项目地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以南、板桥东路以北。土地面积142868平方米，土地用途为居住。
项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区，西北面临近区政府、西面临近中央大道，附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区，邻近的有山鑫联城花苑，现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。
项目占地面积142868平方米，规划建设一个大型中高档居住区，土地使用年限为70年，规划容积率为, 其中多层, 非独立式低密度住宅, 建筑密度多层30%，非独立式低密度住宅25%，绿化率40%。机动车泊位按个/户配置。
项目总建筑面积平方米，住宅部分平方米，其中多层平方米，别墅31131平方米；车位部分23030平方米，配套1500平方米。
本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和金山区有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供科学的决策依据。
此外，本报告编制依据还有：
1、上海市国有土地使用权出让合同。
2
3、上海市规划管理局《城市设计管理技术规定》关于住宅小区建设项目规划设计要点和土地利用条件和要求。
占地面积 142868m2
总建筑面积 m2
其中：
住宅 m2
多层 m2
叠加/联排别墅 31131 m2
车位 23030 m2
配套 1500 m2
容积率
建筑密度 30%
绿化率 40%
机动车停车泊位 940个
本项目在目前市场行情下，总投资555,889,元，销售收入658,784,392元，税后利润44,221,695元，投资收益率为%。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。故本项目从经济上不可行。
金山区位于上海市西南，杭州湾北岸，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。西连浙江省平湖市、嘉善县，东邻上海市奉贤区，北接松江区和青浦区。全区陆地总面积586平方公里，辖14个镇、1个街道，现有人口55万。
金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦江支流贯穿全区各镇，成为内河运输主动脉。到2005年，金山将形成“三纵两横”五条高速公路和“六纵六横”区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后，金山将成为浙江快速进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后，金山北出上海的时间将大大缩短。
2004年1-3季度金山区完成国内生产总值亿元，按可比价格计算比去年同期增长%，增速比去年同期高出个百分点，预计全年增长将超过24%。结合2003年发展情况来看，金山区经济发展开始步入高速增长期。
2004年1-9月份金山区完成全社会固定资产投资亿元，同比增长%。1-9月房地产投资完成74375万元，同比增长%，占全社会固定资产投资总额的%,继续保持高速稳定增长的势头。其原因主要是房地产开发继续了去年发展的势头，从今年1-9月统计数据反映，新开工项目较多，而且其规模较大，今年的房地产投资形势仍较为乐观。但由于受宏观调控的影响下半年开始增幅逐月下降。
2003年金山区城镇职工年平均收入18500 元，比上年增长％；农民人均收入4832元，比上年增长％。年末居民储蓄存款亿元，比上年增长％。农村养老保险投保率％。
2004年金山区房地产业蓬勃发展，商品房继续保持旺销势头。1-9月份，全区房地产开发投资完成亿元，同比增长%。商品房施工面积 万平方米，增长%；商品房竣工面积万平方米，同比增长%；商品房销售额亿元，增长%，至9月底，空置房面积万平方米，同比下降 %。
根据一手市场楼盘供应情况来看，金山区可以划分为三大板块：石化板块、朱泾板块、枫泾板块。
石化板块
该板块由于区政府的南迁，市政建设和房地产投资迅速升温。2004年市场供应量共计万平方米，共2773套，已销售万平方米，共计1319套，去化率为%。市场主要房型为100m2左右的二房和120-140 m2 的三房。该板块内市场价格在3500-4500元/平方米，均价在4000元/平方米左右。
朱泾板块
该板块作为曾经的区政府所在地，房地产市场兴起的最早。2004年市场供应量共计25万平方米，共2492套，已售万平方米，共740套，去化率为30%。市场主要房型为90 m2的二房和110-130 m2的三房。该板块的市场价格在3000-4200元/平方米，均价在3500元/平方米左右。
枫泾板块
该板块随着上海市“一城九镇”计划的提出而备受关注。2004年市场供应量共计万平方米，共5770套，已销售万平方米，共计2215套，去化率为38%。该板块的市场均价在3000元/平方米左右。
由于金山区地处远郊，房地产业的发展起步较晚，居民住房水平相对较低。据2003年物业统计年报数据显示，2003年我金山区居民住宅房屋总面积399万平方米，人均住房面积平方米。据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为平方米。其中东部地区为平方米；中部地区平方米；西部地区平方米。而金山区城镇居民的住房水平和全国的平均水平比还相差平方米，和东部地区比还相差平方米。甚至和西部比还相差平方米。这说明金山区的住房需求还是很可观的。
另一方面，从近年房地产业投资情况看，金山区的房地产投资呈逐年高速增长趋势。2001年金山区房地产投资总额为亿元，增长%；2002年投资总额为亿元，增长%；2003年投资总额为亿元，增长%。这说明金山区的房产需求量较大。
再从横向比较看，2003年上海市十个郊区平均房地产投资量为亿元，而金山区为亿元，相差20亿元；最高的闵行区亿元，相差亿元。说明金山区房地产业的潜力是巨大的。
从上述三方面看，金山区房地产业的投资能量、需求潜力、发展趋势是好的良好。
项目地块处于金山区规划的中央城区的核心位置。北面临近金山区政府，西面是规划的中央城区的中央大道，东面是正在建设中的山阳居住区，南面是聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个楼盘的中高档居住区。
本项目交通便捷。西面紧邻的杭州湾大道贯通金山区可直达市区；北面临近的金山大道紧倚区政府，贯穿金山卫镇和漕泾镇，规划中的轨道交通将经过附近；南面有连接金山石化与上海火车站的铁路线；南面杭州湾距离本项目车程在10分钟之内。
本项目周边生活配套完善。规划中的中央大道将建设成为金山区商业步行街，邻近的蒙山路和卫清路口有乐购购物中心，邻近的山鑫联城花园有配套的大菜场和商业配套。蒙山路和卫清路附近有幼儿园、小学和中学。
地理位置得天独厚，处于规划的城市中心位置，紧邻区政府
交通便捷，水、陆、轨道交通立体化交通格局即将形成
周围居住区气候逐渐形成，生活配套逐渐完善
北面是一片尚未开发的农田，容易造成荒凉的感觉
地块中间有一个污水处理厂和高压电线，在一定程度上影响项目形象
北面临近老龙泉港，可以引入至小区内作水景
金山区房地产市场仍处于上升势头，未来走势较为乐观
周边竞争性项目较多，本项目面临销售压力
宏观经济政策存在较多变数，可能对房地产市场的走势产生影响。
项目周边地区聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园、三岛龙洲苑、棕榈湾花园以及山鑫联城花园等多个项目。其中，与本项目可比性较强的有蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园、三岛龙洲园、棕榈湾花园等。
周边竞争性楼盘列表
蓝堡爱琴海是一中档别墅项目，该案总户数184户，户型面积175-407平米，由独栋和联体别墅组成，容积率, 2004年6月28日开盘，销售状况较好，仅余一套联体别墅。金海岸花园由10幢小高层和30幢多层组成，内部配有 1万平米的会所、1万平米的中庭花园、2千平米的人工湖。销售状况尚可，目前剩下的都是大三房，特别是复式单元，而有着观景卖点，售价较高的小高层也有剩余。海上明珠园靠近海边，路况好，但缺乏公交线路和商业配套，小区建筑布局错落有致，设计上利用车库的高度造就错层楼中楼房型，动静分离，私密性强，是石化地区不多得在售多层房源，房型为98平米的二房和130平米的三房。三岛龙洲苑此次推出共约400套小高层，每户面积在96-181平米之间，得房率85-90%，周边商业配套较完善，目前售价4200元/平方米，沿河景观房在4500元/平方米左右。棕榈湾花园采用北美风格，规划、设计、建筑起点均较高，对面就是乐购购物中心，采用净高3米的层高，目前已经基本售完。
引领住宅时尚、开创新生活模式
定位诠释：
崭新生活模式
摆脱目前许多个案片面的“随大溜”、“形式主义”的误区，在开发中强调物业内涵的同时，更注重功能延伸，向金山区市民展示一种新的居住理念、新的生活态度和方式。以完备的设施和功能配套及营销理念相互融合，给目标客户展现一种求新、唯美、崇尚健康的生活方式。
引领市场发展
本案位于山阳镇，规划中的山阳居住区发展方兴未艾，此所谓“生逢其时”。另外小区的产品是与国际大都市所同步的，充分尊重建筑与人的共鸣，体味其人性品位，并与环境有机的共融。同时内部有大面积集中绿化，再结合各组团主题景观，节点小品等组成多方位景观系统。景观在本案中不是一种美化和附属，而是一种与自然相安共存的概念。
紧凑型高品质生活社区
针对目标客户创造符合其需求的高品质产品。户型紧凑但科学合理（总价相对较低），建筑风格简朴但大气，精心于细部设计的推敲，从房型、外观、观景设计、组团绿化、公建配套等，都将体现本案中低价楼盘高档化社区形象。
通过建筑各项要素与个人生活有机结合可引伸出许多推广主题，有利于本案的各项要素进行生动、全面的诉求。以此完成以小见大、提高推广立意的目的。强调本案产品理念的领先性和公司实力的雄厚性。
项目周边在售楼盘中，小高层占主流，其次是多层，高层比较少。这代表了城市住宅未来发展的趋势，小高层和高层在楼盘品质和舒适度上均优于多层，但造价稍高。而郊区发展规划时，则往往限制小高层和高层住宅的发展。周边别墅仅有蓝堡爱琴海，以独立别墅为主，少量联排别墅，从市场需求来看，去化较快。
结合本项目规划要求，本项目宜以多层为主，辅以少量叠加和联排别墅，充分利用规划要求的容积率，实现利润最大化。
通过对周边金海岸花园、三岛龙洲等楼盘的调查了解，结合本项目的特点，本项目客户定位如下：
客户以金山本地客户为主，以在金山工作的外地人为辅；
客户年龄跨度较大，25-50岁的为主力范围；
客户的家庭结构以二代同住为主，房型要求为两房和三房；
客户接受的主力总价在35万-50万左右；
房屋单户面积需求在85－130m2之间居多；
客户的主要职业是为工薪一族或小业主，如金山石化和其关联企业员工、在金山石化工作和生活的外地人等等；
目标客户对金山石化的生存依赖度较高；
本项目采用市场比较法定价，选取相类似项目作为参照，比较本项目和参照项目的优劣，进行价格修正，从而得出本项目相对于市场在售项目的参考价格。
根据相似原则和可比原则，选取金海岸花园、三岛龙洲苑和海上明珠园作为本项目多层部分参照项目。
通过上面的比较可以得出下表，从表中可以看出，本项目多层部分的市场参考价在3818-4038元/平方米之间，取其均值3900元/平方米。
对于别墅部分，本项目与蓝堡爱琴海相比，在整体上不及其纯别墅的项目定位，故售价调低200元/平方米。因此，本项目别墅的市场参考价定位在4600元/平方米。
根据前面的定价，多层按照3900元/平方米，别墅按照4600元/平方米测算；
车库地上部分按照24000元/个计算，地下部分按照36000元/平方米计算；
计算建筑面积按照157155平方米计算。
根据销售收入估算表可以看出，整个项目销售收入共计658,784,392元。
财务费用按照建设总成本的60%的贷款额度，贷款利率8%，贷款一年计算。
根据建设投资估算表可以看出，整个项目建设总投资共555,889,937元。
敏感度分析采取销售价格和销售成本在分别变动10%和20%情况下的项目收益情况。由敏感度分析表可以看出，只有当销售价格上升到4290元/平方米以上或者建设总成本降低10%以上时本项目才可行。因此，本项目的风险性较大。
从损益表可以看出，本项目在目前市场行情下，总投资555,889,元，销售收入658,784,392元，税后利润44,221,695元，投资收益率为%。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。故本项目从经济上不可行。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/bc3166ef590216fc700abb68a98271fe900eafd7.html
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