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农村房屋买卖案例
农村房屋买卖案例
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农村房屋买卖合同效力的认定
作者:罗琪
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2012-12-2015:10:10
问题提出:随着城市化进程加快,拆迁力度加大,补偿数额巨大,农村
房屋买卖合同引起的利益纠纷不断突显出来。
有些是几年前发生的买卖行为,
有
些甚至是十几、
几十年前的买卖行为;
购买者中有本村或外村村民,
也有的是城
镇非农业户口居民;
出卖方中有的仍在农村生活,
有的本身也已经成为城镇非农
业户口居民。农村房屋买卖合同是否有效,如何解决“过户手续”“房地不一
致”等问题,尚无统一、具体的法律可以引用,而《土地管理法》、国家政策与
《合同法》
及相关司法解释又规定不一,
导致在司法实践中判决千差万别。
此类
案件的处理必将产生导向作用,不论判决是否有效,必将会导致大量的诉讼。
简要案情:
2001
年
6
月,杨某(原始取得宅基地)与郑某(城镇户口)
签订《买卖房屋协议书》,约定:杨某将自己名下房屋独院一座卖给郑某,房价
8
万元,郑某一次性付清,双方一手交钱,一手交宅基使用证(地号
02
-
03
-
0156
)。合同签订后,郑某于
2001
年
6
月
12
日将房款交于杨某,杨某将该房屋
交付郑某,双方已实际履行。
2006
年
11
月
7
日郑某与其妻张某(农村户口)将
户口迁至现住址。
2009
年杨某诉至法院,以农村房屋不能买卖为由,主张《买
卖房屋协议书》无效。
争议焦点:农村房屋买卖是否有效?
分歧意见:
由于涉及农村房屋买卖合同是否有效,
如何解决“过户手续”“房地不
一致”等问题,尚无统一、具体的法律可以引用,而《土地管理法》、国家政策
与《合同法》及相关司法解释又规定不一,
现有的法律法规及决定、通知主要有:
1999
年第二次修正的土地管理法:第六十二条“农村村民一户只能拥
有一处宅基地”“农村村民出卖、
出租住房后,
再申请宅基地的,
不予以批准”;
第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、
转让或者出租用于非农业
建设”。
1999
年
5
月
6
日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒
卖土地的通知》中规定:“农民的住宅不得向城市居民出售。
2004
年
12
月
24
日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强
调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
2007
年
12
月
31
日中共中央、国务院联合发布的《中共中央、国务院
关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》
中再次重
申:“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”
目前在农村房屋买卖合同效力认定上存在以下情形:
1
、同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋有效。其理由及依据:一
是宪法和法律确认私人对其所有的房屋享有所有权,
依法可以转让其权利;
二是
现行法律并没有禁止农村房屋买卖、
转让;
三是现行国家政策没有限制集体经济
组织内成员之间买卖农村房屋;
四是地方性法规和规章肯定集体经济组织内成员
之间的农村房屋买卖。
2
、不同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋未形成统一的意见,一
种意见认为有效,一种意见认为无效。多数倾向有效。其理由:一是宪法、法律
和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋,
国家政策仅禁止城镇居民不得购
买农村房屋;
二是法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基
地使用权,
即并不适用“房地一致”的原则;
三是允许不同集体经济组织成员之
间基于其生活、
生产购买当地农村房屋,
不仅不会影响农村社会的稳定,
而且有
利于当地社会经济发展。
3
、城镇居民购买农村房屋原则上无效,例外有效。无效理由主要是依
据国家政策,
禁止买卖。
倾向特殊情形有效是指:
一是出卖人出卖房屋前或同时,
该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地,原出卖人身份为农民转为城镇居民;
二是城镇居民购买农村房屋,
经过村委会同意且办理了相关审批手续;
三是城镇
居民购买农村房屋后,
已将其户口迁入房屋所在地,
申请加入当地集体经济组织,
转为农民身份;四是城镇居民买受人的配偶为当地集体经济组织成员等情形。
就本案而言,就合同效力问题存在较大争议。
第一种意见:
该协议虽然是双方的真实意思表示,
但由于双方买卖的是
农村房屋,
对于农村房屋的买卖,
国家虽然没有明确的法律调整,
但是据于农村
房屋占用的是宅基地,宅基地是集体组织内部拥有所有权,对农村房屋的买卖,
目前国家政策规定明确,
城镇居民严禁购买农村的房屋。
当时签订协议时,
郑某
是城镇居民,不符合购买农村房屋的条件,虽然郑某夫妻于
2006
年将户口迁入
当地村庄,但未改变其城镇居民的性质,根据《土地管理法》第六十二条、第六
十三条规定及国务院政策,
城镇居民购买农村房屋合同应属无效。
故本案双方所
签的买卖合同应认定为无效。
在确定合同无效的损失时,
应当综合考虑当事人的
本文来源:
https://www.2haoxitong.net/k/doc/3181a370cd7931b765ce0508763231126fdb7708.html
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