不动产登记依申请的除外情形及其办理要点
作者：陈亚菁
来源：《中国房地产·综合版》2016年第07期
根据《物权法》规定，国家所有的自然资源可以不登记，除此以外一般情况下，只有经当事人申请才能启动不动产登记程序，经登记并记载于登记簿后才产生物权效力，换言之，非经申请登记不发生物权效力。因此，申请登记是当事人的权利，是否申请应由当事人自由作出意思表示，登记机构不得依职权要求当事人登记。但有一般便有特殊，在纷繁复杂的现实中必然存在着需要由登记机构依职权直接启动的登记情形，而且这类非依申请登记会发生在设立、转移、变更、更正、注销、预告等各种登记类型中。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）对非依申请登记作了原则性规定，分散在不同条款中，而实践中表现出更多的种类。作为登记机构工作人员，既要熟悉此类依申请的除外情形，也要知晓其操作特点，本文就具体情形及其办理要点作简要分析。
一、依不同法律文书作出的登记
《实施细则》第十九条列出了登记机构可以直接依几类执法机关的法律文书办理的登记，此条规定登记机构直接登记的依据是生效法律文书和协助执行通知书，但是事实上未必非要提供协助执行通知书。因为根据《物权法》第二十八条规定，只要法律文书生效则物权设定或变更，登记机构当然可以只凭生效法律文书办理登记。此外，法律文书除了有生效的要求外，尚需要对不同文书作进一步细化分析。
1.民商事类司法文书
在此类法律文书中能够直接用于登记而不需要当事人申请的有两类：一类是物权认定、变更等；另一类是物权产生的基础被认定为无效或依法解除的。第一类法律文书会对物权的归属作出认定或改变，这就是《物权法》第二十八条所规定的，如夫妻离婚时就财产纠纷法院作出认定不动产归男方所有，则男方凭此生效法律文书可单方申请登记，登记机构也可直接凭此生效法律文书登记为男方所有。再如因房屋买卖发生民事纠纷，法院判决认定转让方应继续履行合同义务、配合受让方办理过户登记，则这判决不属于对物权认定的形成判决，不能依此判决由登记机构直接将买卖房屋登记在买受方名下。第二类是对于已经物权登记的不动产，由于其民事法律关系被撤销或解除导致原登记的基础丧失，则登记机构也应根据生效法律文书直接予以撤销或更正。如甲购买乙的房屋共同申请过户登记，当登记在甲名下后，甲提起诉讼要求认定合同无效，法院审理认定合同无效并作出相应的判决书，一旦此判决书生效，则基于此合同关系登记的不动产物权也就应予以撤销，登记机构可凭此生效判决书直接办理撤销登记。虽然《实施细则》中未提及仲裁类民商事法律文书，但仲裁裁决书应与法院裁判书具有同等法律效力，也应参照上述规则执行。
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