买房贷款的N个小常识
发布时间：2023-03-28 04:42:41 来源：文档文库
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买房贷款的N个小常识三类贷款者不宜提前还贷www.soufun.com房地产门户-搜房网
买房贷款的N个小常识三类贷款者不宜提前还贷
4月5日，央行宣布金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率也有相应调整。在通胀压力下，这已是央行今年的第二次加息，自去年10月以来的第四次加息。
央行每加一次息，还房贷者的月供就要增加几十元甚至上百元。还贷逐渐增加，这让不少购房者产生了提前还贷的想法。对此，银行理财师指出，还房贷已经过半、享受了优惠利率、月供构成中本金开始多于利息的三类贷款者不宜提前还贷。
建设银行理财师表示，享受了利率优惠和还款已经过半的购房者不宜提前还款。“尽管加息压力较大，但享受优惠利率的购房者仍然拥有较低的实际执行利率，没有必要提前还贷。对于使用等额本息还款法，且已进入还款中期阶段的购房者而言，提前还款所偿还的其实更多是本金，能够节省的利息很有限；使用等额本金还款法、且还款期已到1/4的购房者，在月供构成中本金开始多于利息，提前还款所偿还的部分更多是本金，同样也没有节省太多利息。特别是进入还款期后期，更没有必要提前还款。”记者洪霁昕不宜提前还贷情况
情况原因享受优惠利率仍然拥有较低的实际执行利率等额本息进入还款中期提前还的更多是本金，节省利息很有限等额本金还款期已到1/4提前还的更多是本金，节省利息很有限。昨日（4月6日），各大银行按照央行的规定上调了人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是自去年10月以来央行的第四次加息，这对房地产市场再次形成一记重击。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对《每日经济新闻》记者表示，连续的加息将逐渐出现叠加效应，对市场的影响将逐渐由量变到质变。4月6日有报告指出，连续加息预期将使购房者不得不考虑日益增加的还款压力，这将在一定程度上抑制购房需求。
“虽然前几次加息的直接影响都不明显，但是逐渐将出现叠加效应，特别是贷款优惠利率取消后，对市场的影响将逐渐由量变到质变。”对于央行半年内加息4次，张大伟对《每日经济新闻》记者表示。
据一业内人士分析，一方面，加息让按揭贷款成本提高，导致一部分购房者取消或延迟购房计划，减少购房需求；另一方面，加息将使得开发商贷款成本增加，资金链更加紧张，从而加大降价促销，以求快速回款。此外，有专家称，今年二季度新盘供应量将有所增加，保障性住房的供应也将明显加大，这些因素的叠加，势必对楼市房价带来影响。
有计算显示，以80万元、20年的商业贷款等额本息法计算，本次利率提高之前月供6011.78元，提高之后月供6106.72元。即提高利率后，每月要多还款94.94元，一年则多交1139.28元，20年下来要多还22785.6元。以80万元、20年的公积金贷款计算，加息之前月供5061.20元，加息后月供提高到5147.97元，每月要多交86.77元，一年多交1041.24元。
“支持购房者依然入市的主要原因就是通货膨胀及货币供应，还有缺乏更好的投资渠道。但现在对于投资者来说，相比限购，加息将使得投资成本出现非常明显的上涨，而且贷款的难度也增加了。”张大伟表示。
北京中原地产向《每日经济新闻》提供的数据显示，目前来看公积金的基准利率为4.7%，商业贷款基准利率为6.8%，差距达到了2.1个百分点。80万元、20年的商业贷款月供为6106.72元，而公积金贷款为5147.97元，20年总还款差距达到了23万元。
“购房者的成本在继续增加，选择公积金自住购房的比例将明显增加。”张大伟分析认为。东北证券的报告指出，由于住房属于大宗消费品，需要在未来的长期时间内支付银行贷款利息，在利率持续上调的预期下，购房者不得不考虑其日益增加的还款压力。因此，连续4次上调利率，会对购房者的心理预期产生实质性影响，在一定程度上抑制消费者及投资者购房需求。
开发商财务费用或增加
在开发贷方面，之前就有某银行称会停止开发贷一年。尽管在记者的采访中，几大行称未停开发贷，不过在发放开发贷的过程中，明显会更加审慎。也有房地产开发商曾表示，今年以来由于银行融资渠道的明显收窄，很多开发商均转向了信托、PE等渠道融资。
根据东北证券的数据，截至2010年6月底，房地产行业上市公司的有息借款近2600亿元，按三次调整后三年期长期贷款利率合计增加0.86个百分点计算，每年将会增加财务费用22.36亿元。
东北证券分析师称，仅考虑利息支出的影响，预计会使2011年房地产行业全年税后净利润下降6%左右。
上述报告认为，连续加息显示出央行抑制通货膨胀的决心，而长期贷款利率上调幅度低于存款利率的上调幅度，也显示出央行意图减少加息对经济可能产生的负面冲击。
加息的靴子昨天落地，这是央行年内第二次加息。中国人民银行昨天宣布，今天起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，此次加息后一年期存贷款基准利率分别涨至3.25％和6.31％。10万元1年期存款利息增250元
北京目前房产贷款银行都是执行房贷利率“次年调整”政策。因此，今年4月6日前贷款的客户年内还将执行去年底的利率。专家称加息仍将继续
这是央行2010年以来第四次上调利率。
对于此次加息，专家表示在预期之内。中央财经大学教授郭田勇(博客（微博）称，当前通胀依然是经济生活中的首要问题，央行再度上调存贷款利率有利于扼制通胀和房产泡沫。央行此前调控较多采用数量工具，出于经济增长、热钱等方面考虑对价格工具有所忌惮，但数量的收紧内生性地推动价格上升，因此此次加息也可谓顺其自然。
兴业银行首席经济学家鲁政委(博客表示，PMI虽然显示未来经济环比可能略有放缓，但还不至于达到令人产生“下滑”担忧的程度。与此同时，国际原油价格持续站稳100美元上方并可能继续高位徘徊，预计
