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发布时间：2023-12-02 16:38:33 来源：文档文库
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蛋壳公寓内部控制风险及应对研究——基于商业模式视角
作者：邱悦
来源：《财政监督》2021年第10期
邱悦
【摘要】不同的商业模式会来带不同的内部控制风险，本论文以蛋壳公寓新兴的“互联网+房企+金融”商业模式为例展开研究，借鉴蛋壳公寓的暴雷促进长租公寓行业良好发展。因此，本文在主要分析蛋壳公寓“N+1”模式合规性、疫情期间两头吃租金、甲醛超标等重要事件的基础上，结合文献以及访谈，了解蛋壳公寓商业模式的特点，并探讨了商业模式对内部控制风险的影响，进而尝试从内部控制改进的角度去提供一些可供参考的建议。
【关键词】内部控制商业模式长租公寓
2015年，长租公寓行业受到中央“租购并举”政策的影响发展地如火如荼，然而5年后，行业内的乱象频发，商业模式本身存在的问题加速了长租公寓资金链断裂或“爆雷”的发生。采用何种商业模式会影响到企业内部控制以及管理层的决策，这些新的领域、新的模式都对内部控制发起了挑战，如果不从商业模式的角度去加以了解，不去防范可能出现的问题，就有可能导致企业经营失败。
一、蛋壳公寓商业模式介绍
2015年1月，紫梧桐（北京）资产管理有限公司成立了，同时推出蛋壳公寓项目，用“互联网+房企+金融”的商业模式进入长租公寓市场。在北京市场初见成效后，蛋壳公寓靠着多轮融资逐渐扩大规模，在2019年1月，蛋壳公寓以2亿美元全资战略收购知名长租公寓运营商爱上租，进一步扩展长三角地区业务，此时，管理房间数量接近40万间为上市做好了准备。2020年1月17日，壳公寓成功登陆美国纽交所，股票代码“DNK”，总计募集资金超1.49亿美元，市值可达27.4亿美元。
蛋壳公寓用标准化、时尚化的统一装修和管家服务提高租客居住体验，帮助房东摆脱空置期和繁琐的管理，解决了传统的C2C模式下信息不对称、存量房未有效利用等问题。并借用租金贷，让租客享受年付折扣的同时按月支付；而蛋壳公寓可以一次性收取整年的租金，并支付利息；房东则依旧可以按月收到房租。从收房到出房的整个过程依托于APP与客户连接，内部则是依赖于人工智能决策引擎DankeBrain进行价格决策和房源推荐，实现“互联网+房企+金融”相结合的商业模式。
从企业经营与盈利的角度看，如果想要提高利润率，那么需要获得市场上的定价权力，这意味着蛋壳公寓需要足够大的规模和客户群。为保证能够从其他物业所有者那里取得租赁权，蛋壳公寓会对好的房源进行加价收购，对部分地区则会采取低价吸引租客，导致短时间内难以盈利、对资金需求量大。而由于租金贷不需要券商、信托、评级、增信、交易所等机构的参与，限制小，并且由租客的信用背书，理论上可以无限融资。因此，蛋壳公寓的扩张高度依赖“租金贷”预收一年租金，以此维持企业正常运转和开拓新的房源。
然而，随着市场的不断扩大，这种商业模式的弊端逐渐显现，在经营管理方面不时发生“N+1”模式违规、房间甲醛超标、租客对售后服务不满、员工离职率高等问题。在疫情稳定初期后，蛋壳公寓跟随部分房地产商的步伐推出了免租政策，并且开始强制要求房东免租，同时
没有给租客减免房租。“两头吃租金”的行为一时在网络上掀起舆论，品牌形象严重受损。随后因CEO被调查更是让公众怀疑企业经营状况，蛋壳公寓被传出公司财务跑路、破产倒闭，尽管蛋壳公寓立即辟谣，却还是引发了恐慌。在免租政策后，房东开始陆陆续续收不到租金，深圳市业主率先聚众维权讨要租金，随后引发多地讨薪，从收不到房租的房东、到不能解约解贷的租客、到被拖欠工资的各个员工、到未结清工程款的第三方合作商，挤兑现象已然发生。越是资金紧张付不出钱，越是引发更多的人讨要资金，公司没有外界资金的帮助，暴雷随即发生。至今，蛋壳公寓业务全面停止，只有各方维权仍在继续。
从蛋壳公寓的的辉煌上市到疫情下的突然暴雷，蛋壳公寓这种复合商业模式下的企业内部控制失效是根本原因之一，内部控制关乎企业方方面面的管理，也会影响到管理层的经营决策。从商业模式的角度去了解内部控制需要改善的地方，去防范可能出现的问题，才有可能避免类似企业经营失败。
二、蛋壳公寓商业模式内部控制风险
1、“N+1”模式合规性受地区政策影响。“N+1”模式，即将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后，作为一间房单独出租使用。蛋壳公寓为了提高盈利能力，在部分出租房中仍存在房屋打隔断行为。早在2015年，政府通过制定出租的条件、人均居住面积、单间居住人数等标准，来规范“N+1”模式，推动其合法化，随后多地也开始缓慢实施。但是，2017年11月，北京大兴“聚福缘”公寓发生火灾，政府下令严查群租房、隔断房。2017年8月，北京就出台了监管文件，要求出租不得改变房屋内部的布局。此后，各地区对“N+1”模式是否合规有着不同的规定，部分地产如上海、苏州、广州等地试行，但是规定需有明窗和达到一定面积，部分地区则不适用“N+1”模式。
从2018年~2020年，蛋壳公寓受到行政处罚100余次，其中大部分是因为“N+1”模式违规，并且几乎每次被处以3万元的罚款。由于部分地区没有明确的规定和过于严格的处罚后果，蛋壳公寓出于盈利的考虑，没有选择将风险进行规避，而是抱着侥幸心理，在监管查处时进行拆除。但是，当不能及时解决问题和租客达成一致时，会使客户满意度降低。在知乎、黑猫投诉等网络平台可以轻松搜索到关于违规拆除后不当处理的事件，会对企业声誉和乃至盈利情况产生不利影响。
2、业务人员成本高，管理难
（1）吸纳人员多，离职率高。早期，蛋壳公寓的销售团队部分是依靠吸收该区域经理人完成的，他们大部分人“自带资源”也“自成一派”。这时，蛋壳公寓的房间市场价格偏高，当他们推销不成功时，便把客户推荐给其他二房东，赚取中介费近半个月的房租。当这笔中介费超过蛋壳公寓的提成费用时，不仅仅会在客户层面损害蛋壳的利益，还会让新手员工产生消极怠工的想法。另一方面，作为“老江湖”，他们的销售方法很可能并不被新手员工所认可，又或者他们并不会倾囊相授，新手员工觉得不能有所提升，业绩也不理想时，离职的想法就会出现。
有经验的员工与招聘的新手员工的融合需要一个过程，加之蛋壳公寓在几年时间里规模野蛮增长，有着较为严格的任务指标。以业绩为准，给公司营造出激进紧张的氛围，员工休假少，公司缺乏应有的企业文化和更加规范合理的内部整合制度，使得离职更新快。企业快速增长对人力资源管理提出巨大需求，如果不重视员工培养会导致人员流失，需要付出新的成本获取或培养人才。
（2）业绩为导向留下隐患。蛋壳公寓给房东的收房溢价并不相同，除了一部分是公司的策略以外，更多取决于收房员工的议价能力。早期，蛋壳公寓通过挖角的方式，以高额的人力
成本获得了一批收房经理，同时也招聘了很多收房员工，通过高提成鼓励收房，曾曝光经理人提成高达50%。
但同时高额的提成也诱导了员工不择手段、不加以选择房源、不注意控制收房的成本，而出房价格仍会与市场价格相差不大，那么这样的房源对于企业的盈利是没有帮助的，并且会在未来持续不断的占用现金流，为企业后续的发展埋下了一颗炸弹。
3、扩张中没有修正战略方向。出于对资本的需求，2020年1月蛋壳公寓在美股上市成功，募集资金超1.49亿美元，市值可达27.4亿美元。而在上市之前，2019年1月17日，长租公寓收购爱上租，房间数量扩展至接近40万间。同年，蛋壳公寓在技术及产品研发费用方面投入增长了74.6%，资金达1.94亿元，主要用于改善产品和服务，增强客户体验。
蛋壳公寓希望通过科技来驱动规模增长，完善客户体验。为了提高房屋改造数字化，蛋壳公寓建立了“鲁班”系统，可以通过扫描识别房屋的房型，相当于规划了一张房屋图纸，有助于配合其他系统快速提供最优的改造方案，做到对成本标准化的管控。同时，升级了室内装修设计，并配备了最好的供应链体系实现这个规划。此外，蛋壳公寓推出了智能新风系统，不仅在源头控制甲醛的产生，更致力于持续解决甲醛超标的问题，多处城市已安装近2万台设备。
蛋壳公寓将企业发展的重点放在继续扩大房源、研发投入改善客户入住体验上，但是对于自身经营管理却依旧停留在粗放的阶段。人工智能决策引擎DankeBrain，可以不断学习并从每次交易和互动中得到改善，解决定价、匹配房源等问题，减少了个人对专业知识的依赖。符合市场价格和合适的地理位置能让交易更易成功，但是房源仍需要线下人员进行带看、推销，客户的选择也会一定程度依赖经理人的职业判断，留住一线人才的重要性至少应该和改善居住体验放在同一水平。然而，从网络上的员工评价和大量的招聘信息看，蛋壳公寓内部休假少压力大离职率高，基层员工遭受资源不平等分配时投诉无门，更没有人才培养方案，带教制度也缺乏考核和管理，尤其是一线人才流失严重，这样会制约企业的发展。更没有看到以科技为背景的蛋壳公寓，随着扩张房源激增、人员冗杂，而对系统、算法做出升级改进，导致内部管理混乱。提高客户居住体验，却没有注重提升自身管理，不仅会影响企业经营效率、客户售后体验，更会影响企业盈利能力和未来的发展。
4、扩大规模也可能不会降低成本。蛋壳公寓早期没有专注于盈利，而是希望扩大规模后通过降低成本、提高价格来提升盈利能力。但是，从长远的角度看，扩大规模也可能不会使成本，如果租金上浮难以覆盖成本的增长，那么企业未来盈利将会面临挑战。
（1）如果不考虑类似疫情这样的突发情况，随着居民消费能力提升，房价高涨，拿房成本也会水涨船高，并且会在充分竞争中形成一个市场价格。将房屋委托给任何一家符合市场定价、后续无需自己维护、租金按时到账的企业，对于房东来说没有本质的区别。低于市场价格收房就可能失去房源，因此在控制拿房成本方面可进步的空间并不大。
（2）蛋壳公寓采用分散式收房，难以集中管理，虽然内部系统可以提供帮助，但是对客户的服务仍需要线下人力完成。每次经理人收房都是对接一个个体，难以形成简单、标准化的对接定式，会对经理人会提出更高的要求。这意味着好的经理人就需要付出更多的成本，如果公司想要自己培养人才就需要在规范出可行的对接方式并对经理人针对性培训的方面花费成本。而清洁、装修、咨询等人工服务都会有成本逐年上涨的趋势。随着房源的扩展、服务人员的增多，对内部管理的要求也会提高，不论的管理人力还是内部系统的提升都可能需要更多的投入，扩大规模也有可能会规模不经济。
（3）市场租金提高后，利润可观时，会诱导私人房东有动机自己租。一方面，相应的会减少房源，可能会导致拿房成本增加，另一方面，也会抑制租金的上限，降低利润空间。
（4）随着经营年限增加，会产生折旧，即使业主同意长期租赁，一次装修有可能难以为继，需要再次付出装修成本。
5、租金波动和空置风险。蛋壳公寓业主的租赁期限长于居民和企业客户的租赁期限，这使企业面临市场租金波动和房屋空置带来的风险。对于蛋壳公寓业务，通常与业主签订4年~6年的租约，与居民签订1
