中国楼市的最大风险是调控政策泡沫这样的事情早就发生过。从2008年左右兴起的经济适用房建设，看起来是为低收入阶层解决住房问题，实际上却带来了大量的寻租空间。天则经济研究所法律与治理中心2015年在30个省会城市开展了公共治理调查，其中涉及到保障房在不同群体之间的分配概率，其中北京市的保障房分配结果如下图：
可见党政机关及事业团体的中高层才是最有机会获得保障房的群体，要远高于穷人阶层的概率。在具体数值上看，穷人还是分配到了一些保障房，但是以租赁型住房和郊区偏远住房为主。那些建在市中心区的，具有完全产权的经济适用房，即是最大的寻租房。假设这些经适房只要没有分配给最穷的人就是腐败的话，那么该项腐败金额将以万亿计。当下兴起的公租房、共有产权房，其承诺的社会收益越大、与产权房的收益越相等，便会引来越大的寻租和腐败。也正是由于这个背景，天则经济研究所荣誉理事茅于轼先生曾经说到，“公租房最好不要建独立卫生间”，结果成了全民公敌。
因此，楼市调控万万不能将民意，无论是中产阶层的民意还是低收入群体的民意，作为某种政治筹码。“打左灯、向右拐”并不能真正帮助穷人，反而会引致更大规模的腐败。而真正的“打左灯、向左拐”，以所谓共有及类似形式走上计划经济的老路，恐怕会成为真正的经济“灰犀牛”，其结果的不确定性是无法估计的。无论从当下的楼市调控，还是国有企业领域的改革，计划经济的因素以及带来“穷人陷阱”民意在不断的扩大，不得不令人警醒。
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二、楼市调控的目标和方法避重就轻
上述的民意问题，还只是楼市调控的次生问题。更重要的问题是，我们究竟需要一个什么样的房地产市场？目前还未有明确眉目的房地产长效机制，如果不能正面回答这个问题，类似的调控泡沫还会不断出现。其实，不止在房地产市场领域，整个中国的渐进式改革和增量改革虽然带来了非凡的成就，但其负面结果是过于依赖朝令夕改的政策调整，而真正成熟的市场经济所依仗的基本原则却从未予以根本的确认。
房价
助长中国房地产泡沫的三大因素
陈凯迹、文一：面对高速膨胀的房地产泡沫，最佳策略并非将泡沫戳破，而是将泡沫增长的速度限制在收入增长的速度以下。
本轮政策调控的基本缘由，
一是认为中国的房价远高于收入，即房价收入比过高；
二是认为房地产市场利润回报远高于其他行业，即房市“过于繁荣”。 问题是，在这些简单的除法比数中，提高居民收入也是降低房价收入比的方法之一，提高其他行业的利润和繁荣水平也是降低房市的利润回报比的方法之一。可是，在官方的政策解释当中，毫无例外地选择了限制房价和抑制房地产市场发展。可是，真正的问题却全部在于，为什么居民的收入水平赶不上房价的上涨？为什么其他行业的回报赶不上房产的回报？
先从居民收入和房产增值收入说起。根据社科院《社会蓝皮书》的调查，2016年受访家庭住房自有率为95.4%，其中城镇家庭住房自有率为91.2%。也就是说，普通居民既在市场上获得劳动收入，同时他们当中的大多数又是房产所有者。房价的普遍上涨使得大多数人的资产增加了，而且增加的速度快于居民劳动收入或工资所得，同时没有造成通货膨胀率（日常生活成本）的大幅上升，可以说这一过程是很大的经济发展成就。房价较快上升，是快速城市化社会的正常过程，而 2 / 6
并非巨大的经济失败。
刨除金融因素外（下一节另行展开），这一过程的最大问题是经济增长红利的分配不均，以及由此最终造成的财富差距的拉大。农村人口的房产价值不能在市场上变现，大城市的房产价值增加大大快于中小城市。从这个角度看，居民收入的上涨远远落后于房价上涨的原因，就在于城市建设权的不平等，而并非房价上涨过快或者租购不同权。农民没有权力建设城市，他们不能自由决定如何使用耕地和建设用地。中小城市在较低的行政层级当中无法自由支配当地财政、金融和土地资源。
如果只有大城市的人和政府才有能力动用更多的城市建设资源、分享城市化的好处，农民、其他城市的居民又如何能继续提高收入？所谓“中等收入陷阱”，正是指的这一现象。可当下所有的房地产调控毫无例外的回避了这个问题。
再来看房地产市场的所谓“过度繁荣”。这里的问题是，房地产市场的繁荣是其他市场衰落的原因吗？并无证据表明，房地产市场的繁荣替代了其他市场的增长空间，相反地，对于一个城市化过程中的社会来说，房地产市场的低迷往往意味着整个经济体的萧条和衰退。其他市场的不振，对于转型当中的中国来说即是民营经济的不振，因为只有民营经济才真正处在“市场”当中。能源、电信、金融等同样可以过度繁荣的领域并未真正向市场开放，居民和民营企业在改革之后积累起来的资本只能涌向房产市场。
以上判断并非信手拈来，天则经济研究所民营企业家中心在2016年开展了民企生存发展环境调查，在全国问卷调查的336位民营企业家当中，对当下市场向民企开放程度的打分只有4.55分（满分10分），经营过程的金融支持度得分只有3.06分（满分10分）。这些数据表明，民营企业家并非不愿意向其他领域开拓市场，他们既面临着市场门槛的准入，又面临着微观上的金融抑制，只能将积累下来的资本投入到房地产市场这个唯一开放的市场当中。在该调查当中，有超过94%的企业家选择将房地产市场作为主要个人投资领域。
事实上，凡是市场较为开放的领域，民营企业家总会想到办法使其繁荣起来，比如当下如火如荼的移动互联经济，正是处在了原有的体制之外才有了今日之生机。伟大的马克思也论述过，资本的逐利性总会使得各个行业的利润回报率相等。因此，房地产市场的过度繁荣也是一个伪问题，其他市场的国有垄断、 3 / 6
行政垄断才是束缚整个市场活力的源头，打压房地产也并不会带来其他领域的繁荣，只能失去一个硕果仅存的投资渠道而已。
三、涨价去库存加大了债务和金融危机
房地产市场调控的另外一层重要原因是房地产市的债务环节带来的金融风险。按照麦肯锡的估算，中国各部门总负债已经到达GDP的2.8倍，其中企业债务约占到GDP的1.2倍，总负债中约有40%至50%的部分来源于房地产项目。如果按照融资成本平均为5%来计算，企业和居民部门的收入增长的很大部分流向了金融体系用于还债，变成了金融部门的收入。当前金融部门的增加值占GDP之比超过了9%，这一收入水平已经高于了次贷危机时期的美国。如果GDP增长不够快、收入水平提高不够快、房价增长不够快，清偿债务可能会成为潜在的问题。
债务问题和货币扩张是一个问题的两面，M2中得以扩张的银行资产部分，来源于企业和居民的负债。或者说，M2当中得以扩张的居民和企业储蓄部分，正是来源于银行的负债。从货币增量的方面来看，2007年至2016年的这十年来，M2增速年均近18%，实际GDP增速为9%，通货膨胀率为年均3%。按照一般的货币中性的原则，货币增速应当大体等于名义GDP增长，即12%左右。 