湖南三线城市写字楼市场状况

湖南三线城市市政府周边物业状况：

株洲：周边有株洲华天大酒店、天伦商务酒店、怡海楼宾馆、府前商业步行街

写字楼主要为商住楼，数量较多，但靠近市政府的只有“云山诗意”—— 住宅区内的1栋的商务公寓（16层高）。

岳阳：周边主要是酒店、学校、小型公司、宿舍和住宅小区、商住楼

周边有太阳神酒店、龙源大厦 、丹桂园小区、五交化家属宿舍、湖南省国鼎招标咨询有限公司。

在售写字楼6栋，售完1栋，新盘4个；

市政府旁有天伦SOHO公寓。

永州：银行及相关政府机构、学校、超市、商行

写字楼7栋在售，1栋待售,，多为商住楼，也有商业广场、国际广场等

怀化：

周边有昌鸿广告、佳惠国际广场（商铺）、衣行顺鞋服广场、永和豆浆、中国电信、工商银行、苏宁电器。

不在市府旁，

仅一家在售写字楼——富程国际，项目定位高端城市综合体，由1层地下车库，5层商业及两栋住宅组成。

常德：周边主要是酒店、银行、旅行社

主要有广宇商务楼、财政机关宿舍、北正苑、汉晨君蓓苑（住宅小区）、汉剧院、中国联通。

写字楼不在市府旁，中德时代广场——常德市有史以来，首个专业5A品质的甲级写字楼 5000 元/㎡(均价)

湘潭：

周边有中国电信、湘潭阳光旅行社、华兴广告分店、天海手机城、金铃家私城 、KTV、银行、酒店、酒楼、餐馆 、冠华房地产、休闲中心、娱乐城、茶酒吧。

市府旁没有写字楼，其他在售1栋，待售2栋，在建2栋，售完3栋。

郴州：酒店、银行

主要有柿林花苑、五岭广场、超市、酒楼、肯德基、沃尔玛、府前华厦（普通住宅）

写字楼不在市府旁，五领新天地商务酒店；雄森豪庭——商住楼

湘西：主要是品牌步行街（各种服装品牌店、皮鞋名店）

主要有吉首商业城、品牌步行街、酒店、银行、茶吧 、肯得基

没有写字楼

娄底：没有写字楼

张家界：酒店、政府机构

没有写字楼

邵阳：餐馆、宾馆、茶楼、娱乐城、歌厅、酒店、银行、超市、电器、商场

没有写字楼

衡阳：学校、医院、丽富花苑、天添阁（住宅小区）、酒店、兴发大厦、众鑫大厦、招标代理公司 、银行、超市、美食城、俏江南

在售写字楼有六栋，市府旁没有。

其中西湖中央广场是衡阳市中心城区首家大型城市商业综合体。

总结：

市政府旁：

酒店、银行、政府机构、餐馆、超市、学校、医院是这些城市政府边最基本的配套；

住宅类、商场、品牌店类较多；商住楼较多，专业写字楼较少。

写字楼数量的多少与城市的发展水平密切相关。

三线城市写字楼市场销售状况：总体不佳

1.写字楼市场出租量远远大于销售量。

2.写字楼市场总体销售情况不容乐观。

3.写字楼销售面积在60--150之间的户型受到市场的追捧。

4.销售价格主要依据位置、距交通要道的距离、周边及自身配套而定。

5.在售项目均努力完善自身配套，增强智能化设施提升形象。

6.较为高档的纯写字楼由于单价较高，面临滞销。

7.具备基本条件的写字楼，由于定价适中及定位较为准确，销售情况则相对较好

8.销售周期多在12个月以上。

9.档次高的写字楼配套设施完善，有会所、商务中心、餐饮等配套设施。

10.商务中心提供多种商务配套服务功能，满足相关的配套需要。

11.高档次写字楼物管公司所提供的服务、配套较好。

12.考虑到写字楼使用的方便性及经济性，地段、交通、价格三者构成了消费者选择办公物业的最基本也是最重要的因素。

13.由于有部分性质的行业与政府部门的交往比较密切，为了方便业务的开展，更愿意将办公场所选在离政府相关部门近的区域，从市调中了解的情况来看，许多律师事务所比较关注政府相关部门的迁移。

14.电子及通讯、机械机电、房地产/建筑/装潢、旅游、美术广告设计、IT等行业的平均面积要求都处于100-300㎡之间。

三线城市写字楼人群分析：

从地域上看：主要是市内及周边地区

从形式上看：自用和投资

第一类：自用类客户：（购买/租用）创业及发展型的具有先进营销观念的现代企业，其中发展型企业所占的比例较大。

1、创业初期的公司：

特征：

组成人员较少，数量一般在3-6人之间。多从事电子电器、网络信息、贸易、中介、广告相关的行业，由于初期创业资金有限，通常选择能降低投入成本的经营场所。其组成人员年龄多在25-35岁之间，对新鲜事物和概念的接受能力较强，除专业媒体外，对综合类报纸及网络的关注程度普遍较高，其工作及生活时间安排较紧凑，对新客户新业务的渴望较强。

对物业的需求特点：

寻求低成本的场地，注重空间的独立性与物业的使用便利性，对促进其业务发展的服务举措感兴趣；

在此基础上，对物业的外在形象及内部环境要求不是太高，但希望能为其公司形象带来提升的作用；

面积需求一般在30-60平米之间。付款多选用首付较低、按揭年限较长的方式，以减轻其前期的置业压力，月还款承受能力在500-1000元之间。

2、发展型公司：

特征（一）：

公司已经有一定的发展经历，并且业务发展较顺利，公司实力有一定的积累，目前的办公环境已经无法满足公司发展的需要（面积、物业管理、环境形象等方面），迫切需要实现办公环境的升级，改善使用功能的同时提升公司的形象。

特征（二）：

目前租用的物业已经影响了公司的正常业务的往来，尤其是在安全措施、服务水平与收费标准上有过与管理公司的异议和摩擦，其不愉快的经历与心理影响是促进其进行换房与置业的原始动力。

以上两类客户的年龄多在30-40之间，拥有相当数额的资产及私家车；业务上有自己固定的客户群；行业上集中于小型会计师事务所、律师事务所、咨询类公司、广告公司、网络公司、电器自动化以及高新机电类（以设计研发、销售管理为主要使用用途）；传统媒体及电台的传播渠道有力。

对物业的需求特点：

对工程进度的关注程度非常高，不希望资金被占用时间过长；

注重物业的使用功能，容易进行类似物业的对比，置业行为较谨慎；

关注物业的管理的详细规定与收费标准；

对物业外观及市场形象有较高的要求；

付款方式上以普通按揭、分期为主，总价高时选择较低的首付方式；

由于日常业务量较大，对降低经营成本的优惠政策比较关注，甚至有可能成为其置业的主要影响因素；

由于公司职员相对较多（一般在8–20人之间），对面积的需求也相对较大，多在100-300平米之间；付款方式视公司状况不同而有所差别，多选择正常按揭及首期分期以减轻由于总价较高造成的短期企业现金压力。

3、自由职业人或个人工作室：

特征：一般为1—2人，从事的行业时间弹性较大，注重工作环境的独立性、安静性。对办公面积要求不大，一般为20—40平米，其中安排一部分生活空间，满足工作之余的小憩。对物业的硬件及软件要求较高，尤其是网络的高速稳定性，另外便利的物管服务也将为其工作带来很大的方便。一般集中于媒体记者、平面设计、自由撰稿人、策划工作室等，另有一部分企业的高层领导将其作为休闲办公的场所（即第二办公室）。

第二类：投资类客户：

背景：

在本市投资型物业供应量较大的市场背景下，投资者变得越来越成熟，投资行为也变得越来越冷静，尤其是写字楼对投资者来说属于市场前景不明的投资物业，周围的人没有类似的投资收益经历，缺乏市场带动效应。

特征：收入相对较高，有一定积蓄，渴望寻求投资的渠道。其中大部分具有投资经验或投资分析的能力，对推广中的投资分析不轻易信服，反而是对产品本身的关心程度较高，喜欢按照自己的思路进行分析。因此塑造一个好的产品对本项目的推广具有举足轻重的作用。此类客户年龄一般偏大，位于35—45岁之间，相当一部分为政府机关的行政人员或其他管理部门的工作人员，其投资意识较强，投资行为较隐蔽；另有一部分为私营企业主，虽然目前自己不会使用，但作为投资或将来公司搬迁做准备而置业。

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