第一章：桂林宏观经济评估
桂林市是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心，旅游业是其国民经济的主导产业。桂林市自然环境优美，是中国旅游观光的最佳景区之一。全市辖5个城区12个县，即秀峰、叠彩、高新(七星)、 象山、雁山区和临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐县和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县。全市总人口493万人。总面积2.78万平方公里，其中市区面积565平方公里，人口72.16万人。
1.桂林市基础环境因素
1.1桂林市地理行政区域及自然概况
1.1.1地理位置
桂林市位于广西壮族自治区东北部，地跨东经109°36′至111°29′，北纬24°一五′至126°123′，扼处“湘桂走廊”的南端，为桂北地区政治、经济、旅游、文化中心。
1.1.2行政区域
桂林市辖秀峰、叠彩、象山、七星、雁山五区和阳朔、临桂、灵川、兴安、全州、荔浦、平乐、恭城、资源、龙胜、永福十二县，总面积达27795平方公里。
1.1.3人口
据桂林市2004年统计局统计报告显示2003年全市户籍常住人口493万人，其中市区人口72.16万人。随着桂林市城市化步伐的加快，桂林市市区居住人口将达将进一步扩大，为房地产发展创造良好的条件。
1.1.4地质状况
大约在3亿多年前，广西的大部分地区，包括桂林，还处在一片汪洋大海之中。后来地球发生了一次剧烈的地壳运动，桂林和广西其他许多地方一度露出水面，成为陆地。不久陆地又慢慢下沉，海水从钦州、廉州一带进入广西，淹没了许多地方，桂林又重新陷入了海底。经过了漫长的历史年代，在桂林一带，也就逐渐沉积了许多由海水带来的沉淀物，形成各种层状的沉积岩，其中以石灰岩较为突出。这种层状的石灰岩，是由含钙质成分的物质不断沉积胶结而成的。大约到一亿五六千万，地壳上升，今桂林——阳朔一带开始露出水面。在以后漫长的岁月里，厚厚的石灰岩层经过长期的风化、剥蚀和雨水溶蚀，形成了以桂林为中心，环阳朔、灵川、平乐、兴安、全州、荔浦、恭城等县，约2.24万多平方公里的岩溶峰林地貌区。
1.2桂林基础环境分析小结
桂林非常适合人们的生存和发展的选择，其具有三大优势：一是环境优美，山青水秀；二是气候宜人，空气清新；三是文化名城，历史悠久。同时具备这三个条件的城市在全国实在不多，作为全国旅游地产最有潜力的城市，旅游经济的发展将为桂林市旅游地产的进一步腾飞提供最为有利的保障。但同时我们也注意到，桂林市区面积过小，市区常住人口仅为72.16万人，产品消费能力极为有限。
2.宏观经济因素
2.1桂林市GDP及其增长率分析
图1 桂林市各年国内生产总值（GDP）及增长率
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数据来源：历年《桂林统计年鉴》
从下图我们可以看出桂林市2001年、2001年、2002年、2003年国内生产总值分别为300.16亿元、327.5亿元、357.68亿元、397.46亿元，每年大约以9.5%的速度快速增长。初步核算，2004年桂林市生产总值（GDP）突破400亿元达到457.86亿元，比上年增长一三.1％，增速快于上年3.3个百分点，说明桂林市整体的经济发展驶入了快车道，为房地产的发展打下了良好的基础。
图2 桂林市各年城市居民人均可支配收入及增长率
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数据来源：历年《桂林统计年鉴》
城市居民人将可支配收入可以说最终决定了该区域内的消费容量和潜力。2004年城市居民人均可支配收入下降了-1.1.%，在国民经济发展快速的情况下，居民可支配收入却下降了，这说明城市居民的消费能力有所下降，这对房地产市场而言是一个不好的信号。
2.3桂林市人均消费支出及其增长率分析
图3 桂林市各年人均消费支出及增长率
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数据来源：历年《桂林统计年鉴》
桂林属于中国西部城市，城市居民人均消费水平不高。到2003年，人均消费性支出仅为6326元，由于2004年人均可支配收入下降，导致城市居民的消费信心受到影响所以致使消费支出现了负增长，这样居民的消费预期进一步降低，对房地产市场产生了不良影响。根据经济学上的恩格尔系数判断，说明桂林城市发展还处于较为落后的时期。但同时我们也发现，中高收入者在城市居民中仍占有一定的比例，其中娱乐业消费占据他们每年消费支出的30%。据此判断，在本案项目的运营中，可以充份考虑到本地的娱乐业市场。
2.5桂林市固定资产投资及其增长率分析
图5 桂林市各年固定资产投资额及增长率
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数据来源：历年《桂林统计年鉴》
随着桂林市打造国际旅游城市目标的确立，桂林市加大了对老城区以及道路等基础设施的投资改造力度。同时也有力的拉动了房地产等社会投资。从上图中我们可以看出，最近几年内，桂林市固定资产投资保持着快速的增长势头。2004年达146.8亿元，比去年同期增长了32.3个百分点。
2.6桂林市产业结构分析
图6 近四年桂林市产业结构变化
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数据来源：历年《桂林统计年鉴》、
随着桂林市对桂林市产业结构的进一步调整，桂林市三次产业结构比例由2003年的28.5：32.4：39.1调整为2004年26.0％、37.2％和36.8％，虽然第二产业所占比重有所提高，但就全国范围来讲，比重依然很低。同时第三产业所占的比重也有小幅的提高。第一产业比重仍旧过大，桂林市城市化水平依然有限，本地需求对房地产支撑力有限。
一个城市的发展应该建立于本城市工业的发展，在三产类别中，只有工业可以创造价值，其它产业只是在转移价值。如果桂林市过多依靠于旅游来拉动产业经济发展的话，将会对城市发展极为不利的。所以近年来，桂林市不断调整产业结构，建立高新技术开发区，引进高技术和生物技术等低污染行业，为桂林市经济的发展提供了强大的后劲。
2.7桂林经济发展前景预期及小结
从我们在上面的分析中，虽然有些指标有所下降，但可以看出桂林市整体经济发展正处于一个上升期。随着国家加大对西部城市的投入以及中国与东盟贸易进一步自由化。作为旅游城市来说，如果社会不发生任何不可抗因素（如疫情等）的话，桂林市经济发展应被看好。
2.8桂林宏观经济因素分析小结
桂林市属于旅游城市，出于环境方面的考虑，限制工业的发展。从三产比例中我们可以看出桂林市经济发展处于初级发展状态，每年财政收入很大部分都是由旅游经济拉动的，这种经济模式具有一定程度的脆弱性，如果像前年一样发生非典的话，导致国民经济的各项目展指标都有所下降，对城市经济打击很大的。不过从桂林市城市十五规划中我们可以看出，桂林市正在郊区加大对工业的投资力度，努力调整产业结构，桂林市经济发展前景看好。
第二章：桂林房地产整体市场评估
1.房地产市场部分
1．1、2004年桂林市房地产市场整体运营情况分析。
房地产开发投资继续保持强劲增势。全年商品房施工面积556.94万平方米，比上年增长37.5％，其中年内新开工面积259.64万平方米，增长14.9％。商品房销售面积一三8.一三万平方米，销售额24.77亿元；分别增长31.3％和10.5％。其中个人购置商品房24.34亿元，增长16.3％，占全部商品房销售额的98.3％，所占比重比上年提升4.9个百分点。年末商品房空置面积28.82万平方米，比上年末上升一三.6％。
1．2、桂林市房地产市场价格分析
桂林市普通住宅价格及增长率分析
图10 桂林市市区普通住宅价格及增长率
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数据来源：桂林房产局
从上面的图表中我们可以清楚的前几年桂林市市区普通住宅的价格走势，2005年城区普通住宅价格预计达到2800元/平方米，上涨幅度惊人。主要原因是由于老城区改造的完成，政府加大了对城区土地控制力度，在一定程度上造成了土地的稀缺，造成了房价的上扬。预计这种上扬的趋势将会在今后几年内得到保持。
桂林市房地产发展还属于初级阶段，无论从营销手法还是小区区内环境设计方面都与深圳、北京、上海等地有着较大的差距，整体品质不高。过多的局限于价格战这种低档次的竞争模式，但这种定价模式与当地居民消费力不足有着很大的关系。
1.3、桂林市房地产市场客源分析
桂林市房地产业发展现阶段还处于初级阶段，整个市场缺乏亮点，对外宣传力度也远远不够，同时来此购房仍然以桂林市区及下面十二县为主，桂林房地产发展还未和旅游经济实现产业联动，鲜有外地购房团。
荒岛认为：所以本案在目标客户定位上应立足于全国，加大对海外的宣传力度，在营销手法上要有新的突破，提高本案的竞争优势。
1．4、房地产景气调查分析
中央对于房地产业的宏观调控政策已从重点控制土地供应转向了重点控制信贷，这个转变，对于房地产业的未来发展将有着深远的影响，对桂林楼市的影响也不例外。加上经营性土地一律实行招、拍、挂政策，一些小地产商可能会因此出局，而房地产“巨头们”则可能大肆扩张。以上种种因素的影响，桂林房地产业和全国一样进入调整期，开发建设的步子有所放缓，2004年市区内申请预售的楼盘与2003年相比有所减少，但市场需求没有太大的变化，房地产市场总体状况是健康的。但是，由于土地供应，建材涨价，加上这几年房屋质量和环境有很大提升，实际发生的成本远远高于过去，促使房价有所上涨，尽管桂林房地产开发建设的步子有所放缓，但市场没有下滑，仍然保持着平衡发展的态势。
通过对全市房地产企业进行问卷调查的情况看，各项数据经计算机汇总处理后显示，2004年下半年景气状态指数和2005年上半年景气变动指数及完成和完成生产经营的一些主要指标均有一定幅度的提高。
1．4．1企业大多数景气指数有所上升
（1）、宏观经济环境比较宽松
2004下半年宏观经济环境景气状态指数为0.35，2005年上半年宏观经济环境景气变动指数为0.30，景气状态指数都大于0，说明宏观经济环境比较宽松。在调查中有68%的企业认为2005年上半年的宏观经济环境与2004年下半年相比已有大的改善,有32%的企业变化不大。
（2）、单位总体经营状况较好
2004年下半年总体经营状态景气指数为0.28,说明经营状态比较好。2005年上半年景气状态变动指数为0.38，说明经营状态继续向好的方向发展。有68%的企业认为2005年上半年总体经营状况很好。有32%的企业认为改善太大，认为恶化的为0。
（3）、房地产市场需求有所增加
2004年下半年房地产市场需求景气状态指数为0.34，房地产市场需求充足。2005年上半年景气变动指数为0.38，说明2005年上半年与2004年下半年相比市场需求有所增加。有65%的企业认为2005年上半年有大的改善，有30%的企业认为变化不大，有5%的企业认为恶化。从景气状态变动指数看，市场需求有所增加。
（4）、房地产市场供给充足
2004年下半年房地产市场供给景气状态指数为0.47，2005年上半年景气变动指数为0.59，说明市场供给是充足的。从指标汇总的情况看，有60%的企业认为2005年上半年房地产市场供给更充足，有35%的企业认为不变，有5 %的企业认为变化不大。
（5）、销售状况更好
2004年下半年销售景气状态指数为0.4，说明销售状态好。2005年上半年销售景气变动指数为0.32，说明销售状态比2004年下半年更好。有70%的企业认为2005年上半年销售状况更好，有20%的企业认为变化不大，有10%的企业认为恶化。
（6）、物业管理与服务质量有较大改善
2004年下半年物业管理与服务质量的景气状态指数为0.20，说明好。2005年上半年景气状态变动指数为0.50，说明与比2004年下半年相比改善较大。有70%的企业认为2005年上半年改善较大。有30 %的企业认为改善不太大。
（7）、房地产开发与经营成本略有增加2004年下半年房地产开发与经营成本景气状态指数为-0.35，说明经营成本高。2005年上半年景气状态变动指数为-0.26，说明2005年上半年经营成本有所增加。有75%的企业认为2005年上半年的经营成本略有增加，有25%的企业认为经营成本较高。
（8）、拖欠差额有所增加
2004年下半年拖欠差额景气状态指数为0.21，属正常范围。认为2005年上半年拖欠差额景气状态变动指数为-0.12，说明2005年上半年拖欠差额有所增加。有59%的企业认为2005年上半年拖欠差额有增加，有41%的企业认为拖欠差额有一定改善。
（9）、公司盈利状况有所改善
2004年下半年盈利景气状态指数为-0.28，说明2004年下半年盈利状况差。认为2005年上半年景气状态变动指数为0.41，说明2005年上半年与2004年下半年相比有所改善。有80%的企业认为2005年上半年盈利状况有所改善，有20%的企业认为改善不大。
（10）、职工人均收入略有增加
2004年下半年职工人均收入的景气状态指数为-0.09，说明职工人均收入略低。认为2005年上半年景气状态变动指数为0.一五，说明职工人均收入略有增加。有56%的企业认为2005年上半年职工人均收入有所增加，有44%的企业认为变化不太大。
1．4．2、制约房地产发展因素分析
从计算机处理的数据结果看，2005年上半年约束单位经营状况诸因素排序为：顾客购买力不强排第一位；房地产开发环境差排第二位；资金紧张、房屋与物业管理缺乏竞争力并列第三位；缺乏高素质经营人员排第四位。
附：桂林2005房地产景气指数表
1.5桂林市房地产发展前景预期
业内竞争加剧，房地产准入门槛提高
由于政府对房地产进行宏观调控和土地出让政策的变化必将带动土地价格的上扬，拍卖和招标土地所需的高额资金使得许多中小型房地产公司失去了拿地的机会，而资金实力较雄厚的房地产公司则会步入一个良性循环发展的局面。预计在未来几年内，桂林市房地产开 发企业将会由现在的一百二十家左右减少到十几家左右，出现优胜劣汰的局面。发展商的品牌意识、持续发展意识，更显重要。
产品开始冲击高端市场
桂林市场已经出现大量别墅上市场景，江岸美庐、麒麟湾、九里香堤、金山·龙谷、翡翠山庄、碧山云天、丽景5号公馆等，已对高端市场形成了较强的冲击波，并对目标客户起到一定的引领和分化作用。
1．6、桂林市房地产市场分析小结
房地产两极分流趋势形成
桂林目前的房地产市场已经形成明显的两极市场：其中以临桂、灵川板块引领的相对低端的消费市场，这两个区域地处市郊，房价也较为低廉，一般住宅价格集中在1200—一八00元之间，这两个区域所瞄准的消费者主要是中等收入家庭和资金能力一般的购房者，他们的购买目的也是以自居为主。同时桂林高端房产主要是集中在城市中心区域以及沿漓江两岸的绝版景观带上，桂林高端房产的价格主要依托的是不可再生的土地资源和景观资源。以中山路为例，缘自地价因素，这里住宅均价目前已经轻松突破4000元/平方米（按套内面积计）。
楼盘规模日趋扩大
长期以来，由于土地的自然分离，使得可开发地块呈零星分布；再加上本地的开发商实力有限，桂林房地产市场上各项目的开发体量始终偏小。但目前此形式正在转换之中，首先，土地之争已经从城市中心波及到边缘或是郊区，这些地方的土地利用范围很大，譬如灵川板快尚有不少大宗土地未开发或在开发过程中。其次开发商的实力也在不断扩展中，桂林早期的开发商以80年代末90年代初的第一代和90年代中期随着城市改造而抓住商机的第二代为主。第一代开发商有丰富的土地资源和社会背景，但市场判断、营销手法力不从心，第二代开发商则具备一定的市场研究手段，但经验不及前者成熟，操作上也主要是照搬沿海地区的手法。目前具竞争力、有创新意识的第三代开发商已经崛起，所以未来的发展趋势将主要由他们所打造的规模化、特色化项目引领。
价格走势明显，总体平稳上扬
由于桂林的特殊地理位置，桂林已建成区的用地十分紧张，土地升值速度很快，而桂林自1999年大力全面实施的旧城改造政策更是对整个桂林土地价格提升起到了加速器的作用，土地价格一路上扬直接导致了房地产价格的全面上涨，从桂林这几年的房地产市场表现来看，房地产综合价格从99年的1496元/平方米增长到2001年的1758元/平方米，到2003年已经达到2000元/平方米。从不同区域价格来看，靠近中山路的枫丹丽苑的平均价格已经达到4000元/平方米， 2005年内市中心区附近房地产价格将会维持在目前的较高价位上，而近郊区的商品住宅的价格还有较大的上升空间。
投资性房产过于单一，相对而言，小户型有抬头之势
纵览桂林房地产市场，住宅产品以桂林市区和大桂林十二县消化为主，近期也出现北方和长三角消费者购买趋势，但主要也是作为第二居所之用，以投资增值为目的的购买尚未形成主流之势。商业用房市场方面，由于桂林本地购买能力较弱，同时商业市场也未形成桂北或是广西区域内的辐射效应，再加之桂林周边范围没有具体的产业支撑，导致目前桂林的商业市场处于瓶颈期。
目前的市场上新生产品是以小户型公寓。主要的代表是彰泰的“利好时代”、枫丹国际、经贸时代等,该项目为市场上的游资寻找到了最佳的投资方式，目前该类产品已显示出很强大的生命力和乐观的市场前景。市中心区域推出的基本上小户型产品，由于经过一段时间的这类产品已经较为成熟，所以小户型产品在桂林还有一段时间的热销期。
1．6、个案分析
丽景 5号公馆
丽景•5号公馆位于桂林市桃花江路5号，丽景•5号公馆坐落于桂林市中心最大的原生态风景区———桃花江风景区，座拥700米原生江岸。桃花江风景区集中了西山公园、刘三姐景观园、玉石博物馆、芦笛岩等众多知名景点。九曲十八湾、一日三景的桃花江，是市政府两江四湖二期重点打造工程。丽景•5号公馆恰处于桃花江江面最壮美、最阔静之流域（古狮子岩段）。丽景•5号公馆的北苑为：原民国政要公馆处，与李宗仁公馆（现桃江宾馆）相邻。北苑地块内古木参天，各类50年以上的名贵树木多达数十棵。南苑为：“原桂林甲山饭店”，桂林甲山饭店是全国最早经国务院批准的外商合资的五家饭店之一，1980年开业，为桂林市第一家度假涉外饭店，曾接待过多位重要的中外贵宾。
丽景度假酒店坐落于丽景•5号公馆的北苑与南苑之间，定位为国际度假四星级酒店。
整个丽景项目占地约140亩，由公馆别墅区（北苑、南苑）和丽景度假酒店组成；建成后公馆区总户数约一五0户左右，由约50套豪华别墅（独栋别墅、双联别墅、联排别墅）和约100套豪华景观洋房组成。
发展商：桂林市强盛房地产开发有限责任公司、桂林源通房地产开发有限责任公司
全案策划代理：一品堂顾问机构 地址：桂林市桃花江路5号（原甲山饭店旧址）
x0773-*******
碧水云天
项目概况 ·小区坐落于穿山公园门口，小东江旁，环境优美 ·不超过五层的楼高，外立面色调与景致相互映衬，美观大方 ·超大露台设计，强调居家观景的尊贵享受 ·6、16、23、27路公交车直达，交通便利 ·购物，菜市，餐饮，酒店，娱乐，医院等生活配套成熟，一应俱全 ·体育馆，国际会展中心，甲天下广场等市政配套，增值潜力无限 ·穿山小学、中学，一中、师大、旅专、交通技校等学校，人文教育氛围浓郁
物业管理 ·小区设有24小时全天保安巡更， ·红外线监控， ·多角度闭路电视监控， ·家家户户都设有可视对讲门，让居住毫无后顾之忧，业主可真正安居乐业； ·小区施行人车分流，户户都设有全地下停车库。 ·开 发 商：桂林房地产开发总公司 ·设计单位：中国建筑北京研究公司 ·项目名称：碧水云天 ·项目地址：桂林市穿山公园旁一五0米 ·策划\销售代理：桂林金典营销广告策划公司 ·x0773-******* 5862666
唐人街
唐人街为阳朔第一家产权式酒店，阳朔最大规模的星级酒店。唐人街与漓江为邻，南靠即将开通的龙脊山隧道，与桂梧高速公路擦户并行，南距唐人街仅数百米之外的大型水上实景舞台“印象、刘三姐”（张艺谋执导），拥有400多间客房。
枫丹国际
枫丹国际公寓位于桂林市中山路与上海路交汇点，配有高级装修设计，现时为全市最高之建筑物，可饱览漓江全景。其总建筑面积约三万六千平方米，包括地下停车场及占地约八千平方米商场，共有三幢19层高，共提供356套单位，公寓面积由三十五平方米至八十六平方米不等，售价三十六万人民币起。公寓由附具四星级酒店管理专业水平，如24小时保安，室内清洁，洗衣，订票，专车接送及送餐等额外服务，务求打造综合式酒店服务管理公寓。
利好时代
位于香江饭店以西600米，交通便利，酒店式公寓，功能多样，集“居住＋商务＋休闲＋投资”于一体。既有酒店的环境与服务，又有家的温馨，融会了传统酒店与传统小户型公寓的长处，精装修。集合式与分离式健康会所，到独有的首层架空生态空间，休闲娱乐设施穿插分布。一梯两户，标准南北朝向。
内部配套：
内健身馆 儿童娱乐中心 小型会议室 乒乓球室 餐厅 休闲茶座 外部配套：
附近有饭店、学校、黑山植物园、邮电分局、地下商场等。
第三章：桂林旅游地产市场评估
1、桂林市城市星级饭店规模及其未来发展分析
桂林市星级饭店规模
数据来源：历年《桂林统计年鉴》
从统计局现已公布的数据来看，桂林市五星、四星级饭店数量分别为3个和4个，在量上已经具备了和同类别的旅游城市叫板的能力，但就整体质量上来讲，特别在设施配套及员工素质方面还与发达旅游城市有着很大的差距。
酒店的经营应该在很大程度上依托于本地的旅游市场，形成本地的产业联动。
客源方面，随着中国与东盟六国关系的进一步发展和完善，桂林将成为东南亚游客的首选地。政府将会加大对广西旅游的政策扶持力度，再加上现在已开拓的台湾、香港、日本、韩国等东亚市场，相信桂林市外籍游客将会有大幅上升。从统计局现已公布的统计数据来看，桂林市现有的五星、四星级大酒店每年接待人数特别是在接待海外游客方面要远远高于其它类别的酒店，从目前桂林四、五星级酒店年接待能力192万人天来看，每年桂林市接待海外游客约为98.43万人，如果他们全部住进四星级以上宾馆的话，按平均逗留2.5天计算，高档酒店有效供给相对不足。
所以在针对本案酒店定位中，我们可以在考虑经营档次、服务质量和设施配套方面进行再拉升。
2、桂林市旅游客源分析
2．1、桂林市旅游者来源地结构分析
桂林市旅游者
数据来源：历年《桂林统计年鉴》
桂林市虽然在最近几年内，会议旅行者在量上有所增加，但就整体来讲桂林市旅游业还处于观光游阶段。和其他发达旅游城市相比，旅游项目包装缺乏亮点。从桂林市国内旅游市场看，观光度假型产品的客源主体是中近程客源市场，其中广西和广东旅游者，超过客源总量的50%，其它省外客源地主要集中在湖南等周边省份、长江三角洲及京津唐地区。家庭、中老年人、背包散客是观光度假型旅游产品的主要消费群体。从国外市场来看，主要以附近的港澳台以及东亚周边游客，其中台湾游客大约占海外游客一半左右。随着东盟和中国贸易自由化，相信来自东南亚游客将会有大幅的增加。
2．2、桂林旅市游者年消费总额及消费结构分析
表5 桂林旅市游者年消费总额及消费结构分析
数据来源：历年《桂林统计年鉴》
从上面我们可以清楚的看出来桂林消费总额及消费结构，从商品性支出额来讲，游客商品消费总额为48535万元。在我们和旅行社访谈中得知，来桂林旅游者很少在桂林发生大规模购物行为。究其原因，主要原因是来桂林的主要以观光游为主，他们的收入水平与去苏州等地的商务、消费游的游客有着明显的差距。同时，由于桂林缺乏本地工业的支撑，造成本地商品匮乏。游客很少在商店购买一些价格相对比较贵的商品，而会选择在夜市购买相对少量的具有本地特色的商品。餐饮业发达对于旅游城市来说这已经是个公开的秘密，同时据我们观察，在桂林物价相对高的情况下，餐饮经营依然火爆。顾客每年在桂林饮食消费达19451万元。
在劳务性支出方面，文化娱乐为20563万元，所占比例相当之大，而桂林又属于两级分化相当严重的地区，娱乐、休闲占高端人群生活支出的很大部分。在加上游客市场的拉动，娱乐休闲业发达也在情理之中。
所以在具体到本案来讲，我们在未来沿街商铺经营类别选择上可以考虑引进餐饮或娱乐业。
2．3、桂林市旅游者滞留时间分析
从桂林市统计局现已公平的统计数据来看，海外旅游者在桂林停留时间一般在2——3天，而以海外游客一般会停留2.5天计，去年桂林市共接待海外旅游者98.43万人，那么全年将会有246.075万人天，而现有四星、五星饭店接待能力只有192.574万人天，远远不能满足市场的需求，所以在可以本案酒店升级方面，是极为为必要的。
3、桂林市旅游市场发展前景预期
图8 约束桂林市旅游经济发展的主要因素
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数据来源：历年《桂林统计年鉴》
目前从制约桂林市旅游经济发展的因素来看，客源有效供给不足仍然是最大的问题，在这一点上我们在上面已作了详细的阐述，随着桂林城市不断发展，城市知名度和城市包装力度的不断提高，来桂林旅游的人数将会有大幅的提高。
4、桂林市特征产业(旅游业)分析小结
桂林属于国际著名的旅游城市，一是环境优美，山青水秀；二是气候宜人，空气清新；三是文化名城，历史悠久。同时具备这三个条件的城市在全国实在不多，但就目前旅游发展来看，还远远没有体现出它应有的价值，据近年国家旅游公告显示，桂林市海外旅游接待人数仅排名全国第八名，说明桂林旅游产业整体包装力度有待提高。
但我们在桂林十五规划中，可以明确的看出桂林市政府将对旅游产业进一步发展提供政策上的扶持。所以随着桂林城市知名度的不断提高，桂林产业将会有长足的发展。对本案项目定位提供了有力的支撑。
5、桂林市产权式酒店供求情况分析
从面前桂林房地产发展来看，单纯地开发住宅的概念已经过时，房地产业已经进入了“复合地产”时代，房地产必须与旅游结合、与医疗结合、与教育结合，才能找到它新的亮点和商机。与旅游结合，我们在本案中可以考虑产权酒店的建设。桂林是一个对世界各地旅游者有着巨大吸引力的著名旅游城市。据调查，桂林市三星级酒店的年均入住率约为70%，四星级酒店年均入住率约为90%，加上不久之后马上就到来的分时度假旅游、休闲旅游、自助旅游热潮，产权酒店在桂林这个旅游城市里前景将会非常的广阔。
目前整个桂林市市区还没有一个真正意义上的产权式酒店，曾经以产权式酒店做过推盘的枫丹国际出在已改为小户型公寓销售，阳朔旅游这几年特别在海外游客接待方面有着长足的进步。造成一部分投资客的分流。所以在具体到本案项目定位中，要突破桂林市现在产权式酒店所面临的瓶颈。引进国际著名的酒店管理公司，提高本案酒店管理的同时，也将提高本案产权式酒店的档次。形成群抱效应。
6、桂林市酒店式公寓供求情况分析
随着利好时代、唐人街一声锣响，拉开了桂林产权式公寓极为耀眼的序幕。2003年利好时代创下了80分钟销售一三8套的纪录，开盘均价达到5700元/平方米天价，成为桂林市房价的领导者。在它的带动下，桂林市形成了一股小户型热，金色领地、枫丹国际等等的售价在4000元左右。但他们并不是真正意义上的酒店式公寓，销售形式也异常火爆。从客源来看，主要以大桂林高端客户为主。这也间接看出本地投资者对桂林旅游产业未来的发展具有极强的信心。
具体到本案来说，应该考虑引进酒店式公寓。在客源方面可以进行再拉升，努力吸引海外及国内投资者来此购买，充分整合本案资源，形成群体优势，实现效益最大化。
附一：桂林三星级以上酒店情况一览表
第四章：桂林财富名城项目评估
1、 项目整体评估
1．1、项目现状
1．1．1、项目基本概况：
投资商：广西财富天地投有限公司
发展商：桂林财富商业城有限责任公司
（原）策划代理：深圳市涛益地产顾问有限公司
整合推广：深圳市智美广告有限公司
项目地址：桂林市漓江路19号（国际会展中心对面）
1．1．2、项目基本经济技术数据：
总用地面积：88800平方米
总建筑面积：216655平方米
容积率：2.07
绿化率：36.25%
停车位：800个
总体规划：一五栋楼，其中1栋为五星级酒店，1栋为七星级私人酒店，1栋为酒店式国际公寓，1栋三星级产权式酒店，11栋住宅（其中5栋为单位回建房），中心为沿湖商业街。 1.1.3、项目配套：
学校：桂林一中、桂林十五中、桂林穿山中学、桂林旅游高等专科学校、广西师范大学；
购物：国际购物公园、喜洋洋超市；
休闲：穿山公园、七星公园、甲天下广场、桂林市体育馆；
酒店：四星级的观光酒店、金龙酒店隔街相望；
其他：银行、邮局、医疗、饮食等设施也一应俱全。
市政配套：与桂林市甲天下广场、国际会展中心、桂林体育中心相邻。
1.1.4、项目点评：
✓ 项目三面临路，交通便捷；
✓ 周边生活配套相当成熟；
✓ 市政配套支持力度大，桂林市甲天下广场、国际会展中心、桂林体育中心，能聚集大量人气，为项目的定位提供一定保障；
✓ 规划之不足：
A、酒店类物业的体量过大，在未来的销售和经营上，都会存在一定的抗性；
B、小区停车位过少，对于216655平方米的“复合型酒店产业群+风情商业街+住宅群”项目，800个停车位远远无法满足功能需求；
C、小区内部交通主动线不明显，规划的湖面面积过大，产生天然障碍，人为地降低了本项目的商业价值，减少了项目商业氛围；
D、项目原规划中对商业零售主力店的物业考虑不足，浪费了地块商业优势资源。
1．2、项目建议
2005年，随着政府的宏观调控的政策，市场化运作后地价的上涨，楼盘素质提高后的成本、营销力度加大后的营销费用等，除非发生重大的政经波动，房价应该平稳上扬。本项目所处市中心边缘区域，区域价格还有很大的上涨空间，将项目品质彻底提升并引进先进营销理念，完全有理由将项目以及周边区域内价格拉升新的高度。
项目作为酒店产业集群，三星级权产酒店与私人酒店在产品上比较类似，所以建议私人酒店修改为纯写字楼进行销售（桂林目前还没有纯写字楼，加上项目所处地的国展对面和以酒店产业集群相托，使本方案具有较强的可行性）。一方面降低酒店物业的体量，同时，增加项目产品的多样性，促进楼盘销售，减小销售抗性和后期经营困难.
针对本项目而言，酒店式公寓的小户型是行之有效的市场认知引爆点。本项目建筑面积在21万平方米以上，外部紧邻贯通城市内环道的漓江路，同时依托五星级酒店的软、硬件服务 ，在各方面都达到或是超过优秀酒店式公寓的参照标准。随着酒店式公寓市场结构的完善，此类产品将会由市中心向周边有潜质区域发散，七星项目恰属于市中心的过渡区域。所以，荒岛认为酒店式公寓市场可以深度挖掘
将湖面面积缩小，辅星路与漓江路交汇处，应规划出更大面积的广场面积，广场下面可规划大面积地下停车场，以满足本项目停车功能的需求；广场上亦可建区域绿色景观停车位，弥补地下停车位的不足；同时，减少湖面面积，可相应增加小区中心商业街的商业氛围；
规划出大型零售主力店可进入的商业物业。如：柱间距、层高、楼面荷载、进货区、独立停车场等。
重新规划小区的人流、车流主动线。
2、项目销售价格评估（三级星产权式酒店）
2． 1、基本的经济指标
总建面：17000平米
总房间数：396间
土地使用年限：50年
2． 2、价格测算采用方法
（1）、收益法
收益法是求取估价对象未来的正常净收益，用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，即房地产的价值是未来净收益的现值之和。将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益， 如果现在有一货币额可以与此净收益的折现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价值。
（2）、操作步骤
1）、项目预期收益的有关数数据资料的确定
2）、预测项目的未来收益
3）、报酬率的确定
4）、运用收益法公式进行测算
2．3、用报酬资本化法进行价格测算的主要公式
2．3．1、收益期限为有限年且净收益每年不变的公式如下：
V=A/Y[1—1/（1+Y）N]
其中：V——项目的收益价格
A——项目的净收益
Y——项目的报酬率（回报率）
N——项目的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间。
2．3．2、本项目运用收益期限为有限年且净收益每年不变的公式几个系数的确定
2．3．2．1、A——项目的净收益
影响项目净收益的几个因素：
✧ 项目的出租价格有确定
桂林市三星级酒店（包括准三星酒店）标准间价格案例
以桂林市三星级（包括准三星级）会员成交价平均价计算，本项目的租金为一八5.66元/间/天，通过对以上平均租金的评估，考虑酒店的经营风险和参考准三星级酒的收费准标，加权系数0。86，最后确定本项目的租金基数为160元/间/天。
✧ 客房入住率的确定
通过调查桂林市对酒店的调查和对酒店业内人士的访问可知，一般桂林市的酒店在淡季的入住率为40%——60%（所谓淡季就是在一年的2月底，3月，4月，11月），旺季基本上都是爆满，随着今年桂林旅游市场的复兴，桂林市酒店客户的入住率可达70%以上，荒岛房产工作室经过对桂林市旅游市场的调查，考虑到酒店经营的风险，较为保守的评估认为，桂林市酒店客户的入住率可达65%以上应该是没有问题。所以65%的住率做为本项目评估入住率的一个基数。
✧ 项目运营费用
财富名城产权式酒店初次装修及配套成本预算
（一） 有关客房装修方面：根据不同的标准和豪华程度，价位不一。
①按四星级标准装修：包括天花、墙面、地毯、卫生间等，含家具、家电，有两种方案
A、 按间算高档型约4万元/间。
B、 按平方算，根据了解，跨世纪大酒店（四星）装修约1000元/m2（套内面积）；
南宁沃顿国际大酒店（五星）装修约2500元/ m2（含家具、家电）（套内面积）。
②按三星以上、不到四级标准装修，包括全套设施（含家具、电视、灯具）等
A、贺州国际大酒店约3.5万元/间
B、凤凰宾馆3万元/间
③我们建议装修标准以达到三星级至四星级标准，参考数据如下
（二）客房其它配备物品：
1、衣架（衣裙架、裤架、西装架各4个）：约40元
2、鞋拔、毛衣刷各一个：约20元
3、保险箱：按标准396间之30%客房配备700元/个（根据酒店实际情况考虑）
4、浴衣男女各一套：200元
5、电热水壶一个：200元
6、冰桶一个（视情况可配可不配）：100元
7、冷水壶一个：20元
8、托盘二个：（一个放房间，一个房卫生间，茶叶盒一个）40元
9、茶杯两套：开水杯两个，濑口杯2个（卫生间）30元。
10、烟缸两个（房间一个，卫生间一个）10元。
11、服务指南一本：50元。
12、电话机1台：100元
一三、电冰箱1台：850元。
14、分体冷暖空调：一五00元
一五、独立电热水器：100元
16、电话薄一本200元（行政楼层）
17、花瓶一个：10元
一八、卫生间挂机一个：30元
19、塑料垃圾筒两个：20元
20、皂碟一个：10元
以上合计约4230元/间（四星标准配备）。按396间算：396*4230（平均）=1675080元。
普通配备约为2000元（三星标准配备）
综上所述，如采用四星标准配备，装修及配套费用为：26444.10+4230=30674.10元；
如按三星标准配置，装修及配套费用为：26444.10+2000=28444.1元。
根据本项目的特殊地理位置（桂林国际会展中心对面）和全国首席酒店产业集群的定位，本案建议：装修及配套费用可定在三星—四星标准之间，以30000元/间为宜。折合建筑面积（17000平方米）计每平方米约1000元。
财富名城产权式酒店经营管理运营成本估算
（一）一次性用品损耗
各酒店的配置不大一样。主要包括：信封、航空信封、信纸、传真纸、圆珠笔、火柴、茶叶、拖鞋、礼品袋、白垃圾袋、香皂、沐浴液、洗发液、护发素、牙膏铅笔、针线包、亮鞋擦、浴帽、梳子、棉签、杯套、卷纸、女宾用袋、洗衣单。
①跨世纪大酒店配备标准24.5元/间. 天
②贺州国际大酒店配备标准:17.6元/间. 天
财富名城按经济实用型酒店计算,按10元/间 .天计算:396*10*365天=1445400元。
(二)床上用品、卫生间用品（布草类）
①按每间房算：
床单：4张*40元/张=160元
枕套：4个*一五元/个=60元
枕头：4个*50元/个=200元
被套：2个*一五0元/个=300元
羽绒被：2个*250元/个=500元
床罩：2个*120元/个=240元
保护垫：2个*60元/个=120元
方巾：2条*4.5元/条=9元
面巾：2条*10.5元/条=21元
浴巾：2条*30元/条=60元
地巾：1条*30元/条=30元
合计每间房配备布草约：1700元/套
②396间房床上用品配备量
按配比量算：
按1：1.5配：396*1700*1.5=1009800元/年
（三）水、电耗损预估
1、年耗电量（按照建筑面积为17000平方米，客房总量396套计算电费）约一五0万元。
因酒店采用分体独立空调、彩电、电热水器等电器，其用电量预计会有所偏高；按照华南地区同类型的酒店预测：年耗电量根据分体式空调和电热水器等及照明推算并根据相关酒店管理公司提供的基本配置参数，结合酒店的预期经营模式，推算酒店的年耗电量为一五00000元。
2、年耗水量：（按常规酒店的平均预算值约为每人每天1吨水）（一八.8万元）
备注：以常规酒店的平均数字预计参考：酒店的能源消耗量.
(四)人事管理成本约80万/年
管理组人员一五人,平均月薪2000元/人
服务人员45人，平均月薪800元/人
月薪合计约66666元。
（五）业务推广费按销售额的2%计提，约29.65万元/年
(六)行政费用按销售额的0.6%计提，约8.9万元/年
（七）洗涤费用每年28万元
总体成本比例概况
初步估算（按百分百住房率计算）
（一） 成本预估：
一次性用品（易耗品）144.54万元/年
洗涤费每年28万元
布草类用品成本每年100.98万元
电费估算一五0万元
水费一八.8万元
工资80万元
折旧分摊59.4万元（装修费用为平均每间房为3万元，396间为1一八8万元，装修折旧可按10年的二分之一折算，每年年需分摊59.4万。）
其他行政费用8.9万
制服费9万元，三年分摊每年3万
客房税费收入的5%:74.一三12万
维修费用占营业额的2%:29.65万元
业务推广费占营业额2%:29.65万元
以上总体成本合计约为:727万元/年
✧ 项目税前现金流量
荒岛房产工作室认为：如果把房地产作为一种投资，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量，公式为：
净现金流入量=资本产出+资本回收
式中：资本产出就是投资房地产的时间价值（投资利息）的体现，资本回收就是房地产所提取的折旧部分。
当a每年变化，r每年不变，且>0，房地产有收益的年期为有限年期n时，收益法公式为：
P=a1/(1+r)+a2/(1+r)2+……+ an/(1+r)n
当n=1时，P=a/(1+r)，则：
a=P(1+r)=P+Pr
由此可看出净现金流入量a（纯收益）是包括了P（资本回收）和Pr（资本产出即投资房地产的时间价值）两方面的内容，可见每年的纯收益就是它的净现金流入量，因此，该因素不对项目的收益产生影响，可以不计。
✧ 项目期末转售收益
作为开发商不存在项目期末转售收益在问题，所以此因素也可以不计。
通过以上数据分析可得出
A=销售总收入—酒店公司的运营成本
=396间*160元/间*365天*65%—727万元
=一五03元—727万元
=776万元（每年）
2． 3.2.2、Y——报酬率（回报率）的求取
根据行业一般报酬率（回报率）评估，存在以下报酬率（回报率）
6%，7%，8%.
本项目确定返给业主的回报率8%，所以8%为基数作为报酬率进行收益测算。
2.3.2.3、N——收益期限
确定报酬率（回报率）之后，客户收回总房款的年期就可以确定，收益年期为16年（6%），14年（7%），12.5年（8%）。但考虑到与酒店经营公司签订的经营年限为10——一五年，故以最高年限一五年来确定项目的收益期限。
2．3．2．4、以上数据代入公式
V=A/Y[1—1/（1+Y）N]
V=776/8%[1—1/（1+8%）一五]
V=6645万元（项目的总价值）
因为：本项目的总价值为6645万元，总建筑面积为17000平米
所以：本项目的单位面积均价为：3908元/M2（以建筑面积计）
类似的酒店物业公摊率约为30%，可计算出套内面积的预估售价为5583元/M2
2．3．2．5、价格检验
（1）、396间客房平均房价及住房率总汇表按（按每月30天计） 单位：元；
✓ 此表用于检测项目的边际收益。
（2）如果以每平米5583元，项目总体销售，可得6645万元。
◆ 以月供款为基数计算保本经营基数。
1）、如首付30%，可得首付款1993.5万元。银行按揭总房款：4651.5万元，以按款30年计，月供款为26万元。加上每个月61万的运营费用，则每个月的实际支出为87万元/月。
A. 如按以160元/间/天租价计，则入住率为X，则保本
160元*396*30*X=87万元
则X=45%
B. 如按65%的住率则，则X元/间/租，则保本
X*396*30*65%=87万元
则X=1一三元/间/天
2）、如果首付40%，按揭10年，首付款2658万元，按揭总房款为3987万元，则月供款为44万元。加上每月61万元的运营费用，则每个月的实际支出为105万元。
B、 如按以160元/间/天租价计，则入住率为X，则保本
160元*396*30*X=105万元
则X=55%
C、 如按65%的住率则，则X元/间/租，则保本
X*396*30*65%=105万元
则X=一三5元/间/天
◆ 以年回报率为基数计算保本经营基数
年回报率为8%，则每年返回532万元，则月返款为44万元，加上运营成本61万，则实际支出为105万元/月
A、 如按以160元/间/天租价计，则入住率为X，则保本
160元*396*30*X=105万元
则X=55%
B、 如按65%的住率则，则X元/间/租，则保本
X*396*30*65%=105万元
则X=一三5元/间/天
（3）如果以每平米6000元，项目总体销售，可得7140万元。
◆ 以月供款为基数计算保本经营基数。
1）、如首付30%，可得首付款2142万元。银行按揭总房款：4998万元，以按款30年计，月供款为28万元。加上每个月61万的运营费用，则每个月的实际支出为89万元。
A如按以160元/间/天租价计，则入住率为X，则保本
160元*396*30*X=89万元
则X=47%
B 如按65%的住率则，则X元/间/租，则保本
X*396*30*65%=89万元
则X=1一五元/间/天
2）、如果首付40%，按揭10年，首付款2964万元，按揭总房款为4176万元，则月供款为46万元。加上每月61万元的运营费用，则每个月的实际支出为107万元。
A如按以160元/间/天租价计，则入住率为X，则保本
160元*396*30*X=107万元
则X=56%
B 如按65%的住率则，则X元/间/租，则保本
X*396*30*65%=107万元
则X=一三8元/间/天
◆ 以年回报率为基数计算保本经营基数
年回报率为8%，则每年返回571万元，则月返款为48万元，加上运营成本61万，则实际支出109
A如按以160元/间/天租价计，则入住率为X，则保本
160元*396*30*X=109万元
则X=57%
B 如按65%的住率则，则X元/间/租，则保本
X*396*30*65%=109万元
则X=141元/间/天。
（3）如果以7200元/平米出售，项目总体销售，可得8568万元
◆ 以年回报率为基数计算保本经营基数
年回报率为8%，则每年返回685万元，则月返款为57万元，加上运营成本61万，则实际支出1一八
A如按以160元/间/天租价计，则入住率为X，则保本
160元*396*30*X=1一八万元
则X=62%
B 如按65%的住率则，则X元/间/租，则保本
X*396*30*65%=1一八万元
则X=一五3元/间/天。
（4）如果以7500元/平米出售，项目总体销售，可得8925万元
◆ 以年回报率为基数计算保本经营基数
年回报率为8%，则每年返回720万元，则月返款为60万元，加上运营成本61万，则实际支出121万元。
A、按以160元/间/天租价计，则入住率为X，则保本
160元*396*30*X=121万元
则X=64%
B、如按65%的住率则，则X元/间/租，则保本
X*396*30*65%=121
则X=一五7元/间/天
经过以上的销售均价的检测，可知，
本项目按三星级酒店进行经营，则本项目的经营收益的零界点为租金160元/间/天，入住率为65%。以此测算出的边际收益可销售的单价的均价区间为5583元/平米——7500元/平米。
第五章：营销方案评估
1、产权式酒店市场资讯
1．1、产权式酒店历史背景
美国于二十世纪70年代兴起一种投资性地产项目——产权式酒店，英文全称是“TIMESHARE”（泰慕赛尔），即“时空共享”。它存在的共同特点就是都处于景色优美的旅游城市和地区，这里的酒店的出租率非常高一般都在60%以上。是一种新型的房地产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，是房地产业和旅游酒店的有效结合。
1． 2、产权式酒店的类型
● 时权酒店
即“Timeshare Hotel”，是由瑞士亚历山大·耐首先提出的，是产权式酒店的发端。由酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权力，该使用权力可以转售、转让或者交换，方式灵活。
• 退休住宅型
这是一种先投资再使用的投资方式，即所谓留后路的退休住房投资。投资者在退休之前购楼，每年可以和家人去度假使用一段时间，其余时间交酒店管理公司经营管理，以出租获取租金回报，直到退休的时候作为养老。这种类型的酒店在美国比较多见。
• 有限自用的投资型酒店
开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。业主一般只要投入金额不多的首期，就可不再投入，大约10-一五年后取得产权。之后，投资者可以将单间产权客房按市场价格卖给管理公司、自行上市卖房，或自己使用。经营有方的酒店通常可以获得较可观的增值回报。
1． 3、产权式酒店的发展
自二十世纪70年代旅游业引入“泰慕赛尔”经营理念以来,产权式酒店这种新颖的经营和投资方式已在世界旅游城市和地区迅速地发展起来，私人或机构投资者购买产权酒店后，通常每年在确 定的时间由自己使用一五天至20天，其他时间则将房产交管理公司统一出租，其租金收益抵房产分期付款费用，购买者一般在一定年限交完银行按揭款即取得房产权。
• 产权式酒店的发展
自二十世纪70年代旅游业引入“泰慕赛尔”经营理念以来，产权式酒店这种新颖的经营和投资方式已在世界旅游城市和地区迅速地发展起来，私人或机构投资者购买产权酒店后，通常每年在确定的时间由自己使用一五天至20天，其他时间则将房产交管理公司统一出租，其租金收益抵房产分期付款费用，购买者一般在一定年限交完银行按揭款即取得房产权。
二十世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入达40亿美元。到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，“泰慕赛尔”将成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为发达国家最受中产家庭青睐的旅游投资工具。
• 产权式酒店在中国的发展现状
海南早在二十世纪九十年代就出现了产权式酒店的萌芽但由于各种条件还不成熟以及国人的观念等因素发展得较缓慢，现在海南确立了建设国际度假休闲目的地和国际会议中心的发展方向，已经到了启动产权酒店和分时度假的时候。此外，海南已具备进行分时度假的条件。
在深圳，2001年4月底，全国首家产权式酒店--深圳大梅沙雅兰酒店投入营业。香港雅兰集团委托深圳粤海酒店管理有限公司负责日常经营管理，使酒店所有权与经营权分离，有助于实行专业化酒店管理。
2001年3月，由广州诚安地产代理的海南康乐园度假村在深穗两地进行推广，两地投资人士接触到产权式酒店--一种全新的物业投资方式。
产权式酒店在中国的大城市纷纷落户并受到市场欢迎，标志着这一新生事物已经度过导入期，进入成长期。
• 产权式酒店在中国发展的必然性
产权酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，它将闲置房产和酒店的大门向社会打开，向公众推出一种集消费、存储于一体，既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合。
目前有相当一部分人处于亚健康状态，拥有产权式酒店的部分消费阶层也已经出现，这种对中国来说尚属全新的酒店经营模式的出现是合理的。实际上，酒店管理公司的客房销售过程，也是对市场需求的一种引导及深刻挖掘过程。
业内人士分析，这一投资新方式为房地产界人士跳出房地产得寻找新突破提供了一种新的思路。无论对发展商还是投资者，都演绎出了丰富的商机。是市场走向深度开发、客户细化的一个必然，也是市场成熟的必然。
2、产权式酒店带来的利益
2．1、 产权式酒店给置业者带来的好处
它标志着休闲与投资可同时兼而顾之的一种全新机构机遇的出现。投资者购买的物业单位小（一个标准间大约在20-30平方米），占用资金少，易出租（周边旅游环境或自然资源较好），好管理（由经营公司去操心），而租金却比相同位置的公寓高三分之一左右，十分划算。专家评点认为：从家庭理财角度看，产权式酒店是中小投资者追求家庭财产增值的一种好的方法。
（1）投资者如何获得利润
第一种：业主与酒店管理公司签订《委托租赁合同》，每年可以
免费入住一定天数，获得酒店经营的利润回报。
第二种：业主与酒店管理公司签订《租赁合同》，获得月供款的
1．1倍的固定回报，每年也可以免费入住一定天数。
第三种：业主可以随时入住，不定时地将物业交给酒店管理公司
代为出租，获得出租回报。
（2）投资者获得利润的保障一是酒店本身具有巨大的商业价值。旅游度假资源的充分利用
• 二是专业经营公司“低门槛进入”，“规模化经营”本身蕴涵着巨大效益。
• 三是市场的水平迅速提升，为经营提供参照。
2．2、对酒店管理公司而言
由于客房是分割出售的，较传统酒店投入资金回笼更快，降低了酒店的运作成本，有利于酒店经营的良性循环。
2． 3、产权式酒店的购买者分类
青睐休闲度假型物业的购买人群中，主要有这样几类：
（1）个体投资者在效区购买一套带有产权和酒店式物业管理的物业，可做自己和家人度假休闲之用，平时又能由物业管理公司帮着把房子租出去，空置的房产不仅得到了维护，而且还能获得１０％到３０％的高额回报；
（2）单位购买
不仅能获得可观的回报，还能做单位进行商务接待、单位会议和员工度假之用；
（3） 养老居所
年轻时开始投资，几十年退休后可以做养老居所，并将这些年来的投资收益作为自己的养老费用。
3、投资型酒店营销方案推荐：
3．1、建议项目酒店部分采用有限自用的投资型酒店的方式经营营造。将酒店客房按已有的设计方案分割，出售给投资者，投资者可同酒店签立一定年限的和约，将酒店委托给管理公司统一出租经营，以年终收取利润分红的形式获取利润。投资者可以获取酒店赠予的一定时间的免费自住度假的权利，投资者也可以把这种分时度假的权利转让给朋友或亲戚。
– 项目酒店每年免费入住一定天数
– 给业主税后利润的一定比率回报。
3．2、提高单价方案。
以套内面积30平米计，
1）保底售价为6000元/平米，首付三成一五年，首付60000元，按揭贷款120000/平米，则月供一三08元。
6000元/平米，年回报率8%，则每月返回业主，1200元。
以7200元/平米出售，首付三成一五年，首付65000元，按揭贷款一五1000元/平米，则月供1234元。
7200元/平米，年回报率为8%，则每月返给业主1440元。
从以上两个售中我们可以发现，以6000元/平米出售项目的揭款为120000元，而7200平米出售的项目的按揭款为一五1000元，所以多31000元。31000元基本上7200元出售价首付款65000元的近50%。
本案要推荐方案是，提出31000元以VIP卡的形式返还给业主，业主在一五年内可以四折的优惠在本店内消费。本酒店不在给予其他免费入住的机会。
本方案的优点是：
（1）通过以上计算，开发商在总的资金回收方面没亏本。
（2）客户很快拿到了回报，实际上是降底了首付，且回报率也增加。
（3）保证了酒店的入住率。
3．3、异地推广思路
3．3．1、异地区域客层分析
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3．3．2、操作要点
享有免费单人来回深圳至桂林机票连食宿一晚及免交楼价3%的买楼契税费用；
七成十五年的银行按揭；
银行担保回报率；
赠送VIP金卡，业主可凭每年免费入住（方案另附）及会所八折优惠（或公园门票打折）；
买家总房款并提供一五年楼价8%租金回报。
附一：桂林准三星以上酒店情况一览表：
喜来登大宇大饭店 ★★★★★
大宇大饭店是广西首家五星级旅游涉外饭店，东倚秀丽的漓江，南傍迷人的象鼻山，登临楼顶，桂林全城一览无遗，堪称“江山会景处”。交通十分便利，经高速公路驱车40分钟即可抵达桂林国际机场。店内罗马式大堂金碧辉煌，观光电梯豪华别致，配以亭台飞瀑、幽雅花园，令人心旷神怡。 饭店拥有豪华套房、标准套房、行政套房、高级房、标准房、单人房共430间。
漓江大瀑布饭店 ★★★★★
桂林漓江大瀑布饭店是目前广西规模最大、设施设备最豪华的高星级饭店，它在原漓江饭店的基础上，按五星级标准，以水景文化为背景，投资四个亿进行大规模的改扩建。饭店地处桂林市中心的繁华地段，距机场25公里，火车站3公里。东临秀丽的漓江，正对碧波荡漾的杉湖，南邻象山公园，北望独秀峰、叠彩山，环境怡人。 饭店拥有各类客房646间，其中包括总统房一套、豪华贵宾套房22套、豪华贵宾房20间、商务房62间、标准房541间。中西餐厅、日韩餐厅、九天银河茶餐厅、四季火锅城，并且拥有20个包厢，餐厅总计一八00席位。一座可容纳400人就餐500人开会的多功能厅。
榕湖饭店 ★★★★
榕湖饭店地处市中心的榕湖西畔，占地面积广阔，庭院式布局，店内绿草如茵，石桥流水幽径，数千株林木掩映着栋栋楼宇。启内尚有数千平方米的停车场，可召开400余人会议的国际会议中心，有数十年来服务于世界级人物的经历而凝炼成炉火纯青的服务水准。中国的党和国家领导人李鹏曾为榕湖饭店题词：“努力工作，振兴榕湖”这是榕湖饭店的荣耀和精神动力；榕湖饭店热忱恭候海内外旅游者的光临，为您提供：“国宾”的服务。 有八栋楼房，500间客房，是桂林唯一的国宾馆，
帝苑酒店 ★★★★★
桂林帝苑酒店是一家集旅游、休闲、度假及商务于一体的五星级豪华酒店，座落在美丽的漓江东岸，与伏波山、叠彩山隔江相望，2001年12月起，中青旅控股股份有限公司斥巨资对酒店大堂、咖啡厅、日本餐厅、商务中心、花园之夜演出舞台等项目进行装修改造，并于2002年4月29日顺利完工。 装修后的大堂金碧辉煌、富丽典雅，花园咖啡厅恢弘大气、宽敞明亮，日本餐厅洋溢着浓厚的东瀛风情，民族歌舞表演精彩纷呈、惊险叠出。
航空大酒店 ★★★★
航空大酒店屹立于桂林市西侧，是按国际四星级酒店标准设计建造，为桂林市最高的欧式风格建筑物；从桂林两江机场到酒店仅需25分钟车程,水陆空交通便利。酒店客房均配备互联网接口，是商务及会议的理想场所。酒店拥有标准间一八0间，单人间10间，豪华套房一五间，并配有先进的会议设施，包括可容纳500人的多功能厅。
金龙大酒店 ★★★★准
桂林金龙大酒店隶属林氏集团金龙有限责任公司，是一家旅游涉外酒店。毗邻桂林市国际会展中心和著名风景点七星公园，交通便利。 桂林金龙大酒店拥有客房1一八间，房间风格清新典雅，并配有宽带服务
柏丽酒店 ★★★★准
酒店拥有80间宽敞舒适的客房和套房，备有国际/过内直拨电话，中央冷暖空调、卫星电视系统，更为您准备了先进的通讯设备、网络传输线。
桂林宾馆 ★★★★
原假日桂林宾馆，是桂林唯一一家通过德国莱茵公司ISO9001和ISO14001国际质量、环境体系双认证的四星级酒店，位于市中心著名的榕杉湖景区内，宾馆周围古树名木，亭台碧水，宛如一幅美丽的画卷，沿湖漫步仅十分钟即是市中心最繁华的商业街区。 宾馆拥有总统套房、豪华套房、标准套房、豪华间、商务间、标准间共286间。
阳朔瑷源宾馆 ★★★准
阳朔瑷源宾馆，位于阳朔县城中心，毗邻风景美丽的阳朔公园和阳朔客运站，交通十分便利。酒店占地800平方米，总投资近千万元，按国家四星级酒店标准建造和装修。
丽晶大酒店 ★★★准
桂林丽晶大酒店按照按照三星级标准设计装修，设备齐全。地处桂林市中心繁华地段，从酒店可尽览中心广场全景以及人工漓江大瀑布的壮观景象。最具盛名的中山路商业街、正阳步行街、微笑堂、八桂大厦等购物中心近在咫尺。 悠闲漫步便可至桂林人、好大妈饮食广场品尝地方美食。
滨江酒店 ★★★准
桂林滨江大酒店座落于世界闻名的漓江江畔，毗邻美丽的象鼻山，近山水而不远闹市
新凯悦酒店 ★★★
新凯悦饭店是三星级中外合资饭店。地处桂林市中心，火车南站正对面，国际机场高速公路入口处，交通极为便捷。 饭店主楼一五层，拥有客房300间，大中小会议室4个；一、二楼餐厅可供700人同时用餐；
榕湖饭店 ★★★★
榕湖饭店地处市中心的榕湖西畔，占地面积广阔，庭院式布局，店内绿草如茵，石桥流水幽径，数千株林木掩映着栋栋楼宇。启内尚有数千平方米的停车场，可召开400余人会议的国际会议中心有八栋楼房，500间客房，是桂林唯一的国宾馆。
金帝宾馆 ★★★准
桂林金帝宾馆是一座具有地方建筑风格的酒店。酒店位于两江四湖景区内桃花江与宁远河交汇处，依傍漓江象鼻山风景区，临江风景秀丽、环境优美。步行过虹桥古坝，就到达市区繁华商业中心，交通便利。宾馆具备三星级标准，内设66间豪华客房，房型齐全。
丹桂大酒店 ★★★
丹桂大酒店位于风景秀丽的桂林市中心桃花江畔，依街傍水，环境优雅，交通便利。 酒店楼高14层，拥有豪华及标准客房近400间
桂星酒店 ★★★
桂星酒店是功能齐全的大型三星级酒店，毗邻桂林国际会中心和著名的风景点七星公园，环境优美，交通便利。 酒店有各种房间共230间。
中山大酒店 ★★★准
中山大酒店隶属于桂林市供销社，供销大厦。酒店位于中山中路2号，风景秀丽的桃花江之畔。南临汽车站，火车南站，东临著名风景区象鼻山公园，北临中山中路商业繁华区，中心广场。酒店位置环境优雅，风景优美，交通，旅游、购物极为便利。闹中取静，是旅游观光、商务度假的最佳场所。 中山大酒店拥有117间装修豪华。高雅，环境舒适的四星标准客房。共有230多个床位，其中标准房90间，贵宾豪华套房2间，商务套房4间母子房10间，单人房5间，三人房6间，以及200多平方米的大型多功能会议厅。
花桥大酒店 ★★★
桂林市花桥大酒店座落于风景秀丽的七星公园入口处，东临婉蜓的小东江，与古老的花桥仅数米之遥，西倚雄伟的解放桥，是一家设备先进，功能齐全，按四星标准装修的豪华商务酒店，距桂林两江国际机场25公里，距桂林火车站2.5公里，门口有免费的公共汽车直达桂林各“四A”景点及市区各主要旅游点。环境优美，交通便利。50间豪华舒适的标准间、豪华间和套房。
伏波山庄 ★★★
桂林伏波山大酒店是一座中外合资经营的预备四星级酒店，其建筑风格独具民族特色。酒店位于市中心，坐落在风景秀丽的漓江之畔，毗邻伏波公园。清晨太阳伴着薄雾从东方冉冉升起，映衬着远山近水，使酒店与大自然风光巧妙地结合在一起，天然成趣，交融生辉。酒店 地理位置优越，交通便利，驱车四十五分钟可到达国际机场，距离桂林火车站车程仅十分钟。 酒店装饰典雅温馨，拥有各类客房一五1套。
同德酒店 ★★★准
桂林市同德酒店是桂林市中心区一家高八层楼的豪华酒店，位于桂林市行政，文化，风景，商业中心，距两江四湖风景区咫尺之近，毗邻漓江瀑布大酒店，市中心广场，市政府，离汽车站，火车南站也只需十分钟车程。
联发商务大酒店 ★★★准
联发商务大酒店地处桂林市中心繁华地段，正对桂林火车南站，紧靠机场路，距汽车客运站约300米，交通十分便捷。 酒店按国家三星级酒店标准和装修，拥有各种现代化设备，高档次，宽敞，明亮的高级商务标准房，豪华套房，家庭型等客房一五8间。
杉湖大酒店 ★★★
桂林杉湖大酒店座落于阳桥北头东侧杉湖湖畔，隔中山路与榕湖相望，面向中心广场与之毗连。建筑面积12600平方米，楼高12层，布局新颖别致，颇具欧陆风格，卓立于中心广场南面。按三星级标准设计装修，拥有客房129间，
核工饭店贵宾楼 ★★★准
桂林核工饭店贵宾楼座落于风景秀丽的旅游名城桂林市漓江路，与国际会展中心相邻，交通便利，商贸繁荣。
桂林杉湖大酒店 ★★★准
桂林杉湖大酒店是三星级涉外旅游饭店，座落于市中心广场南侧，与中山中路、正阳步行街毗邻，周边店铺林立，交通便利。入住酒店，临窗眺望，杉湖、榕湖、独秀峰、七星岩，一览无遗。奇山秀山，令人心旷神怡。入夜，华灯璀璨，瀑布飞泄；赏音乐喷泉，观水幕电影，令人流连忘返。 酒店拥有客房一三6间，
北龙酒店 ★★★准
桂林北龙酒店(原新闻酒苑)是一家按三星级标准全新装修的经济型酒店，坐落于桂林市中心广场西面，与中山中路、正阳步行街、美丽的两江四胡毗邻，交通便利、
桂林龙禧宾馆 ★★★准
龙禧宾馆位于桂林市中山南路繁华地段－桂青路。毗邻南溪山公园、火车站、汽车站、象山电器批发城、惠龙礼品批发城、桂林国际旅游批发城，交通购物及其便利。 酒店按三星级的标准进行设计与装修，拥有高中低档客房50余间。
海源宾馆 ★★★准
桂林海源宾馆位于桂林市中山南路繁华地段，面对桂林火车站、汽车站，紧靠两江国际机场路口，交通十分便捷。 宾馆按照国家三星级标准设计装修，
桂花香大酒店 ★★★准
太平洋宾馆 ★★★准
太平洋宾馆简介:桂林市太平洋宾馆位于桂林市中山北路95号（北极广场西侧），交通便利，设施齐备。营业面积一八00平方米。 宾馆共有各式客房94间，按三星级标准装修，布局合理，舒适典雅。楼高12层，一楼为宾馆大堂，外围大型停车场；七楼以上为客房。
景秀大酒店 ★★★
桂林景秀大酒店地处桂林市中心黄金地段。商业、银行、政府机关及休闲购物、文化娱乐场所近在咫尺。酒店往北可见唐代古城遗址古南门，千年古榕及素有桂林眼睛之称的榕湖和杉湖，东边一箭之地即是桂林城的象征--漓江和象鼻山。是旅游、度假的好住所。 酒店于2001年春节开业，设备崭新且设计符合最新时淌潮流。内部环境典雅清新，闹中取静，拥有各式房间一五5间。
中旅大酒店 ★★★准
环球大酒店 ★★★
桂林环球大酒店是一家三星级酒店，位于漓江河畔，距离两江国际机场约40分钟车程，距火车站约10分钟车程，地理位置优越，交通便利。 桂林环球大酒店楼高七层，有229间标准房、
南园宾馆 ★★★准
桂林市南园宾馆座落于“甲天下”的桂林市区中心，距火车站600米，距两江国际机场28公里，30分钟的车程，交通便利，四通八达。宾馆拥有105间设施齐全的标准客房和豪华套间，
京都大酒店 ★★★
京都大酒店位于桂林市机场路火车站附近，从桂林两江机场到酒店仅需25分钟车程，交通便利。本酒店是按国际三星级标准建造，为桂林首家休闲娱乐项目最为齐全的三星级酒店，酒店拥有各式豪华标准间，套房，三人间等一百多间，拥有4500平方米大规模海鲜餐厅，超气派4000平方米大浴场
锦桂饭店 ★★准
锦桂饭店 是二星级涉外饭店。饭店座落在市中心，毗邻繁华商业区，距火车站300米，距汽车站100米，距飞机场30公里。饭店拥有90多间客房。
冠泰大酒店 ★★★准
桂林冠泰大酒店坐落于繁华商业主干道中山中路上，距离桂林两江国际机场26公里，乘车仅需30分钟；距离桂林火车站1.5公里，步行仅需10分钟，向东步行几分钟即可观赏桂林城徽-象鼻山。酒店设计新颖，造型典雅。拥有按三星标准装修的客房110间。
新世纪大酒店 ★★★准
桂林新世纪大酒店是一家全新四星级标准酒店，位于繁华的中山北路大道上，环境优美，交通便利。酒店总建筑面积17000平方米，占地面积8000多平方米，地上层22层，地下层1层，是桂林市最高的标志性建筑。酒店设有标准客房296间，其中豪华套房2间、商务套房17间、单人房和夫妻房65间、标准客房212间。
金象大酒店 ★★★
金象大酒店座落在世界旅游名城桂林的名景象鼻山对面，与门前的象山内参园相得益彰。环顾酒店，漓江的迷人景色竟相呈现。酒店位于市中心地带，环境优雅、闹中取静，交通极其便利。
香江饭店 ★★★
香江饭店是中外合资经营的三星级涉外饭店，位于群山环抱的桂林市中心，毗邻火车站、长途汽车站和公交车站，交通十分便利。 饭店主楼高67.8米、20层，是桂林市唯一的圆柱型标志性建筑，拥有客房308间，房内备有现代化办公设备。酒店包厢华丽舒适，楼顶设有桂林市唯一的旋转餐厅，各种规格的会议室8个，备有现代化的投影设备，可接待100-300人的会议。
绿玉居酒店 ★★★准
地址：桂林依仁路22号，推出了一个创新的概念，名为“赤足之乐”，通过特别的清洁程序，让您可以无拘无束地在客房内享受“赤足之乐”。
城市花园酒店 ★★★准
桂林城市花园酒店是桂林市公共交通集团有限公司按三星级标准配备投资新建的一家酒店。酒店地处繁华的商业中心，南邻汽车总站、火车站，北邻风景秀丽的桃花江畔，距两江国际机场约28公里，交通便利，环境幽雅。酒店主楼九层，拥有各类温馨舒适的高级客房120间（套）。
翠园宾馆 ★★★
桂林翠园宾馆座落在“甲天下”的漓水之畔。紧临有桂林市徽之称的象鼻山，得山水之灵气，是一座装饰一新，具有欧路式建筑风格的新型旅游宾馆。下榻其中引人留连，使您既领略自然美景，又享受中西文化交融之乐。该酒店占地面积1.3公顷，建筑面积为7一五0平方米，宾馆拥有标准客房100间，总统套间一间，豪华套间2间。
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