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近期上海楼市走势分析

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今年形势变化很快，去年年末今年年初的时候企业还非常乐观，纷纷提高今年的销售目标。万科的销售目标从1700亿元提高到了2000亿元；绿地从1600亿元提高了2400亿元。但现在市场形势在发生变化，一季度上市房企中只有万科完成了既定目标，其他企业都没有达到目标。
当前市场进入调整期已是大概率事件。上海目前正处于缩量的阶段，一到四月份一手住房下降32％，二手住房下降48％。如果按照这个趋势发展，我们感觉今年一二手住房成交量可能会略低于2012年的水平。从土地市场来看，1—3月份市场还是蛮热的，但到了4、5月热度开始有些减弱，市场趋于理性。比如1月28日，方兴地产以101亿元的价格拍得闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价高达111．59％，楼板价47609元／平方米，同时创下上海宅地总价最高和楼板价最高的纪录。但到了五月份平凉路拍卖的土地楼板价则在3．9万，与周边现售楼盘的价格还是比较合理的。价格上涨幅度收窄，目前涨幅已经从去年的七月份连续十个月，一手房环比收窄，二手房价格已经连续六个月涨幅收窄。六月份往往是企业上半年销售目标的时间节点，如果资金继续紧张的话不排除一些企业在六月份以价换量，出现降价楼盘。按照现在的走势，如果没有大的政策出台，下半年价格估计可能会出现小幅下跌。这几轮的调控来看，2008年环比下降过7、8个月，跌幅在2-3％之间；2011年下降过6、7个月。因此，我们估计这次调控，下降幅度在2-3％左右。如果能保持这样幅度的楼市调整态势，那是可以容忍的，政府不会因为这种程度的调整进行大规模的救市。
本次调整的原因既有宏观经济面的影响又有房地产市场内部供求关系的影响。大致有以下几个因素，此次调整不是由政策印发的，更多是一种市场自发的调整。一是房地产行业与宏观经济一起进入了换挡期，经济进入了换挡器、结构调整的阵痛期和前期刺激政策消化期，我国经济已从高速增长换挡至中速增长，这势必影响到房地产行业的增长速度。二是支撑高房价的资金面、人口结构以及土地市场正在发生很大的变化。从资金面看，今年以来M1和M2的数据都是大幅下降的，资金总体处于偏紧的状态，房地产行业与资金关系密切，企业应该都能感受到今年个贷和开发贷都收得比较紧。再加上最近央行在清理“影子银行”，而这部分资金中大部分是流入房地产行业的，这更为企业贷款“雪上加霜”。三是从人口结构来看，我国在2002就出现了“刘易斯拐点”，劳动力人口占比开始下降，人口与房地产行业关系也很密切，人口下降会导致购房需求下降，此外劳动力人口的下降还会造成储蓄率的下降，这会带动利率的上升，利率上升对于资产价格是一个负面的影响。当然这个影响并不是立竿见影的，而是一个趋势性的长期影响。四是土地成本上涨迅速，这两年上海中心城区的旧区改造基本上都是成本倒挂。
从房地产内部看，供求关系也在发生变化。当前住房短缺已经得到了缓解，但没有根本解决。当前我国套户比虽然已经达到了1：1，但各个地区的套户比是有高有低
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的，比如上海套户比就是1：0．7，要到所有地区的套户比都达到1：1时，我国的住房短缺才算是真正解决。结构上不平衡，有部分人占有更多的住房资源。还有就是住房困难群体的住房问题还没有得到基本解决。
政策上，中央非常明确，战略上保持定力，战术上有所作为。保持定力是指只要经济不滑出底线，就不会采取大的刺激政策，货币政策，财税政策都会保持现状。战术上有所作为是指国家通过出台微刺激政策来刺激经济的发展。对于房地产行业来说，这一轮调整如果是平稳的前提下有所回调，对于宏观经济和房地产市场本身并非是坏事，这是政府能够容忍的。房地产业不平衡的情况已经比较严重了，比如说租售比，正常应该在500倍，全市的租售比只有250个月，远远低于平均值。结构不平衡也需要市场做一些调整，2008年如果没有四万亿刺激政策的话，市场也会自发地调整，刺激政策只是延缓了市场调整的步伐，
从长远看，房地产行业还有很好的发展前景。首先楼市房价基本稳定是未来一段时间我国社会经济发展所必须的。一是稳增长仍然需要房地产行业发展基础性作用，我们国家发展结构决定了房地产行业短期内还没有完成它的历史任务，只要基本制度不变(如征地制度和招拍挂制度，房地产行业的地位短期内是不会动摇的。房地产业是一个多功能的产业，按照一般的理解房地产行业的主要功能就是解决老百姓的居住问题，这确实是房地产行业的首要功能。但在中国房地产行业除了解决民生和居住问题外还承担了整合要素平台和融资这两大功能。未来我国推进新型城镇化的过程中非常需要房地产业发挥这两大功能。二是改善性需求是当前我国消费升级的主要内容，潜力很大。现在需求中80％都是改善性需求，即使住房总量够了，但不少房屋都只能维持基本的居住要求，就拿上海来说，上海六亿平方米的存量住房中，至少有2．5亿平方米的住房是在上世纪80年代末建造的，这些房子很多都已经到房龄了，而且这些房屋的配套、户型、空间和功能都与老百姓的居住要求有很大的差距，这些房屋都会慢慢进入淘汰阶段，所以今后建造任务还是很重的。三是新型城镇化给房地产行业带来新的机遇。四是防风险也要求楼市房价保持稳定。在今年的政府工作报告中，大家可以看出，今年国家的防风险主要分成两块。防政府债务，目前我国的政府债务总体是可控的，但是政府债务中用土地作为担保的比例过大，占比高达52％，如果土地价格有波动的话，政府偿还债务就会产生问题，从政府层面是不会让房地产市场出现大幅波动。还有就是防影子银行，当前我国的影子银行规模高达27万亿元，占到银行业总资产的20％，这部分资金中也有大量的资金进入房地产行业，如果房地产有过大波动将会产生金融风险，国家要防止这两大风险就必然会保持房地产行业的稳定，避免系统性风险。五是居民家庭的债务率并不高，仍然能够支持房价平稳，我国住房个人按揭仅占GDP的16％，占居民存款的25％，居民家庭的总负债率为40％，总体风险还是可控的。综合这五个方面来看，房地产业未来发展还有很长的路要走，恢复常态后就能平稳协调地发展。高速发展、脱离国民经济基本面的发展、结构不平衡的发展对于房地产行业本身也是不利和不可持续的。
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