2003深圳市豪宅市场年终报告
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在总结2003年的豪宅发展情况之前，有必要对2002年的豪宅市场做一简短回顾。2002年，豪宅是深圳乃至全国楼市最热门最火爆的一个词汇，仅深圳大大小小，打着豪宅旗号的项目即高达40余个，供应量超过了300万平方米。于是，有人将2002年称为深圳豪宅年，事实上号称豪宅的楼盘很多都是炒豪宅概念，豪宅市场鱼目混珠的情况十分严重，有一些楼盘冠以“豪宅”名号就企图到豪宅市场分一杯羹，有的楼盘只用上一些新材料、装修较豪华就被称作豪宅，也有的楼盘简单地把户型面积做得大大也打豪宅概念，还有的在纷繁的闹市中做起豪宅来。纵观这些所谓的豪宅，大多只具备真正豪宅的小部分特征，标价奇高是这一部分豪宅的一个显著特点。在楼盘普遍都在打“豪宅”牌的情况下，市场回应还是保持了理性。很多“伪豪宅”原形毕露，甚至销售不畅，以至2003年5000余元／平方米也推售出市场。大浪淘沙，英雄始出，2003年的豪宅才是市场真正的豪宅。
豪宅产品，越豪越热销
2003年全年深圳在售豪宅项目不到15个，约为2002年的三分之一，物业类型有别墅、TOWNHOUSE、小高层、高层、超高层等。2003年豪宅的热点区域主要是香蜜湖和华侨城片区，其中香蜜湖片区以TOWN HOUSE、小高层为主，华侨城片区以高层为主。2003年的豪宅市场有一个显著的特点，越是豪宅，越是昂贵的豪宅越热销，香蜜湖和华侨城片区的豪宅物业均保持了良好的销售状态。比如水榭花都二期开盘3个月即告罄，熙园已经销售过半，中旅国际公馆销售也早已过半，波托菲诺纯水岸及天鹅堡二期也保持着理想的销售态势，此外2003年的豪宅市场还有银湖的棕榈泉别墅及梧桐山的云深处等，这两个区域均是以别墅为主，中心区的豪宅主要以高层为主，只是2002年炒作过度，2003年基本沉寂下来。
根据深圳国土部门最新公布的数据，2003年1—11月全市共销售8000元／平方米以上的住宅13582套，全年约为15000—15500套，这里边真正称得上是豪宅的单位约占3—4成，4500—6000套，销售面积约65—80万平方米。
从价位上来看，2003年热销的豪宅普遍均价较高，如水榭花都二期均价约10500元／平方米，熙园均价约9200—9700元／平方米，波托菲诺均价约9500元／平方米，雅颂居均价约9500元／平方米，红树东方均价约8300元／平方米，云深处均价逾11000万元／平方米，整体看2003年豪宅均价普遍较2002年略高，销售的速度也较不俗，充分说明豪宅市场的需求还是存在的，并且市场需求还比较旺盛，只是有没有对应合适的产品。
从销售的产品类型来看，别墅及Town house特别受市场追捧，2003年1—11月全市共销售别墅202套，Townhouse约130—180套，这两类产品约占豪宅总量的1成左右，其余主要是小高层、高层、超高层，销售状况基本合理。
香蜜湖片区成第一豪宅区
2003年，从片区来讲，香蜜湖片区是当之无愧最热门最受关注的豪宅片区，在深圳豪宅市场上演绎了最扣人心弦的营销大战，水榭花都、熙园、中旅·国际公馆三大项目均成为深圳最引人注目的楼盘，称香蜜湖为2003年深圳第一豪宅区域，实至名归。香蜜湖片区受到市场的热捧，一方面是因为其绝版地理位置，紧临城市中心，又远离闹市区，是离尘不离城、闹中取静的典型代表；另一方面是因为于人们的亲水本性使然。从国内的情况来看，湖泊大多为旅游胜地，享有天然的观景生态效应，环湖而居不仅景色优美，且降低气温，有利健康；从居住文化上来讲，仁者近山，智者近水，湖水宁静而致远，有益于修身养性，静心思考，所以自古以来环湖而居都是人们向往的居住方式。
深圳湖泊比较丰富，但是除银湖成为豪宅的成熟区域外，环香蜜湖是近期市场的热点区域，核心片区物业主要坚持走豪宅路线，周边区域则主攻高尚住宅市场，越临湖的物业越豪气，整体看这一片区的物业均各有优势，或以山水物业取胜、或以旅游景观取胜、或以空中花园园林为其诉求，并且各楼盘都非常注重创新，三大项目各有特点，各具优势。
豪宅营销从“心”开始
豪宅营销不同于普通住宅的营销，营销的受众不具有普遍性，它们主要是针对特定人群展开营销，这一群人都拥有大量的财富，他们经常来往于机场、港口，因此豪宅往往在机场、口岸及城市主要干道设置大型路牌广告，水榭花都一期、二期都是这样，效果非常显著。
整体来看每一个豪宅的营销都非常有特点，但又都注重从内心深处打动置业者。水榭花都重在突出其小区布局所营造出来的意境，激发起人们亲水的本性和欲望。熙园的营销方式也有特点，它联合主流媒体推出一系列全新人物访谈系列《财智列传》，通过刻画20位新生代深圳财智人士创业和生活传奇，既为楼盘注入深厚而鲜活的人文内涵，又深深触动了正在创业和已经成功的人的神经。波托菲诺则继续经营其传统的异域文化，一年一度的意大利文化周，来自意大利的名牌时装、电影、美食在华侨城盛情展出，对意大利浓郁的居住文化的传承，演绎到了新的高度，满足了人们对异域文化的向往和追求，意大利文化周也因此被业内称为深圳房地产文化营销的范本。比较而言，水榭花都的营销，楼盘本身优点的最大化、品牌塑造以及创新的豪宅销售技巧和战略等拿捏均恰到好处；熙园的营销模式动（系列现场活动）静（平面系列报道）相宜；波托菲诺尽情展现文化的魅力。
2004年市场展望
CEPA于2004年1月1日起实施，它对中国尤其是对深圳的影响将日渐凸显出来，它甚至会影响到深圳未来10年、20年的发展。CEPA对深圳的影响是多方面的，就房地产业来讲，CEPA实施后，超过273种香港原产地产品将以零关税进入内地，另有18种行业将有不同程度的开放，这对深圳房地产市场也会产生积极的影响，尤其是豪宅，另一方面，一些高级专业人才如律师、会计等，他们有可能来深圳投资创业，这部分人由于是高收入人群，他们很有可能成为深圳豪宅的新客户。由于深圳的地缘优势，CEPA实施后内地客前来深圳投资的数量也可能大大增加，他们当中的一部分人也可能成为豪宅的客户。2003年下半年，置业国际接洽的一些客户来看，部分港资公司可能会购置豪宅作为高职职员的住处或者专门购入作为投资用途。因此，置业国际预计深圳高档住宅尤其是豪宅价格未来将上升10－12％。
香蜜湖豪宅持续发力
从豪宅的分布区域来看，2004年，香蜜湖的推盘量将在2003年基础上有所增长，下半年将是片区豪宅的井喷期。
首先是水榭花都3期，目前已经开始动工建设，可望在2004年下半年推出，该项目继续走纯豪宅路线，总建筑面积在9万平方米左右。三期项目继续秉承一、二期的精华，在景观及设计上别具匠心。
中旅·国际公馆在香蜜湖三大豪宅中均价是最低的，销售顺畅，其二期项目将在2004年下半年推出。二期的总建筑面积达20万平方米，总套数约1000套，主力户型在130－160平方米，以高层大单位为主。
2004年香蜜湖片区将新增两个大项目，一个是金地集团的香蜜山，另一个是联泰地产的景煜花园。香蜜山是金地在香蜜湖片区的第一个物业。金地集团有意将项目打造成为山居精品，成为中高档住宅项目，并将在保留和结合山体上做文章，推出山体概念花园。整个项目的建筑面积为17万平方米，容积率为2,主力户型为130－150平方米为单位，共1200多户，为小高层和高层的结合。与金地一样首次进军香蜜湖的景煜花园，项目建筑面积为12万平方米，将在2004年9月份左右上市。
东部豪宅强势崛起
2004年深圳豪宅格局将会出现重大变化，那就是东部豪宅将浮出水面。
华侨城集团进驻盐田，更是为盐田豪宅发展注入了新动力。2003年11月，华侨城集团与深圳市规划与国土资源局、盐田区政府联合签署土地出让和租赁合同，将盐田三洲田6.9平方公里的土地交与华侨城建设开发旅游项目，这是2003年深圳市的重点项目，也是目前深圳面积最大、投资额最大的综合旅游项目。虽然该项目重点是旅游项目，但其中也必定会有住宅项目，华侨城项目加上万科的东海岸、百仕达项目、中海项目，在盐田必将引发一场品牌之间的短兵相接，这有利于提升盐田地产的总体形象和质素。
目前东部已经开始出现深圳顶级豪宅，皇家海湾公馆号称千万级豪宅，每套最低也要500万元起，一共仅28套；而梅沙片区的天琴湾，也是打造豪宅屋苑，专为亿万富豪设计，是真正的度身量做，每套千万起，一共仅48套，该项目已经开始推广，预计将会在春节后推向市场。
另外，万科溪涌项目万科·17英里已经破土动工，该项目容积率仅0.75,将是东部又一超低密度山海豪宅。
红树湾＝豪宅湾？
2004年，红树湾将必然成为一个引人瞩目的区域。这里是一个崭新的生活居住片区，土地资源相对丰富，发展商想像的空间非常大。目前片区已经开始全面启动，招商是第一个进入片区的开发商，而目前，除了招商的阳光带·海滨城正在热卖中，鸿威地产、东海地产、百仕达及中信等的项目均已启动。
红树湾片区有丰富的海景资源，但海景的质量比不上东部，片区有红树林生态公园及未来的海滨休闲长廊等人文景观，但它仍然不太可能与华侨城片区的景观资源比肩，片区的发展前景虽然比较诱人，也可能会有一部分豪宅产品出现，但从目前正在热销的阳光带·海滨城来看，综合各项指标，可以称其为高档住宅，离真正的豪宅尚有不小的距离，红树林的金域蓝湾万科自身也不认为其是豪宅，两大开发商的产品定位必然对后来产品的定位有所影响，红树湾未必是豪宅湾，尽管豪宅已成为红树湾楼市的主力。
2004年，市场将会更为清晰地界定豪宅，豪宅将自东向西渐次分布，东部以梅沙片区为代表，中部以香蜜湖片区为代表，西部则以华侨城片区为代表，但这一片区的供应量大幅减少，因此，2004年豪宅真正的对撼将发生在香蜜湖片区和东部之间，这两大区域将共同奏响深圳楼市2004年最精彩的乐章。
2004中国100豪宅排行 十大超级豪宅集中京沪粤
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http://www.enorth.com.cn 2004-12-07 16:08
专题：奢侈品消费时代已经来临？中国奢侈之风
一家名为世界地产研究院(WorldRealEstateAcademy)的组织今天(12月6日)发布了“2004中国十大超级豪宅排行榜”。单栋售价最高达1.3亿元的上海紫园别墅被评为中国第一豪宅，上海檀宫别墅、深圳观澜湖高尔夫大宅名列二、三位。
据悉，此次共有10个城市、30个项目入围最初的“中国十大超级豪宅排行榜”提名。经过主办方对楼盘的投资回报率、品质价格比、房主满意度、豪宅知名度、物业领先度5个指标的考核，以及在世界经理人网站(ICXO.COM)进行了1个月的公示和投票之后，最终，北京、上海、广东瓜分了中国十大超级豪宅排行榜的所有席位。其中北京4家，上海和广东各3家。这3个省市也恰恰是中国富人聚集最多的地方。
中国十大超级豪宅排行榜入选项目的单套最高价总和达到46025万元人民币，平均为4602.5万元，是“奢豪居所”。《世界经理人周刊》总编辑丁海森先生认为：“作为奢侈品典型代表的超级豪宅在中国的市场前景光明，因为中国已经有一个相当规模的富有阶层：中国的百万富翁(美元)有30万人，而千万富豪(美元)超过1万人。他们的钱总要有一个消费的路径！”
世界地产研究院(WREA)还同时发布了2004中国100豪宅排行榜，入选项目的单套最高价总和达到116275万元人民币，平均为1162.75万元。这意味着购买者至少是千万富翁等级。
据介绍，世界地产研究院作为世界经理人资讯有限公司的全资附属机构，专门从事地产行业、地产公司和地产产品的研究。业内人士分析，这个排行榜虽然有商业性评选嫌疑，但还是反映出目前中国豪宅市场的一些现状。
中国该不该有这么多豪宅
中国有像美国纽约的长岛、洛杉矶的比弗利山、巴黎十六区和日本东京湾那样的豪宅吗？今天，中国十大超级豪宅排行榜给出了一个答案。这个答案背后的东西，包括它所引致的社会各阶层的目光，含义复杂而暧昧。
自2002年以来，中国就兴起了一股“豪宅热”，直到现在也没有降温。
国外有一种对“豪宅”的定义是：一个社会的少数富裕阶层通过市场方式过度占有社会稀缺资源的一种居住状态。这种定义的隐含意味是，豪宅，是为满足社会富裕阶层对稀缺资源较多占有的一种欲望而定制的。在具象的形态上，豪宅被分为城市豪华公寓和郊外花园别墅两种物业类型。
中国国家统计局有关专家在回应媒体关于豪宅概念的采访时说，“北京的商品住宅平均售价为4716元/平方米，我们在统计数据时把4716元的两倍价即9432元/平方米以上的商品房视为公寓和别墅，对‘豪宅’并没有单独统计数据。”据此，售价在9432元/平方米以上的住宅，可视为高档住宅。
今天出炉的2004中国100豪宅排行和十大超级豪宅排行榜，单栋豪宅售价都在千万元以上，在大多数中国百姓眼中，这种价位的住宅，算得上“豪宅”了。
“豪宅热”带商业炒作成分
“中国拥有百万(美元)以上财产的人有30万，拥有亿万(美元)财产的人有至少1万，而中国的豪宅加起来还不到1000套，其中有些在装修、物业管理上还达不到豪宅的标准。而与此同时，造价100万美元以上的房子在美国有5万多幢。”世界经理人资讯有限公司首席执行官丁海森对记者说。
“地产泡沫的说法也与豪宅无关，而是普通住宅过剩造成的。北京的豪宅只占全市楼盘总量的5%，全国豪宅的数量和建设资金也只占全国楼盘数量和资金总量的1%，现在国内豪宅的发展还很滞后。上海一位世界500强CEO就跟我说，他每年的房补就有60万元人民币，可是却找不到中意的房子。”丁海森说。
据《世界经理人周刊》调查人员介绍，中国现在豪宅建设的水平大致相当于美国上世纪50年代的水平，在北京、上海等大城市，大致已经达到美国的七八十年代的水平。
但是，越来越多的人开始认为，媒体炒得沸沸扬扬的“豪宅热”有相当多的商业炒作成分。业内有专家指出，“豪宅”一下子热起来，实质上是房地产商在寻找出路，在“生态”、“智能”之类概念纷纷出笼后，又推出了“豪宅”这个可供吆喝的新卖点。
豪宅热销还是滞销
此次中国十大超级豪宅排行榜榜单中的深圳观澜湖高尔夫大宅项目，每幢售价都在1000万元人民币以上。今年5月，观澜湖高尔夫大宅正式开盘首推两个小区，“现在已经售出了六成，其中香港人和台湾人分别占了60%和25%，剩下的都是大陆买主。他们中以工商界、财经界和成功的专业人士为主，也有来自北京的买家。”骏豪地产集团行政总裁王罗桂华女士对记者说。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/cc64115042323968011ca300a6c30c225901f0a5.html
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