大搞房地产将会导致中国灭顶之灾

大搞房地产将会导致中国灭顶之灾

以2004年上海房地产投资为例，那时就已经毁灭了中国工业10年！上海真的在发展吗？他们只不过盖了房子而已！没有资金投入，你说你工业进步，扯淡！2008年当房价按照市场规律要跌时，居然又有人认为用4万亿加上地方债10万亿刺激起来了，不客气的说，这些钱就是刺激了已经过剩的房地产、钢铁、水泥！调结构，笑话！刺激内需，更是天大笑话！这些都是实践检验过的结论了！14万亿啊！美国的国债我已经当它没了！这中国最后的过冬储备粮啊！冬天还没来已经被用完了，（不是危言耸听！银行已经没有钱，贷不出来了啊！）不仅没治病而且加重了病！连看病的钱都用完了！     引用1： （2004消息：《规划》课题组有关专家认为，未来五年上海房地产投资将占全市固定资产投资总额的三分之一，总额约为5000亿元。按该发展思路，上海“十一五”时期每年房地产投资将在1000亿左右，这只相当于2004年前后上海房地产投资的规模。虽然这个额度延续了“十五”时期房地产的投资比重，但由于上海固定资产投资整体增长速度已经明显放缓，房地产投资增幅也将明显低于“十五”水平。未来的五年对上海来说，比刺激房地产发展更为‘紧迫’的任务，也许倒是控制房地产投资增长速度，使之不至于发展过快。 

    数据显示，过去十年，上海工业建设投资比重从60%降至30%左右。房地产业从2000年开始填补工业“部分退出”留出的空白，增加值从3.75亿元增长到373.2亿元，增长近10倍。投资从90年代初不足10亿元，增至2002年的720亿元，占全市固定资产投资比重的33%。此后，上海房地产的投资规模每年都保持着“三分天下有其一”的地位。增加值则更是从2003年的980亿元起，按每年10%以上的速度增加，其对经济增长的贡献也在7%以上，成为名副其实的“支柱”。

     2008消息：世事变幻，波谲云诡！正如2008之楼市。大大小小的开发商们，还沉浸在2007年的“辉煌”中无法自拔的时候，一切就都变了。 

    曾经，有开发商放话给手下：“你们定价要大胆一些！”即便这样大胆的定价，买房人还是以一种恐慌似的状态买房子。即便是在楼市打滚多年的一些所谓专业人士，也劝告自己的亲朋好友：“合适就买吧，越等房价越高！”如此，在一片风声鹤唳的氛围中，大家都在疯狂抢购房子。曾经，有开发商得意地说：“瞧，桌上这茶叶是购房人送的，他要托我买房！”

    当然，这都是2007年的事了。这样的好时光，在2008年是“黄鹤一去不复返。”众多被市场宠坏的开发商们哀叹：这抓不住的“黄鹤”实在是“来得容易去得快！” 

    所谓的风水轮流转，三十年河东三十年河西。话说一下子就到了2008年——奥运年。这一年果然是不同寻常。当奥运的潜力在2008年被挖掘透支过度。奥运后，一些因奥运原因涨疯了的区域价格开始回调。楼市在不知不觉间悄然变化。

     随着房价的不断攀升，人们忽然发现手里的钱变少了，就算再担心房价上涨，可以寅吃卯粮，但不能不吃粮。看着周围房奴们生活水准急转直下，很多人怕了。毕竟，还是要量入为出。而政府对于楼市仍在进行调控，利息越加越高，低收入者遑能买房。 

      引用2：叶檀：绝不应该让纳税人为地方债务买单

    www.eastmoney.com2011年06月02日 07:13叶檀每日经济新闻

     地方债务迟早要清偿，建立清晰的资产负债表、明确负债主体的偿债责任至关重要，必须坚决摒弃以再贷款的方式让全体纳税人为地方政府买单的方式。因为他们已经为国企、银行买过一次单，不能买第二次。 

    6月1日有媒体报道称，中国监管当局准备清理2万~3万亿元可能违约的地方政府债务，方法是将债务转入数家新创设的公司，同时允许省、市级地方政府发债等。

     地方债务到底是多少？各家说法不同。央行2009年5月末提供的数据是负债超过5万亿元，银监会主席刘明康先生表示，到2009年末地方政府融资平台贷款超过7.38万亿元，而国税总局原副局长许善达先生提出的数据是10万亿元。考虑到地方负债构成中银行贷款大约占八成，刘明康先生与许善达先生的数据出入不大。目前透露的信号是其中的2万~3万亿元可能违约，也就是说，总体坏账率大概在20%~30%。 

    清理地方政府负债十分必要，关键是建立明确的债权债务关系，谁负债，谁买单，谁承担风险，清清楚楚，绝不能含糊。在建立明确的债务关系的同时，以投资效率约束地方政府的借贷行为，以信用评级重构未来市场化的地方债务体制。

     传说中的债务剥离方式透露出不良的气息，将坏账划入专设公司，很容易让人联想起并不愉快的银行市场化改革之路。这是一条靠发行基础货币以隐性通胀剥夺民财、为银行和国企坏账买单之路，其结果虽然为国企与银行脱困，却后患无穷——留下了数家尾大不掉的不良资产公司，而国企与银行的市场化信用体制无法建立。截至目前，银行的贷款仍然大部分流向大型国企与地方投融资平台，依靠贷款定价权获得主要利润。 

    2004年第一季度，各类商业银行累积不良贷款余额已超过2万亿元。以对四大国有银行直接或者间接注资为标志，银行业改革拉开了序幕。政府注资实际上是把银行不良贷款转变为政府负债。与此同时，中央政府花费400亿元建立了华融、长城、东方、信达等四家资产管理公司。四大资产管理公司通过利用央行提供的5700亿元再贷款、对四大银行发行8200亿元财政担保的定息债券，按账面价值购买了四大银行的14000亿元不良资产，剥离了银行系统主要的不良资产。2004年和2005年，政府先后又对中行、建行和工行实施了第二次财务救助，从中国外汇储备中先后拿出600亿美元注入三家银行，总共剥离7300多亿元可疑类贷款和核销4500亿元损失类贷款。

     2008年以同样的方式从农行剥离不良资产8000亿元。 

    上述银行改革，买单者有三种人群：储户、纳税人与投资者。

     再贷款事实上是由央行直接发放基础货币稀释债务，按照原价购买银行的不良资产，其实质是给银行补贴，以纳税人的钱承担坏账。专设的资产管理公司向银行发行债券，是间接向银行注资，银行的负债转变成了资产。而资产管理公司的这笔债务无法清偿，2010年债券延期10年，负债至今未消，高高挂起。银行上市后，不断进行再融资以满足资本充足率要求，其实质是让银行投资者为银行的规模扩张风险买单。汇金、国外战略投资者由于以净资产购股，不仅没有承担成本，反而在银行改制、上市的过程中大获其利。储户的损失通过负利率的方式，年复一年创造着银行的利润。 

    我们绝不能以再贷款的方式、以剥夺民财的方式，为地方债务买单，市场不允许，民众也不会答应。地方债务有走市场化之路的条件。

     地方投融资平台可以建立明确的资产负债表。2010年，银监会清理地方政府融资平台公司通过“逐包打开、逐笔核对、重新评估、整改保全”，并制定并实施“分解数据、四方对账、分析定性、汇总报表、统一会谈、补正检查”的工作步骤，目前拥有完整的数据，以此数据为基础，地方投融资平台的项目得到了梳理，资产与负债较为清晰。 

    一旦允许地方发债，地方政府的信用评级至关重要，地方政府的信用纪录，地方的偿债能力、资产的变现能力、接受债券购买者的检验，很难想象债券购买者会为一项毫无产出的面子工程掏钱。如果地方投融资公司出面发行企业债，那么项目的投资收益评估报告将一一摊到桌面。公开的风险比不公开的安全要让人安心得多。

     设立类似于四大不良资产管理公司之类的公司接受地方债，怂恿地方政府加大重复抵押、资产抽逃等道德风险，为面子工程、会议工程等提供支撑，未来将增加难以割除的低效金融公司，剥夺了投资者的投资权与判断权——由纳税人为地方债买单的行为，绝不应该重新上演。 

    引用3：而据2010年12月3日《经济观察报》刊发的著名学者易富贤署名文章显示：计划生育又导致年轻劳动力减少，但是有20多年的滞后性。2003年中国20-39岁劳动力开始负增长，也开始出现民工荒。但是由于1980年代出生高峰的人口 (1960年代出生高峰人口的孩子)进入劳动年龄，企业最需要的19-22岁人口反而在增加，因此当时的民工荒并不严重。2008年由于国际金融危机，向中国进口减少，“用工荒”戛然而止，取而代之的是劳动力过剩。但是19-22岁劳动力在2009年达到1亿的顶峰之后开始快速减少，到2018年只剩下5000多万，也就是说最有活力的劳动力在9年之内下降一半，这在人类历史上是绝无仅有的。这个年龄劳动力的减少导致2010年全国范围的用工荒，并且将越演越烈。

    久而久之，于家庭、于社会、于中华民族而言，这是何等的可怕呢？

     总而言之，笔者认为，高考报名人数锐减这一信号的释放，其实与征兵难等信号的释放一样，都反映了中国人口结构、年轻劳动力减少等方面出现了不可忽视的重大问题，值得国家有关部门和中国亿万民众警惕。 

     实际上，按照支柱产业的定义，对GDP贡献率在6%以上即成为支柱产业。上海房地产在2001年就已经达到6.4%，此后一直以超过10%的速度增加，到目前已经稳定保持在8%以上。专家指出，由于上海在新兴主导产业中寻找新支柱产业尚未有结果，房地产业的支柱地位至少应该坚持到2020年。

    房地产业百分之八十以上都不会产生任何效益！哪就是拆了旧楼盖的新楼、哪就是路边的花草，每年都在修永远修不好的路面、哪就是办公室上网聊天的舒适环境、哪就是各种叫培训中心的楼堂馆所！----一句话就是一堆砖块钢筋！

最多再是三年，全国的新建住房会多得让各大、中、小城市一小半空间变成“空巢”，那时房地产建设大军将彻底崩溃。大多数农村出来的建筑工，将成为不愿回去也不能在城里找到工作的边缘人，地方经济也会因为土地财政陷入死境，整个社会将充满空前的暴戾之气，到处都会有一触即燃的火星，各行各业都会群情汹涌！

取消房地产限购是大势所趋？

取消房地产限购正当其时。因为取消房地产限购可以锁定庞大的货币流动性，可以建立统一的全国市场；同时实施房地产资本利得税等，可以让商品房市场成为中国保障房资金的源头活水。

我国货币压力巨大，却缺乏回笼之术，冲销手段无法收回社会资金。按照央行的报告，截至今年3月末，金融机构住户存款余额为32.8万亿元，同比增长17.9%，增速比上年末高1.4个百分点，比年初增加2.7万亿元。目前的住户存款足以冲垮任何一道筑防通胀的堤坝。

财富在不断创造和不断集聚的过程中，由于欠缺有效、公平的税收手段，贫富差距也在同步恶化的进程中。通过资源、房地产、证券市场，财富加速向少部分人集聚。一份最新的投资研究报告显示，资源主导地区的财富集聚效应惊人，鄂尔多斯（行情，资讯）保守估计拥有资产过亿的富豪人数不下7000人，榆林的亿万富豪人数则也不在鄂尔多斯之下。

如何锁住疯狂的货币？仅靠被动的发行央票等办法远远不够。目前富豪的投资渠道除了能源、民间金融市场，就是房地产。从目前主流投资趋势看，民间资金大约15%投资证券市场，主要仍然是银行存款和房地产投资。这两年十分火爆的艺术品市场、黄金市场基本上只是小众市场，无法成为大众投资市场。债券市场本应成为大众市场，但这两年的发展并不尽如人意。

根据某网与北师大金融研究中心钟伟等人的报告，综合各种估算，截至2006年底，沉淀在土地上的资金约2.4万亿元，沉淀在土地上的资金成本也超过了目前房地产行业的年度净利润总额。

证券市场是另一个资金集聚地。根据央行的报告，2010年，沪深股市累计成交54.6万亿元，同比多成交9647亿元；年末市场流通市值19.3万亿元，比上年末增长27.7%。2010年中国GDP总量约为39.8万亿元，证券化率将近50%。股票市场筹资规模明显增加，融资再融资全球第一。据初步统计，2010年各类企业和金融机构在境内外股票市场上通过发行、增发、配股以及行权方式累计筹资1.13万亿元，同比多筹资6351亿元，为上年同期的2.3倍，创历史最高融资水平。其中，A股筹资8955亿元，同比多增5060亿元。

似乎楼市与股市可以锁定蛟龙。笔者以往有个观念，认为依靠房地产与证券市场就能够锁定大部分货币，不至于让通胀不可收拾。事实上，此前我国房地产与汽车业、证券市场被认为起到了锁定货币之功效。

这样的认识是错误的。房地产锁住了巨量货币，但这样的锁定没有意义。中国房地产长期以来没有持有环节税，也没有真正意义上的资本利得税，换句话说，在房地产上升阶段，随时可以用低成本进行高额套现。套现后，房地产依然成为滚滚的货币巨龙横冲直撞，外汇占款的基础货币，经过资本与货币市场急剧放大。

货币仍在资本市场。从民间投资去向看，有70%仍投向房地产行业，但并非直接在二级市场交易，而是通过房地产基金等方式获得10%左右的收益，这不仅扩大房地产金融的风险，也使虚拟经济更为庞大。证券市场同样如此，大量公司上市或者再融资，未能减少货币量，只是发生了持有变更，由投资者手中转移到了上市公司、转移到了大股东手中。这从狭义与广义货币发行量大幅增长就可见一斑。

以限购方式抑制房地产投资初衷良好，在短时间内为房地产市场降温的作用明显，但从长期来看，对改变中国犹如洪水猛兽般的存量货币并无好处，货币如水，终将逐势而行，并泛滥成灾。存款与房地产市场如同堰塞湖，不可能解决洪水。更重要的是，以行政手段限购还会阻碍中国统一的劳动力市场的形成，无疑是在走回头路。

在探讨中，徐滇庆教授强调，限购是个下三等的政策。如今应放开限购，允许消费者与投资者入市，但放开限购必须有其他措施保驾护航：第一，严控银行的房地产贷款规模、继续缩短房地产金融杠杆、鼓励自有资金购房，在回笼货币的同时减少银行风险；第二，厘清房地产税费，推出资本利得税等以缓解贫富差距、为保障房筹措资金。

取消房地产限购是推进房地产总体改革的步骤之一。建立全国统一的市场，建立现实、合法、严格、公平的税收体制，改革基础货币发行体制，加快推进民间投资体制的改革，这些举措将与房地产改革一道，成为中国未来市场改革不可或缺的因素。

取消房地产限购，以长效改革取代短期行政手段，是大势所趋。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/0556235f64ce0508763231126edb6f1afe007146.html