2020年房地产行业政策分析报告

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2020年房地产行业

政策分析报告

2020年9月

目前，地产行业正从疫情影响中逐步恢复，部分地区楼市甚至出现过热的苗头。7 月

15 日，深圳市住建局发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(深

建字﹝2020﹞137 号)，为当前“房住不炒、因城施策”基调下的楼市调控又添上浓墨重

彩的一笔。

事实上，金融危机以来，楼市已历经三轮沉浮。每波行情的转折点上，总有政策的推

波助澜。货币政策、各级政府的楼市调控、各类机构的融资约束，都能引导行业的未来走

向。我们以编年史的形式，梳理 2008 年以来每一年的行业走势和各类政策，以史为鉴。

图 1：2008 年以来地产行业历经三轮周期

商品房销售面积:累计同比（%）

60.00

50.00

40.00

30.00

20.00

10.00

0.00

2008-02

2009-11

2011-08

2013-05

2015-02

2016-11

2018-08

2020-05

-10.00

-20.00

-30.00

-40.00

第一轮周期

第二轮周期

第三轮周期

资料来源：Wind，市场研究部

▍ 第一轮周期：2008-2011 年

2008 年：金融危机爆发，政策由紧转松

次贷危机爆发后，行业迅速走弱。受次贷危机影响，2008 年开始我国经济由过热迅

速走弱，楼市量价齐跌，地产投资大幅萎缩。至 2008 年 9 月金融危机全面爆发，行业数

据跌入冰点。商品房销售额累计同比由 2007 年 10 月高点 51.5%大幅下滑，至 2008 年 11

月为-19.8%；70 城新建住宅价格指数出现连续 7 个月环比下跌；新开工面积同比由 20%

以上增速下跌为个位数。

1

图 2：2007-2008 年商品房销售额累计同比

图 3：2007-2008 年房屋新开工面积累计同比

60.00

50.00

40.00

30.00

20.00

10.00

0.00

商品房销售额:累计同比（%）

房屋新开工面积:累计同比（%）

30.00

25.00

20.00

15.00

10.00

5.00

-10.00

-20.00

-30.00

0.00

资料来源：Wind，市场研究部

资料来源：Wind，市场研究部

刺激计划出炉，政策由紧转松。金融危机爆发后，货币政策由紧缩转为宽松，08 年 9

月起央行连续下调基准利率及存款准备金率，一年期贷款基准利率由 7.47%逐步下调至

5.31%；大型金融机构存款准备金率由 17.5%逐步下调至 15.5%。为刺激经济，地产行业

利好政策频出。2008 年 10 月 22 日，财政部、国税局发布《关于调整房地产交易环节税

收政策的通知》，下调购房契税 1%、免征住房购销印花税；同日，央行发布《关于扩大商

业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，下调个人住房贷款利率下限至贷款

基准利率的 0.7 倍、调整首付比例至 20%，并下调公积金贷款利率。年末，国务院发布《关

于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度；加大对自住型

和改善型住房消费的信贷支持力度；减免住房转让环节营业税；支持房企合理融资需求。

表 1：2008 年影响地产行业的重要政策梳理

颁布时间 事件概括

主要内容

2008/1-2008 央行连续上调存款准备金率

央行于 1 月 25 日、3 月 25 日、4 月 25 日、5 月 20 日、6 月 15 日和 6 月 25 日分别将存

款准备金率上调 0.5 个百分点，共将准备金率由 14.5%调整为 17.5%

/6

2008/2/4

央行发布《经济适用住房开发 开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮 10%以内；开发经济适用房，房地

贷款管理办法》

产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的 30%，比 35%的常规要求有所降低

2008/9-2008 央行连续下调存款准备金率

央行于 9 月 25 日、10 月 15 日、12 月 5 日连续降准，大型金融机构存款准备金率由 17.5%

调整为 15.5%；于 9 月 15 日、10 月 9 日、10 月 30 日、11 月 27 日和 12 月 23 日连续降

息，一年期贷款基准利率由 7.47%调整为 5.31%。

/12

和基准利率

2008/10/22

财政部、国家税务总局《关于 从 11 月 1 日起，首次购 90 平方米及以下普通住房，契税暂下调至 1%，免征个人购销住

调整房地产交易环节税收政

策的通知》

房印花税。

2008/10/22

2008/11/5

2008/12/20

央行《关于扩大商业性个人住 商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍；最低首付款比例调整为

房贷款利率下浮幅度等有关

问题的通知》

20%。下调个人住房公积金贷款利率，五年期以下（含）由现行的 4.32%调整为 4.05%，

五年期以上由现行的 4.86%调整为 4.59%，分别下调 0.27 个百分点。

国务院常务会议关于进一步

发布加快建设保障性安居工程、加大对廉租住房建设支持力度、加快农村基础设施建设、

扩大内需、促进经济平稳较快 加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设等十项经济刺激措施。初步匡算，实施上述工

增长的十项措施 程建设到 2010 年底约需投入 4 万亿元。

国务院《关于促进房地产市场 加大保障性住房建设力度；加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度；减免住房转

健康发展的若干意见》 让环节营业税；支持房企合理融资需求。

资料来源：国务院、发改委、财政部、中国人民银行，市场研究部

2

2009 年：政策持续宽松，楼市迅速升温

资金面空前宽裕，助推市场迅速升温。根据 2008 年末国务院会议精神，约 4 万亿资

金将陆续投向市场，极大改善了资金状况，M2 同比由 2008 年的 15%左右跃升至近 30%。

在宽裕的流动性支持下，行业成交额迅速复苏，商品房销售额同比由 2008 年末的-19.5%

迅速攀升至 2009 年得 80%左右。随着楼市成交火爆，房价随之上涨，至 2009 年 12 月，

70 个大中城市新建住宅价格指数同比上涨 9.1%。

图 4：2009 年前后 M2 同比走势

图 5：2009 年前后商品房销售额同比及房价同比走势

M2:同比（%）

商品房销售额:累计同比（%）

35.0

30.0

25.0

20.0

15.0

10.0

5.0

100.0

20.0

15.0

10.0

5.0

70城新建住宅价格指数:当月同比（%，右轴）

80.0

60.0

40.0

20.0

0.0

0.0

2008-02 2008-09 2009-05 2010-01 2010-09 0.0

-20.0

-40.0

-5.0

资料来源：Wind，市场研究部

资料来源：Wind，市场研究部

政策整体保持呵护，但对开发商拿地炒作有所监管。2009 年前三季度，楼市量价仍

处于可控水平，当年针对行业的调控政策不多，甚至有所放宽。09 年 5 月 25 日，国务院

《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》将保障性住房和普通商品住房项目的最

低资本金比例调整为 20%，直接利好地产开发商。在政策支持和市场回暖作用下，下半

年土拍再度回暖，“地王”如雨后春笋般出现。对此，国务院、国土资源部分别出台了《关

于集约用地的通知》、《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求加强

项目批后管理，向闲置土地征收税费，对开发商过度拿地进行了一定限制。

表 2：2009 年影响地产行业的重要政策梳理

颁布时间

事件概括

主要内容

2009/1/1

财政部、国税总局通知实施住 通知规定，个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过

房转让营业税新政

两年的非普通住房或不足两年的普通住房对外销售的，按销售收入与购买成本之差额征收

营业；个人购买超过两年（含）的普通房屋对外销售的，免征营业税。

2009/1/10

银监会《关于当前调整部分信 支持符合条件的商业银行开展并购贷款业务；拓宽项目贷款范围；对符合一定监管评级要

贷监管政策促进经济稳健发

展的通知》

求、经营稳健、风险管理水平较高的信托公司，适当放宽对开发商资质、资本金比例等的

要求；积极推动信托公司开展如房地产信托投资基金、资产支持信托等直接融资型创新业

务

2009/5/25

2009/6/19

国务院《关于调整固定资产投 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产开发项目的最低资

资项目资本金比例的通知》 本金比例为 30%

银监会《关于进一步加强按揭 重申二套房贷制度，要求除购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，其他贷款

贷款风险管理的通知》

购买第二套及以上住房的，贷款首付至少为四成，不得以任何手段变相降低首付款的比例

成数。

2009/9/1

国土资源部《关于严格建设用 要求加快城市建设用地审批和土地征收实施、切实抓好批而未征土地的处理；要求进一步

地管理促进批而未用土地利

用的通知》

规范和加强建设项目用地管理，坚决查处违法批地和用地行为

3

颁布时间

事件概括

主要内容

2009/9/26

国务院《关于集约用地的通

知》

首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，指出对于土地闲置满两年的，将依法无偿

收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出

让或划拨土地价款的 20%交纳土地闲置费。另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。

2009/12/24

住建部《关于推进城市和国有 意见要求从 2009 年开始，结合开展保障性住房建设，用 5 年左右时间基本完成集中成片城

工矿棚户区改造工作的指导

意见》

市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用 3 年时间基本完成；从城市维护建设税、

城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中，按规定安排资金用于符合条

件的棚户区改造支出项目。

资料来源：国务院、发改委、财政部、中国人民银行，市场研究部

2010 年：抑制房价快速上涨，限购限贷政策出台

经济出现过热，“稳房价”、“稳通胀”成为工作重点。在“四万亿”计划刺激下，2010

年我国经济从金融危机中快速复苏，GDP 同比增长 10.6%，较 2009 年提升了 1.2 个百分

点。同时，CPI 当月同比由年初的 1.5%提升至年末 4.6%，开始出现过热迹象。楼市方面，

成交量价迎来高峰，70 城新建住宅价格指数同比增幅最高达 15.1%。宽松的货币政策开始

收紧，一年期贷款基准利率由 5.31%逐步上调至 5.81%，大型金融机构存款准备金率连续

六次上调，由 15.5%逐步上调至 18.5%。

图 6：2010 年前后 GDP、CPI 走势

图 7：2010 年前后商品房销售额同比及房价同比走势

商品房销售额:累计同比（%）

GDP:不变价:累计同比（%）

CPI:当月同比（%，右轴）

14.0

12.0

10.0

8.0

8.0

6.0

4.0

2.0

0.0

-2.0

-4.0

100.0

80.0

60.0

40.0

20.0

0.0

70城新建住宅价格指数:当月同比（%，右轴） 20.0

15.0

10.0

5.0

6.0

4.0

0.0

2.0

0.0

-5.0

2009-03 2009-10 2010-06 2011-02 2011-10

2009-02 2009-09 2010-05 2011-01 2011-09

资料来源：Wind，市场研究部

资料来源：Wind，市场研究部

严厉的调控政策相继出台。为遏制房价过快上涨，2010 年楼市调控政策密集出台。1

月 10 日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），

点名抑制投资投机性购房需求，要求对二套房贷款首付款比例不得低于 40%。4 月 17 日，

国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）发布，进一步提高

了二套房贷款首付比至 50%，并对首套房贷款首付、利率作了规定。9 月 29 日，各部委

进一步通知，要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，并调整契税

优惠政策。

4

表 3：2010 年影响地产行业的重要政策梳理

颁布时间 事件概括

主要内容

2010/1-2010 央行连续上调存款准备金率

央行于 1 月 18 日、2 月 25 日、5 月 10 日、11 月 16 日、11 月 29 日和 12 月 20 日分别上

调存款准备金率 0.5 个百分点，大型金融机构存款准备金率由 15.5%调整为 18.5%

/12

2010/1/10

国务院办公厅《关于促进房地 要求合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，对二套房贷款首付款比例不得低于

产市场平稳健康发展的通

知》，即“国十一条”

40%，贷款利率严格按照风险定价。要求严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合

信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。

2010/3/11

国土资源部《关于加强房地产 要求严格规范商品房用地出让行为：土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地

用地供应和监管有关问题的

通知》

价的 70%，竞买保证金不得低于出让最低价的 20%。土地出让成交后，必须在 10 个工作

日内签订出让合同，合同签订后 1 个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款，余款要按合同

约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

2010/4/17

国务院《关于坚决遏制部分城 要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，即对购买首套自住房且建筑面积在 90 平米以上

市房价过快上涨的通知》，即 的，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得

“新国十条”

低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅

度提高首付款比例和利率水平。明确保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用

地不低于住房建设用地供应总量的 70%，并优先保证供应。

2010/6/3

国家税务总局《关于加强土地 通知指出,为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。

增值税征管工作的通知

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2%，中部和东北地区省份不得低于 1.5%，

西部地区省份不得低于 1%。

2010/9/29

央行与银监会联合宣布各商

业银行暂停发放居民家庭购

买第三套及以上住房贷款

要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地

纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首

付款比例调整到 30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于

50%、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定。

2010/9/29

财政部、国家税务总局、住房 为巩固调控成果，对契税优惠政策调整为对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员

城乡建设部《关于调整房地产 范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买

交易环节契税个人所得税优

惠政策的通知》

90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税。不符

合上述规定者，不享受优惠政策。

2010/10-201 央行连续上调基准利率

央行于 10 月 20 日、12 月 26 日分别上调基准利率 0.25 个百分点，一年期贷款基准利率由

5.31%上调为 5.81%。

0/12

2010/11/2

四部委联合发布《关于规范住 住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布通知，

房公积金个人住房贷款政策

有关问题的通知》

要求使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在 90 平方米（含）

以下的，贷款首付款比例不得低于 20%；套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比

例不得低于 30%。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不

得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍。

资料来源：国务院、发改委、财政部、中国人民银行，市场研究部

2011 年：通胀持续升温，调控政策加码

通胀走向高峰，货币政策持续收紧。2010 年下半年开始，经济刺激政策的负面效果

逐步开始体现，典型的是通胀持续上升。2011 年 7 月，CPI 当月同比达到年内高点 6.45%。

对此，央行延续 2010 年的货币政策，上半年共六次升准，将大型金融机构存款准备金率

由 18.5%调整为 21.5%；于 2 月、4 月、7 月三次加息，一年期贷款基准利率由 5.81%上

调为 6.56%。与此同时，地产销售量价增幅得到有效遏制，商品房销售额同比由 2019 年

末的 75.5%下降至 2011 年末的 12.1%。70 城住宅价格指数同比增幅也由 2010 年高峰的

15%大幅下降至 2%左右。

5

图 8：2011 年前后 GDP、CPI 走势

GDP:不变价:累计同比（%）

图 9：2011 年前后商品房销售额同比及房价同比走势

商品房销售额:累计同比（%）

70城新建住宅价格指数:当月同比（%，右轴） 20.0

15.0

10.0

5.0

CPI:当月同比（%，右轴）

8.0

6.0

4.0

2.0

0.0

80.0

60.0

40.0

20.0

0.0

15.0

10.0

5.0

2010-02 2010-09 2011-05 2012-01 2012-09

-20.0

0.0

0.0

-40.0

-5.0

2010-03 2010-10 2011-06 2012-02 2012-10

资料来源：Wind，市场研究部

资料来源：Wind，市场研究部

行业政策延续高压态势。为巩固限购限贷政策取得的阶段性成果，防止房价大幅上涨，

国务院于 2011 年 1 月 26 日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，

即“新国八条”，将上一年度严厉的限购限贷要求进一步加码，要求二房贷款首付不低于

60%，利率不低于基准利率 1.1 倍、并落实全面限购。针对房价大涨期间开发商随意涨价、

“一日一价”的乱象，发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求各开发商执行一房

一价的规定，商品房明码标价后，可自性降价、但涨价必须重新申报，目的是配合限购政

策的实施。

融资政策方面，保障性住房成为房企企业债发行突破口。2011 年 6 月 9 日，发改委

《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，指出保留投融资平台公司申

请发行企业债券的资格，但募集资金应优先用于各地保障性住房建设。从事或承担公租房、

廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政

府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。明确企业债券募

集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续。

表 4：2011 年影响地产行业的重要政策梳理

颁布时间 事件概括

主要内容

2011/1-2011 央行连续上调存款准备金率

央行于 1 月 20 日、2 月 24 日、3 月 25 日、4 月 21 日、5 月 18 日、6 月 20 日分别上调存

款准备金率 0.5 个百分点，大型金融机构存款准备金率由 18.5%调整为 21.5%

/6

2011/1/26

国务院办公厅《关于进一步做 要求各地区确定年度新建住宅价格目标、加强税收监管；二房贷款首付不低于 60%，利率

好房地产市场调控工作有关 不低于基准利率 1.1 倍；落实全面限购，原则上对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭、能

问题的通知》，即“新国八条” 够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购 1 套住房。

2011/1/27

上海市公布《个人住房征收房 上海率先开展房产税试点，对本地居民二套房和非本地居民住宅按照应税住房市场交易价

产税试点暂行办法》

格的 70%计算缴纳房产税，税率暂定为 0.6%。

2011/2-2011 央行连续上调基准利率

央行于 2 月 9 日、4 月 6 日及 7 月 7 日分别上调基准利率 0.25 个百分点，一年期贷款基准

利率由 5.81%上调为 6.56%。

/7

2011/2/9

住建部《关于调整住房公积金 上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调 0.04 个百分点，

存贷款利率的通知》

由 0.36%上调至 0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调 0.35 个百分点，由 2.25%

上调至 2.60%；上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调

0.20 个百分点，由 4.30%上调至 4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率

上调 0.25 个百分点，由 3.75%上调至 4.00%。

2011/3/16

发改委关于发布《商品房销售 要求各开发商执行一房一价的规定，商品房明码标价后，可自性降价、但涨价必须重新申

明码标价规定》的通知 报。

6

颁布时间

事件概括

主要内容

2011/5/16

国土资源部《关于坚持和完善 要求正确把握土地招拍挂出让政策的调控作用、完善住房用地招拍挂计划公示制度；限定

土地招标拍卖挂牌出让制度

的意见》

房价或地价，以挂牌或拍卖方式出让政策性住房用地；限定配建保障性住房建设面积，以

挂牌或拍卖方式出让商品住房用地。

2011/6/9

2011/9/30

2011/12/5

发改委《关于利用债券融资支 保留投融资平台公司申请发行企业债券的资格，但募集资金应优先用于各地保障性住房建

持保障性住房建设有关问题

的通知》

设。只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于

当地其它项目的建设。明确企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续。

国务院办公厅《关于保障性安 要求建立健全中国特色的城镇住房保障体系，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面

居工程建设和管理的指导意

见》

达到 20%左右；重点发展公共租赁住房，根据实际情况继续安排经济适用住房和限价商品

住房建设；加快实施各类棚户区改造、加大农村危房改造力度。

央行下调存款准备金率

央行下调存款准备金率 0.5 个百分点，大型金融机构存款准备金率由 21.5%调整为 21%。

资料来源：国务院、发改委、财政部、中国人民银行，市场研究部

▍ 第二轮周期：2012-2014 年

2012 年：“稳增长”压力加大，地方政策出现松动

通货膨胀缓和、经济增速下行，货币重回宽松周期。紧缩性货币政策逐渐收效，2012

年开始 CPI 重回 3%以下的合理区间。然而，通胀拉动的高投资不再、欧债危机引起外需

减少，稳增长成为经济工作新的主题。央行于 2 月 24 日、5 月 18 日分别下调存款准备金

率 0.5 个百分点，大型金融机构存款准备金率由 21%调整为 20%；于 6 月 8 日、7 月 6 日

分别下调基准利率 0.25%、0.31%，基准利率由 6.56%调整为 6%。宽松环境下，楼市量

价见底回升，销售额累计同比于 2012 年 8 月再度转正，房价止跌企稳。

图 10：2012 年前后投资、进出口走势

图 11：2012 年前后商品房销售额同比及房价同比走势

商品房销售额:累计同比(%)

固定资产投资完成额:累计同比（%）

进出口金额:累计同比（%，右轴）

28.0

26.0

24.0

22.0

20.0

18.0

40.0

30.0

20.0

10.0

0.0

100.0

80.0

60.0

40.0

20.0

0.0

70城新建住宅价格指数:当月同比（%,右轴） 10.0

8.0

6.0

4.0

2.0

2011-02 2011-09 2012-05 2013-01 2013-09

0.0

-20.0

-40.0

-2.0

2011-02 2011-09 2012-05 2013-01 2013-09

资料来源：Wind，市场研究部

资料来源：Wind，市场研究部

政策面整体平静，地方调控力度有所放松。在房价上涨势头得到遏制、稳增长需求逐

渐凸显的背景下，不少地方政府调控政策开始出现松动。从实际操作情况看，北京、上海、

天津、武汉等地开始放宽普通住宅标准，重庆、南京、合肥等地则对公积金贷款制度进行

调整。尽管部分地区对限购的放松被叫停，但不触及底线、不明显鼓励购房的政策仍然得

以施行。

7

表 5：2012 年影响地产行业的重要政策梳理

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/be9bde1300d276a20029bd64783e0912a3167c6b.html