房贷新政出台对银行业的影响

发布时间：2020-04-09 16:40:32 来源：文档文库

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房贷新政出台对银行业的影响
作者：郭田勇　赵昌川
来源：《西部论丛》2007年第12期

人民银行、银监会于9月28日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》对个人住房贷款发放作出了严格规定，其中最引人注目的是对购买首套自住房且面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对首套且面积90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

首付款为房价与贷款的差额，也是借款人在抵押房地产上的净资产权益。首付款比例的高低取决于房地产估价的准确性、市场的发育程度、变现成本的高低和借款人的资信等级等因素。在目前商品房大量闲置、投资需求不断膨胀、房价虚高不下、信贷风险加速累积的情况下，抵押房的变现成本很高，所以对于大多用于投资用途的第二套住房首付款不能太低，要保证在扣除抵押住房变现成本后仍能偿付贷款余额，因为银行放贷的目的不是要取得受押的房屋，而是要安全地收回本金并获得利息。

二套房新政对银行业的直接影响

二套房政策对银行业的影响是复杂的。从政策的传导机制来考察，它体现为从银行业与房地产业之间的多重连锁反应。具体来看，它首先作用于银行的贷款发放，其结果是提高二套房购房成本；从而引起购房需求与购房者行为方式的变化；然后这种变化又从需求的角度引导着银行房贷的供给；周而复始，给银行业带来有利或不利的影响。

银行获利有可能增加毋庸置疑，从单套第二套住房贷款发放来看，由于利率的提高，银行从中获利增加。以房屋价值125万，首付比例为20%，银行贷款本金100万，贷款20年为例。仅就不同利率进行比较，在9月份最优惠利率6.66%（=基准利率7.83%×0.85）下，每月银行收取还款7550元。《通知》实施后，商业用房和居民“二套房”的五年期房贷利率将提高至8.613％（=7.83%×1.1），银行每月可收还款8761元，较第一套住房多收取1210元。如果考虑不同首付比例的要求，银行对二套房贷款更为有利，表现为对二套房贷出资金较少，但利息收入却要高于第一套住房贷款者。分析如下，自住第一套房的贷款本金为100万，利率为6.66％，20年利息总额为81.2万元；而同期同价值二套房贷款本金为75万，利率为8.613％，20年利息总额为82.7万元。