给第三者的一种风险控制方法，分为以下几 种：

1 担保转嫁。担保转嫁即通过办理担保，银行把本应由自己承担的借款企业 信用风险转嫁给担保人，但银行在转移借款企业信用风险的同时，又承担了担保人 的信用风险。所以用担保来转嫁风险，其效果的好坏取决于担保人的资信，如果担 保人的资信水平较差，担保也就形同虚设。

1保险转嫁。保险转嫁，即通过办理保险，将被保险人保险标的所遭受的财务 损失后果转嫁给保险人承担的一种财务补偿技术。保险是人们处置风险的一种有效 方式，它能为人们在受害后及时提供经济补偿，但并不是所有的风险都可以得到承 保。银行信贷面临的客户信用风险是一种动态风险，亦即投机性风险，这种风险既 有损失的可能又有获利的机会，这种风险是不可保的。银行信贷风险正是一种不可 保的风险，一方面，贷款客户可能不按时归还贷款本息，使银行蒙受一定的损失， 另一方面，客户也可能遵守贷款合同，按时归还贷款本息，使银行获得一定的利息 收入。正是因为银行贷款具有这样的投机性，所以保险公司对于一般的银行贷款是 不予保险的。但是，一个国家为了某种特殊目的，可能会对有限的银行贷款活动实 施保险，出口信用保险就是一个典型的例子。

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出口信用保险是对托收、信用证等项下进口商拒付货款的风险进行保险，承 保人多是由一国官方出面或由财政补贴的出口信用机构。目前在我国，中国人民保 险公司和进出口银行可以办理出口信用保险。出口信用保险能有效地帮助商业银行 转嫁对出口企业的信用风险，促进机电产品等资本货物的出口。

3、信贷风险的分散

信贷风险的分散是指银行在进行授信活动时要注意所选择地区、行业和客户的 分散，避免信贷资金的投向过度集中，即“不要把所有鸡蛋放在一个篮子里”，以 减少银行可能遭受的信用风险，从总体上保证银行信贷资产的效益。对于银行信贷 业务来讲，既要集中资金支持效益良好、有发展潜力的重点地区、重点行业、重点 客户，又要注意信贷投向不能过度集中于某一个或少数几个重点，要注意做到地区 分散、行业分散和客户分散。

第三章

住房抵押贷款的风险管理

3.1

加强银行的风险管理

1、信用风险

贷款是银行的主要活动。贷款活动要求银行对借款人的信用水平作出判断。这

些判断并非总是正确的，借款人的信用水平也可能因各种原因而下降。银行总是面 临交易对象无法履约而损失贷款的风险即信用风险。

2、国家风险

银行在进行国际信贷业务时，除一般贷款业务中产生的信用风险外，还面临着 国家风险。所谓国家风险是指与借款人所在国的经济、社会和政治环境方面有关的 风险。当向外国政府或政府机构贷款时，由于这种贷款一般没有担保，国家风险便 最明显。

3、市场风险

由于市场价格的变动，银行的表内和表外头寸都会面临遭受损失的风险。这类 风险在银行的交易活动中最为明显，不管它们是与债务和股本工具有关，还是与外 汇或商品头寸有关。市场风险的一个具体内容是外汇风险。银行作为外汇市场的造 市者向客户公布牌价并持有各类币种的敞口头寸。在汇率波动剧烈时，外汇业务内 在风险特别是外汇敞口头寸风险会增大。

4、利率风险

利率风险是指银行商业银行绝不可轻视的风险。的财务状况在利率出现不利的 波动时面对的风险。这种风险不仅影响银行的盈利水平，也会影响其资产，负债和 表外金融工具的经济价值。

5、流动性风险

流动性风险是指银行无力为负债的减少或资产的增加提供融资，即当银行流动

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性不足时，它无法以合理的成本迅速增加负债或变现资产获得足够的资金，从而影 响其信用和盈利水平。在极端情况下，流动性不足会使银行资不抵债。

6、操作风险

最重大的操作风险在于内部控制及治理机制的失效。这种失效状态可能因失误、 欺诈、未能及时作出反应而导致银行财务损失，或使银行的利益在其他方面受损失， 如银行交易员、信贷员、其他工作人员越权或从事职业道德不允许的或风险过高的 业务。操作风险的其他方面包括信息技术系统的重大失效或诸如火灾和其他灾难等 事件。

7、法律风险

商业银行要承受不同形式的法律风险。包括因不完善、不正确的法律意见和文 件而造成同预计情况相比资产价值下降或负债加大的风险。同时，现有法律可能无 法解决与商业银行有关的法律问题：有关某一商业银行的法庭案例可能对整个商业 银行业务产生更广泛的影响，从而增加该行本身乃至所有商业银行的成本，相关法 律有可能发生变化。在开拓新业务时，或交易对象的法律权力未能界定时，商业银 行尤其容易受法律风险的影响

8、声誉风险

声誉风险产生于操作上的失误，违反了有关法律和其他问题。声誉风险信贷活 动是商业银行的资金运用行为，在这一运用过程中，商业银行可以根据不同情况， 采取相应的措施来管理风险，回避、转嫁、分散和自留就是商业银行信贷风险管理 的基本策略

3.2

个人住房抵押贷款的风险防范和对策

1、制度意识及风险意识方面

第一,应当高度重视住房抵押贷款的风险。我们必须从美国次贷危机中汲取教训,切

实加强和改进房地产信贷管理。管理的具体措施可以分为两个方面:一方面对新的住 房抵押贷款实行严格的审核制度,提高贷款条件;另一方面要做好现有房贷价值的重 估和压力测试,适时调整风险拨备,加强银行的住房抵押贷款风险意识,防止出现类似 美国的次贷危机。

第二,必须科学推进金融创新。美国的次级抵押贷款和次级债,蕴涵着大量的金 融创新,金融创新工具本身并没有问题。但在金融创新过程中,控制杠杆是分散业务 风险的前提,是控制创新业务风险范围的必须。美国次级债危机很大程度上反映出次 级抵押贷款市场制度上的不完善。而制度不完善带来的风险往往是系统性的,破坏力 极强且不易扭转。因此,我国在推行住房抵押贷款证券化的同时要重视市场制度建设,把 商业银行审慎经营与金融创新有机结合起来,杜绝出现追求利润、忽视风险的非审慎 经营行为。

第三,应切实加强对金融机构的监管。次贷危机反映出美国规制性监管模式的滞

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后性和不灵活性。我们必须吸取美国的经验教训,在坚持以规制性监管为主的基础上,实 现规制监管与原则监管的有机结合。

第四,应当积极弥补我们在信息和分析方面的局限性,对怎样度量住房抵押贷款 风险、怎样确定住房抵押贷款风险报酬等问题进行深入的研究,通过信用评价分析来 客观地认识贷款证券的信用程度和风险水平,并积累与抵押贷款评级机构沟通合作的 相关经验。同时,必须建立起严格的金融创新产品透明度监管标准和公正的信息披露 与信用评估机制,稳健推进我国住房抵押贷款证券化与其他结构性金融工具的开发运 用,保持金融创新与金融可持续发展的一致性。

第五,密切关注行业经济与利率等相关政策导向。要警惕为应对经济周期而制订 的宏观政策对某个特定市场的冲击。贷款收紧对房地产开发企业的影响,很可能造成 开发商资金链断裂;还款压力的提高对抵押贷款申请者的影响,可能造成抵押贷款违 约率的上升。而这两方面的影响最终都会汇集到商业银行系统,造成商业银行不良贷 款率上升,作为抵押品的房地产价值下降,最终影响到商业银行的盈利性甚至生存能 力。

2、操作环节方面

首先,把握好信贷关卡。审视美国次贷的贷前尽职调查,贷款机构恰恰就是对不 适合条件的借款人提供了贷款。我们应该从中吸取很好的教训,银行永远不要懈怠贷 前尽职调查,银行贷前尽职调查的主要作用就是避免对不适合贷款的客户提供信贷支 持。其次,不要过分依赖第二还款来源。次贷是建立在房屋静态价值,而非借款人真 实偿还能力的基础之上的。因此,除了注重自身流动性风险的管理以外,银行对于客 户现金流的管理,即对于客户第一还款来源的关注永远要摆在信贷管理的首位。再次,减 少对风险转移的依赖。将风险转移给愿意并有能力承担的投资者是资产证券化的初 衷,但实际上风险转移并未降低风险,更不意味着风险消失,而是使风险以一种更加复 杂的形式出现。

第四章

东亚银行的住房抵押贷款

4.1

东亚银行的简介

东亚银行于 1918 年在香港成立，一直以来致力服务香港客户，并于内地及海

外提供企业及个人银行服务。东亚银行现为全港最大的独立本地银行，于 2005 年 12 月 31 日的综合资产总额达港币 2388 亿元（307.9 亿美元）。东亚银行于香港联合 交易所上市，为恒生指数成份股之一。

目前，东亚银行在香港有逾 110 间分行和显卓理财中心，员工人数超过 3400 名，集团在全球聘用逾 6400 名职员。

中国业务方面，东亚银行 9 间内地分行获准为外国人、内地和外商投资企业提 供人民币银行服务；继 2002 年在内地推出个人客户“电子网络银行服务”，亦已于

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2004 年初在内地推出“企业电子网络银行服务”，全力为内地企业客户提供独特、便 捷而可靠的电子理财方案。

国际业务方面，东亚银行于 2001 年收购大兴银行（Grand National Bank），进 一步扩展集团于美国西岸的银行业务，并于 2002 年将此附属银行更名为美国东亚 银行（The Bank of East Asia（U.S.A.）N.A.）；2003 年，将美国东亚银行总行由加 州迁往纽约，并于纽约市开设首间分行。

集团透过美国东亚银行和加拿大东亚银行的分行网络，以及其设于洛杉矶和纽 约各分行，竭力为北美洲的客户提供银行服务。此外，东亚银行亦于英国、英属维 尔京群岛及东南亚国家设有分行及代表处，由此组成的庞大国际网络足以服务全球 客户。

4.2

东亚银行的住房抵押贷款业务

东亚银行推出的房产按揭贷款是借款人以所购或拥有的房产作抵押，用于支付

按揭房产购房款或偿还原按揭贷款的贷款产品。该产品能提供优惠的贷款利率和贷 款金额，充分满足您安心置业的需要。

产品特色 客户面广：境内外人士皆可申请

品种齐全：住房/别墅/办公楼/商铺 一手房/二手房/转按揭

币种齐全：人民币/美元/港币

还款灵活：等额本金/等额本息/双周供等

条件优惠：更有竞争力的贷款条件

手续简便：快速批核，轻松办理

申请条件

借款人为具有完全民事行为能力的境内外居民

借款人具有合法、稳定经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力

借款人能提供贷款行认可的担保

贷款行要求的其他条件

贷款额度最高可以达所购房屋价值的 80％

贷款年限最高可以达 30 年

第五章

我国个人住房贷款风险管理框架的构建

5.1

商业银行内部风险控制

根据美国欺诈性财务报告委员会(OSO)的定义，内部控制是指受组织的董事会、

管理层和其他人员的影响的一个过程，内部控制的设计为以下类别的目标得以实现 提供了合理的保证:经营的效果和效率、财务报告的可靠性和遵循适用的法律和法规。 内部控制系统包含五个相关的组成部分:控制环境、风险评估、控制活动、信息和沟 通、监测。

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而巴塞尔银行监管委员会(F3asle )对内部控制的定义有了扩充，进一步强调董 事会和高级管理层对内控的影响.要求组织中所有的各级人员必须参加内控过程，对 内控的过程产生影响。巴塞尔委员会将内部控制的三大目标分解为操作性目标、信 息性目标和合规性目标。

1998 年巴塞尔委员会在控制环境中强调的管理的督促和控制文化;在风险评估 方面将风险的识别和风险的评估并举;在控制活动方面又突出了职责分离的重要性; 该委员会还特别对信息和沟通作了更多的解释;除了监测活动外，还把缺陷的纠正也 列人了内部控制活动的范围。

2001 年 1 月，巴塞尔委员会公布了新资本协议的第二稿，经过吸收多方意见和 三年的过渡，该协议将于 2004 年全面实施。1988 年的(巴塞尔协议)的诞生是西方 各国银行开始重视防范与管理金融风险的产物，而新的巴塞尔条约将成为在新的金 融环境下世界各国银行进行风险管理的最新法则。为了适应更为灵活的银行风险状 况，巴塞尔委员会试图促使银行不断改进自身的风险管理水平，使用对于风险状况 反应更为灵敏的衡量方式，进而更为准确测定一定风险状况下所需要的资本金水平， 而且更多的强调银行要建立内部风险评估体系。

内部控制的主要目标是有效的控制和化解风险，确保各项业务的持续稳健的发 展。为了实现这一目标，商业银行需要明确内部各部门的职责权限，采取一系列具 有组织、制约、协调功能的控制方法、措施和程序，以提高银行管理质量和效率， 保证银行财产安全和完整。

5.2

银行外围配套基础环境建设

部控制环境在很大程度上决定着内部控制的实施效果，其建设目的是要塑造商

业银行的文化并影响其员工的内部控制思想。根据 COSO 报告的要求和我国商业银 行内部控制的实际情况，确定内部控制环境建设的主要内容包括：诚信机制与道德 价值观、员工能力的培养、领导机制与风格、经营方式与组织机构、责任与授权等。 通过以上几方面的建设，形成商业银行风险控制的良性内部控制环境，并利用环境 本身所具有的特定功能和作用，迫使内部控制事件及控制人员按照规范的行为和程 序进行有效的工作，从而达到有效控制的目的。目前我国商业银行内部控制的环境 建设还比较薄弱，环境建设位于内部控制模式的外围，它的完善程度对内部控制效 果产生着重大影响。因此，环境建设是内部控制制度有效运行的基础，也是完善内 部控制制度需要长期建设的一项重要工作。

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七、参考文献

[1]

[2]

[3]

[4]

严红飞.我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究[D].苏州硕士学位论文，2012 戴相龙.商业银行的经营管理 [M].中国金融出版社，1998

魏国雄.信贷管理风险 [C].中国金融出版社，2008.

经济下行环境中商业银行加强风险管理的措施和建议[D].银行管理论文，2005.

[5]

基于我国个人住房抵押贷款风险防范的问题研究[J].江西金融大

学学报，2003.

[6]

[7]

[8]

[9]

张淼.商业银行信贷风险管理[m]. 上海:上海财经大学出版社,2005.

王勇.商业银行个人住房抵押贷款风险管理浅析[J].《当代经济》，2011 年 16 期 张新艳.商业银行个人住房抵押风险管理研究[J].《大连理工大学》，2011 年 陈仕慧.浅析商业银行个人住房抵押贷款违约风险[J].《经营管理者》，2010 年 18 期

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致

谢

在论文编写过程中，我们参阅借鉴、引用了大量有关银行对个人住房贷押等方 面的书刊资料和网上所查阅的资料。同时，我们得到了很多老师和同学的大力帮助 和支持，使得我的论文设计得以顺利完成，在此表示谢意。其中我的论文指导老师 陈建华老师对我的关心和支持尤为重要。每次遇到难题，我最先做的就是向陈建华 寻求帮助，而王老师每次不管忙或闲，总会抽空来找帮助我，一起商量解决的办法。 陈老师平日里工作繁多，但我做毕业设计的每个阶段，从选题到查阅资料，论文提 纲的确定，中期论文的修改，后期论文格式调整等各个环节中都给予了我悉心的指 导。这几个月以来，陈老师不仅在学业上给我以精心指导，同时还在思想给我以无 微不至的关怀，在此谨向陈老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。

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本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/b3f79ad26ad97f192279168884868762cbaebb99.html