上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析

上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析

一、 环城东路商业街现状

二、 环城东路重点商业改造项目----南桥新都会

三、 店铺租金摸底

四、 商业街业态定位及租金建议

一、环城东路商业街现状

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环城东路餐饮商业街以项目所在航南公路（现团南公路）为界，分为奉浦段和南桥段，如图示。

其中，传统所指“餐饮娱乐一条街”为奉浦段，从团南公路起至奉浦大道，全长约1.5公里，商业经营面积约12万平米，业态包含餐饮、酒吧、夜总会、足浴、桑拿等。该餐饮街的业态由市场自发而成，至今有14年历史。按奉贤区政府的商业规划要求，该条商业街与南桥百联片区将形成“南百联、北奉浦”的新型商业格局。2004年被评为上海市二十条特色休闲街之一。2010年该街的销售额约为5亿元。

目前，虽然该街以餐饮为主的商业成熟度较高，但餐饮的档次及知名度尚不高，多为“个体”类餐饮，缺乏大型连锁及影响力的品牌餐饮。大饭店的菜系以本帮菜、杭帮菜、粤菜、浙菜为主；小饭店以川菜、湘菜、东北菜、湖南菜、韩日料理为主。稍大型的有：皇品大酒楼、大宅门大酒店、迪豪小田园大酒店、悦圣大酒店等10余家；拥有50多家中小型饭店；2家四星级标准的酒店；锦江之星等商务酒店20余家。连锁便利店大约10余家； KTV夜总会、咖啡吧、酒吧10余家；洗浴足浴6家；美容美发10家，还有其他各类商业公司80余家。如下图：

环城东路商业街南桥段是从团南公路至南浦运河段，由于南桥镇的原商业中心以解放路、人民路为核心，因此该段商业街发展缓慢，商业业态杂乱、低档，其中以我项目对面的“绿地南桥老街商业广场” 失败经营为代表。随着易买得的进驻，周围的商业形象才有所提升。如图：

二、 环城东路重点商业改造项目----南桥新都会

南桥新都会为奉浦商业街改造项目，总建筑面积3.8万平米，共三栋楼体（A栋、B1/B2），分布环城东路两侧：

该项目的业态分布为：

A栋： B1—精品超市、快餐、生活配套

1F—品牌专卖、黄金珠宝钟表、生活护理、快餐

2F—品牌专卖

3F—品牌专卖、儿童游乐

4F—特色餐饮

5F—量贩KTV （2043平米）

6-8F婚庆主题馆

B栋：1F—面包西点、生活护理、特色零售、品牌专卖、快餐

2F—美容、美发、SPA、零售、休闲餐饮

3F—儿童游艺中心、儿童摄影、儿童教育

4F—球房、电玩、影院（3368平米）

目前引进的意向品牌有：星巴克、泡芙、鲜芋仙、呷哺呷哺、新石器烤肉、ONLY等，上述品牌中多数为第一次进驻奉贤。

该项目当前招商租金为：

1F : 5.5—7元/平米； 2F: 3.5-4元/平米； 3F:3元/平米

三、 环城东路商业街租金及售价摸底

奉浦段：

1、 九华人家（家常菜）， 1-2F,面积400-500平米， 1.9元/平米/天

2、 中介店面(九华人家对面)， 1F, 面积20平米， 8.3元/平米/天

3、 绿地智尊（近奉浦大道）， 1F, 面积960平米， 2.56元/平米/天

4、 韩村路392号商铺， 1-2F,面积66平米， 单价：27900元/平米

南桥段：

1、环城东路928号内街铺 1F, 面积90平米， 1.8元/平米/天

2、环城东路酒楼（易买得对面）1-2F, 面积500平米， 3.1元/平米/天

（80万转让费）

四、 商业街业态定位及租金建议

1、 当地人群消费特征

上海家具制造业75%的业主居住该地，该类人口主要包含了本地、江、浙人，消费需求及消费品质较高。另，项目临近上海市工业综合开发区，落户企业225家，外资130家，就业人口4.5万人，该类企业的高管、白领阶层具有较强的消费能力及品质需求。

2、 当前商业街现状及机遇

就奉浦段而言，虽然已相当成熟，但存在商业业态的更新换代与升级需求，以南桥新都会项目为代表，将加速推进该商业街的升级。

就南桥段而言，目前尚未形成完整、延续的商业街形态，易买得的设立，成为该街段的核心，向两向辐射，但未形成链条效应。

我项目处于奉浦段与南桥段的联接处，对于奉浦段而言，承接了餐饮街的业态延续；对于南桥段而言，与易买得互动形成链条效应。因此，在整条环城东路商业街而言，我项目是处于承接与延续的枢纽。

3、 商业街业态定位建议

● 借助购物中心的规模影响力，提升该路段商业业态的品质。

● 延续奉浦段餐饮街的业态，以餐饮为主并配以适当比例的休闲。

● 引进市区有影响力、较具特色的连锁大中型餐饮企业，以中偏高档消费为主。

● 租金建议:

1F : 5.5元/平米； 2F: 4元/平米； 3F:3元/平米

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/19a37d2e6bd97f192279e9e5.html