苏州商圈

中润苏州中心调研报告

苏州中心目前定位为年轻、时尚、一站式购物的城市综合体，与苏州目前已经形成几个特色的商业圈相比，经过简单走访调查作出以下粗浅总结，仅供参考。

观前街商业圈

观前街应该是苏州最早行成商业氛围的商业圈，发展至今主要体现的仍是围绕当地特色的商业气息，从市民日常使用的小商品到每天都不可或缺的饮食，都体现了苏州当地人的偏好和选择倾向。随着经济的发展，人民的选择出现多样化，于是观前街也与时俱进地选择了现代商业的运营模式，造就了目前观前街特有的商业氛围。主要体现在以下几个方面：

一、极具地方特色的商业模式在经济飞速发展冲击下形成其特有的业态。

建筑以水乡古典特色为主，街景房屋多见青瓦白房，走过小桥流水后逐渐进入商业街。由苏州人民商场和第一百货老牌商业中心坐镇，集聚苏州当地主要品牌产品，为苏州人民提供了符合地方需求的各种服务。经济飞速发展使得该商圈已不能完全满足现代人尤其是年轻人的需求，于是美罗商场和地下商场等现代消费方式应运而生，形成了目前商圈内古典和现代共存、地方特色浓烈却不失潮流的氛围，因而集聚了苏州很高的人气。

1、消费结构齐全

从平民化的金鹰购物中心内的大众消费到美罗商城内BOSS、ARMANI等国际奢侈品牌的消费，从听苏州评弹吃糕点的古老消费方式到友通数码港内电子产品的现代消费，一应俱全，满足消费者的绝大多数需求。

2、消费群体覆盖面广

依据其发展历史和现状，街头的人群以普通百姓人为主，因为集聚苏州当地特色产品，也成为外地游客游览的必经之地，因此节假日的人群较平时会显著增多。 3、餐饮分布密集

得月楼和松鹤楼老字号饭店成为集聚百姓和游客来就餐的保证，KFC、麦当劳和味千拉面等现代快餐的星罗棋布满足年轻人的就餐需求。采芝斋、一品香等当地特产商店既能满足本地人的需求，也能带来游客的追捧。

目前存在餐饮联盟内的几家店是：唐宫、味千、面包新语、哈根达斯、星巴克、真功夫等。

二、由地方经济发展而起的成长方式决定了该商圈也有其历史局限性。

1、地方特色的鲜明表现，使得费群体多为苏州普通百姓和游人，普通百姓和游人的有限消费成为商圈成长的掣肘，虽然有现代商场的存在，但毕竟属于衍生服务，没有形成现代消费的气氛。

2、特定的消费群体决定了商圈内营业时间的限制，根据苏州本地百姓的消费习惯，一般在晚上八点半之后人群开始散去，意味着商铺的经营时间即将结束。

3、老商业区的密集布置，没有考虑停车场的设置，并不能为停车提供足够多的空间，而具备现代消费能力的人多数拥有自己的私家车。

三、与苏州中心的关系

观前街商业圈距离苏州中心5公里，隶属于平江区。上述观前街的商业定位与苏州中心的年轻时尚、一站式购物定位存在明显差异，苏州中心可以凭借其特有的时尚消费观念吸引观前街的大量消费者，人群顺着人民路顺势而下即可到达东吴北路的苏州中心；同时，苏州中心的人群也会对观前街的特色消费充满兴趣。因此，苏州中心和观前街商业圈应该是相互吸引，互为增长的关系。餐饮联盟的现代餐饮风格更符合苏州中心需求。

印象城商业圈

可以说印象城是苏州现代商业圈的成功典范。该商圈完全撇开苏州地方特色产品，全部引进现在生活所需的消费方式，主要得益于其对周边消费群体的准确定位和地理位置的优势所在。

一、有的放矢的经营策略成为印象城成功运营的重要保证。

1、充分利用项目优势

印象城位处苏州城区主干道干将路的末端，临近东环路大润发，欧尚超市、百安居等大型大型购物商场，消费群体有了保证，印象城的出现弥补了该区域内饮食、潮流服装等缺陷。

2、选择符合周边的消费方式

印象城所在的地理位置属于苏州大力发展并已经逐渐成熟的工业区，吸引世界及国内的众多大型企业投资，因而带来了为数众多的外来人员和外国人，围绕印象城周边的东港新村、贵都花园、新城花园内居住着相对高档的居民，拥有较强的消费能力和现代的消费观念，ZARA、H&M、ONLY等中高端的品牌引进，新兴的一站式消费模式吸引了更多的当地消费者。

3、个性商品的零售也成为印象城内的亮点

印象城每层的楼梯转角或者过道上，都会有几个出售个性商品的小摊位。个性商品更符合现代人的生活需求，低档且与众不同的产品很受现代年轻人的追捧，即可以满足消费者的需求，又能丰富商业圈内氛围。

4、餐饮分布均匀

从B1到4楼，每个楼层都有饮食店铺的设立，突出了印象城与周边的超市和商场的与众不同，也为周边的服装、零售等店铺带来了一定的客源。

目前存在餐饮联盟内的几家店是：味千、面包新语、星巴克、一茶一坐、外婆家、爱茜茜里、满记等。

二、地理和人群决定了商业圈本身的定位有限。

1、印象城及周边均以居民为主，因此其定位只能是满足消费者的生活需求；但不能包括办公、商务、高端旅游等高端需求；

2、从周末的消费情况来看，除快餐外，外婆家内人员爆满；萨莉亚、一茶一座等知名连锁餐饮基本上满座，而地方品牌餐饮的上座率则非常有限；

三、与苏州中心的关系

印象城的定位在一定程度上与苏州中心较为相似，消费群体也有很多交叉，但苏州中心打造的现代消费不仅仅是中端客户的需求，还包括了现代办公、精品酒店等高端需求，可以说苏州中心包含了印象城的客户，但不局限于此。苏州中心相对于印象城来说，因为其自身产品的齐全性，高端客户的引入必将分流印象城的部分中端客户，因此苏州中心的餐饮分布也应根据整体定位，中高端都要具备，形成差异，才能吸引更多的客户，对于餐饮品牌的引进建议采取国内知名连锁企业为主，既能满足消费者饮食需求，也能给苏州中心的零售增加人气。

金鸡湖商业圈

金鸡湖商业圈是包含久光百货和李公堤两个特色商业街，走的都是高端路线。其中久光百货协同ToysRUs（玩具反斗城）、卡通尼乐园等国际知名大型商业企业，构成了圆融时代广场的完整中高档商业消费结构，为中高端消费提供了无限空间；李公堤不仅是美丽的景观之一，更是集观光、旅游与高端特色餐饮娱乐于一体的国际风情商业水街，汇聚来自世界各地、中国香港等地国际品牌商家以及本地中华老字号品牌商家，既有苏州古典特色之美，又能兼具现代商业气息。

一、潮流的商业定位突出其未来发展空间的无限可能

1、商业氛围极具鲜明特色

久光百货的营销手段和经营模式趋于国际化，自身具备非常庞大的营业面积，同时引进COACH、BALLY等国际一线品牌，为苏州人民中高档消费提供了重要场所；李公堤以保留传统的苏州民居建筑形态、多座小桥串联各岛、苏州古园林式的布局，同时具备灰、白、黑三色的主色调，尽显江南水乡神韵，不仅吸引苏州当地人民前来消费，更成为中外游客的必经之地。

2、周边商业气氛浓烈

光大、平安、民生等金融机构在周边的入驻，以及周边办公楼的不断凸起，更给久光百货街增添了现在商业气息。

3、交通较为便利

久光百货虽然离苏州目前的城市中心有一定距离，但因为湖底隧道的便利交通和宽敞的停车场反而对私家车人群有着深深的吸引力；李公堤宽敞的运营环境不光造就了恢宏的气势，更在实际消费过程中为消费者解决了停车问题。

二、超前的消费理念与现实的消费能力需要一定的磨合期

1、久光百货周边的高档小区正在兴起，但毕竟无法与市区相比，新品牌的知名度、接受度的培养需要一定过程；

2、李公堤的高档餐饮受众比较有限，相对于苏州目前的消费能力，一定程度上失去了群众基础，中端或知名国内品牌的消费更加容易获得消费者的亲睐。

三、 与苏州中心的关系

金鸡湖商业圈的高定位与苏州中心打造的高端消费和精品酒店具有一定程度的相似，二者存在消费群体的交合。苏州中心不仅打造高端消费，对于中端群众的消费也一样有所顾及，无论是在商品零售，还是在餐饮分布，苏州中心都会考虑引进大众品牌，为项目前期的人气集聚起到保障作用。尤其是在餐饮企业的引进和分布上，苏州中心应该更切合苏州当地人民的消费能力和心理，引进知名且？？？？？

小结

从香港、上海的商圈运作经验来看，吸引人流的最主要因素并非百货，而是餐饮。根据以上几个商业圈目前运作的状态来看，分别具有各自的优势和不足的地方，苏州中心应结合当地实际发展状况，重点招商和布置一批餐饮品牌，对人流的吸引力是毋庸置疑的。餐饮品牌的分布要具有差异化，既要有大众消费的餐饮店面，也要有极具针对性的高端消费；既要有国内外知名品牌餐饮的加盟，也需要地方特色餐饮的出现。需要特别强调的是，地方特色的餐厅固然具备一定的市场，但并不能给项目带来购物、以及其他消费的大量人员，建议作为补充业态，重点发展具备连锁性质的餐饮。

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