房地产广告宣传违规的法律法规汇总

关于广告宣传违规的法律法规汇总

关于房地产营销广告宣传方面的法律法规，现就重点部分进行

摘抄，供诸位领导查阅。

一、《城市商品房预售管理办法》

第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地

使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售

的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以

上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，

应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

案例：武汉某有限公司从2005年6月开始,在未取得土地使用权证明以及商品房预售许可证的情况下,通

过报夹式擅自在蔡甸城关发布“今天,康城的主角是你!”的预售房地产印刷广告3000份。蔡甸工商分局

认为,该房地产开发公司的行为违反了房地产广告发布暂行规定》第四条第(一)项、第(四)项之规定,据此,蔡

甸工商分局根据《房地产广告发布暂行规定》第二十一条之规定,依法决定:1、责令停止发布;2、罚款

8000元。

二、建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分

摊规则》的通知。

一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房

者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积

（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。

第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即

为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）

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与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

案例：宁波市象山坤宏置业有限公司发布虚假违法房地产广告案，当事人在销售楼盘时，

通过户型宣传册、楼盘立体模型、微信公众号、样板房等，将原规划设计图纸中的庭院、

设备阳台等部分，以业主购房后可以拓展建设增加使用面积为由，开展违法宣传，对购房

对象进行错误引导，对客户购买意向产生实质性影响，误导消费者。当事人的行为违反了

《广告法》相关规定，构成发布虚假广告行为。2018年1月，宁波市市场监管部门作出行

政处罚，责令当事人停止发布违法广告，消除影响，罚款80万元。

三、广告法

第四条广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误

导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。

第八条广告中对商品的性能、功能、产地、用途、质量、成分、

价格、生产者、有效期限、允诺等或者对服务的内容、提供者、形

式、质量、价格、允诺等有表示的，应当准确、清楚、明白 。广告

中表明推销的商品或者服务附带赠送的，应当明示所附带赠送商品

或者服务的品种、规格、数量、期限和方式 。法律、行政法规规定

广告中应当明示的内容，应当显著、清晰表示。

案例：温州中心大厦建设发展有限公司发布没有明示附赠信息的印刷品房地产广告案，当

事人于2016年3月14日至4月3日间以宣传单页形式发布包括“成交就有金条送”、“金

喜一：送金钥匙”、“金喜二：抽金条”、“金喜三：送金条“等内容的房地产广告，没有明

示所附带赠送的商品的规格、数量及赠送期限等信息，共发放上述广告2000张。当事人又

于2016年4月以宣传单页形式发布包括“空间最优化：全跃设计带来温州利用率最高户型，

双倍空间超值拓展，私密套房动静分离”等内容的房地产广告。共发放上述广告2000张.

当事人发布没有明示所附带赠送商品规格、数量及赠送期限等信息的广告,违反了《中华人

民共和国广告法》第八条第二款之规定，当事人发布含有绝对化用语的广告行为，违反了

《中华人民共和国广告法》第九条第三项之规定，根据《中华人民共和国广告法》五十七

条第一项、第五十九条第一款第一项之规定，责令当事人停止发布上述违法广告，罚款

210000元。

第九条广告不得有下列情形：（一）使用或者变相使用中华

人民共和国的国旗、国歌、国徽，军旗、军歌、军徽；（二）使用

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或者变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或者形象；（三）

使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；（四）损害国家的尊

严或者利益，泄露国家秘密；（五）妨碍社会安定，损害社会公共

利益；（六）危害人身、财产安全，泄露个人隐私；（七）妨碍

社会公共秩序或者违背社会良好风尚；（八）含有淫秽、色情、赌

博、迷信、恐怖、暴力的内容；（九）含有民族、种族、宗教、性

别歧视的内容；

（十）妨碍环境、自然资源或者文化遗产保护；

（十一）法律、行政法规规定禁止的其他情形。

案例：平阳银泰置业有限公司发布违法房地产广告案，当事人在平阳县开发建造银泰城步

行街，2016年2月份起，该步行街东北入口左右两侧立柱上开始张贴有一对广告海报，含

有“投资跟银泰，升值有保障”、“现铺招商，坐享收租”“室外步行街，火爆招商”等广告

内容。当事人无法提供制作上述广告的广告费用。2017年1月5日，上述海报已被撤除。

当事人于2015年9月开始宣传销售其开发的泰悦府楼盘，在宣传手册中使用了“银泰之上，

问鼎龙鳌第一豪宅”“品质之巅，第一豪宅”“极致，繁华之上的巅峰人居”“国际一线品牌

电梯”“中国顶级豪宅营造专家”等用语。并处罚款200000元。

第二十五条招商等有投资回报预期的商品或者服务广告，应当

对可能存在的风险以及风险责任承担有合理提示或者警示，并不得

含有下列内容：（一）对未来效果、收益或者与其相关的情况作出

保证性承诺，明示或者暗示保本、无风险或者保收益等，国家另有

规定的除外；（二）利用学术机构、行业协会、专业人士、受益者

的名义或者形象作推荐、证明。

案例：嘉兴大家房屋置换有限公司发布违法房地产广告案，当事人在官网上制作发布含有

“振东汽车城2区钻石沿街商铺，保租保退保收益，规模最大，桐乡唯一，综合性强，做

大市场投资你赚钱风险我来担”等内容的房地产广告，违反了《广告法》相关规定。2018

年11月，嘉兴市市场监管部门作出行政处罚，责令当事人停止发布违法广告，消除影响，

罚款20万元。

第二十六条房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为

建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或

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者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间

表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对

规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作

误导宣传。

案例：永嘉华中房地产开发有限公司发布违法房地产印刷品广告案，2017年5月当事人发

布了委托温州市利亚文化传播有限公司印制的含有“楠溪云岚上院距温州市区瓯越大桥至

项目地仅50分钟车程”等内容的房地产印刷品广告,广告费用为8580元。当事人的上述行

为违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第二项规定，依据《中华人民共和国广告

法》第五十八条第一款第八项规定，责令当事人停止发布违法广告，在相应范围内消除影

响，处以罚款17160元。对温州市利亚文化传播有限公司予以没收广告费用8580元，并处

罚款8580元。

案例：瑞安市壹家壹房产营销有限公司发布违法房地产微信广告案，当事人因代理温州华

阳房地产开发有限公司开发的香湖壹号楼盘于2018年3月29日始在温州房产营销微信公

众号上发布香湖壹号房地产广告，其中没有明确轻轨S3线尚在规划建设中，没有标明房产

的建筑面积或者套内建筑面积，广告费用为950元。当事人的上述行为违反了《中华人民

共和国广告法》第二十六条第四项规定，依据《中华人民共和国广告法》第五十八条第一

款第八项规定，责令当事人停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，处以罚款1900元。

案例：房地产广告“牛皮”吹破被罚365380元

温州市中梁盛置业有限公司在微信公众号上陆续发布13篇宣传文章。这些文章使用了“顶

配六星级JW万豪酒店”“温州最大IMAX影院”“温州最好实景示范区同步开放”等用语，

而“温州首创的三巷六弄景观”“全国首家社区乐高主题儿童体验中心”等无法证实的广告

语，对规划中幼儿园学校没有注明“规划中”，并使用其他房产项目形象、环境作宣传。

案例：温州行动者房产营销策划有限公司发布违法房地产广告案

当事人在企业网站上发布了含有“鳌江动车站在我们项目的西北方向，通过广场路3分钟

就可以到鳌江动车站”“小区南面的西塘路经车站大道10分钟内直达银泰购物中心”“我们

项目就有：四网合一的架构，分别是104国道、动车站、S4轻轨、G15沈海高速都环绕着

本项目”等内容的房地产广告，在广告中未载明商品房预售许可证书号，广告费用无法计

算。当事人的行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条和《房地产广告发布规定》

第十二条、第七条规定，根据《中华人民共和国广告法》第五十八条和《房地产广告发布

规定》第二十一条规定，责令当事人停止发布广告，在相应范围内消除影响，罚款30000

元。

案例：瑞安市正丰房地产开发有限公司发布违法房地产印刷品广告案

当事人于2015年6月1日开始发布玉桂阁项目房地产广告，该广告宣传手册中含有“5分

钟，可拥揽塘下市中心；15分钟，可直通温州大都市”、“全城鼎级的商城在这里”、“90-

140方玲珑小空间”等内容，广告费用为600元。当事人发布含有“5分钟，可拥揽塘下市

中心；15分钟，可直通温州大都市”内容广告的行为违反了《中华人民共和国广告法》第

二十六条第二项规定；发布含有“全城鼎级的商城在这里”内容广告的行为违反了《广告

语言文字管理暂行规定》第十条第一项规定；发布含有“90-140方玲珑小空间”内容广告

的行为违反了《房地产广告发布暂行规定》第十二条规定；依据《中华人民共和国广告法》

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第五十八条第一款第八项、《广告语言文字管理暂行规定》第十五条和《房地产广告发布暂

行规定》第二十一条规定，责令当事人停止发布违法广告，处以罚款2400元。

第二十八条广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者

的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：（一）

商品或者服务不存在的；（二）商品的性能、功能、产地、用途、

质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣

誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状

况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实

际情况不符，对购买行为有实质性影响的 ；（三）使用虚构、伪造

或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等

信息作证明材料的；（四）虚构使用商品或者接受服务的效果的；

（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。

案例：温州杰瑞房产营销策划有限公司发布虚假房地产广告案，当事人未审核温州宏众置

业有限公司（另案处理）与温州医科大学附属第二医院合作的真实性，于2017年8月20

日至8月30日期间擅自制作发布含有“携手亲和源、附二医、绿城，联手打造”等字样的

单页广告、LED广告、桁架广告、路名牌广告。广告费用为10300元。当事人的上述行为

违反了《中华人民共和国广告法》第四条第一款、第二十八条第二款第五项规定，依据

《中华人民共和国广告法》第五十五条第三款规定，对当事人处以没收广告费用10300元，

并处罚款20600元。

新广告法禁用词汇

房产类：　　

（1）宣传词语使用要规范：规定房产广告在词语使用上有一些

禁区：不得使用第一、唯一、首席、楼王、极品、冠军、绝版等绝

对性和夸大表述房地产项目的词语及其类似词语;不得出现未经政府

或政府职能部门确认的评比、排序等对房地产项目综合评价的内容;

不得出现融资和返本销售、售后包租等变相融资内容，不得有升值

或投资回报等承诺，不得含有风水、占卜等封建迷信内容。　　

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（2）不得滥用最低价揽客：规定使用“起价”、“最低价”等文

字描述房地产价格的，字体、字号应相同;对使用“一口价”、“清盘

价”等词语描述房地产价格的，如果仅为指定房源价格，必须加以

注明，否则视为是指其在售所有房源价格。　　

与“最”有关：

最、最佳、最具、最爱、最赚、最优、最优秀、最好、最大、

最大程度、最高、最高级、最高档、最奢侈、最低、最低级、最低

价、最底、最便宜、时尚最低价、最流行、最受欢迎、最时尚、最

聚拢、最符合、最舒适、最先、最先进、最先进科学、最先进加工

工艺、最先享受、最后、最后一波、最新、最新科技、最新科学。

与“一”有关

第一、中国第一、全网第一、销量第一、排名第一、唯一、第

一品牌、NO.1、TOP.1、独一无二、全国第一、一流、一天、仅此一

次（一款）、最后一波、全国X大品牌之一。

与“级/极”有关

国家级、国家级产品、全球级、宇宙级、世界级、顶级（顶尖/

尖端）、顶级工艺、顶级享受、高级、极品、极佳（绝佳/绝对）、终

极、极致。

与“首/家/国”有关

首个、首选、独家、独家配方、首发、全网首发、全国首发、

XX网独家、首次、首款、全国销量冠军、国家级产品、国家(国家

免检）、国家领导人、填补国内空白、中国驰名（驰名商标）、国际

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品质。

与品牌有关

大牌、金牌、名牌、王牌、领袖品牌、世界领先、（遥遥）领先、

领导者、缔造者、创领品牌、领先上市、巨星、著名、掌门人、至

尊、巅峰、奢侈、优秀、资深、领袖、之王、王者、冠军。

与虚假有关

史无前例、前无古人、永久、万能、祖传、特效、无敌、纯天

然、100%、高档、正品、真皮、超赚、精准。

与权威有关

老字号、中国驰名商标、特供、专供、专家推荐、质量免检、

无需国家质量检测、免抽检、国家XX领导人推荐、国家XX机关推

荐、使用人民币图样（央行批准除外）

与欺诈有关

涉嫌欺诈消费者

点击领奖、恭喜获奖、全民免单、点击有惊喜、点击获取、点

击转身、点击试穿、点击翻转、领取奖品

涉嫌诱导消费者

秒杀、抢爆、再不抢就没了、不会更便宜了、没有他就XX、错

过就没机会了、万人疯抢、全民疯抢/抢购、卖/抢疯了

与时间有关

限时必须具体时间

今日、今天、几天几夜、倒计时、趁现在、就、仅限、周末、

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周年庆、特惠趴、购物大趴、闪购、品牌团、

精品团、单品团（必须有活动日期）

严禁使用

随时结束、随时涨价、马上降价

国家工商总局对地方工商局关于广告方面的答复

1.广告不得使用国家级、最高级、最佳等绝对化用语。“极品、

顶级”两字，是与上述用语含义相同的表示，属于绝对化用语，故

适用前款规定。

2.在“市场调查或采访”的特定场景中，通过“记者”或“市

场调查人员”与“消费者”双方问答进行调查采访，由特定的“消

费者”讲述自身体验与感受，介绍产品或服务的优点、特点，这是

典型的以新闻报道形式发布广告。

3.对赞助体育比赛，文艺演出等大型活动的企业，在广告宣传

中不得使用“指定产品（商品）”，可使用“×××活动赞助商（商

品）”；对提供赞助商品并在该项活动中使用的，可在其商品广告宣

传中使用“×××选用商品”。禁止在广告中使用“中国名牌”、“地

方名牌”、“著名商标”。经地级以上人民政府认定的地方名牌，可在

广告中使用“×××省名牌”、“×××市名牌”；经省级人民政府认

定的地方著名商标，可在广告中使用“×××省（市）著名商标”。

4.除按法律规定和国务院批准的各类带有评比性质的企业营销

信息发布活动外 禁止在广告中使用排序、推荐、认定、上榜、抽

查检验、统计、公布市场调查结果等对企业及其商品、服务进行排

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序或综合评价的内容。如“全国销量第一”、“市场占有率第一”、

“市场主导品牌”、“消费者首选品牌”、“中国公认名(品)牌”、

“×××推荐产品(品牌)”、“×××认定”、“×××认可”、

“×××展示”、“×××荟萃”、“×××指定”、各种满意率、信任

率以及某类商品、服务上榜企业等。

5.在我国正当的宗教活动受法律保护，但应当在一定的场合和

范围内进行。“观世音菩萨”是佛教专有的形象，具有特定的宗教意

义，其用于商业广告活动超出了正常宗教活动的范畴，并带有一定

的迷信色彩，属于《广告法》第七条第二款第(六)项禁止的广告行

为，应当依照《广告法》第三十九条的规定予以处理。

案例：山西俊嘉房地产开发有限公司发布房地产违法广告案

2018年1月，当事人通过互联网发布“金尊府”房地产广告，广告中含有“国家级盛会落

址加速区域崛起……未来升值潜力和投资价值不可限量”“高端配套环伺，为品质生活加冕：

成成中学、太原第二外国语学校等知名学府，山西大医院、山西省儿童医院……地铁3/6

号轻轨等立体交通网，出入随心”“再造一个恭王府”等内容，构成发布“升值或者投资回

报的承诺、对规划或者建设中的文化教育设施作误导宣传、违背社会良好风尚”违法广告

行为，违反《广告法》有关规定。2018年5月，太原市工商局晋源分局依法作出行政处罚，

责令当事人停止发布该违法广告，处罚款60万元。

6.“中国公认名牌产品”根据中共中央办公厅、国务院办公厅

《关于严格控制评比活动有关问题的通知》(厅字 1996 10号)

凡未经党中央、国务院批准进行的对企业及其产品、服务的评比、

评先、评价、评奖、评优、展评等活动(简称评比活动) 均在禁止

之列，对于含有评比结果内容的广告，无论是否构成引人误解的虚

假宣传行为，均应当依照国家工商行政管理局《关于严格控制评比

类广告的通知》(工商广字 1996 第140号)予以处理。

7.商品经营者在其经营场所内向消费者播放与销售活动有关的

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录像，是其利用自有媒介宣传所推销的商品，属于广告行为。如果

在该广告活动中对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、

有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传 可以依照《反不正当竞

争法》第二十四条的规定进行处罚。

8.关于认定处理虚假广告问题的批复

185号

工商广字〔1993〕第

湖南省工商行政管理局

你局《关于如何认定虚假广告及有关问题的请示》(湘工商法字

〔1993〕64号)收悉。经研究 批复如下

一、关于虚假广告，一般应从以下两个方面认定，一是广告所

宣传的产品和服务本身是否客观、真实；二是广告所宣传的产品和

服务的主要内容(包括产品和服务所能达到的标准、效用、所使用的

注册商标、获奖情况以及产品生产企业和服务提供单位等)是否真实。

凡利用广告捏造事实，以并不存在的产品和服务进行欺诈宣传，

或广告所宣传的产品和服务的主要内容与事实不符的，均应认定为

虚假广告。

二、对虚假广告的处罚，应以《广告管理条例》及其《施行细

则》的有关规定为依据，不适用《投机倒把行政处罚暂行条例》。

一九九三年六月二十一日

9. “特供”、“专供”等内容广告

四、反不当竞争法

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第六条经营者不得实施下列混淆行为，引人误认为是他人商品

或者与他人存在特定联系：（一）擅自使用与他人有一定影响的商

品名称、包装、装潢等相同或者近似的标识；（二）擅自使用他人

有一定影响的企业名称（包括简称、字号等）、社会组织名称（包括

简称等）、姓名（包括笔名、艺名、译名等）；（三）擅自使用他人

有一定影响的域名主体部分、网站名称、网页等；（四）其他足以

引人误认为是他人商品或者与他人存在特定联系的混淆行为。

案例：陕西奥巴马肖像广告违法案

第八条经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、

用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误

导消费者。经营者不得通过组织虚假交易等方式，帮助其他经营者

进行虚假或者引人误解的商业宣传。

第十条经营者进行有奖销售不得存在下列情形：（一）所设

奖的种类、兑奖条件、奖金金额或者奖品等有奖销售信息不明确，

影响兑奖；（二）采用谎称有奖或者故意让内定人员中奖的欺骗方

式进行有奖销售；（三）抽奖式的有奖销售，最高奖的金额超过五

万元。

五、关于禁止不正当有奖销售行为的若干规定（征求意见稿）

第三条经营者进行有奖销售，不得存在下列情形：(一)所设奖

的种类、参与条件、参与方式、开奖方式、奖金金额或者奖品种类、

兑奖时间、兑奖方式、奖品交付方式、弃奖条件等信息不明确，影

响兑奖。（二）抽奖式有奖销售，活动起止时间、开奖时间、地点、

方式和奖品种类和数量、通知中奖者的时间、方式、弃奖条件信息

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不明确，影响兑奖；（三）对已经公示的有奖销售事项做不利于消

费者的变更；（四）不按承诺兑现奖品、奖金；（五）在销售现场

即时开奖的有奖销售活动，未及时明示各类奖项兑奖情况。（六）故

意将带有不同奖金金额或者奖品标志的商品、奖券按不同时间投放

市场。

第四条禁止经营者不如实标示赠品的品名、数量，不标示或者

含糊标示附加条件。

经营者不得以不合格产品作为奖品和赠品，不得免除或减轻应

当承担的法律责任。

第五条经营者在附赠式有奖销售商品时，要明示无赠品时商品

的价格。

第六条禁止下列欺骗性有奖销售行为：

（一）谎称有奖销售或者对所设奖的种类，最高奖金额，总金

额，奖品种类、数量、质量、提供方法、弃奖条件、奖券出售情况、

兑奖情况等作虚假不实的表示；

（二）采取不正当的手段故意让内定人员中奖；

（三）故意将设有中奖标志的商品、奖券不投放、未全部投放

市场或者不与商品、奖券同时投放市场；

（四）其他欺骗性有奖销售行为。

第七条经营者进行抽奖式有奖销售，不得存在下列行为：

（一）最高奖的金额超过五万元；

（二）最高奖设置多个中奖者的，其中任意一个中奖者最高奖

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奖金超过五万元；

（三）同一奖券或者购买一次商品具有两次或两次以上获奖机

会的，累计奖奖金总额超过五万元；

（四）以竞技比赛、智力竞猜等方式销售商品的，获奖者最高

奖金额超过五万元；

（五）以物品使用权、服务等非现金形式作为奖励的，该物品

使用权、服务等的市场价值超过五万元；

（六）以虚拟物品为奖品进行抽奖式有奖销售的，虚拟物品在

网络市场约定金额超过五万元的。

（七）以其他形式进行抽奖式有奖销售，最高奖金额超过五万

元的。

第八条有奖销售活动中奖品或者赠品为非现金物品或者其他利

益作奖励的，按照同期市场同类商品或者服务的正常价格计算其金

额。

六、房地产广告发布规定

第四条房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑

面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

（一）升值或者投资回报的承诺；

（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；

（三）违反国家有关价格管理的规定；

（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其

他市政条件作误导宣传。

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第五条凡下列情况的房地产，不得发布广告：

（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形

式限制房地产权利的；

（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

（五）权属有争议的；

（六）违反国家有关规定建设的；

（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；

（八）法律、行政法规规定禁止的其他情形。

第六条发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合

法、有效的证明文件：

（一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构

的营业执照或者其他主体资格证明；

（二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；

（三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；

（四）工程竣工验收合格证明；

（五）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建

设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，

应当具有相应的产权证明；

（六）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主

委托证明；

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（七）确认广告内容真实性的其他证明文件。

第七条房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：

（一）开发企业名称；

（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

（三）预售或者销售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

第八条房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项

目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

第九条房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用

的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

第十条房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的

销售价格，明示价格的有效期限。

第十一条房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，

比例恰当。

第十二条房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其

他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

第十三条房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、

准确。

第十四条房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本

项目的效果。

第十五条房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，

应当在广告中注明。

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第十六条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。

第十七条房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的

银行名称及贷款额度、年期。

第十八条房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、

就业、升学等事项的承诺。

第十九条房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有

关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

第二十条房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估

单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用

语的，应当真实、准确，表明出处。

第二十一条违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规

有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，

对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三

倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下

的罚款。

第二十二条本规定自2016年2月1日起施行。1998年12月3

日国家工商行政管理局令第86号公布的《房地产广告发布暂行规定》

同时废止。

七、最高法院关于商品房若干问题的解释

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人

就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体

确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响

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的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦

应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金

作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立

商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责

于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应

当将定金返还买受人。

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现

的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及

利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的

赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房

屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三

人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导

致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款

及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍

的赔偿责任：（退一赔一）

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供

虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

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（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安

置房屋的事实。

案例：2000年8月3日，刘某与北京中鸿天房地产有限公司签订北京市外销商品房预售契

约，刘某购买了涉案房屋，总价款为1372838元。2005年8月1日，刘某取得涉案房屋所

有权证。2005年9月17日，刘某取得涉案房屋土地使用证。合同签订后，姜某于2011年

1月25日向刘某转账70万元，于2011年2月17日向刘某汇款242万元。2011年1月30

日，姜某取得涉案房屋所有权证。徐某起诉至法院，要求：1.确认徐某与刘某于2007年7

月15日签订的针对涉案房屋的买卖合同有效；2.刘某返还购房款138万元及利息，并赔偿

装修费用20万元、差价款214万元和房租损失14.4万元；3.姜某对上述债务承担连带给

付责任。一审审理中，刘某及姜某表示涉案房屋现已交付给姜某。徐某提交收据2张，以

证明其对涉案房屋进行了装修，花费了装修费20万元；徐某还提交了公寓写字楼租赁合同，

以证明其主张的租金损失。

法院判决：合同有效，法院认定：一、确认徐某与刘某于2007年7月15日签订的针对北

京市朝阳区建国路88号（7-10）7号楼808室房屋的买卖合同有效；二刘某于判决生效后

10日内返还徐某购房款100万元；三、刘某于判决生效后10日内赔偿徐某差价损失214

万元；四、驳回徐某其他诉讼请求。

第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与

商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合

同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的

价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还

已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋

实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分

的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的

房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约

定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出

卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返

还买受人。

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原告长城公司（买受人）和被告远洋大厦公司（出卖人）签订《外

销商品房预售契约》，约定长城公司购买北京远洋大厦房屋一套，暂

测建筑面积为105．62平方米；房屋交付时，房屋的实际面积与暂

测面积的差别不超过暂测面积的±5％(不含)时，按照本契约约定的

所售房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的

±5％(含)时，自远洋大厦公司向长城公司出示北京市房屋土地管理

局实测面积文件之日起15日内，长城公司有权解除契约。契约解除

自长城公司书面通知送达远洋大厦公司之日起生效。远洋大厦公司

除在契约解除后30日内向长城公司双倍返还定金外，并需将长城公

司已付的房价款及利息全部退还。

案例：后远洋大厦公司向长城公司发函，告知涉案房屋的实测面积为77．5平方米。诉讼

中，远洋大厦公司承认实测面积与预售面积的误差已经超过合同约定的5％。长城公司不

同意解除契约，要求远洋大厦公司继续履行，并主张面积误差比超过3％部分的房价款由

远洋大厦公司双倍返还。

法院经审理认为，远洋大厦公司承认实际欠付长城公司的房屋面积超过了合同中暂测面积

的26．6％，故应承担违约责任。长城公司在与远洋大厦公司签订的购房合同中，已经约

定实际面积与暂测面积的差别不超过±5％(不含)时，应按照合同房屋售价进行结算，故本

案应以双方在合同中约定的5％作为追究远洋大厦公司违约责任的起点，即实际面积与暂

测面积的差别在5％(不含)之内部分的房款，按照双方当事人在合同中约定的售价予以返

还，长城公司主张面积误差比超过3％的部分房价款双倍返还，没有法律依据。而实际面

积与暂测面积误差比在5％之外的房款，由于双方在合同中未约定实际欠付面积超过暂测

面积5％后如何具体追究违约责任，故应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠

纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由远洋大厦公司双倍返还。

第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将

其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未

销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另

有约定的除外。

第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包

销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

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本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/2a3185fef41fb7360b4c2e3f5727a5e9846a2753.html