万达商业地产转型轻资产运营的案例分析

轻资产运营的重要特点是以较低的资金投入获得较高的收益，企业并不看重 资产规模大小，更重视对知识资产的运用。在当前我国房地产行业经济增速放缓 的背景下,商业地产企业如果继续以重资产运营则难以持续发展 ，于是这类企业

开始寻求转型，想要换一种盈利模式来匹配现在的市场。房地产行业是典型的资 金密集型行业，而商业地产作为房地产行业的一个重要组成部分，相较于住宅地 产,其前期投资需要的资金更多，且投资回收期更长，采用集投资、建设、管理于 一体的重资产运营模式会导致商业地产企业在项目中沉淀大量的资金 ，同时影响

企业正常运营所需的现金流。另外,我国商业地产企业的自有资金并不雄厚，而项 目开发前期需要大量的资金，此时企业只能通过银行信用贷款或者抵押贷款来支 持项目开发。

随着银行贷款政策的相继出台，贷款条件越来越严苛，企业贷款难度加大，因 此资金压力也就越来越大。如果行业环境不会在短时间内变好 ，企业要怎样才能

维持正常的发展速度如果要改变盈利模式，又应该如何改变这些问题都是我国商 业地产企业必须考虑的。针对以上问题，本文首先根据国内外学者对轻资产已有 的研究分析，深化对轻资产概念的理解，介绍商业地产的重资产运营和轻资产运 营的模式,分析它们在各种模式下是如何运营的，总结其财务特征和适用条件。然 后,分析我国商业地产企业在当前市场环境下的财务状况及其发展前景，并阐述 轻资产运营的理论基础，以期为商业地产行业的轻资产运营提供理论框架。

最后,分析我国商业地产转型轻资产运营的必要性和具体实施策略等相关问 题,同时引入大连万达商业地产公司作为案例，分析它是如何转型的。万达商业在 我国商业地产行业中排名第一，万达集团自成立以来经历了四次转型，最近的一 次是以万达商业为主的轻资产转型。尽管此次轻资产转型战略对外公布的时间在 2015年初，但是在更早的时候万达商业就在为转型做准备 ,分析公司2015年和 2016年的年度报告，可以看到这次转型已初见成效。因此本文引入万达商业转型 的案例，总结它为轻资产转型而实施的策略，评价它转型的效果并分析转型成功 的原因。

在此过程中，可以看到万达商业地产公司在轻资产运营过程中，合理选择了 轻资产的实现途径，拓展了多元化的融资渠道。万达商业以轻资产运营时，通过输 出运营管理能力，利用自身品牌的优势成功转型。万达商业地产公司通过拓展融 资渠道,例如引入第三方机构投资者、推出理财产品等，改变了企业的资本结构， 从而分散了财务风险，长期债务成本也随之降低，同时解决了投资资金的来源问 题。轻资产运营分散了企业的经营风险，降低了运营成本，提升了现金流量的稳定 性,而充裕的现金流也为万达商业的扩张提供了保障，使其能够健康持续地发展。

根据对万达商业地产公司轻资产运营案例的研究与分析，挖掘其成功转型背 后深层次的原因，探寻同行业转型轻资产运营应该培养的能力和转型过程中应该 注意的问题。如我国商业地产企业转型前应明确自身的核心专长 ，保持自己的优 势,吸引优良的投资者；转型后应聚焦于运营管理方面，培养突出的资本运作能力 这样才能为轻资产转型的成功提供保障，并持续发展。同时还希望通过本文的分 析给其他重资产型企业的经营管理者提供参考。

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