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发布时间:2023-11-19 19:24:58 来源:
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农村房屋买卖注意事项
摘要:
农村房屋买卖合同纠纷案件在近年来时有发生,如何认定农村房屋买卖合同的效力,
对在司法实践中正确处理此类纠份,维护当事人合法权益,有重大的现实意义。
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农村房屋买卖
一、民事法律行为理论对认定农村房屋买卖合同的效力有指导意义。
我国〈民法通则〉第
54
条规定:
“
民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民
事权利义务的合法行为。
”
民事法律行为理论在我国民法体系中占有极为重要的地位,
民事法律行为,通常简称为法律行为,它是以意思表示为要素的,以设立、变更和终
止民事权利义务为内容的合法行为。要正确认定农村房屋买卖合同的效力,必须以民
事法律行为理论为指导,以我国法律的规定为依据。按我国民事法律行为理论,民事
法律行为生效一般应具备以下三个要件
(1
:
1
、行为人具有相应的民事行为能力
;2
、意
思表示自愿真实
;3
、行为的内容不违法。依法订立的农村房屋买卖合同如果符合上述民
事法律行为的三个生效要件,就是有效的,否则应认定为无效合同。
二、〈中华人民共和国合同法〉是认定农村房屋买卖合同的效力的重要法律依据。
〈中华人民共和国合同法〉第四十四条规定:
“
依法成立的合同,自成立时生效。法律
行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
”
最高人民法院关于适
用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(
一
第九条规定:
“
依照合同法第四十四
条第二款的规定,法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效,在一审法
庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民法
院应当认定该合同未生效
;
法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记
后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权
不能转移。
”
从我国现有法律和行政法规的规定看,没有明确规定农村房屋买卖合同必
须经登记后才生效的规定,按上述合同法及司法解释规定的精神,对符合民事法律行
为生效要件的农村房屋买卖合同应认定其有效为宜。
三、我国农村宅基地使用权政策限制宅基地的转让,但不能以此否定农村房屋买卖合
同的效力。
农村宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系一起的
(2
,只有农村集体经济组
织成员,才能申请宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:
“
农村村
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民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标
准。农村村民建住宅,应当符合乡
(
镇
土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和
村内的空闲地。农村村民住宅用地,经乡
(
镇
人民政府审核,由县人民政府批准
;
其
中,涉及占用农地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出
租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
”
第六十三条规定:
“
农民集体所有的土地使
用权不得出让、转让或者出租于非农业建设
;
但是,符合土地利用总体规划并依法取得
建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
”
农村村
民申请宅基地后,有权在宅基地上建房,并依法取得房屋的所有权,所有权包括占
有、使用、收益、处分四项权能。出卖自已的房屋,是行使房屋所有权的处分权能,
“
地随房走
”
是我国现行法的一项基本原则,《中华人民共和国土地管理法》虽限制宅
基地的转让,但不能以此否定农村房屋买卖合同的法律效力。
四、签订农村房屋买卖合同只有经过登记才能发生所有权的转移,如果未经登记,则
只能在当事人之间产生债权、债务关系。
《中华人民共和国物权法》第九条规定:
“
不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经
依法登记,发生效力
;
未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所
有的自然资源,所有权可以不登记。
”
第十六条规定:
“
不动产登记簿是物权归属和内
容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
”
上述法律规定了不动产物权的公示原则,
即不动产物权的设立、变更、转让和消灭,除法律另有规定外,不动产应登记,记载
于不动产登记簿的权利人,即是该不动产的权利人。购买农村房屋的买房人,只有在
办理房屋登记后,买房人才能拥有该房屋的所有权,即不动产物权的转让发生了效
力。未经登记不动产物权不发生效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定:
“
当
事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合
同另有约定外,自合同成立时生效
;
未办理物权登记的,不影响合同的效力。
”
从该条法
律规定的精神看,我国物权法第九条规定的是不动产物权的效力,它与不动产买卖合
同的效力是完全不同的概念,不可混为一谈。我国现行政策对农村房屋买卖过户规定
了较严格的限制条件,导致购买农村房屋的一些受让方不能办理过户手续,不动产物
权不发生效力,买房人没登记的,不能取得取得房屋的所有权。在房屋没登记的情况
下,农村房屋买卖合同的效力,不应受到影响,该农村房屋买卖合同在买房人和卖房
人之间仍发生债权效力。
五、同一农村集体经济组织成员间签订农村房屋买卖合同的效力。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的农村村民一户只能拥有一处宅基
地,应视为对村民申请宅基地的限制。并不排除村民通过购买房屋的形式拥有两块或
两块以上的宅基地。《房屋登记办法》第四章集体土地范围内房屋登记第八十六条规
定:
“
房屋所有权依法发生转移,申请房屋所有权转移登记的,应当提交下列村料:
(
一
登记申请书
;(
二
申请人的身份证明
;(
三
房屋所有权证书
;(
四
宅基地使用权证明或集体
所有建设用地使用权证明
;(
五
证明房屋所有权发生转移的材料
;(
六
其他必要材料。申
请村民住房所有权转移登记的,还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。
农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的,还应提交经村民会议同意或者由村民
会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
”
第八十七条规定:
“
申请农村村民住房所
有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另
有规定外,房屋登记机构应当不予办理。
”
从《房屋登记办法》的规定看受让人是房屋
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