湖南志成房地产评估有限公司 袁彩云 徐志革 刘惠
摘 要：众所周知，当前我国在房地产业快速发展的同时,也带来了一系列的社会与经济问题，特别是近几年的国家若干次宏观调控未取得预期效果，给社会大众和城市经济良性健康发展造成了一些负面的不利于和谐协调发展的影响。在分析国家宏观政策下房地产市场状况，剖析产生问题的原因，提出房地产宏观调控后房地产市场发展建议。
关键词：房地产 宏观调控 房地产市场
近年来，房地产在城市甚至国家经济中的地位迅速提升，成为了城市整体经济和国家宏观经济发展的支柱。但是我们可以看到，房地产市场在如此短时间的迅猛发展也带来了很多的问题，如由于发展不成熟而引起房价、地价的飞涨，在通货膨胀的经济形势下对国民经济将是很不利的影响。由于房地产本身的特性，房地产市场不可能绝对通过市场化进行生产交换来实现完全竞争，政府更不可能完全放开对这种生存必需品市场的监控，而全部依赖市场机制进行调节。由此，为促进房地产业持续稳定的健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，国务院及有关部委针对近年来房地产业发展中存在的问题，出台了一系列政策来引导和调控房地产市场，以保证房地产市场持续、健康、稳步发展。本文主要通过调查及分析房地产宏观调控下房地产市场状况，总结房地产发展与宏观调控存在相关问题，并进一步研究房地产宏观调控和房地产市场健康发展完善措施，其研究对未来房地产宏观调控及经济结构的调整具有一定的现实意义。
一、近年来房地产宏观调控下房地产市场状况
房地产市场在经历了2008年量价齐跌的寒冬之后，我国为应对全球金融危机对国家经济带来的重创，对宏观经济调控政策作出了重大调整，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，采取灵活审慎的宏观经济政策，稳定出口、刺激需求进以稳定经济目标同时继续稳固房地产行业在国民经济中的主体地位。
2009年由于08年下半年奥运和国际金融危机后开始的房地产市场回调，受此影响，08年下半年到今年年初，房地产市场出现量价齐跌的局面。相比而言，2009年上半年3-6月，国内一二线重点城市，如北京、深圳、天津、重庆等地的住宅成交面积和成交量同比增长了一倍以上，市场基本恢复到了2007年上半年的水平。拿一个风向标来说，2009年1-6月份，北京楼市的成交量基本上达到了2008年全年的总和这个水平，6月的新房售价也比08年最低时上涨了30%左右，达到了15051元/㎡,大致接近了07年平均价格的峰值。
2009年初，中央开始大力扶持房地产行业，旨在通过房地产的快速发展来带动其上下游产业发展，从而使国民经济快速回稳，尽早走出金融危机的阴霾，恢复国民对未来经济向好的信心。2009年初开始，国家就通过了下调固定资本金比例，执行房贷优惠政策等减轻建房、购房的负担，各地地方政府也出台了许多符合本地域情况的优惠条款。多重政策效应累积起来，抑制了一年的需求突然得到释放，房地产行业迅速崛起。然而，让人始料未及的是房产的崛起带来了房价的快速上涨，高房价引发了新的民生问题，这种迅猛的上涨势头给2010年的楼市调控埋下伏笔。2010年1月7日，国务院出台了“国十一条”，4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；9月29日，发布了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。9月29日新政之后，深圳率先出台限购令细则；10月7日，上海再出限购一套房细则，国庆后第一周，杭州、南京、宁波、福州等地也纷纷出台本地住房限购政策。目前，全国已有35个城市出台限购政策。2010年金融政策仍是延续09年实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。我国人民银行年内六次上调存款准备金率，四季度两次加息。一方面收紧信贷，控制市场流动性过剩，合理抑制通胀；另一方面提高贷款成本，加大居民还贷压力，配合楼市调控。要求首套房贷款首付比例不得低于30%；二套房除了有新的认定标准之外，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套房已经全部停贷。
2010年出台的房地产调控措施被称为“史上最严厉”，从1月份开始，中央连续三次出台政策对房地产进行调控，政策手段从传统的税收、金融到增加住房保障等，甚至部分城市还实行了限售政策。但遗憾的是，“史上最严厉”的房地产调控并没有控制住房价。尽管楼市交易量出现了波动，但总体价格并没有出现下跌，部分城市的价格竟然创新高。
我们可以看出，房地产市场经过2010年宏观调控之后，全国房地产投资额在固定资产投资额中的比重上升了，反映出房地产宏观调控未能达到预期的水平，虽然有减缓房地产的发展速度，但是抑制房价等目标还是未能实现。
二、宏观调控政策对房地产市场影响难以达到预期的原因
事实表明，年初以来出台的一系列房地产调控政策并没有扭转楼市价格上涨的预期。通过在分析宏观调控后房地产市场状况，总结出房地产市场宏观调控难以达到预期的原因：
（一）楼价下跌是暂时的，上涨是大趋势的惯性
政府为了保持经济的快速增长，不会让房地产出现深度调整。正因为如此，房地产调控的效果必然越来越差。国际大背景下，我国房地产宏观调控存在很大很大的难度。2010年初以来，正当我国进行楼市调控的同时，欧美国家不断传出不好的经济数据和负面的经济信息。西方国家集体陷入通货紧缩的泥潭必然选择低利率的政策不变，受此影响，全球资本纷纷寻找高回报的投资场所，包括我国在内的亚洲国家和地区成为这些资本的理想栖息地。老百姓对货币贬值的担忧越来越强烈，结果使资金可能重新选择楼市。11月份人民银行的问卷调查表明，选择买房的比例快速增加，通胀预期对楼市的刺激作用已经充分显露。可见，房地产调控的确是任重而道远。
（二）政策执行中发生了一些偏差
由于经济社会形势的快速变化，政府在制定房地产宏观调控政策时，决策还存在着一些误区。客观上导致调控政策并没有达到预想的效果，城市土地价格持续攀升，房价偏高的问题也没有得到真正解决，房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。
房地产开发商、各省级及以下政府对中央政府的宏观调控政策实行“上有政策，下有对策”,采用各种方式钻政策的空子，使中央政府的宏观调控政策大打折扣，这对新政的实施是很不利的。
（三）体制问题制约地方政府落实住房调控政策的积极性
一是GDP是考核地方政绩的主要指标，房地产业投资速度和房价涨幅回落直接影响地方经济。二是土地收入是地方政府可取得的主要财政收入，限地价将影响地方收入。三是落实中低价住房和完善住房保障制度的资金来源不明确，需要地方政府自己筹钱，几个因素都直接影响地方利益。
（四）投资收益低影响开发商建设中低档住房的积极性
中低档住房是在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，进行招标，是在一定行政限制下的市场化行为。开发商追求的是投资收益，其结果一是在满足开发商收益的条件下竞出的房价可能偏高(广州已有先例)，二是因预期收益低开发商不积极参与。
（五）住房保障制度不完善
一是住房保障体系不健全。政府承担为低收入人群解决居住问题责任不明确，缺乏法律与制度保障。二是部分城市还没有建立廉租制度，经济适用房制度尚需进一步改进，住房保障体系的覆盖面太小。三是住房保障制度不落实。大多数城市没有明确的管理机构，资金来源缺乏制度化，没有建立最低收入居民家庭档案和申请、审批制度。
（六）缺乏住房信息、档案等基础制度建设
利用税收、信贷等经济手段抑制投资需求、外资炒房等调控措施，因为没有建立实名制的住房档案而难以精确实施，降低调控效率。同时通过实施不动产税的方式来优化存量房源配置较好的政策建议，也因此难以实现。
（七）市场化手段实施力度不够
政府对房地产的调控，使用行政手段较多。对于解决实际问题的效果不明显，甚至造成多种弊端。伴随着房地产市场发展、过热而产生的调控政策，在具体调控思路、方式、政策内容上，存在着较多问题：主要为住房供给与需求层次不匹配，市场化手段使用不够，可能加大了市场和经济波动，忽视了房地产市场运行的内在规律，过于担心资产价格泡沫破裂的危害等。
（八）政府政策透明度不高
广大群众对房地产政策普遍缺乏系统性的认识和了解，对政策实施的具体过程及相关事项的信息获取度有待进一步提高，所以导致在各地方实施政策时，发生群众与地方政府的纠纷。
三、宏观调控政策下加强房地产市场管理措施
房地产市场是一个特殊的市场，它与城市经济是息息相关的，因此，国家对房地产市场的宏观调控应该建立在长效机制的基础上，不能只看短期效应；应注重政策的差异化，根据不同地方经济发展状况，制定差异化的政策，并使政策真正落实到位并发挥作用；要加强宏观调控的合力效应，注意部门和政策的协调。
（一）加强政策舆论导向，完善信息披露制度
政府要加强政策舆论导向，引导消费者树立合理的住房消费观念；进一步完善房地产市场的信息披露制度，建设信息透明化的房地产市场；改善地方政府的绩效考核体系，提高地方政府落实宏观调控政策的积极性；针对不同的对象，实施有差别的调控政策，避免“一刀切”。
（二）从宏观、微观管理掌握房价调控主导权
房价调控必须突破政府只管宏观、不敢深入微观的市场经济管理思维定式，只有把微观管好，管到位，才能把增加住房供给、抑制不合理需求的调控目标落到实处，政府才能掌握房价调控主导权。政府只有掌握房价调控主导权，才能切实解决宏观调控房价目标被房地产公司的反向操作所消化的现象，才能有效削弱房地产商影响房价的能力。
（三）调控宜优先使用市场化手段
除了流动性必要的总量控制，抑制高房价的根本举措在于规范房地产市场交易秩序，改进供给制度。如科学制定住房供给规划，根据市场需求增加住宅土地供应，规范房地产供给环节税费，适当提高住房容积率，降低住房交易成本以提高房地产市场运行效率，帮助居民满足合法、合理的居住需求。
（四）加强政府制度监督与宣传工作
加强政府制度监督政策，严格把握好各项政策到各层机构的实施情况，确保政策不变成一纸空文，落到实处，并起到相应的效果。
做好政策宣传工作，实行政策透明化，加强群众监督，发动群众的力量，引导群众了解政策的制定以及实行的步骤，认真听取群众对政策实行的意见和建议，充分了解各界对政策的反响，确保政策最大、最好的效果发挥出来。
（五）加大对经济房、保障性住房的建设和管理
加大对经济房、保障性住房的建设和管理，完善“两房”制度，确保完成进度。在全面建设小康社会中，关键在于面向城镇弱势群体，建设、供应社会保障性住房，再土地一级市场，优先供应经济适用房、普通商品房建设用地，保障源头供给；同时限制高档住宅用地，实行源头紧缩。
四、结束语
房地产业的兴衰直接表现为房价的涨跌，而房价的涨跌对政治、经济及社会民生方面的影响是非常大的，也正从这些影响中能发现研究房地产宏观调控是非常必要的。把当前国家对房地产宏观调控拼图上的各项政策严格、坚决、持久地执行下去，不因经济形势和房地产市场波动而左右摇摆，那么房地产市场将迎来春天，我国城市经济也将更加健康的发展。
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