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商业银行个人住房抵押贷款风险管理

发布时间：2012-06-07 09:12:51 来源：文档文库

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一、个人住房抵押贷款概述

(一) 个人住房抵押贷款的定义、种类及意义

1. 个人住房抵押贷款的定义

个人住房抵押贷款是指银行等金融机构发放的，以购买住房为目的，并以所购置的房地产作为抵押，按购房款的一定比率向金融机构申请借款，承诺在一定期限内按月偿还其所借款项的一种贷款形式。个人住房抵押贷款的开展使得购房者在支付一笔较少的首期付款后，就能购买价值较高的住房，但只有在他还清全部贷款本息后，才能拥有住房的完全产权。若借款人不能偿还借款本息，贷款人有权取消住房的抵押赎回权，并对住房进行拍卖，以拍卖所得资金优先抵偿未偿还的贷款本息。

2. 个人住房抵押贷款的种类

个人住房抵押贷款可以按五种方式进行分类：按利率是否变动分类、按还款方式分类、按资金来源的分类、按抵押物不同的分类。

按利率是否变化，个人住房抵押贷款可分为固定利率等额偿还抵押贷款、固定利率增（减）偿还抵押贷款、可调利率抵押贷款、滚动利率抵押贷款。

按还款方式不同，目前个人住房抵押贷款分为：一次性还本付息、等额还款、等本金还款、等额递增还款、等额递减还款五种方式。

按照贷款资金来源不同可分为商业性个人住房抵押贷款、公积金个人住房抵押贷款和商业与公积金组合贷款。

按照抵押物不同，分为个人住房抵押贷款和商业用房抵押贷款。

3. 个人住房抵押贷款的意义

1) 个人住房抵押贷款是金融机构重要的信贷资产之一

个人住房抵押贷款的盈利形体现为：个人住房贷款期限长，通常有较好的利息收入。给银行带来长期的社会经济效益，带来稳定的个人客户群。此外，个人住房抵押贷款具有储蓄的功能，可以起到拉平经济周期波动和支持建筑业的作用。

2) 个人住房抵押贷款解决了借款人购房资金能短缺的困难

居民利用住房抵押贷款可以提前实现住房消费。住房是大多数居民一生最大的消费品，但住房价格相对于居民收来说很高，抵押贷款通过分期付款机制，是居民楼用未来的预期支付购房款，减少了购房的一次性支付额，大大提高了居民的购房能力。

3) 个人住房抵押贷款对房地产业的发展有重要的促进作用

贷款机制在提高居民的购房能力，增加对住房的需求的同时，也扩大了开发企业的市场范围，促进了房地产开发业务的发展。同时，通过抵押贷款机制，购房者将抵押贷款一次性支付给开发企业，开发企业可以在短时间内迅速收回资金，减少财务费用，加快了资金周转，有利于扩大房地产开发业务，推动房地产业务的发展。

(二) 我国个人住房抵押贷款的发展

1. 我国个人住房抵押贷款的发展第一阶段

从1979年至1987年，这是我国住房抵押贷款的萌芽发展时期。1979年以后，随着我国经济体制改革的推进，国家住房投资逐步从财政无偿拨款转为银行贷款，成为有偿有息的信用资金，逐步转向信用化运行轨道。1884年国务院提出，各地各地组建房地产开发公司，并规定由建设银行提供周转资金，1985年建设银行开始办理土地开发和商品房贷款业务，个人住房抵押贷款开始在中国大地上萌芽发展起来。

2. 我国个人住房抵押贷款的发展第二阶段

从1987年至1993年，这是我国个人住房抵押贷款形成的时期。这一阶段的特点是初步确立了个人住房抵押贷款业务经营管理体制，明确了住房制度改革的发展方向和个人住房抵押贷款服务经营方向。根据1988年《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》的精神，我国个人住房抵押贷款在业务上实行“三自两单”，自营业务充分发挥金融机构积极性，支持房改和住房建设。

3. 我国个人住房抵押贷款的发展第三阶段

从1994年至1997年，这是我国住房抵押贷款初步发展阶段。这一阶段的特点是：以上海为先导，住房公积金制度开始起步，政策性个人住房抵押贷款业务向委托性业务转变，商业性个人住房抵押贷款业务开始向普通住房倾斜，个人住房抵押贷款经营管理开始规范，个人住房抵押贷款品种不断增加，个人住房抵押贷款有所启动，个人住房抵押贷款业务竞争围绕着争办政策性个人住房抵押贷款业务展开。

4. 我国个人住房抵押贷款的发展第四阶段

从1998年至今年，这是我国开始对个人住房抵押贷款调整规范阶段。这一阶段的特点是住房制度改革深化，住房分配从住房实物福利分配向货币工资分配转化，个人住房抵押贷款经营机构进一步扩大，政策性个人住房抵押贷款业务和商业个人住房抵押贷款业务结合更加紧密，个人住房抵押贷款业务开始步入高速发展轨道，个人住房抵押贷款竞争由政策性个人住房抵押贷款业务竞争步入全方位的个人住房抵押贷款业务竞争。

二、个人住房抵押贷款的发展现状

(一) 个人住房抵押贷款发展状况分析

我国在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位。1998 年以来，随着我国房地产业的迅速发展，个人住房抵押贷款业务已成为我国商业银行主要业务之一。在表2-1 中，2004—2009 年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在79％以上，2005 年、2006 年、2007 年连续三年达到82％左右。2010 年个人住房抵押贷款余额为57252 亿元，是2000 年的13.51 倍，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。

（数据来源：国家统计局统计公报（1998—2010）。）

项目年份	全国消费信贷余额	个人住房抵押的款余额	个人住房抵押贷款比重	个人住房抵押贷款增长比例
1998	472	426	90.25%	---
1999	1097	770	70.19%	80.75%
2000	4235	3377	79.74%	338.57%
2001	6990	5598	80.09%	65.77%
2002	10669	8258	77.40%	47.52%
2003	15736	11782	74.87%	42.67%
2004	20063	15853	79.02%	34.55%
2005	22150	18400	83.37%	16.07%
2006	24218	19839	81.92%	7.82%
2007	32917	26986	81.98%	36.03%
2008	37526	29846	79.54%	10.60%
2009	55502	44142	79.53%	47.90%
2010	72051	57252	79.46%	29.70%

表2-1 1998—2009 年全国个人住房抵押贷款（单位：亿元）

(二) 个人住房抵押贷款快速发展的原因

个人住房抵押贷款前十年快速发展的主要原因在于以下两点：一是持续的地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率较低。

在当前的经济环境下，这两点原因都将发生或已经发生了变化，随着“新国八条”为代表的新一轮针对房地产的调控政策的实施的作用下，商业性房地产贷款增速明显放缓，这是房地产投资增速减缓、房地产市场交易量下降、金融机构对房地产贷款投放谨慎，以及居民观望气氛浓厚等共同作用的结果，也是房地产业周期性调整的具体表现，这些将会对个人住房抵押贷款的不良贷款率产生比较大的影响。因此对商业银行的个人住房贷款风险进行研究并防范是必要的，这可以更好的保障国民经济的健康运行，以2008 年美国次贷危机为例，个人住房抵押贷款违约率上升正是危机的起因之一。

三、个人住房抵押贷款的风险分析

(一) 借款人造成的住房抵押贷款风险

1. 信用风险

信用风险又称违约风险，是指借款人不能依约按期偿还住房贷款本息而给商业银行带来的经济损失。信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险，也是商业银行在抵押贷款业务中面临的最大风险。

个人住房抵押贷款的申请和执行过程中，存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素，既有主观的，也有客观的，最终形成信用风险，也就是不良的个人抵押贷款。随着我国个人住房抵押贷款余额的快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，迄今为止，我国个人住房抵押贷款的不良率在1％左右，最高达到过2%。按照国际经验，个人住房抵押贷款的风险暴露期为3 至8 年，如果房价大幅回落超过30％，个人住房贷款不良率平均将上升近1 倍，对于整个银行系统而言，这种风险也是不容忽视的。随着我国个人住房抵押贷款业务的发展，以及国家对房地产业调控力度的加强，房价下跌可能导致抵押物不足以覆盖贷款本息，不良贷款率和理性违约比例将上升。

以我国个人住房抵押贷款较为成熟的上海为例，2004 年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1%左右，到2006年9 月末，平均不良率上升到0.86%，两年多时间上升7 倍多，而到2009 年3 月末，平均不良率仍保持在0.71%。

2. 提前还款风险

个人住房抵押贷款额度较大，期限也较长，个人需要支付大量的利息，并且期限越长，这个比例会越大。因此，只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率，其就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为，之所以会给银行带来风险，是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性，拖累房贷余额的增长同时给银行的资金运用计划增加不确定因素。提前偿付会使债权人的库存现金增加，从而使其总体资产的流动性大大超过其利润最大化和基本风险防范的要求，因此一定市场收益的损失在所难免。

提前还贷的导火索之一是加息，加息将会增加抵押贷款的每月还息压力从而使得更多的债务人选择提前还贷。治理国内的通货膨胀是经济的一项重要的任务，从2007 年开始通胀苗头出现，当年CPI 同比增幅4.8%，2008 年高达5.9%，经过2009 年后次贷危机时代的短暂回落，2010 年CPI增幅3.3%，进入2011 年之后，通胀情况日趋严重，统计数据显示上半年CPI 增幅达5.4%，在负利率存在的背景下，未来国家对通胀力度的治理将会进一步加强。国家收紧货币供给会直接影响房地产，而货币收紧政策首要的决策依据是反通胀，通胀预期在未来两三年都在存在，这国家不会因为地产业和银行业的压力过大而改变货币紧缩政策的基本趋势。因此在当前的宏观经济背景之下，提前还贷对商业银行因提前还贷所带来的潜在风险不容忽视。

(二) 外部宏观环境变化造成的风险

1. 政策风险

政策风险是指政府经济政策的调整引起房地产市场的变化而给商业银行带来的损失。国家每次出台房地产行业或信贷业务的相关政策，均会对房地产相关产业造成一定影响。

市场政策风险包含两个方面：一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险，一旦经济情况朝地产业不利方向发展引起房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失；二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。由于我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。

进入2011 年以来，央行以每月一次的频率连续上调存款准备金率，如此频繁的调升节奏历史罕见。6 月14 日央行宣布上调存款准备金率0.5 个百分点，年内第六次上调使得存款准备金率达到了21.50%。中国人民银行近期宣布从7 月7 日起上调上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25 个百分点，进一步对市场资金面进行收缩，释放紧缩政策信号。除了依据整体经济环境调高存款准备金率、进行加息外，直接针对房地产的一系列调控措施也日趋严厉，也势必会影响到与地产业密切相关银行个人住房贷款业务。

2. 利率风险

利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升；个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。

(三) 由抵押物引起的风险

1. 抵押风险

贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但是商业银行也常面临如下抵押风险：一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。二是抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。

(四) 商业银行内部产生的风险

1. 管理风险。

管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，导致的信贷风险。从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额；个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程；熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展；个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。

2. 操作风险

违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。

四、个人住房抵押贷款风险防范对策

(一) 个人住房抵押贷款风险应对策略

1. 建立个人收入预测模型

除了道德因素之外，影响商业银行个人住房抵押贷款违约风险的因素，主要是个人收入水平。因而建立个人收入预测模型对商业银行的风险管理是有其现实意义的。影响个人收入水平的指标主要为学历层次、年龄、行业或职业。通过银行收集的大量资料数据，采用计量经济学中线形回归的方法来验证各个因素对收入的影响程度，根据新的贷款申请情况预测借款人的收入情况，进而对风险进行合理的规避。

2. 加快建立以政府担保与商业保险相结合的住房金融保险体系

借鉴美国、日本政府的成功做法，成立国家贷款担保机构，专门为中低收入者提供抵押贷款担保。这些机构担保的购房者可得到金融机构提供的全部抵押贷款，在首付款、偿还期限等条件上适当放宽。在条件成熟时成立一批私营抵押贷款保险公司，形成一个以政府机构为主的全国性抵押贷款担保网，并在此基础上引进再担保保险机制。这种机制的运作是融资利用者通过对人或物的保险，与政府性担保机构和保险公司签订债务偿还委托合同，担保机构成为保险受益人，利用从保险机构获得的保险金向金融机构一次偿还担保机构的剩余债务。以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系，既有利于在住房抵押贷款保障领域有效发挥市场机制的基础性调节作用，又能发挥政府调节对市场失灵的弥补作用。

3. 加强个人住房抵押贷款的利率管理

一是开发可调整利率抵押贷款。其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给贷款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。

二是开发固定利率抵押贷款这是在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，可以避免相应的利率错配和流动性风险。

三是套期保值。我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理。

4. 建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险

一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。

5. 开发和建立内部评级体系和内部评级模型

我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，而现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一贷款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。

6. 完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险

商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。一是根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免因贷款政策管理失误而带来损失。二是加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立促使业务人员自觉遵守各项规章制度，强化损失责任追究制度。三是在组织结构上，实行审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营。四是加强贷款人信息的收集和分析，为较好地预防和控制信用风险评价提供客观依据。