ⅩⅩ农村信用社个人住房贷款管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范全省农村信用社个人住房贷款管理，防范个人住房贷款风险，按照国家有关法律法规和《ⅩⅩ农村信用社信贷管理制度》，制定本办法。
第二条 本办法适用于全省农村信用合作社、农村信用合作社联合社、农村信用合作联社、农村合作银行（以下统称农村信用社）城镇所在地的各级营业机构。
第三条 本办法所称个人住房贷款是指农村信用社用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类住房的自然人发放的贷款。
第四条 借贷两边应当遵守国家法律法规、房改政策和农村信用社的有关规章制度。
第二章 贷款对象及条件
第五条 贷款对象。个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。
第六条 个人住房贷款申请人必需同时具有下列条件： （一）有合法的身份；
（二）有稳固的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（三）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议和农村信用社要求提供的其他证明文件；
（四）有所购建、大修住房全数价款30%以上的自筹资金，并保证用于所购建、大修住房的首付款；
（五）有农村信用社认可的资产作为抵押或质押； （六）农村信用社规定的其他条件。
第三章 贷款的额度、期限和利率
第七条 贷款额度最高为所购建、大修住房全数价款或评估价值的70%。
在具体肯定贷款数额时，要考核借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。
房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费）/月收入
所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月均偿付额）/月均收入
上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，一路申请为主申请人和一路申请人的可支配收入。对于单一申请的贷款，可将申请人配偶的收入计算在内，同时相应的把配偶的债务一并计入。
第八条 贷款期限最长为30年。以保证方式发放的一般不超过5年；以房产抵押方式发放的，不超过所抵押房产的利用年限；以权利押质方式发放的不超过权利凭证的到期日，若用不同期限的多张权利凭证作质押，以距离到期日最近者肯定贷款期限；借款人已退休或即将离休的，男性自然人还款年限不超过65岁，女性自然人还款年限不超过60岁；购买高级别墅、商业用房的不超过15年。
第九条 贷款利率依照中国人民银行有关规定执行。
第四章 贷款程序
第十条 借款人申请个人住房贷款应提交《人住房借款申请书》，同时向农村信用社提交下列资料：
（一）有效、合法的身份证件（居民身份证、户口本、居留证件或其他身份证）；
（二）借款人偿还能力证明材料；
（三）合法的购建、大修房合同、协议或（和）其他批准文件； （四）抵押物或质押权利清单、权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，农村信用社认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；
（五）保证人出具的同意提供担保的书面许诺及保证人的资信证明；
（六）借款人用于购建、大修住房的自筹资金的有关证明；
（七）若是借款人的配偶与其一路申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情形，并出示成婚证和户口簿等；
（八）农村信用社规定的其他资料。
第十一条 农村信用社应对借款人提交的全数文件、资料的真实性、合法性和贷款的可行性进行审查、评估，并在借款人提交上述全数文件、资料之日起15个工作日内向借款人作出回答。
第十二条 农村信用社同意借款人的借款申请后，与当事人各方签定借款合同和担保合同。
第十三条 签定借款合同和担保合同后，应按照有关的法律法规，办理抵押记录、保险及其他必需的手续，并视实际情形办理合同公证。
第十四条 经农村信用社同意发放的贷款，办好有关手续后，应依照借款合同约定的用款计划和用途，按下列方式划款：
直接划款。依照借款合同约定，将款项直接划入借款人在农村信用社开立的存款账户内。
专项划款。依照借款合同约定，将款项直接划入售房人、其他有关单位在农村信用社开立的存款账户内。农村信用社可按照贷款的具体种类、金额、用途及借款人的信用程度，规定采取其中一种方式。
第五章 贷款担保
第十五条 个人住房贷款实行抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证等担保方式。农村信用社可按照借款人的具体情形，采用上述一
种或同时采用几种贷款担保方式。
第十六条 抵押。抵押贷款指农村信用社以借款人或第三人提供的，经农村信用社认可的符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放的贷款。
（一）贷款的抵押物必需是农村信用社认可的、能够进行抵押记录的借款人所购衡宇或其他符合法律规定的财产。
（二）抵押物价值依照抵押物的市场成交价或评估价肯定。需要评估的抵押物其评估费用由借款人负担。
（三）借款人以所购住房作为贷款抵押物的，必需将住房价值全额用于贷款抵押，其贷款额度不得超过所购住房价值的70%；若以农村信用社认可的其他财产作为抵押物，其贷款额度不得超过抵押物变现价值的70%。
（四）农村信用社与抵押人签定抵押合同后，两边必需依照法律规定办理抵押记录，抵押记录费用由借款人负担。
（五）抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件），均应由农村信用社保管并承担保管责任。农村信用社收到上述文件后，应向抵押人出具保管证明。
（六）抵押人对设定抵押的财产在抵押期内必需妥帖保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时同意农村信用社的监督检查。
（七）对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经农村信用社书面同意，抵押人不得将抵押物转让、出租、重复抵押或以其他方式
处分。
（八）抵押担保的期限自抵押记录完成之日起至担保的债权全数清偿之日止。抵押终止后，当事人应按合同的约定，到原记录部门办理抵押注销记录手续，解除抵押权。
第十七条 质押。质押贷款指农村信用社以借款人或第三人提供的，农村信用社认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款。
（一）个人住房贷款能够用凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、单位按期存单、个人按期储蓄存款存单等有价证券质押。
（二）借款人以符合条件的有价证券作质押，其贷款额度最高不得超过质押权利凭证票面价值的90%。
（三）农村信用社应对出质人提交的有价证券进行查询和认证，并将有价证券质押的事实书面通知出具有价证券的金融机构。质押期间，出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失。
（四）农村信用社与出质人签定质押合同的同时，出质人应将确认后的质押权利凭证交付农村信用社。质押担保的期限自权利凭证交付之日起至借款人还清全数贷款本息之日止。
（五）农村信用社负有妥帖保管质押权利凭证的责任。因保管不善造成质押权利凭证灭失或毁损的，农村信用社应承担民事责任。
第十八条 保证。保证贷款指农村信用社以借款人提供的、农村信用社认可的具有代为清偿债务能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向借款人发放的贷款。
（一）保证人是法人、其他经济组织的，必需具有代为偿还全数贷款本息的能力。保证人为自然人的，必需有稳固的经济来源，具有足够代偿贷款本息的能力，并在农村信用社存有必然数额的保证金。
（二）保证人应与农村信用社签定保证合同，保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证。
（三）保证期间，保证人为法人或其他经济组织的，如发生变更、撤销或破产等，借款人应提前30天书面通知农村信用社，保证合同项下的全数权利、义务由变更后的机构承担或由对保证人作出撤销决定的机构承担。如农村信用社以为变更后的机构不具有完全的保证能力，变更后的机构或作出撤销决定的机构有义务落实为农村信用社所同意的新的保证人。保证人为自然人的，如发生死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力等，借款人应当即通知农村信用社，农村信用社有权要求借款人提供新的担保。借款人之间、借款人与保证人之间不得彼此提供保证。仅提供保证担保方式的，其贷款额度不得超过所购建、大修住房价值的50%
