汤阴城市综合体项目商业概念性策划组织报告修正版
汤阴城市综合体项目
商 业 概 念 性 策 划 报 告
第一章 项目属性分析
第二章 项目整体定位
第三章 项目商业业态规划
市调方式：走访式调查
市调对象：汤阴县房产项目
市调时间：2014、03、19-03、26
市调目的：了解汤阴商业发展概况
市调人员： 康金为
第一章 项目属性分析
一．区域商业
二。项目周边交通分析
三。项目周边道路规划
四。项目周边概况
五．项目属性总结
一． 区域商业
，在空间分布上相对集中，以政通路、向阳路交叉口为城市核心商圈，向政通路东西方向扩散和向阳路南北方向延伸，政通路、向阳路商圈是各类业态的集聚地，在商业层次上可分为，核心商圈的综合性商业、以万家福生活超市为代表的大型商业体、以汤阴商贸城、西关市场为代表的专业市场，以及政通路、向阳路、地下商业街为主的街区商业。
，自政通路、向阳路交叉口向外辐射，依次出现综合型大商业向各品牌服装、银饰、家电数码、副食百货过渡。
1、3在商铺租金上也是自政通路、向阳路交叉口为最高，自中心向四周逐步递减。每平米租金30元每月至每平米120元每月（1万—4万/间不等），转让费5万—8万/间。
1、4人民路与大北街交叉口由于交通便利，也逐步形成以欧特福广场为代表的新商圈。
2. 主要大型商业调研：
本县大型综合超市3家，连锁超市1家，待开业百货店1家，经营面积从200平至8000平不等；都以满足县城居民生活必须品 为主，在规模、档次、品种、业态组合、品牌性、经营管理水平上都比较落后，没有省内或区域大型品牌超市的进驻，零售商业发展空间很大。
名称 | 商业规模 | 主力业态 | 租金价位 | 经营现状 |
万家福生活超市 | 2500平米 | 综合超市、平价服装卖场、黄金珠宝 | 80—100元/平 | 传统商业黄金地带，人流量大，经营状况很好 |
隆华购物广场 | 1200平米 | 中高端服装专业店 | 60--80元/平 | 经营中高档服装，位置好，品种全， |
大世界购物广场 | 1000平米 | 中档服装专业店 | 70--90元/平 | 针对中档消费人群，位置较好，店内动线规划不畅，业绩一般 |
欧特福购物广场 | 8000平米 | 综合超市、平价服装卖场、小家电卖场、 | 50--80元/平 | 汤阴县城规模最多的综合型超市，共两层营业面积，规划合理，经营状况良好 |
荣成购物广场 | 10000平米 | 大型购物中心 | 30--40元/平 | 一楼综合超市营运一般，2、3、4楼正在二次招商，拟引进服装、餐饮、儿童乐园等业态，该商圈兴起难度较大 |
3. 主要专业市场调研
本县小商品业态交易市场规模较好，但是发展空间受到限制；批发业态商户基数超过300家，商业群体扎堆现象较多，没有其他竞争区域，商户没有可替代的选择余地；经营档次以中低档为主，经营目标为中低收入群体；小商品市场综合能力不强，业态经营没有分区划分；经营档次较低，对中高端客户缺乏吸引力；商铺经营全部租赁，没有产权；市场仍是第三代传统市场，经营脏乱差，人货混杂，物业管理隐患较多，市场运营及管理模式极不规范。
名称 | 商业规模 | 主力 业态 | 租金 价位 | 经营现状 |
汤阴商贸城 | 6000平米 | 男装、女装、针织、鞋 | 35—120元/平 | 目前全县最大的综合商贸市场，每天进场交易的人员从数千人次至上万人次不等，是汤阴县最大的人流、物流集散地，以服装、鞋帽、针纺、床上用品等服饰类商品为主，商户总数130户，开铺率接近100%。 |
西关批发市场 | 8000平米 | 女装、男装、针织品 | 30---100元/平 | 市场定位以零售为主、批发为辅：交易群体以零售顾客为主，交易量超过50%；批发业务不足50%比例，以小型便利店、夫妻店、地摊业主为交易对象，临时摊位和店铺约180家，开铺率接近100%。 |
4. 主要街区商铺调研
主要街区商业是由政通路、向阳路交叉口为城市核心商圈 。业态分布以服饰为主、家电家居五金为辅，各个业态相对集中，形成了服饰一条街、旅游文化一条街、家电家居五金一条街、婚纱摄影一条街等，租金水平由核心商圈向外围各商业次干道递减。其中，本区域服饰类零售商户数量约450家。
街道 | 经营业态 | 代表商铺 | 租金 价位 | 经营现状 |
政通路商业街（星阁路—向阳路段） | 手机通讯、日化、名牌鞋店、男装、女装、运动装 | 苹果授权慧捷店、oppo、卓诗尼、奥康、三星、意尔康、3610、peak、特步、唐狮、达芙妮、以纯、真维斯、安踏、伟志、海澜之家 | 90—120元/平 | 汤阴县零售商业最繁华路段，各种中高档品牌店高度集中，以服装、鞋、手机经营为主 |
政通路商业街（向阳路—铁东路段） | 副食品、日用百货 | 娃哈哈、彬彬百货 | 30--60元/平 | 副食品、百货批发一条街，兼具零售， |
大北街（政通路—人民路段） | 服装店、餐饮店 | GAGA、姐弟俩、曼德福炸鸡、 | 50--80元/平 | 商业次繁华地段，紧邻政通路商业街，以服装、餐饮为主 |
岳庙街（政通路—精忠路段） | 服装、摄影、药房、童装 | 佳美摄影、琳达照相、星光数码摄影、童心服装、爱心大药房 | 60--80元/平 | 商业次干道，文化旅游景点街区，多种经营店并存 |
甜水井街（政通路—人民路段） | 服装店 | 波司登、浪漫一身、花雨伞内衣广场、恒源祥 | 50—80元/平 | 商业次繁华地段，紧邻政通路商业街，以服装为主 |
向阳路商业街（政通路—人民路段） | 婚纱摄影、服装、电器 | 海尔专卖店、大花轿、宝盛珠宝、君诚电器、红豆男装、步云男装、皇家新娘婚纱会馆、浪漫之都婚纱摄影、薇薇新娘 | 60—90元/平 | 商业主干道，婚纱摄影店高度集中，有多个电器专卖店 |
向阳路商业街（政通路—精忠路段） | 银饰、电器、通讯、家具、五金、电动车 | 上海亚一金店、九阳、海信、格力、美的、天乐风手机电脑连锁、幸福树电器、洪都、新日澳柯玛电动车 | 60—90元/平 | 商业主干道，各类家具店、家电专卖、电动车专卖、五金店高度集中。 |
地下商业街 | 服装 | 女装、男装，少量日化店和美食店 | 40—50元/平 | 地下一层4000平米，商户基数90户，新开发商业体，有少量转租房，整体运营状况一般，但经营环境较好、管理较规范，物业费0.25元/天。平米。 |
5. 中小餐饮调研：
汤阴县餐饮娱乐业不发达，中小型大众化餐饮店主要集中在星阁路（长虹路—政通路），本路段中小店铺约60家，人均消费14元，租金水平25—70元/平，主消费均属中低水平。餐饮业以街区餐饮店铺为主，在餐饮消费档次、就餐环境上尚缺乏美食广场形式的集中式餐饮。
店名 | 经营规模 | 人均 消费 | 租金价位 | 运行现状 |
湖南一品香 | 约100平米 | 25元 | 每年1.2万/间 | 良好，中型餐饮店， |
大脸鸡排 | 30平米 | 12元 | 每年2.1万/间 | 小型炸鸡店，盈利能力较强， |
德克士 | 180平米 | 待开业 | 105元/平 | 预备4月1日开业，正在装修中，选址非常好，老板准备再开一家店 |
麦克思西餐店 | 250平米 | 20元 | 不详 | 良好，系万家福 超市一楼店中店，人流聚集地， |
优乐自主餐厅 | 200平米 | 39元 | 不详 | 一般，自助型中餐厅， |
姐弟俩 | 50平米 | 12元 | 每年2.5万/间 | 比较知名中型小吃店， 经营良好 |
7. 商业情况小结：
，品牌市场占有度较低，且多以门面店的形式存在，商业意识形态较为低下，商业结构较为简单，管理模式粗放甚至没有管理，直接导致中高端以上品牌无法进入市场，大量追求潮流时尚的年青消费群体，以及要求品质消费的白领阶层没有合适消费品类或商业消费环境较好的商场消费。随着城市规模不断扩大，居民商业需求不断提高，现有商业格局必然会发生改变，多业态并存、消费附加值较高的业态布局也必然会替代传统商业百货格局。
，紧邻中华路东侧，目前周边无任何商业体，，在汤阴县城市发展重心东移北扩的大背景下，势必会在城北新区形成以本项目为代表的新的经济商业圈，相比老的商圈这里的居民居住更为集中，数量群体较大，商业规模更大容纳业态更多，居民的消费附加值更高，同时城镇居民的安居满意度也能达到最高值。
随着周边中高档住宅区的持续开发建设，大部分中高档社区都选择在新区开发，区域内逐渐集中一定量的中高收入消费群体，给中高档定位的商业物业提供了有力的消费支撑。
二． 项目周边交通分析
1、项目紧邻中华路主干道和新横二路、乾坤路次干道的U型地带，距离安阳市区15KM，，交通路况顺畅。
2. 目前，项目地至汤阴县城区未开通公共汽车，汤阴县城至安阳市区的长途班车也不经过项目地，公共交通不太方便 。
三．项目周边道路规划
1、项目紧邻中华路，是安阳市交通建设重点项目，是汤阴县“北引南联、西进东扩”战略，已经建成实现邯郸、安阳、鹤壁三市的快速通行。项目所在地县城北部新区已经与安阳市实现了对接，“安汤一体化”框架基本形成。
2、项目周边的光明路、御路、人和路等24条道路、5座桥梁和其他城市基础设施建设进一步完善了新城区路网架构。
四．项目周边概况
项目1公里范围内分布着1所县级中学、一所市级幼儿师范学院：距汤阴县实验中学仅350多米，距离安阳市幼儿师范学院200米。待项目地建起小学后，距离零接触，实现了小、初、高完整的教育体系链，教育氛围非常浓厚。
项目距离汤阴县人民医院旧址900米，，提供了良好的医疗保障。
项目紧邻中华路东侧，新横二路北侧，乾坤路南侧，，存量户数超过3800户，（不含增量户数,1-2年内预计新增户数5000户）人数约15000人以上，且消费能力较强。
4、交通便利
项目紧邻中华路，，距离安阳仅15公里，交通通达性较高。
五．项目属性总结
1. 目标地块所面临的主要发展难点
：城区居民消费习惯已然形成，项目周边商业环境极差，人口密度1-2年内较低，低端消费人群的消费需求则在周边商业配套得到一定程度的满足，但规模有限。
：周边居民的一般性消费会将老商圈当作是消费目的地，又因为老商圈中各百货形成良好的差异化互补，项目想要吸引周边客群，除了做好最基本的商业功能外，势必需要寻求区别于老商圈的业态定位，比如电影院、大型品牌娱乐、餐饮业态的进驻等。
：天下城、鼎旺广场、翰林-北城天街3个项目共同打造的商业街、公务员小区沿街底商等项目分布在我项目周边，凭借其进入商圈的早期入市，早于我方招商，在商户选择上势必将成为本项目的最主要竞争对手。
2. 目标地块发展的有利条件
：商圈发展的核心离不开人，新区人口总数量是商圈存在与发展的最主要基础，如果只算项目半径一公里内的人口，未来导入总量估计在2万人以上，且周边多以中高档小区为主，消费能力高；项目临近中华路主干道，每天都有固定的车流与人流，这些流动人群是形成消费最有力的支撑。
：虽然项目所处区域为新兴商圈，商业化程度不高，但由于城区向东、向北发展趋势已定，未来将成为汤阴县核心区域；汤阴商业重心东移迹象，明显拥有牢固的市场基础和地位。
第二章 项目整体定位
一．定位方向
二。整体定位
三。项目功能解析
四。项目客群研究
一． 定位方向
提倡优尚生活、办公概念，打造精品生活体验中心、家居消费中心、商务办公中心
二。整体定位
汤阴•首席•精品生活休闲商业中心（精品生活休闲商业中心=都市时尚+家庭乐享+生活便捷+商业）
通过本案，打造优质生活聚集地和时尚办公聚集地，将特有的“ 精品生活体验中心、家居消费中心、商业休闲中心”概念给予现代化家庭与生活消费者
三。项目功能解析
规划中的城北新区将建成汇聚办公、商业、居住等功能的综合性城市中心区，本案所承载的便是形成区域吸引力的重任，所打造的是真正属于消费者的综合性生活圈，商业圈、办公圈，为区域形成一个真正能够迎合都市消费诉求和办公诉求的品质生活商业中心。
功能一：综合体功能=居住+商业+办公
功能二：项目商业功能=休闲+购物+餐饮+生活+娱乐
功能三：项目特色功能=创意+景观+享受
四。项目客群研究
1. 主要辐射消费群体
居住及工作在本项目周边的消费群体+居住在新城区的中高收入家庭+汤阴县的商务阶层、白领
2. 次要辐射消费群体
全县中、高收入家庭+区域内其他消费群体
3. 边缘辐射消费群体
外来访客及游客+区域内普通居民+区域内学生群体
第三章 项目商业业态规划
一．业态规划的理念和思路
二．综合商业项目各业种构成形式
三．业态分区规划
四、项目定位
一．业态规划的理念和思路
1. 商业项目开发规模及体量适中
在开发规模和体量上保持对竞争项目的优势，保证在3—5年内没有新项目能够超越。
2、经营业态与功能更加丰富
不仅满足于购物功能，还要兼具休闲、娱乐、餐饮、办公等综合性消费需求。
3、新项目在开发理念上适当融入新的元素，适当借鉴新的商业模式
比如适当引进快时尚概念和潮流趋势。
4、经营档次迈向中高档发展
随着经济发展和居民生活水平提高，商品档次应从中档向中高档迈进。
5、新项目在经营业态的组合上主次分明，特色突出
、餐饮娱乐业所占比重加大，业种占比达到25%，以便吸引足够的人气；
、运动休闲产业越来越受到新项目的重视，
、经营产品迈向年轻化、时尚化、潮流化；
、男女服饰依然是项目经营重点，只是品牌在走高档化。
、在招商上，国内、省内著名连锁商业企业或商家成为新项目的主力客户
、主题百货方面：大商新玛特、丹尼斯
、超市方面：丹尼斯、安阳华联超市、安阳麦多超市等
、中西式快餐方面：德克士、华莱士
、西餐方面：豪享来、迪欧咖啡等
文体方面：奥斯卡院线、金地院线
电器方面：苏宁电器、永乐电器、迪信通手机城等
：红星美凯龙、新家园、东盛建材广场
6、双（三）主力店并存模式：主题百货店+主力综合超市+主题家居店，有利于项目的招商影响力和客群吸纳力
二．综合体项目各业种构成形式
分类 | 主要内容 | |
商业消费 | 综合商场、超市、服装店、便利店、精品店、工艺品店、食品店、家居店、家电连锁店、文具店、药店等 | |
餐饮 | 各类小吃店、风味餐厅、快餐店、中式餐厅、西式餐厅、咖啡馆、酒楼、茶艺馆、酒吧等 | |
康乐 | 娱乐休闲 | 儿童乐园、夜总会、歌舞厅、KTV、俱乐部、游乐场、电玩厅、棋牌室等 |
体育健身 | 健身房、宝龄球馆、台球厅、溜冰场、游泳池等 | |
医疗保健 | 桑拿房、足疗保健、按摩室、医疗室等 | |
其它服务 | 银行、邮电、美容美发、摄影、服务中心等 | |
文化 | 影剧院、文艺中心、书店、培训中心等 | |
办公 | 写字楼、办公楼、商务酒店等 | |
居住 | 高层住宅 | |
配套 | 地下停车场 | |
三、业态分区规划
，体量约36万方，加之远离城市商圈，且项目周边商业环境较差，所以在主力店配置上必须以各业态中消费目的性较强的主力店为配置首选，这样才能有效的吸引客流，提升项目商业形象，提高销售，缩短项目成熟期，也为项目二期的顺利启动，奠定坚实的商业基础。
2. 本项目商业内街动线较长，如何有效引导人流是商业街租售、后期运营的成败关键，因此采用中间引导，首尾相顾的业态配置原则
楼层 | 经营分布 | |
富二层 | 公用停车场 | |
富一层 | 连锁超市 | |
双子塔 | 1-28层 | 酒店、商务办公、 |
中区 | 1—2层 | 商业步行街 |
南区 | 1—4层 | 大型知名家居专业店 |
北区 区 | 底商 | 金融机构、知名西餐店、知名通讯卖场、家电卖场（银行、德克士、迪信通、苏宁等） |
一层 二层 | 百货名店：（国际名品、化状品、珠宝首饰、名表眼镜、名烟洋酒、工艺礼品、女装、时尚配饰、文胸内衣、女鞋皮具、男装、皮鞋皮具、男士名品、运动休闲系列、户外用品） | |
三层 | 美食广场（中西快餐、风味名吃）、儿童主题馆（家居家纺、床上用品、童装童玩、孕婴用品） | |
四层 | 休闲娱乐（娱乐会所、健身会所、茶楼、影院、电玩网吧、女子SPA、美容护肤） | |
备选 区域 | 商业 死角 | 农贸市场 |
业态分布二
楼层 | 经营分布 | |
富二层 | 公用停车场 | |
富一层 | 连锁超市 | |
南塔 | 1—4层 | 大型知名家居专业店 |
5-18层 | 高层住宅 | |
中区 | 1—2层,一托二建筑 | 临街底商，金融机构、知名西餐店、知名通讯卖场、家电卖场（银行、德克士、迪信通、苏宁等） |
北塔 | 1—2层 | 大型百货店（国际名品、化状品、珠宝首饰、名表眼镜、名烟洋酒、工艺礼品、女装、时尚配饰、文胸内衣、女鞋皮具、男装、皮鞋皮具、男士名品、运动休闲系列、户外用品） |
3层 | 美食广场（中西快餐、风味名吃）、儿童主题馆（家居家纺、床上用品、童装童玩、孕婴用品） | |
4层 | 休闲娱乐（娱乐会所、健身会所、茶楼、影院、电玩网吧、女子SPA、美容护肤） | |
5-18层 | 酒店、商务办公、 | |
北塔南口 | 1—2层,一托二建筑 | 商业步行街 |
备选 区域 | 商业 死角 | 农贸市场 |
酒店办公60%、购物20％、餐饮儿童10％、休闲娱乐10％
四、项目整体定位
：城市综合体
：以项目所处的区域、地段及发展前景，做大众化的中端偏高项目
：住宅+商业+酒店办公
住宅：项目主体功能，满足基本居住需求；项目开发利润主要来源；
商业：项目开发长远利润持续增长点，
酒店办公：汤阴商务办公首选之地
：汤阴新城36万平方城市综合体
：周易国际城 （首选）
伏羲广场 （备选1）
扁鹊（城市）广场 （备选2）
新天地城市广场 （备选3）
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/cf22982edf36a32d7375a417866fb84ae45cc3fd.html
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