关于租房合同陷阱

关于租房合同陷阱

作为承租人在拿到一个租赁合同需要做些什么?签一个租赁合同之前需要审查的些具体内容?跟小编一起来回顾学习吧~

一、房屋本身是否可以租赁

如果要来看房屋本身是不是可以租赁的的话

要讨论的是租赁合同无效的情形些情况下租赁合同是无效的?

第五十二条 有下列情形之一的合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益;

(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定

租赁房屋本身违反法律法规的规定引发租赁合同无效的情形(见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》)：

(一)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;

(二)未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑;

可以法定解除租赁合同的情形

1.《合同法》第九十四条

“有下列情形之一的当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形”

根据《合同法》第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格承租人仍然可以随时解除合同

2.最高院的司法解释第八条

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一导致租赁房屋无法使用承租人请求解除合同的人民法院应予支持：

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

(二)租赁房屋权属有争议的;

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的

第三种情形包括例如未经消防验收或者消防验收不合格、未经竣工验收或者验收不合格的情形

给承租方的建议：在上述情况下建议承租人在签署租赁合同之前首先要求出租人提供建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明以及房屋产权证明

二、出租人是否有权出租房屋

根据出租人是否有权出租分为以下2种情况

1.出租人非房屋所有权人将房屋直接出租给承租人

给承租方的建议：承租方在签订租赁合同时应要求出租人出示房屋所有权人允许该人出租房屋的授权委托书

2.出租人转租承租的房屋的情形

承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人承租人转租的承租人与出租人之间的租赁合同继续有效第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同(《合同法》第224条)

提醒大家注意的是根据最高院第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的人民法院不予支持”

三、房屋在租赁之前是否存在抵押的情况

如果房屋在租赁之前已经存在抵押那么在抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力(《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第一款)

抵押人将已抵押的财产出租时如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的抵押权实现造成承租人的损失由承租人自已承担(《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第二款)抵押权人处分抵押房屋应当事先书面通知承租人承租人享有优先购买权

四、租赁期限的限制

租赁期限不得超过二十年;超过二十年的超过部分无效

租赁期间届满当事人可以续订租赁合同但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年(《合同法》第二百一十四条)

租赁房屋为临时建筑时租赁期限超过临时建筑的使用期限超过部分无效但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效(《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条)

五、意向书的效力

意向书可能构成租赁合同也可能不构成租赁合同

在符合下列条件时意向书有可能被认为是一个租赁合同：A意向书是由有权双方签署;B意向书是由双方意思表示所签署的;C租赁内容是确定可行的(如意向书中列明了租赁场所、租金和起始时间);以及D意向书不违反法律及社会公共利益

给承租方的建议：若承租方不想意向书构成租赁合同可在意向书中明确约定示例条款如下：本意向书不应被认为是一个租赁合同它仅仅是对构成租赁合同部分条款及条件的罗列除意向书第【】条外其他条款对双方不产生约束力只有双方正式签署的租赁合同才构成对双方有法律约束力的文件

六、租赁合同的备案

房屋租赁合同订立后三十日内房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案(《商品房屋租赁管理办法》第十四条)

当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的人民法院不予支持(《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条)即没有备案不影响租赁合同的效力

但是如果当事人没有登记备案租赁合同由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的处以一千元以上一万元以下罚款(《商品房屋租赁管理办法》第二十三条)但没有备案会有一些行政处罚

七、租赁合同中的关键条款及陷阱防范

租金和物业管理费

商业物业租赁的租金通常有三种支付方式：a)固定基准租金;b)提成租金(即按承租人经营收入的百分比计算提取的租金;)c)固定基准租金及提成租金孰高.

一般来说租金如果是租赁期限不是很长在三年以内就是说存在每年上调租金的可能性是比较小的但如果一旦涉及到租金的就是说租赁期限比较长那么一般出租人会要求在合同中约定就是每年租金按照一定的比例上浮这个完全是根据双方谈判的实际情况来定一般情况下我们可以控制的就是说上浮的比例是按照这个物价指数的每年的物价指数的增长比例进行相应的对租金的调整

另一个方面就是双方可以在合同中特别是对承租人来讲在合同中限制物业管理费的调整幅度每年的调整次数而且约定物业管理费的调整是适用于整个大楼的

给承租方的建议：双方可在合同中限制物业管理费调整幅度每年的调整次数且约定该物业管理费调整应适用于整个大楼

维修保养义务

根据合同法出租方对物业有维修义务双方另有约定的除外当出租物业需要维修时出租方应在承租方要求的合理时间内对物业进行维修如出租方未能履行其维修义务的承租方可以自行维修由此产生的相关费用应由出租方承担

物业管理服务

根据物权法业主可以自行管理建筑物及其附属设施也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理

如果业主自行提供物业管理服务根据物业管理条例业主应于提供物业管理服务前取得相关资质通常物业管理服务包括：

1、物业共用部位的维修、养护和管理;

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

4、公共绿化的养护和管理;

5、车辆停放管理;

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;

7、装饰装修管理服务;

8、物业档案资料管理;

9、客户服务

停水停电

目前全国范围内的法律法规或司法解释尚未就租赁合同中的停水停电措施的合法性与有效性作出明确规定各地方也较少就该问题作出明确规定但其中北京高级人民法院对停水停电措施作出了较为明晰的解答规定停水停电应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应超过必要限度的需要承担违约责任;其他地方对待出租人停水停电的合法性问题更多体现在司法判决中

就目前的司法实践来看法院一般认可租赁合同中停水停电条款的有效性并且认可出租人根据租赁合同的约定采取停水停电措施在租赁合同明确约定停水停电条款的情况下法院一般认定出租人采取的停水停电措施符合合同约定情形并且承租人应交纳停水停电期间的租金需要注意的是部分司法实践对出租人停水停电措施的程度有一定限制即如果出租人采取停水停电的措施给承租人带来的损失超过承租人欠付的租金法院可能认定出租人需要就超出的部分承担赔偿责任如果当事人在租赁合同中虽未约定停水停电条款但出租人在承租人出现欠租等违约行为时采取停水停电措施则法院对于这种情况审查一般比较严格主要考虑双方的过错以及出租人停水停电措施给承租人造成的影响可能减少承租人在停水停电期间的欠缴租金

违约条款

现行法律允许当事人在租赁合同自行约定违约金条款但需要注意的是根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)若当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失,但最长不得超过六个月因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,如租赁房屋用于商业用途的,承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失,但最长不得超过六个月《上海市高级人民法院关于印发《关于民事案件审理的几点具体意见》的通知》中认为租赁期限未满承租人单方解除合同出租人要求承租人赔偿剩余租期租金的剩余租期超过3个月的补偿额按3个月租金计付;剩余租期不满3个月的补偿额以剩余租期的租金计付给承租人的建议：建议承租人在审核租赁合同中的违约条款时确保出租人提出的违约金不至于过高一旦违约金过高承租人可以向法院请求予以适当减少另外在出租人违约而解除合同时要求出租人赔偿停产停业损失、搬迁补偿损失、即装修损失

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