西安市李家村万达广场

西安市李家村万达广场

工程项目分析报告

西安市李家村万达广场工程项目管理分析

一． 投资背景分析

西安市经济背景分析

西安，古称长安、京兆，举世闻名的世界四大古都之一。是中华文明的发祥地，中华民族的摇篮，中华文化的杰出代表，是丝绸之路的东方起点。西安是中国历史上建都时间最长，建都朝代最多，影响力最大的都城，居中国古都之首，历史上最为强盛的周、秦、汉、隋、唐等朝代均建都于西安，是十三朝古都。西安是联合国教科文组织最早确定的“世界历史名城”和国务院最早公布的国家历史文化名城之一，世界著名旅游胜地，被誉为“天然历史博物馆”。如今的西安是陕西省省会，中国六大国家区域中心城市之一，亚洲知识技术创新中心，新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市，中国大飞机的制造基地。科技实力仅次于北京、上海，居全国第三位。2011年国务院《全国主体功能区规划》将西安确定为“全国历史文化基地”，着力打造西安为国际化大都市。 国际化大都市就意味着经济的发达与产业结构的优化，产业结构的又时刻决定着西安的经济发展方向和经济结构的健康，可谓是休戚相关 根据调查显示2010年以来，陕西的经济增速呈现逐季下滑趋势。西安市的经济增长亦是如此。但随着2013年宏观经济发展环境向好，预计西安市在投资、消费、出口都将有较大幅度增长，经济增速将出现显著回升。 生产总值增长12.5％左右，地方财政一般预算收入增长17％，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长14%和15％，物价涨幅控制在4％左右。

根据有关资料显示西安的三次产业比重为6.8%、56.1%和37%，单位GDP能耗下降20%左右。产业结构持续优化，构建陕西特色现代产业体系步伐加快。2012年前三季度三次产业增长速度分别为4.6%、14.8%和11%，三次产业占生产总值的比重分别为6.8%、56.1%和37%。虽然依旧依靠着高耗能高污染的第二产业进行经济拉动，可是第三产业的良性增长以及旅游业服务业的兴起以及人民消费水平的提高，使其出现了以第三产业为带头的投资的兴起，促进了产业结构的优化升级。同时，对于农业的重视，使其实现了九年的连续丰收，总产量达到1245万吨，水果总产量超过1400万吨。改善了人民生活的环境。

万达广场的投资背景分析

万达集团自1988年成立以来，形成商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货四大产业。2012年，企业资产达3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元。计划到2015年，企业资产4000亿元，年收入2500亿元，年纳税300亿元。各项数据表明，中国的万达，正快步走向国际，建立起世界性的影响力。

作为万达集团的四大支柱产业之一的商业地产，以其领创的“订单式商业地产”模式叱咤中国。目前已在全国开业67座万达广场，持有物业面积1290万平方米，规模全球第二，计划到2014年开业110座万达广场，持有物业面积2300万平方米，成为全球规模第一的不动产企业。

作为中国商业地产第一品牌的万达广场，在经历一代单店、二代组合店、三代城市综合体的连续升级之后，内容包括了大型商业中心、五星级酒店、高级写字楼、公寓、住宅多重业态，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。

西安李家村万达广场是大连万达集团在西安的1号作品，总建筑面积约35万平方米，坐落于雁塔路北段8号，是一座集合了大型百货、超级市场、国际院线、数码城、电玩城、康乐设施、近三万平米的商业步行街、高档城市公寓和写字楼等诸多业态的万达第三代作品——城市综合体。 万达城市综合体，能使多种业态互利组合，形成整体板块优势，共同吸聚都市消费资源，从而形成良性循环的都市经济生物链，为物业提供广阔的升值空间！ 在全国的25座城市内，已有43578户万达业主和万达广场周边所辐射的近2.18亿人口，正在体验着万达城市综合体所带来的新都市主义全新精彩生活。在西安，不久后的将来，城市之心必将形成新的万达商圈，并以此为半径辐射整个区域，成为区域新的创富中心。秉承“共创财富，公益社会”的使命感，万达集团在利己之时不忘达人，多次积极参加公益事业及社会活动，累计捐资超过9亿元，成为传递和谐生活的行业典范。

其周边的配套设施有银行：中国银行、交通银行，商业银行，招商银行，工商银行，民生银行，中国人民银行，建设银行，农业银行，光大银行，中信银行；医院：西安市第四人民医院、空军451医院、红会医院、323医院；学校：省重点铁一中，中铁一局铁中、铁小，建大附中、附小，建筑科技大学，科技大学，市86中；商场：秋林公司、华润万家、海星超市、人人乐超市、爱家超市，雁塔路IT一条街、长胜街社区菜市场、太乙路商业步行街、文艺路布艺市场。

且该项目位于西安黄金大道“雁塔路”的重要分割点，北依西部核心物流圈火车站，南通新贵居住圈曲江新区，中间有东大街的时尚商业圈、和平门的时尚娱乐圈、新潮IT圈的雁塔路电子一条街，城际交通枢纽南二环。项目距钟楼2公里，到大雁塔和南门1.5公里，去小寨仅10多分钟就可抵达。有5、606、41、30、20、21、25、410、27、500、221、527、700等20多路公交车途经此处，交通线路非常便利，东南西北四通八达。

二．费用控制情况分析

a.做好项目事前的费用控制计划，根据施工组织设计和生产要素的配置等情况，按施工进度计划，确定每个项目月、季成本计划和项目总成本计划，计算出保本点和目标利润，作为控制施工过程生产成本的依据，是项目经理部人员及施工人员无论在工程进行到何种进度，都可以实现清楚的知道自己的目标成本，以便于采取相应的手段控制成本。

b.签订施工过程中合理的分包合同 ，分包合同应通过公开招标投标的方式，由公司经理组织经营、工程、材料和财务部门有关人员与项目经理一道，同分包商就合同价格和合同条款进行协商讨论，经过双方反复磋商，最后由公司经理签订正式分包合同和材料合同。招标投标工作应本着公平公正的原则进行，招标书要求密封，评标工作由招标领导小组全体成员参加，不搞一人说了算，并且必须有层层审批手续。同时，还应建立分包商和材料商的档案，以选择最合理的分包商与材料商，从而达控制支出的目的。

c. 节约现场管理费 ,施工项目现场管理费包括临时设施费和现场经费两项内容，此两项费用的收益是根据项目施工任务而核定的。但是，它的支出却并不与项目工程量的大小成正比变化，它的支出主要由项目部自己来支配。建筑工程生产工期长，少则几个月，多者一、两年，其临时设施的支出是一个不小的数字，一般来说应本着经适用的原则布置，同时应该是易于拆迁的临时建筑，最好是可以周转使用的成品或半成品。对于现场经费的管理，应抓好如下工作：一是人员的精简；二是工程程序及工程质量的管理，一项工程，在具体实施中往往受时间、条件的限制而不能按期顺利进行，这就要求合理调度，循序渐进；三是建立QC小组，促进管理水平不断提高，减少管理费用支出。

西安李家村万达广场就很好的做到了这几点，其位于西安市碑林区雁塔路与友谊路交汇处，于2008年5月16开始营业，项目总投资20亿元，总建筑面积超过35万平方米，商业建筑面积17万平方米，其中包括18万平方米的国际公寓和写字楼等设施。其从动工到截止只花费了14个月，一度成为了西安中心型建筑，带动了附近各个行业的快速发展。

其建筑过程中的费用资金来源主要有：自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入、经营性物业中长期抵押贷款等。在分期滚动开发下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大。 “以售养租”、“房地产开发补贴商业经营”：通过项目的销售部分的销售还款，平衡投资现金流通，商业持有部分的低租金以达到“稳定开业”为核心目标。以售养租的做法很多公司都有，万达的优势在于产业链条比较完整，前端和后端能够无缝衔接，并且形成核心竞争力。 商业地产开发所需资金，约 20% 由万达直接投资——“销售利润 + 内部资金调配”；商业地产约 60% 投资向项目当地银行贷款；另 20% 左右由主力店企业自己投资——如沃尔玛，前台、后台、配供系统、电脑系统和结算系统等均由企业自行设计投资。

三．工期控制情况

西安李家村万达广场位于西安市碑林区雁塔路与友谊路交汇处，于2008年3月开工，历时14个月的建设，于2008年5月16日开业，酒店式公寓交房时间为2008年11月。项目总投资20亿元，总建设面积35万平米，商业建筑面积17万平方米，其余是18万平方米的国际公寓和写字楼等。其中，广场室内商业步行街采用国际时尚的中空走廊步行街设计，分为上中下三层，是西北地区唯一的300米采光顶步行街，z字形，双中层设计，完美的动线，有机的构成了这个独特的城市综合体。

商业地产龙头——万达，在全国有这样一条施工标准，那就是从拿地到开业只需要18个月。一个商业地块，短短18个月的作品究竟是怎样炼成的，这样的业绩简直就是建筑业的奇迹。万达对于施工工期的要求很高，就工期我们来做基础分析：

挖坑 坑体维护= 1个月

打桩 地基完成= 2个月

地下结构（按照地下两层计算）=10个月

地上结构（按照4层来计算）=2个月

内部走线 幕墙装修=2个月

商家装修=1个月

对于多层建筑万达的标准工期如下：

基础施工：一个月

桩基础检测：15天

主体结构进度：10天/层（首层、顶层15天/层） 标准层4.5-5天/层（首层、顶层8天/层）

砖砌体进度：主体结构封顶开始，5天/层

内墙批荡进度：砌体完成时开始，4天/层

外墙批荡进度：砌体完成后15天开始，2天/层

铝合金窗框安装进度：内外墙批荡完成进场，标准窗2天/层（异形窗不考核）

外墙砖铺贴：封顶后45天开始，2天/层（有外墙保温封顶后55天开始）

装修进场时间：封顶后30天进场

装修场地移交时间：封顶后60天场地移交完

毛坯竣工：封顶后4个月

豪装竣工：毛坯竣工后2个月（有地暖再加15天）

四．质量控制情况

在建筑市场竞争激烈的今天，如何提高施工质量管理水平是每一位企业管理者必须思考的问题。工程质量包括的内容非常丰富，如何保证、提高施工质量的措施和方法也是多方面的。但是有一个共同点：过程操作与监控是保证和提高施工质量的根本所在。而在过程操作阶段，工程测量起到了非常重要的作用。 

建立健全的质量管理体系

项目质量管理体系由决策层、监控层、管理层、作业层四层组成，从结构上保证项目质量要求的实现。 

项目经理、项目副经理、总工程师、工程经理、成本经理组成项目质量管理决策层；技术设计室、质量室、工程室、机电室、材料设备室、合约预算室组成监控层；各劳务与分包的管理人员组成管理层，负责检查、控制、改进质量落实情况；各劳务与分包的施工人员组成作业层，负责落实项目的质量要求。各工序严格实行“三检”制度，并在每次混凝土浇筑前实行联检制，由各工班、各专业技术负责人、质检员共同检查并签字认可，方可浇筑混凝土。

确定明确的质量目标，进行质量目标管理

工程质量标准：确保“雁塔杯”，争创“长安杯”。 

为保证本工程创优目标的实现，其中“地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑给水与排水工程、建筑电气工程、通风空调工程、智能建筑工程、电梯工程”等分部工程必须保证优良，优化总包管理，并保证评定得分在90分以上。分项工程质量检验合格率100%，优良率为90%以上。

加强质量预控管理 

 项目开工之初，编制项目策划、创优计划、质量计划；需要加强对图纸、规范的学习；施工前编制施工组织设计、专项施工方案、技术交底；注重对分包队伍的选择，选择具有一定资质、信誉好且与公司长期合作的分包队伍参与本工程的施工，并不间断的对分包队伍进行质量、工期、信誉和服务等方面的考核，从根本上保证项目所需劳动者的素质，为工程质量目标奠定坚实的基础。 

 做好培训和交底，增强全体员工的质量意识是创过程精品的首要措施，项目将定期组织质量讲评会，同时组织到内外部单位进行观摩和学习，并邀请上级质量主管领导和专家进行集中培训和现场指导；项目还将做好规范、标准和技术知识的培训工作，促使项目人员的素质不断提高，从人的因素上消除产生质量问题的源头。加强合同的预控作用，将对分包的质量要求写入合同中，合同内容力求全面严谨，责权明确，不留漏洞。严格材料供应商的选择，加强材料进厂检验。结构施工阶段模板加工与制作、钢筋。原材等均将采用全方位、多角度的选择方式，以产品质量优良、材料价格合理、施工成品质量优良为材料选型、定位的标准。

五．安全控制情况

结构方面

本工程结构复杂，技术含量高。1#～5#楼的基础形式为桩承台基础，结构形式为框架-剪力墙结构；裙房建筑的基础形式为筏板基础，结构形式为框架结构。建筑设计使用年限50年，耐火等级一级，抗震设防烈度八度。 

材料方面

建筑材料验收情况：（1）钢筋原材材质报告596份，原材复试报告596份，复试均合格。 ⑵钢筋机械连接接头试验报告试件556组，试验均合格。⑶混凝土质量保证资料450套，混凝土抗压强度试块852组，均达到规范要求，评定合格，抗渗试块22组，均合格。结构实体钢筋保护层厚度检验梁测量256点，合格236点，合格率92%，地下室顶板测量120点，合格108点，合格率90%。⑷标准砖合格证3份，复试3组，空心砖合格证3份，复试3组，加气混凝土砌块合格证4份，复试4组，混凝土小型空心砌块合格证2份，复试2组，水泥合格证3份，复试3组，均合格。砂浆配合比报告M7.5水泥砂浆1份，M7.5水泥砂浆试块10组，均达到规范要求，评定合格。⑸防水材料合格证9份，复试9组，均合格。⑹墙体拉结钢筋植筋胶合格证3份，拉结筋现场拉拔试验6份，试验合格。⑺钢筋混凝土灌注桩1#楼检测70根，2#楼检测75根，3#楼检测69根，4#、5#楼检测145根，共检测359根，均为完整桩，单桩竖向承载力均满足设计要求。（地基与基础分部，主体结构分部，建筑装饰装修分部，建筑屋面分部，建筑给排水及采暖分部，建筑供电分部，通风与空调分部，电梯分部,智能建筑分部等各方面建筑材料均验收合格）

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/c443887a79563c1ec4da716d.html