2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31
国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》,现予以公布,自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局
2016年3月31日
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法
第一章适用范围
第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规定,制定本办法。
第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用本办法。自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。>>>>
第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。>>>>
本条解析了自行开发地产项目的特殊情形,即以接盘形式开发的地产项目,公告>>>>明确了必须以地产商自己的名义立项销售,这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。
第二章一般纳税人征收管理第一节销售额
第四条>>>>房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除>>>>当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:>>>>
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)
第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:>>>>>>>>>>>>>>>>
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×>>>>支付的土地价款>>>>
当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。>>>>>>>>>>>>
房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。>>>>>>>>
支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。本条解析了可以扣除的土地价款的范围,公告特别指出以纳税人直接支付的土地价款为准,在存在土地价款返还的情况下,直接支付的土地价款可能小于财政票据上记载的土地价款,这种处理与土地增值税项下的土地价款处理如出一辙,应该引起纳税人高度重视。对于可能取得政府土地价款返还的,应该协商政府部门以其他名义奖励,而不能直接以土地款返还的名义支付。
第六条>