我国房地产市场的现状分析及对策研究

我国房地产市场的现状分析及对策研究

我国房地产市场的现状分析及对策研究

李亮

（西南大学经济管理学院，重庆 400715）

摘要：中国房地产开发市场是随着土地使用、住房制度的改革和房地产业的兴起而逐步建立和发展起来的，它是中国社会主义市场经济体制改革的产物。目前，中国的房地产开发市场还处于起步阶段，发展较快，问题很多，还很不规范，对其发展是应该抑制还是鼓励的困惑己经成为阻碍房地产业健康发展的一个殛待解决的难题。随着政策环境、需求环境、竞争环境的急剧变化，中国房地产开发市场的竞争格局也正在发生明显变化。本文主要从三部分对中国房地产开发市场的规范运行进行了研究。第一部分对中国房地产开发市场的现状进行了分析。在这一部分中主要阐述了目前房地产开发市场的基本状况和面临的严峻形势，同时对房地产开发市场存在的弊病进行了分析。第二部分主要从厂商、消费者和政府三个角度剖析中国房地产开发市场规范运行的内涵。第三部分提出了当前规范中国房地产开发市场的三项工作重点。当前规范中国房地产开发市场的工作重点主要包括提高房地产开发企业的竞争力、完善开发土地供应机制和推进房地产开发的法制建设。

关键词:房地产;开发市场;规范;对策

Research and Analysis about China's Real Estate Marketing

Li Liang

（College of Economics and Management, Southwest University, Chongqing 400715, China）

Abstract: Chinese real estate market, with land uses, housing reform and the rise of real estate and gradually established and developed, it is China's socialist market economic system product. Head to the Chinese real estate development market is still in its initial stage, the development of faster, a lot of problems, is still far from norms of their development should be encouraged to suppress or confusion has been that hinders the healthy development of the real estate industry as a witch to be resolved Problems. With the policy environment, the needs of the environment, the competitive environment of rapid changes in the Chinese real estate market, competition is also taking place in the pattern of change. This paper from the three parts of the Chinese real estate market operation standardize studied. The first part of the Chinese real estate market analysis of the current situation. In this part of the major real estate development on the current market situation and the basic face the grim situation, while real estate development market analysis of the shortcomings. From the second part of the main manufacturers, consumers and government aspects of the three Chinese real estate market, standardize the operation of the development of content. The third part of the specification of the current Chinese real estate market focuses of the three. Specification of the current Chinese real estate market mainly focus on real estate development to enhance the competitiveness of enterprises, improve the supply of land to develop mechanisms to promote real estate development and the legal system.

Key words: Real estate; the development of the market; norms; response

引言

1998年住房制度改革后，在经济快速发展的过程中，房地产业发展步伐开始加快，对整个经济增长的贡献不断提高，越来越成为国民经济的重要支柱产业。2003年中国房地产开发投资突破 1万亿，房地业及建筑业增加值占GDP的比重接近9%，直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6-1.2个百分点，对扩大就业也发挥了积极作用。从国际经验看，人均GDP突破1000美元到3000美元的阶段，是经济快速发展的阶段，也是房地产发展的黄金时期。从全国近几年的房地产市场发展状况与业界动态不难看出，“泡沫”与“过热”不但存在而且在有些地方非常严重，也是国内外经济学界与房地产业界争论最为激烈的焦点。2006年在房地产投资热度继续上升，房价节节攀高之后，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，开始步入“拐点”。

我国房市目前面临的一轮新的调整，因而其走势和发展也越来越引起各界的关注。我国房地产业的现状究竟如何？存在哪些主要的问题？其未来的发展趋势和走向又怎样？等问题的研究具有重大现实意义。因此，现在我们有必要也必须客观地对房地产市场的真实发展态势做出研究，并以此研究成果作为基础来引导市场的发展方向，为房地产市场的持续稳健发展提出一些有效的措施与建议。

1.我国房地产市场现状的分析

1.1我国房地产市场存在的主要问题

1.1.1市场发育不良，泡沫化程度较高

我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如官商勾结、房地产商炒作等），导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。

由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。据统计，我国的房价收入比（即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比）超过10，远高于国际水平。

1.1.2土地的供应不规范，政府机会主义行为严重

政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用。然而，我国政府在以下方面却是机会主义的：一是在土地转让和使用中政府为了增加收入，某些官员为了私利而采取机会主义行为。他们以低价从农民手中圈得土地，然后以高价转让给开发商。据统计，07年政府的转让土地所得超过7000亿元。二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。三是政府的调控政策没有延续性和稳定性，很多政策的出台都是违反市场经济规律的（如要求开发商公开建房成本等）。四是政府在土地交易中黑箱操作，腐败严重。我们的国土管理部门和各级政府在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理。而且在土地交易中存在很大的黑箱操作和腐败行为。这些行为严重阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。

1.1.3供需结构失衡

目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%；2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题（发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主）。三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。

1.1.4房地产市场秩序混乱

我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。

1.1.5房地产开发立法与执法存在的不足

一是立法上的不完善。国家已经制定了一系列的关于房地产开发方面的政策和法律，但是从总体上看，立法还不够完善，立法体系也不完善，一些方面甚至长期存在着无法可依的情况。其主要表现为：己经出台的房地产开发方面的法律、法规、规章、条例数量较少，大量的规范性文件只是地方性法规和部门规章，而且规定的法律条文比较简单，这种状况远远不能适应当前房地产开发市场的发展和需求；房地产开发方面的立法速度较慢，立法不规范，缺乏系统性、严密性和科学性，缺乏通盘考虑，相关法律原则性强，欠缺可直接操作的规范；法律一旦制定出来就具有一定的稳定性，不能频繁变动，更不能朝令夕改，否则就会失去其权威性和确定性。但是正是因为这一点又使它具有对千变万化的现实社会生活的不适应性和滞后性。

二是执法上的不到位。在执法方面，由于一些政府机构监管不力，有些地方存在着有法不依、执法不严、以行政干预代替法律、以权代法和以言代法等现象。房地产开发法律体系存在的不健全、规范性不足的问题，留下了许多执法空间和矛盾，加上经济利益的驱动，导致房地产开发的某些环节出现了暗箱操作的现象。他们大钻改革政策不配套的空子，稿行贿受贿，贪得无厌地把国家集体的资产、人民的利益划为私有。例如一些地方的领导干部在经营性用地招标拍卖挂牌中，往往以打招呼、批条子等方式，指定供地对象、位置、面积、价格等，使市场调控手段有名无实；在企业改制中，一些地方政府违规处置国有划拨土地，植自减免土地出让金，低价出让国有土地，使国有土地资产大盘流失。结果造成了“高楼大厦建起来了，领导干部倒下去了”。执法方面存在的这些问题严重损害了法律、法规的严肃性，损害了政府形象，助长了违法的行为，不利于保护合法经营者和消费者的合法权益。执法上的不到位也导致了中国房地产开发市场诚信的缺失，引起了房地产开发市场秩序的混乱。

1.1.6房地产开发企业存在的问题

房地产开发企业是房地产开发的主体。改革开放以来，中国房地产开发企业的总体素质虽然有了较大幅度的提高，但是还存在着如下典型问题：

一是规模小、资质低。房地产开发行业的利润率高于其它大多数行业的利润率，与发达国家相比，土地出让的零碎性和较小的开发规模以及政府管理的缺失也导致其进入壁垒较低，这导致了中国现有的房地产开发企业数过多。目前，中国房地产开发企业已达3万多家，占房地产企业总数的80%多。但是，这些企业中具有一级资质的只占 1.44%，二级资质的仅占 12.9%，大部分是三级及以下的小型房地产开发企业，甚至有的企业根本不具备房地产业开发经营的资质。早在2004年3月一次针对房地产市场诚信问题的研讨会上，中国房地产业协会会长杨慎列出了一些令人大吃一惊的数字：北京有 2967家房地产开发公司，其中具有一级资质的38家，具有二级资质的80家，具有三级资质的78家，具有四级资质的25家，具有等级资质的企业总共只有221家，只占7.3%。也就是说，92.7%的企业是没有资质的。

二是资金较少。房地产开发属于资本密集型行业，其需要的资金巨大。据国家统计局2008年9月10日发布的数字显示，2008年1—8月，全国房地产开发投资18430亿元，同比增长29.1%。一个房地产开发项目投入的资金一般是几千万，有的甚至需要几亿、几十亿。企业如果没有足够的财力，很容易因为资金问题而陷入困境。目前中国大多数房地产开发企业的自有资金严重不足，全国房地产开发企业平均净资产不足 1000万元，最高的也不过几十亿元，其本身并不拥有开发项目所需要的巨额投资，与国外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元的自有资金相比，实在相距甚远。而房地产开发项目大型化和规模化的趋势，在客观上又对开发企业的资金提出了更高的要求。正是由于许多开发商后续资金不到位导致了大量楼盘 “烂尾”。

三是法律意识淡薄。有些开发企业也没有配备谙熟有关法律例如房地产专业法律、法规并具有实践经验的专业人才，对法律在房地产开发过程中的作用缺乏应有的认识，忽略了用法律文件的形式规范各有关单位或个人在合同、契约等有关文件中的权利和义务，以防患于未然，在开发中为自己保驾护航，并把其作为进入市场的有力保护手段。由此导致了企业的某些经理决策缺乏法律依据，有的甚至违法、违规，等到发现问题进行挽救时，其困难重重。

四是核心竞争力较弱。核心竞争力是企业在生产经营过程中形成的不易被竞争对手效仿的能带来超额利润的独特的资源、知识和能力。房地产开发企业的核心竞争力是其不同技术系统、管理系统和技能的有机结合，是其在特定的经营环境中竞争能力和竞争优势的结合，是企业成长最有力、最主要的驱动力。在核心竞争力上，中国房地产开发企业与国外同行相比存在着很大的差距。中国房地产开发企业起步较晚，其基础较差，经营管理水平参差不齐，对核心竞争力的研究还处于探索阶段。尽管一些开发企业拥有数量可观的物力资源、财力资源或政策优势，属于重量级的企业，但是他们还没有制定出一种具有核心竞争优势的资源组合和发展战略，真正找到一条适合自己的发展道路，至今还没有一家能较好地掌控企业核心竞争力。由此导致房地产开发市场出现了严重的产品同质化、结构不合理以及市场呆滞等问题。而且一些房地产开发企业偏重于做 “项目”、做“产品”，而不是做“企业”，没有有意识、自觉地培育企业自身的核心竞争能力，其短期行为严重，缺乏长远的目光，忽略了企业的可持续发展，甚至采取了捞一把就走的策略，既没有长期的企业发展计划，也不重视自身的信用和品牌建设。

1.1.7房地产开发产品存在的缺陷

一是结构不合理。目前，中国房地产开发产品的结构尚未真正理顺，房地产开发市场产品供求结构失衡，高、中、低档的商品结构还需要进一步协调。近几年，中国城乡居民收入水平虽然有了较大幅度的提高，但是中低收入家庭还是社会的主要组成部分。因此.在房地产开发建设过程中，只有多开发低价位的商品房和经济适用房，才能满足广大中低收入家庭的需架。但现实情况并非如此，由于经济利益的驱动，许多房地产开发企业盲目开发别墅和高档商品房，有的甚至开发背离国情的“豪宅”，一些房地产项目的单栋住宅占地几十亩、几百亩;单栋住宅标价上千万元，甚至近亿元，这严重背离了目前经济发展水平和居民的实际需要，导致了一些地方与广大居民承受能力相适应的中低价位的普通商品住房供不应求，大量住房困难户和中低收入户只能望房兴叹；而高档、大户型住房以及高档写字楼、商业性用房又严重趋前于需求而导致长期空置。

二是质量低劣。中国的房地产开发建设还处在手工或半手工式的粗放阶段，大多数开发产品还是“砖瓦加钢筋水泥”，具有典型的高速度、高投入、低质量、低效益的特点。而且，由于房地产开发行业的从业人员素质低、技术落后及房地产开发项目规划设施、施工管理的非标准化和非现代化也使商品住宅建设中的质量通病在不同程度地存在，由此引发的纠纷时有发生。例如住宅建筑设计、施工中的粗制滥造，导致每年阳台板塌落、玻璃坠落、楼板裂缝、墙体不均匀沉降、房屋漏水、上水不上、污水倒灌等事故成千上万，从中央到地方的新闻媒体都大量报道过这类事故或纠纷。有的房地产开发商为了降低成本、增加效益，经常对工程偷工减料、虚报建筑材料导致房屋质量低劣。商品房质量问题已成为消费者投诉的最主要问题之一。这些质量事故的发生不仅给消费者带来了巨大的经济损失，而且严重危及了消费者的生命安全。

三是科技含量较低。中国的房地产业起步较晚，产业化水平较低。目前，中国房地产开发产品普遍存在着技术水平低，产品科技含量少，生产成本高，高耗低效，设计单一的情况。从当前中国房地产开发的技术水平来看，其建造技术仍然十分落后，基本生产方式仍然是手工操作形式，生产力水平也不够高。并且房屋建设的工业化程度较低，没有形成技术先进的规模化生产体系。中国的劳动生产率只相当于先进国家的1/6，能耗比率却是发达国家3—4倍，科技进步对房地产业的贡献率只有26%，而发达国家却是50%—70%；房屋的规划设计形成规划布局呆板、户型平面单一、立面造型单调的局面，缺乏个性，同质化现象严重，户型和空间的设计不能满足现实发展的要求；在生活环境上，节能性差、房屋能耗高，人居环境质量较低。房地产开发商普遍存在急功近利的思想忽视对新技术、新工艺、新产品的开发和应用，消费者的需求得不到满足。

1.1.8房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险

我国的房地产对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。主要表现在以下方面：

一是房地产信贷增长过快。2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%。

二是房地产商自有资金比重低。我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，例如上海，房企的自有资金2001年仅为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％；同时，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产超过80%。这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。全球金融危机爆发的主要原因就是美国政府不当的房地产金融政策。

三是商业银行过度竞争。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。

四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。

1.2我国房地产存在上述问题的主要原因

1.2.1房价过高，涨速过快

从2004年初，我国的房地产业进入一个新的周期，伴随着住房市场化、货币化的深化、城市化的不断推进、人均收入的不断提高和对外开放的扩大，使得我国住房方面的需求极大被释放，进而使我国的房地产投资额、建设面积和房价也大幅上升。其中2004年-2007年投资额增长率分别为29.6%、20.9%、25.3%、30.2%。

而房价的涨幅也是过大过快，2004年-2007年全国平均房价的涨幅分别为14.4%、6.5% 、5.5%、9.7%；而一些城市的房价的涨幅则远远高于全国平均涨幅，2007年，北京、深圳的房价涨幅分别达到了44.5%、51.2%，其它不少城市也出现了大幅上涨情况，这样的上涨速度显然难以持续。

因而，我国的房价已普遍偏高，超出了居民的可承受能力，集聚了一定的泡沫成份，有其调整的内在动力和必然性。

1.2.2对房市的专项调控政策和宏观紧缩政策

2006年—2007年，房价快速上涨使投资、投机需求迅速增加，而这又进一步造成了房价的暴涨，土地价格也出现了飞涨现象。为此，2007年政府出台了一系列的针对房地产的专项调控政策。其中，以“二套房贷”为标志的银根紧缩政策使资金泛滥的房地产市场突然缺血，投资、投机需求遭到重大打击，不少资金离场，需求开始萎缩。

与此同时，银行开始惜贷，作为银行优质客户的房地产开发商在一夜之间被银行冷落，开发商的资金开始紧张，囤积楼盘和土地的成本加大，加快周转速度成为众多开发商的选择，房地产供应在短期内增加，供求关系发生反转。在调整初期，因高房价下有效需求不足，从而使行业表现出明显的销量下降，经过一段时间的博弈，价格开始调整。

另外，我国为防止经济增长偏快转向过热、防止由结构性通货膨胀转向全面的、较高的通货膨胀，同时为调整房市结构、防止房地产价格上涨过快和挤压房市的泡沫以避免出现大的资产泡沫化和减轻美国次贷危机对我国经济的影响，我国政府采取了一系列的宏观紧缩政策。央行主要采取了提高准备金率的手段来紧缩银根、对付通胀，从2007年1月至2008年6月，存款准备金率提高了8.5个百分点，总计冻结存款44650亿元。并多次提高利率，使房地产企业每月要支付的还贷额大幅增加，同时使居民对住房的投资需求和投机需求下降。

1.2.3美国爆发次贷危机的爆发改变了我国房市的预期

自2007年5、6月份开始，美国爆发次贷危机。此后，次贷危机向全球蔓延，引起了很多国家房价的下跌、全球金融金融动荡的加剧和经济增速的下降。次贷危机的爆发在某种程度上也传导至中国，增加了我国经济所面临的外部压力、加大了我国的金融风险，也在一定程度上改变了我国房市的预期。这主要体现在以下方面：

一是改变了政府的预期。次贷危机使我国政府意识到房地产泡沫和房地产领域集聚的金融风险及房地产金融危机会给我国经济带来极大的破坏，会危及我国改革开放的成果和社会稳定，因而有必要采取紧缩措施，加大挤压我国房市泡沫，使我国房市能持续、健康、稳定的发展。为此，我国政府在次贷危机爆发后开始警觉起来，并采取了多项紧缩政策来调控房市。

二是改变了金融机构的预期。美国次贷危机对中国房地产信贷风险是一个很好的预警，使我国银行意识到重视对第一还款来源的审查至关重要。美国次级房贷危机对中国金融业的影响几乎是立竿见影的，为降低风险，银行采取了多项针对房地产的措施。

三是改变了投机者的预期。次贷危机使我国的投机者认识到市场不会只涨不跌，当房市集聚的泡沫很大的时候，总有一天会破灭，而泡沫的破灭将不仅仅给市场和经济运行带来极大的创伤，也会给投机者带来灭顶之灾。因而，投机者们开始意识到我国目前房市的巨大风险，开始加速抛售手中持有的商品房和加快对银行的还款。

2.我国房地产市场规范运行的含义

2.1房地产市场规范运行的概念与评判准则

2.1.1房地产市场规范运行的概念

房地产开发市场的规范运行是政府宏观调控的目标之一。规范房地产开发市场的运行就是在政府宏观调控的指导下，有关部门代表中央政府，按照房地产经济的客观规律和城市经济对房地产开发的要求，运用经济、行政和法律等手段对房地产开发的规模、结构等进行的直接调控，以及通过调控消费市场而对开发活动进行的间接调控。规范房地产开发市场并不是把一切管死，而是依照国家有关法律、法规和政策，创造公平、法制的竞争环境，同时控制违法经营、违规行为的滋生。规范房地产开发市场运行就是防止房地产投资产生泡沫，同时纯洁房地产开发市场，避免房地产发展过热对整体经济造成负面影响。房地产开发市场应在发展中求规范，在规范中促发展。规范的房地产开发市场是促进经济发展的重要条件。如果房地产开发市场运行不规范，房地产资源将大量流失并且市场秩序将出现混乱，这不仅会削弱其对经济发展的促进作用，滋生腐败现象。带来不利于社会稳定的因素，而且会影响到整个国民经济的发展。

2.1.2房地产开发市场规范运行的评判准则

一是公平准则。公平准则主要是判断房地产开发市场是否公平、公正、公开、有序的发展。房地产开发市场的各方主体都应在政府制定的合理、公平的市场规则下，公平、公开、理性地竞争和交易，以追逐利益最大化。开发商主体之间只能是平等地竞争，政府不能厚此薄彼，不能因为“规则漏洞”和“走制度后门”等等使得一些房地产开发企业的生存空间受到严重挤压。特别是在对待中外房地产开发企业时，应该不分内外，一视同仁、同等待遇，外资和内资在市场中公平竞争，从而形成一个积极向上、平等竞争的房地产开发市场环境。

二是诚信准则。规范的房地产开发市场是一个讲究诚信的市场，诚信是房地产开发市场健康发展的基础和正确的市场运作观念。失去了诚信就不可能有房地产开发市场的真正发展。房地产开发市场主体的竞争是以诚信为本的公平竞争。房地产开发企业必须遵守诚实守信的操守准则，维护企业的形象，千万不要对消费者开空头支票，因为这是自毁形象的开始。诚信意识应贯穿于企业经营的始终.规范的房地产开发市场必须是通过必要的利益机制、资信体系、法治手段、道德约束等使得诚信经营成为房地产开发行业的共识和人人遵守的信条。

三是以人为本的准则。“以人为本”是当今世界人居环境建设的基本原则。

因此房地产开发必须树立“以人为本”的观念，坚持改善人民生活水平，提高人民生活质量的宗旨，在规划设计、开发建设、物业管理等各个阶段都要把消费者的利益放在首位，时时刻刻为消费者着想，实施全过程的质量监控，努力为消费者营造出一个优美、舒适、安全、卫生、健康的生活居住环境，并不断提升“以人为本”的开发理念，将客户的需要作为房地产开发中的研究内容，处处为客户提供良好服务。开发的楼盘既要考虑居民居住生活、社会生活规律和生理、心理特点及现代生活特征。又要考虑传统民居的文化基因及其繁衍，改变以建筑为主、环境设计为辅的设计观，合理地对待人居要素，求得对自然、对人性的尊重，规划设计宁静、优美、恬淡的居住环境。

四是综合开发的准则。房地产综合开发是指根据经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合发展、配套设施的房地产开发。通俗地讲房地产综合开发是一种行为方式，通过从地下到地上、从楼内到楼外、从大环境到小环境的综合建设，进而取得回报的一种行为方式。综合开发项目的完善程度已成为影响房地产开发项目的一个重要因素，新开发建设的住宅小区越来越注重小区的综合配套。房地产综合开发项目的内容也有了新的内容，居室内开始预埋有线、两气管道，小区内逐步配备托儿所、幼儿园、小学、中学、市场，规模稍大的小区则设置了停车场、老年公寓、医疗中心和社区中心等综合服务设施，综合开发项目的完善与否成为房地产开发项目的又一热点和卖点。

五是区域性准则。房地产开发应因地制宜，区别对待，要充分考虑各个城市房地产业发展的不平衡性。房地产开发市场与其他市场相比区域性差异比较大，这是因为房地产和汽车市场、家电市场不一样，它是不动产，其根源是土地区位差异和垄断性造成的。房地产开发市场的地区差异与经济、社会、政策等等方面的原因也有关，特别是土地供应量等等原因，造成了很大的地区差异。无论是土地和房屋的不可移动性，还是地方政府的保护主义，乃至地缘特点、消费习惯、居民观念和民俗人情，特别是不同级别城市的成本构成、需求标准、价格空间和利润幅度，都决定了中国的房地产开发的区域观念。中国房地产开发市场的发展战略必须实事求是、因地制宜地进行，在全国不要搞一刀切，即使在一个省区内的不同城市也不要搞一刀切。各地要根据实际情况，合理确定高档商品房和普通商品房的划分标准。

六是可持续发展的准则。可持续发展准则就是指既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产开发应着眼于资源、投资、管理及结构改革的协调性。房地产开发的每一发展阶段都与当时的社会、经济发展特征相关联。房地产开发不是搞破坏，如缺乏长远目光，杀鸡取卵、竭泽而渔，难免会给城市建设留下败笔。短期利益的驱动，带来的往往是房地产开发项目的 “短命”，一些严重破坏生态和景观的开发项目.因为影响坏、危害大，炸、拆或清除就成了它们要面临的最后命运。房地产开发必须以保护城市生态平衡和环境不遭受破坏和污染为前提。

2.2房地产开发市场规范运行的判断方法

2.2.1房地产开发市场运行质量的判断指标

房地产开发市场的运行质量是房地产开发市场各构成要素及其环境因素自身运行的一个反映，各要素在不同方向、不同程度的变化都会影响房地产开发市场波动的方向和幅度。同时，各构成要素和环境因素之间及其变化之间的关系是否协调，也会在房地产开发市场的运行中予以反映。因此，房地产开发市场的运行判断必须采用一系列从不同角度反映房地产开发市场运行质量的指标，即指标体系。

2.2.2房地产开发市场运行质量的综合判断

房地产开发市场运行质量的判断主要是在科学理论和上述六项评判准则指导的基础上，通过对房地产开发市场运行过程的分析，以及对指标体系的选择和建立，揭示和认识具体指标与房地产开发市场运行总体态势和局部特征之间的内在联系，从中得到有关房地产开发市场运行态势和局部特征变化的准确判断，以对其今后走势做出正确的预期与评价，从而尽可能地提前采取监督调控措施，最大限度地促进房地产开发市场的持续良好运行，同时尽量避免那些可以避免的不良态势或事件的发生。

3.我国房地产市场健康发展应采取的对策

3.1加快开发企业整合的进程

随着市场竞争的加剧，以及市场规则和竞争环境的不断完善，房地产开发企业规模化、集团化势在必行。目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已经显现，快鱼吃慢鱼也是早晚的事。今后，中国房地产开发将进入集约化发展的高级阶段，行业资源逐步整合，企业间相互牵制、互相排斥的无序竞争局面将逐渐改变，房地产各方面的专业合作将越来越深入，行业集中度也将逐步提高。房地产开发企业的整合可以通过资产重组，让一部分有实力的企业借助资本市场，通过资本运作，以控股的形式，形成紧密的或松散的企业集团，例如通过横向联合增强企业的资金实力或是通过垂直联合延伸企业的产业链；也可以鼓励有实力的企业采用兼并现有中小企业的方式，实现规模效益，获得由规模扩大带来的自身成本的降低，共享技术、管理经验、市场信息、商誉等资源，提升市场竞争能力和抗风险能力。诸如万科这样的企业，也正努力从其他开发企业特别是国有房地产开发企业中吸引人才，为企业的扩张做好人才储备；还可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式把各自的优势集中起来，优化资源组合，充分利用行业资源提升企业的规模经济。

3.2拓宽开发企业的融资渠道

资金是房地产开发的首要因素，如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求，是开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。目前，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会寻求银行以外的融资渠道，例如可以通过企业债券、重组上市、信托基金、股权投资、房地产基金等形式来进行融资。其中企业债券具有发行程序简捷、融资期限长、利率比银行贷款低许多等优势。上市是一种理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可从容化解央行 “121文件”的影响，缓解来自房地产项目资金需求方面的压力，万科、天鸿、金地等房地产商都通过上市，募集了大量资金。随着融资渠道多元化的发展趋势，信托等融资方式也走向了房地产业，以其方式灵活等优势获得了迅速发展。房地产信托是信托工具在房地产业的重要应用，是具有创新性的金融工具之一，拓宽了房地产开发企业的融资渠道。对于房地产开发企业而言，房地产基金提供了新的融资渠道，目前多家房地产投资基金正在筹备当中。房地产开发企业也可以吸引社会各类基金尤其是商业保险基金加盟等方式来进行融资。保险涉足房地产业，这也是一条新的非常重要的融资渠道。

3.3提高开发企业的品牌意识和诚信意识

品牌是一个企业实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现。房地产开发市场已经由卖方市场逐步转化为买方市场，消费者在市场中占有绝对主动的地位，商品房的综合品质越来越受到重视，并且当今国内外的市场竞争，己经从价格竞争、质量竞争逐步走向品牌竞争。名牌商品占有并瓜分市场，已成为市场发展的一个明显趋势。一个有影响的品牌，不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额，而且其销售价格也比一般同类产品要高出许多。随着市场竞争的日趋激烈，创名牌、建精品已成为房地产开发企业赢得未来市场的关键。

中国房地产开发市场呼唤品牌时代已到来，但是成为品牌企业谈何容易。品牌的培育，首先必须有好的产品品质。其次要有准确的产品市场定位，要有体现文化内涵的产品品位。此外，作为品牌企业应该还有好的品行。品质、品位、品行都好，才能形成品牌企业。特别要注意的是企业的品牌建设不是建立在大量广告投入、自我吹嘘的基础上的，而是建立在为市场提供优质产品和优良服务的基础上，再配以准确的形象策划和适当的媒体推广、公关活动等的系统工程.品牌建设需要一个过程，它以开发商一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，最终形成企业自身的品牌和形象。例如，万科地产的“万科城市花园”品牌，北京万通集团的“新新家园”品牌，广州奥林匹克房产的“奥林匹克花园”品牌，等等。它们都是通过多年经营和多个项目的积累.才拥有了目前的市场知名度和品牌形象。

3.4完善开发土地供应机制

土地供应是房地产开发市场的源头。土地资源的极端重要性、稀缺性和位置固定性以及所有权的垄断性，决定了它不能像普通商品那样由市场需求决定供给，而应由供给来引导市场需求。土地的获取方式、成交价格、总量的增减、分布以及使用用途结构的变化都将对房地产开发市场产生重大的影响。因此，中国可以通过完善开发土地供应机制来规范房地产开发市场。

3.4.1进一步规范土地供应的市场主体

土地供应的市场主体是在土地市场上参与交易的买卖双方、中间人等。其中既有企业，也有个人，还有代表国家的政府机构。规范市场主体的目的是为了保证市场经营行为和竞争行为的规范，防止欺诈现象的发生。规范市场主体的一项重要内容就是建立资质审察制度。对出让者、转让者、出租者，以及受让者、承租者都要进行资质审察，以确定其资格。资质审察是政府的土地管理部门。资质应该视市场、用途和时间的不同而不同。建立资质审察制度的原则首先是公开化。只有透明度高，才能便于社会监督：其次是标准化，既制定明确、具体地进入某类市场必须遵守的最低标准。

3.4.2取缔开发土地供应的隐形市场

土地隐形市场是指土地使用权的非法交易，其产生的原因是国有划拨土地和农村集体土地非法入市。由于土地管理政策的不健全，有很多划拨土地使用者在没有补交出让金的前提下，通过各种隐蔽的方式从事转让、出租联营和抵押等非法交易。由于没有实行严格的供地制度，致使大量的土地低价流入开发商的手中，一些开发商得到土地以后，并没有开发建设，而是暗里进行炒作地皮以牟取暴利，扰乱了市场秩序。在实践中，大量存在开发土地供应的隐形的非法交易行为即不规范交易行为。土地隐形市场是对现行法规政策的一种违背;常常使交易价格不能正常地显现出来，使人们难于掌握交易的实际价格，给社会提供扭曲的价格信号，从而不利于人们对市场供求关系做出正确的判断和决策;往往会逃避政府的管理，给社会留下各种隐患。因此必须取缔开发土地供应的隐形市场，并结合本地实际，加快建立有形土地市场。

3.4.3加强土地供应管理的信息化建设

土地供应管理的信息化建设的目的是为了提高对土地供应的分析能力。士地供应信息化建设要注重收集充分的土地供应方面的数据。政府应通过 GIS, LIS等信息系统对土地利用计划、土地储备情况、土地价格评估、土地买卖次数、土地供需状况、市场预测信息、政府供地限制与禁止目录、土地储备政策法律等土地活动进行信息化传输、选择与反馈，科学制定土地供应计划，帮助管理者了解土地供需情况，增强分析市场的能力，以引导土地供应，并指导土地供应朝着健康的方向发展。

3.5推进房地产开发的法制建设

法律是市场经济条件下的一个重要调控手段，它在规范房地产开发市场中发挥着不可替代的作用，规范房地产开发市场，除了要依靠房地产开发商诚信品牌和商业道德保证外还需要法律的规范。

3.5.1填补立法空白

现行有关房地产开发市场的政策法规应进行一次彻底的清理和修订，使其更加符合形势的需要，从而为房地产开发市场的运行创造良好的法律环境。完善房地产开发市场的法律体系，首先要针对目前房地产开发市场法律、法规不健全的问题，进行相应的立法或制定相应的法规，及时填补 “立法真空”，从而为房地产开发市场的运行提供确切的法律保证。例如制定并颁布 《住宅法》以规范住房市场。建议将商品房纳入我国《消费者权益保护法》的适用范围，在适用该法第49条关于欺诈的惩罚性赔偿时，要明确适用的条件。比如可规定因开发商五证不全、一房多卖等构成根本性欺诈时适用全额赔偿，因装修不符合约定等部分欺诈时适用部分赔偿，以体现公平原则。其次要修改滞后法规。对于己滞后于现实情况的法律应结合实际发展的社会现实及时修改原有立法，以克服旧法的滞后性和局限性。

3.5.2加大执法力度

房地产开发管理的相关行政部门应联合起来，严格执法，对发现的违规行为造册登记，建立信用档案，并根据不同情况坚决予以处罚，毫不手软，依法对市场行为进行规范和管理，以保障市场的公平公正。只有加大执法力度，才能增强法律的严肃性和威慑力，也只有这样才能遏制住房地产开发的不规范行为，使违规者在政府的决心面前止步。

加大执法力度可以通过三个方面来进行。第一，培养一批高素质的执法队伍。有组织、有计划、有步骤地进行各种形式的执法培训，可以增强房地产开发市场管理系统干部职工的依法行政意识，提高整体执法水平，加强房地产开发市场管理执法队伍的建设。第二，健全房地产开发市场执法的监督机制。房地产开发市场执法的监督机制可以通过对各地规范房地产开发市场运行的执法情况进行督查，有效地强化执法的力度。严格执法，避免选择性执法，落实行政过错责任追究制度。第三，加大典型案例的处理和曝光力度，震慑各种违法违规行为，教促房地产开发市场的各个主体守法经营，切实保护合法经营者的合法权益。针对违法处理力度不够可以修改法律、法规的处罚条款，提高开发商的违约成本，使其违规行为得不偿失。

结论

我国房地产市场发展问题备受社会各界人士的关注。经过以上论述，可以得出以下结论：

只要我们坚持房地产市场健康的发展战略，房地产价格会逐渐趋于合理，随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间；房地产供需结构会得到优化，一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。房地产市场秩序会逐渐改善，在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。政府行为会得以规范，随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。

由于本人学识有限，很多东西还无法通过经验事实来检验，因此本文的研究深度还不够，还缺乏有力的数据来支持结论。同时，在该文论述过程中也难免有疏漏、浅薄之处，恳请老师批评指正。

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致谢：

本文是在经济管理学院各位领导、老师特别是石声萍老师的悉心指导与关怀下完成的，本文的撰写倾注了石老师的大量心血，老师不仅在学业中给了我耐心的指导，更以严谨的科学态度让我受益匪浅。在此，谨向石老师致以崇高的敬意！

感谢悉心教导过我的各位老师，他们的学术思想和严谨的治学态度对我在大学四年中的成长有着十分重要的影响，他们精彩的语言和丰富的知识，将让我铭记一生、受用一身。

我还要特别感谢我的家人，是他们多年来默默的支持给予了我不断向上的动力。所有这些，我将铭记在心。

在此，我衷心祝愿他们在以后的工作和学习中身体健康、事事顺利，更上一层楼!

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