龙湖商业广场商业布局

龙湖商业广场商业布局

分析方案

三山区域规划: （索引）

十二五期间，三山区确定了“四大定位” “五大组团”的发展格局:

四大定位分别为:

皖江城市带重要的先进制造业基地、长江中下游现代综合物流中心、区域性生态休闲和绿色度假基地、芜湖市“宜居-宜业”的现代化、生态化绿色新城区。

五大组团包括：

商务政务中心组团、龙窝湖旅游度假组团、峨桥茶市组团、滨江产业组团、浮山休闲度假组团。

“打造芜湖市‘副城’的概念，建立一个以特色工业为支撑的新城区，城市功能区建设更具独立性，实现”工业化、城市化、生态化”。

第一步可行性方案

借助S321国道交通优势及行政区区位优势

宾馆业态：（C-5#楼）

市场调研

截至2011年12月份，三山区上规模宾馆3家，商务宾馆2家，准四星级1家。

私人宾馆的房间数占到总数的97.5%；而从酒店个数上看，私人小宾馆占主导份额，目前三山区除碧桂园大酒店外，星级及商务型宾馆较为欠缺。

三山区外来商务人士逐年增加，经济型商务宾馆很受欢迎，该区域宾馆日常入住率达到90%以上；

日常商务人士为宾馆主要客户，占客户总数的76%；

现有宾馆接待能力不足，主要表现在档次较差,配套跟不上，三山区域中、高端消费基本流失到芜湖市区。

可行性

宾馆作为城市经济发展配套产业，三山区目前宾馆业态功能配备，已满足不了三山区域市场发展的需求。

商务宾馆紧靠S321国道，展示面好，容易吸引、聚集人气；

留住高端人士。（二至三年内可运行）

服务人群：

商务人士、工业区、行政中心、区域中、高端、旅游消费人士。

● 板块商业模式价值链：

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酒店、餐饮业态：（C-3#楼）及（C-2#楼）

市场调研

1、目前三山区餐饮种类缺乏特色，餐馆种类单一，特色、品牌类餐饮需增加；

2、应提高就餐的环境、服务水平及软硬件设施，但生意不错。

3、三山区没有一家上档次的酒店。

从酒店、餐饮业调查发现，该区域应引进外来上档次的酒店及品牌餐饮，以适应三山区快速发展，同时也是本项目招商、销售的机会点。

可行性

酒店定位（高档）：生猛、海鲜酒店 装修格局高档

一楼迎宾、接待、海鲜展示、点菜等。

二、三楼包间，四楼为高档休闲、娱乐。

服务人群：

行政中心领导、工业区领导、商务人士、区域高端消费人士。

提升项目高档次聚集人气、满足三山区高端消费需求。

西式酒店（中、高档）：装修格局欧式风格

一楼迎宾、接待为主，面积不用太大。

二楼为西餐厅、少量包间

服务人群：

商务人士、区域高端有品位的、旅游的消费人士。

提升项目档次聚集人气、满足三山区高端消费需求。

一楼配套店：高档烟，国酒、洋酒、红酒等

一楼配套店：面包店、咖啡吧等

中式酒店（中、高档）：装修格局中式风格

一楼迎宾、接待、酒席、婚宴为主，面积可大。

二楼包间为主。

服务人群：

三山区本地、外地人，打工的婚庆、企业、事业、工厂宴席等。

提升项目档次聚集人气、满足三山区人们消费需求。

（二至三年内可运行）

生活配套区业态（（C-1#楼）

市场调研

1、项目周边规划多个大型居住地块，未来常驻群体能够带来稳定的消费需求；

2、项目临近工业区及三山新区政府，中高端消费量大；

3、周边在建已建成的有碧桂园，幸福花城，天池圣居等中高档小区，会为项目带来稳定的消费群体。

但是，目前三山区没有一家像样的家居、家具店（生活馆），厨具、装饰、灯饰、及工艺品店。

以往的项目开发经念告诉我们，项目处于三山新区开发前期，人口、交通、配套设施不成熟，需要较长的市场培育期；

但是，以车代步的年代我们可以送货上门。装饰、装修材料、家居、家具店（生活馆），厨具、装饰、灯饰、可以先行。

新开发区（市场培育期3-5年）国内都是这样。

可行性

一楼店：品牌装饰、装修材料、灯饰、工艺品、厨具等

二楼店：品牌家居、家具店（生活馆）等

（三年内可运行）

第二步可行性方案

休闲娱乐业态：

市场调研

娱乐：三山现有爆米花KTV、欢乐迪KTV、印象会所。

洗浴：三山现有飞龙洗浴中心、东方休闲浴场

足浴：三山现有金丽源足浴

消费价位在58-268元，经营情况较好。

日营业额在8000-12000元。

通过调查三山休闲娱乐业呈现特点为：消费场所不多，消费定位两极分化，本地区以低、中端为主，整体处于初级市场，呈现不均衡发展状态，

以洗浴、KTV为主的休闲娱乐模式，中高端休闲娱乐消费外流到芜湖市区及本区域周边城县、消费。

可行性

量贩式KTV（C-1#楼）三至四层

量贩式KTV一般具有规模大，营业时间长，价格灵活多变、消费人群多样化等特征。

打造三山区最大的包厢最多的量贩式KTV。

夜总会（C-3#楼）三层

夜总会，泛指各类娱乐场所。设有舞池、乐队或DJ，提供歌舞表演。

而客人大都属成年人并会喝酒。开起三山区娱乐先河（目前三山没有）。

服务人群：

三山区企、事业、工厂、商务、旅游喜欢娱乐的青少年、中青年等。

聚集人气、满足三山区人们消费需求。

康体、洗浴、娱乐、休闲中心（C-1#楼） 三层

内设健身、体育保健、康体中心、洗浴、足浴、按摩、瑜伽等。

服务人群：

项目自身的几千人及三山区其他项目的几十万人（龙湖帝景湾、碧桂园，幸福花城，天池圣居等中高档小区）延生到整个三山区。

（三年内可运行）

第三步可行性方案

美食一条街（C-2#楼、C-3#楼）一层

特色美食为主，满足三山区各阶层的需求，特别考虑大、中、小学生及购物中青年男、女性需要。

服装一条街（C-1#楼、C-2#楼、C-3#楼）一层

时尚女装、男装、童装为主，满足三山区各阶层的需求，特别是中青年，上班族购物需要。

服装品牌店，珠宝首饰、化妆品店（C-1#楼、C-2#楼）一层

提升购物档次，聚集人气、满足三山区人们消费需求。

连锁家电、数码城（C-1#楼）二层

地下大型超市和电影院是本项目招商最大的难点

项目整体思考

三山区目前以底商（住宅的第一层）为主，第二层销售、经营都较为困难，本项目一时难以改变区域内人群的消费习惯。中、高端消费人群基本上去芜湖消费。

作为副城市商业更是如此，要想增强区域商业的吸附能力就必须要升级更新，做大、做强、做特、做专。要把自己放到更大的区域来看待竞争与合作。

时尚、休闲娱乐、商务酒店、城市精英生活为综合主题的一站式区域消费中心，彻底改变三山区现有商业格局，建立三山新城的商业典范。

经营角度思考

商业，聚集人气是关键，没有了人气，新开的店面很容易陷入门前冷落的地步，发家致富更是成了奢望。

通过这一段对整个三山区的深刻考察和深入分析。

中高端酒店，休闲娱乐是整个三山区消费人群百且需要的，也是项目可行性，主要是起到聚集人气，提升整个三山区（有车一族）消费档次。

给整个大昌龙湖商业广场带来生机（快速回笼资金）及物业价值升级空间和经营空间。

芜湖大昌房地产开发有限公司

2012年3月5日星期一

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/c49b1c82cc2f0066f5335a8102d276a2002960a2.html