成都市龙泉驿区项目开发可行性研究报告

成都市龙泉驿区项目开发可行性研究报告

可行性研究报告

成都市龙泉驿区项目开发可行性研究报告

目录：

3第一部份 项目开发的可行性研究

3一、前期深度市场调查及研究

31、项目介绍

32、区域市场现状及其趋势

133、消费者对新政出台后购买力分析：

174、商品住宅客户构成及购买实态分析：

195、项目地块周边生活配套情况：

206、项目SWOT（深层次）分析

20（一）、项目的优势

20（二）、项目的劣势

20（三）、项目的机会点

21（四）、项目的威胁点

227、项目周边竞争楼盘调研

40二、项目规划设计及营销策略

40（一）产品的规划设计方案

42（二）产品的命名及推广思路

47第二部份 项目开发成本、利润分析

47一、项目的成本和收益测算

49二、投资风险分析及其规避方式提示

491、价值提升及其实现的风险性：

492、资金运作风险性：

50结束语：

第一部份 项目开发的可行性研究

可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进入深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。

前期深度市场调查及研究

1、项目介绍

项目位于成都市龙泉驿城区文景路。与四川旅游学院、四川省团校、四川天一学院、龙泉职业卫校、巴金文学院和沫诺艺术院相毗邻，人文气质浓厚，更与龙泉山相望，与百工堰公园为邻，生态景观优美，适宜人居。

2、区域市场现状及其趋势

龙泉区简介：

龙泉驿始建于唐朝，古称东阳县，公元1026年改名为灵泉县，隶属于简州，1285年划归成都府直属，民国初年正式更名为龙泉驿。1959年始与市区接壤。1990年成立成都经济技术开发区，经过十年努力，于2000年正式被国务院确定为“国家级经济技术开发区”。

龙泉驿素有“成都后花园”的美称，是“全国生态环境保护建设示范区”和“四川花果风景名胜区”。龙泉驿区位于成都市东部，紧邻龙泉山西侧，是成都市九区之一、国家级成都经济技术开发区所在地、成都市城市向东发展的主体区域。全区幅员面积558平方公里，辖4街办7镇1乡，城区面积20平方公里，总人口15万人。素有“四时花不断，八节佳果香”之美誉，是国务院正式命名的“中国水蜜桃之乡”，全省经济综合实力十强县（区）之一。

成都市龙泉驿区位于成都市东部，是成都市的城市发展新区，面积558平方公里，距离成都市区131>.6公里（距离成都绕城高速路9公里）。四通八达的交通网络将龙泉与成都连为一体，使这座美丽的新城具有了“近山不进山、近城不进城”的先天区位优势。“西部大开发”、“国家级成都经济技术开发区”、“成都市城市向东发展”、“成都城市住宅规划主体区域”为龙泉创造了千载难逢的历史机遇，龙泉将建设成为成都平原的最佳生态居住区域。

宜居龙泉：

龙泉驿区是成都市向东发展的主体区域，也是四川省唯一的国家级经济开发区所在地，属成都市“半小时经济圈”内。龙泉驿区区位优势明显，交通便利，环境优美，气候宜人，空气质量接近国家一级标准，具有发展住宅产业得天独厚的先天条件，前景十分广阔。龙泉驿区先后投资了近20亿元，用于道路、交通、通讯、供水、供电、供气等城市基础设施和市政服务设施建设。新建的生产、生活区干道、供水工程、供电系统、信息系统、商贸大楼、宾馆、专业市场、省市重点中小学校、医院等城市服务设施相继投入使用，城市功能日益加强。

截止2003年，全区共有房地产开发企业60家，其中三级资质企业3家。2000年，龙泉驿区增量房地产交易额不足2亿元，而2003年则达到了13.69亿元，三年时间翻了三番。总的来说，龙泉驿区房地产业发展处于高速发展时间，提供给消费者更多的选择和更高的居家品质。

龙泉驿区已逐步成为成都市东部繁荣美丽的现代化城市新区。

龙泉区板块划分：

“五片三沿”的生态住宅规划：

“五片”：

龙泉驿城区：融合现代建筑的最新理念，因地制宜的建造环境幽雅的精品住宅小区。

洪河：成都市城市东部副中心，成都东扩的第一站。以发展教育文化、商贸金融、高尚住宅、体育运动、休闲娱乐、旅游产业等六大功能为主体的城市发展新区。

十陵：成都市城市东部副中心。借助历史文化风景的丰富资源，创造人与自然、人与文化和谐统一的人文家园。

同安：发展以休闲娱乐、体育运动、高尚住宅等为功能主体的城市新区。

洛带：与四大会馆为邻，体味源远流长的客家文化，缔造人文与自然契合的和谐家园。

“三沿”：

沿山-----龙泉桃花山。

沿水-----东风渠、百工堰与驿马河。

沿路-----老成渝路

在一年四季的不同时段，您可以与亲友聚会龙泉，品尝与花相伴，与果共生的休闲。在低矮的龙泉山下喝茶、爬山娱乐，而满山成片的桃花可以养眼怡人，特产的枇杷果和鲜桃让您爽口开胃，清沏的龙泉湖让您近山临水…

龙泉区位优势得天独厚。是成都市正在实施的城市向东向南发展的主体区域。区政府所在地龙泉镇距市中心12.5公里，距成都双流国际机场28公里，成渝铁路穿境而过，成昆铁路绕境而行，以老成渝路、成龙路、成洛路为骨干的交通网络覆盖全境，现已开通4条对接成都市区的城市公交线路。 龙泉生态环境独特优良。境内气候温和，绿色城区和龙泉山生态屏障交相辉映，是“全国生态建设示范试点区”和“全国绿化百佳县（区）”。 龙泉旅游资源独具特色。境内有东郊明珠龙泉湖、西部客家第一镇洛带古镇、国家重点文物保护单位明蜀王陵、北周文王碑、千年古刹石经寺等众多自然和历史人文景观，是“四川省花果山风景名胜区”和“全国文物保护先进区”，一年一度的“中国·成都国际桃花节”已成为享誉中外的国际性旅游、招商、民俗盛会，目前已成功举办18届。 龙泉经济实力不断增强，2004年全区GDP完成89.95亿元，财政收入完成8.6亿元，农民人均纯收入完成4206元；工业经济快速增长，开发区建设日新月异，机械制造、新型材料、食品饮料、电子信息四大支柱产业日益明显，初步形成了以国家级成都经济技术开发区为龙头的西部现代制造业基地；农业开发成效明显，先后被列为“国家资源综合开发型三高农业示范片区”、“国家农业科技成果示范试点区”、“国家农业标准化生产示范区”，获得“全国无公害农产品生产基地先进县”称号，初步形成了以果蔬生产为重点的现代都市特色农业基地；第三产业全面发展，初步建成了以酒店会务业为核心的都市近郊会务休闲基地。

区域分布图

龙泉区地理情况：

龙泉街道办事处位于龙泉山中段西麓，东径104度15分，北纬30度33分。东与山泉镇、西与大面街道办事处接壤，北与同安街道办事处、南与柏合镇相邻，自古为成都东面屏障、军事重地。距成都市中心14公里，距成都双流国际机场28公里。幅员面积51.1平方公里（城区面积20平方公里），辖7个行政村和12个社区居委会,总人口15万人。

龙泉区市政配套设施调查：

（1）供水：辖区内日供水能力25万吨；

（2）供电：辖区内建有220kv变电站一座，110kv变电站四座，装机容量20.5万KVA；

（3）供气：供气能力达70万立方米/日；

（4）排水排污：雨水、污水管道尚主干道分设，十万吨污水外理厂已投入使用，远期规划建设二十万吨污水处理厂；

（5）公路：境内有“三纵三横”六条公路干线，成渝高速公路、驿都大道（50m宽）、成龙公路(40m宽)、成都三环路、绕城高速公路、环城公路形成公路网络系统。

（6）铁路：距西南最大储运仓库所在地洪安火车站和成都货运东站、南站10余公里；

（7）水运：高速公路直达重庆、泸州客、货运码头；

（8）航空：距全国四大航空港之一的成都双流国际机场28km；

（9）金融配套：辖区内已形成以国有商业银行为主体、政策性银行、股份制商业银行以及其它金融机构并存和分协作的完备金融体系。

（10）1通讯：程控电话装机容量15万门，余量充足，无线通讯机站、城市IC卡电话覆盖全境，有信息平台、

IDD、ISDN、DDN、ADSL等服务一应俱全。

龙泉社区建设规划：

●社区概况：

龙泉街道幅圆面积51平方公里，城区面积15.8平方公里，总人口168669人，其中城镇居民人口147972人，128个居民小组。辖区内共有14个社区，其中纯城市社区12个（滨河花园社区、广场社区、商业街社区、保平社区、芦溪河社区、驿河社区、长柏路社区、驿都路社区、接龙社区、万源路社区、平江路社区、明江路社区，其中后三个为企业划转地方社会化管理形成的社区），村居合一社区2个（红咏社区、天鹅苑社区）。

●星级社区：

在全区率先开展星级社区创建，制定了《“星级社区”建设三年（2005年—2007年）发展规划》，大力创建“六星”社区，即学习之星、服务之星、共建之星、生态之星、健康之星、富民之星，认真组织实施，制定了严格的考核制度，通过社区服务月活动强化星级社区创建。今年6月将开展首批评选“星级社区”活动。星级社区的创建对于统筹城乡经济社会发展，推进城乡一体化，提高人民生活水平和生活质量，扩大基层民主，维护社会稳定，推动城市改革与发展，全面构建和谐社会具有十分重要的意义，在全区开创了一个社区建设的新模式。

万源路社区：学习、服务之星

从抓学习入手，凝聚人心，提升素质。建立健全学习制度，加强社区干部业务技能的学习，提高了社区干部的整体素质特别是政治素质；在学习方式上，寓学于乐，建立宣传队伍、激情广场，培养社区文化辅导员，开展有益的文化活动，通过活动提升学习的积极性，增强学习效果。对老百姓反映的事情，坚持“事不过夜”的原则，及时予以处理；对社区困难群众及时关心他们的生活，并在社区开展募捐活动；对孤寡老人，社区干部采取“1+1”的方式，让离他们最近的干部和同楼的党员结对，经常给予帮助。

滨河花园社区：生态、健康之星

滨河花园社区为了维护这良好的生态环境，组织社区党员和志愿者义务为公共绿地锄草，义务养护绿化树；社区文明劝导员经常宣传引导居民保护环境。社区在为居民营造良好生态环境的同时，还致力于为他们营造健康的生活氛围，通过引导，将健康的生活理念和生活方式带给社区居民。社区经常与红十字协会联合开展健康知识讲座，适时开展科普知识竞赛，将健康知识手册送到居民家中，极力为居民营造健康的生活环境。为老人建立健康卡，并定期免费体检；关心育龄妇女，为育龄妇女提供免费检查，确保育龄妇女和后代健康。

★驿河社区：共建之星

建立了联席制度，半年召开一次联系会，积极听取驻区单位的意见和建议，切实为辖区单位服好务。社区与辖区单位通过文化共建方式，开展了社区丰富多彩的文化生活，为国庆节、创建全国文明城市、保先教育、社区服务月营造了良好的氛围。今年，社区成立了业主委员会，专门负责小区管理、调解业主纠纷，将社区与辖区单位紧密联系在一起。社区引资数百万无，打造两个社区文化广场，改写龙泉北片没有文化活动场所的历史。在创星级社区的过程中，驿河社区探索出了“社区与辖区单位共建”的新模式，不但让社区居民受益，而且驻区单位也享受到了共建带来的成果。

驿都路社区：生态、健康之星

驿都路社区是一个典型的“农转非”社区，大量“农转非”居民面临着角色转变和就业的挑战。社区加大了培训力度，开办了各类技术技能培训班，强化“农转非”居民的工作技能，为他们在城市就业提供技术基础。为失地农民建立专门的就业需求档案，在档案中特别对失地农民的个性、特长进行分析，以便和相应的企业进行及时对接。加大培训力度，积极为失地农民寻求工作岗位。利用地处经开区的优势，不断拜访企业，争取新的工作岗位，安排相应的失地农民。通过扶持餐饮、百化业，形成了三产业发展的良好态势。

3、消费者对新政出台后购买力分析：

宏观调控新政下，成都楼市供求调研：

新政后，市民购房欲望依然强烈，每百户居民购房率并没有下降。

本次调查两年内计划购房率为14.3%，新政出台前后和前三年的购房率对比显示，购房率的变化波动并不明显，这反映了新政对于真实购房需求的影响并不大。

被访者认为，新政对于稳定我市的房价有一定效用，但市场强劲而真实的需求会弱化政策的调控效应。

新政的效用指数为51.8，处于效用一般的区间。

新政对真实购房者的总体影响比较小。

有56%的消费者认为新政对于自己购房完全没有影响（仅有16%的消费者认为新政对于购房的影响较大/非常大。影响指数为25.45，处于影响较小区间，说明新政对于真实需求者的购房影响并不大。

由于十分看好城市未来的发展前景，加上外来人才、资金、产业资源不断向成都集聚，加上成都持续较快的经济增长导致的购买力增强，故近一半被访者认为新政后成都房价仍会持续上涨。

认为房价上涨的购房者比例高达45%，认为价格持平的占30%，认为下跌的仅占7%，可见大部分消费者预期房价还会持续上涨。上涨幅度平均预测为6.96%，根据成都今年1-3月住宅类住房交易均价3974元/平米（数据来源：成都房地产信息中心），未来一年内平均房价涨到：3974×106.96%=4251元/平米。

成都真实的自住购房需求占94%的绝对主流地位，购房的纯粹投资性需求占6%。

7成购房者是首次购房，二次以上改善居住条件的购房消费者占3成，投资性购房占6%，说明成都楼市的主流购房需求是真实的自住消费需求，大多数老百姓还正处于购置第一套商品房的梦想追求阶段，纯粹投资性需求并不多。

选择三环以内主城区购房的比例较高。

选择在成都主城区购房的占81%，选择在成都郊区县购房占19%，从置业次数来看，多次置业的购房者相对首次置业者更倾向于在成都郊区县购房，一般追求面积较大、环境较好，居住较为舒适的住宅，这说明多次置业者更注重于提升居住品质。

主城区的城东和城西是市场关注重点，城北的市场关注度相对较低。

中心城区（一环路内）的购房比例较低，仅为4.3%；

城东和城西是关注热点，其中城东和城西的二三环路之间和三环路以外是关注重点；城南的二三环路内外是关注重点；城北的整体关注率较低。

购房者更加追求楼盘的品质感，只要房子好，就可以动摇他们对预定区位的选择。

只要楼盘做出了品质，达到了购房者心目中理想的住房条件，购房者就可以不考虑楼盘具体位置，而这个楼盘的开发商只要成为知名品牌就可以打动消费者。

购房者可以为更高的住房品质出更高的房价。

从购房单价看，3500元/平米的价格需求最大（由于包含了三环路外和郊区县住宅），其次是4000—4199元/平米和3500—3599元/平米，平均价格需求为3581.2元/平米，从购房类型来看，随着居住品质的提高，价格也呈现出上扬的趋势，对别墅的单价可出到7000—8000元。

从购房总价看，30—45万是最大的需求段，合计占49%的比例，平均总价为38.6万，随着居住品质的提升，总价也呈现出上扬的趋势，对别墅的平均总价甚至超过了100万元。

电梯公寓的选择比例日益增高，主城区已占绝对主流

电梯公寓总计有43%的需求比例。二环路内这个主动选择比例，已高达61%。在成都市要求主城区内必须修建电梯公寓的基础上，电梯公寓开始得到了较多消费者的认可。本次调查选择主城区购房者中，主动接受电梯公寓的已点55%。说明电梯公寓这种住宅形态具有日益广阔的市场需求空间。

郊区县购房中，龙泉成为首位选择区域

郊区县购房者更关注的三个郊县依次为：龙泉29%、华阳21%、温江19%。从分析看，多次置业购房者更倾向于在综合条件更好的华阳、温江、都江堰购房；而首次置业者更倾向于在价格较有优势的龙泉、双流、郫县购房。

结论：

真实购房者更多还是从自身的现实需求出发来进行购买决策，对政策的敏感度并不高。

对新政的知晓度为一般。对于新政具体内容能够知晓的比例为55.5%。

对于新政的了解仅限于同切身利益相关的几条。购房者最关心的是二手房交易税费的增加，其次是首付比例的提高。

而对于开发商最为关心的90平米以下要占70%这一条，仅有不到20%的了解新政的购房者关心；另外控制别墅用地、加大经济适用房的建设也只有较低的知晓度。

占44%比例认为新政对于购房有一定影响的购房者中，有20%的购房时间依然保持不变，有53%看实际情况而定，观望的气氛只是增加了选购时间的弹性，但并没有改变需求事实。

总体来看，提前购买的比例要大于延后购买的比例。反映出新政的短期影响力是：提前购买者多于延后购买者，而这可能导致新的供求失衡。

新政对于购房区域的影响较小。占44%比例认为新政对自己购房有一定影响的购房者中，仍有65%的购房区域依然保持不变，看来新政对于购房区域的影响较小，消费者还是按照自己的预定购房区域来加以选择。

总体来看，部分购房者会从郊县购房转向主城区购房，这也与购房者对于主城区的坚挺房价更抱有认同信心相关。

新政对于购房面积的影响较小。认为新政对于购房有影响的购房者中，有64%的购房面积依然不变，购房者还是按照自己需要的购房面积来加以选择。

总体来看，会减小套型的购房群体的比例（8%）要大于增大套型的购房群体的比例（1%），反映了新政在购房套型上有引导性影响，但效果有待观察。

4、商品住宅客户构成及购买实态分析：

根据龙泉驿区城区文景路、文明西街、永安路、建设路、滨河路附近等二手房产中介所获悉，现区域二手房价在2500左右，新建、配套较完善的小区，价格在2500元/平米以上。购房者大多为当地人，占购房比例的70%，成都人占购房比例的8%，另外22%的比例，以外地人来龙泉打工及定居的人为主。而龙泉本地人的，又以龙泉政府单位工作人员及周边事业单位的白领以上阶层为主，周边商家的生意人为辅。本项目定位于龙泉区域的高端产品、标志性建筑，所以，我们将本项的的消费者群体定位于：

在龙泉政府单位工作的公务员：商品房的品质是他们身份的象征，选房时，应该更看重住房的品质、规划、园林设计、户型设计等。他们具有良好的福利待遇，所以购房多以公积贷款为主。

周边企事业单位的白领阶层：户型设计合理、新颖时尚的外立面、小区配套设施完善，是他们追求的目标。由于这类消费群体工作比较稳定，收入较高，有一定的经济偿还能力。所以，他们购房多以商业贷款为主。

周边商家的生意人：节约、舒适、享受是他们的特性。由于长年做生意，使他们养成了节约的习惯，所以户型空间的合理利用、功能齐全是他们最看重的要点，但是，他们也需要居住的舒适性，所以，80—100平米的户型是他们的首选。从经济能力来看，这类消费群体的购房付款方式应以一次性付款为主。

来自成都、外地的购房者：此类消费群体分为两种，一种为在成都市内工作，此类人群还多为成都的白领打工者，一般自己有车，品质较差的住房买得起看不上，品较好点的看得上买不起，所以退而求其次，选择在离成都较近的区域范围购买高品质的商业住房；另一种为看上了龙泉区的生态环境、龙泉区的高速发展，他们主要以休闲养老及投资为购房目的。所以，以上两类消费群体更看重住宅的小区环境、配套设施、投资价值、交通便利等因素。

根据以上分析：我们对本项目的前期策划定位，符合市场各方面的综合因素分析，因此，我们有信心把这个项目做好，做出品牌效应。

6、项目SWOT（深层次）分析

（一）、项目的优势

●项目地位龙泉驿区文景路，与五所大学为邻，文化熏染，地理位置优越；

●项目紧临龙泉景观休闲区，景观位置优越；

●项目地紧邻大学旁，与政府职能部门相邻，需求人群集中在龙泉本地高素人群，侧面提升楼盘档次。

●项目地处成熟居家社区，周边高档楼盘林立，给本项目带来无可争议的市场和定位。

（二）、项目的劣势

●由于项目没有直接临正街面，对商业部分和楼盘宣传上带来一定难度，交通及形象上，不易醒目。

●项目地体量较小，要实现产值的最大化，只能修电梯小高层或电梯高层，产品形态上有一定局限性，客户群的选择上受到影响。

●项目附近的校园规模限制了其校园经济的发展，消费水平不高，对居住的品质有一定的影响。

7、项目周边竞争楼盘调研

金色逸景

建筑形态：多层

物业类别：普通住宅

开发商： 金山房地产开发有限责任公司

开盘时间：2006年7月

户型区间：85～160平方米

销售电话：84845588

绿化率： 30%

总户数： 266

销售进度：住宅余40%

施工进度：土建五层

销售价格：2350元/平方米均价

人和世家

项目地址：成都龙泉驿区文景路218号

开发商： 成都龙泉驿平安房产开发有限公司

建筑形态： 多层+小高层

总户数： 380户

销售热线： 66918666、66917588

户型区间： 42～173平方米

总占地： 35亩

交房时间： 2007.12.30

停车场： 地下停车场+半地下停车场+地面车库+露天停车位

绿化率：50%

销售价格：接受咨询，8、9月份预售

瑞临锦苑

项目地址： 龙泉驿区龙都南路

开发商： 成都市恒德房地产开发有限公司

建筑形态： 多层+11层小高层、商铺

总户数： 一期464户

销售热线： 84874666

户型区间： 住宅：77～178平方米 商铺：100平方主左右

施工进度： 部份封顶

销售价格： 多层2380元/平方米起、电梯2780元/平方米起

开盘时间： 预计在2006年7月29日

物管费： 0.50元/平方米.月

海川国际：

物业类别：商住楼

项目地址：龙泉驿区龙都南路四号

开发商 ：四川海川房地产综合开发有限公司

建筑形态：高层

装修状况：菜单式

销售热线：84882388、84882399

开盘时间：一期开盘时间2005.11.11

销售价格：一期历史价格均价2000元/平方米；二期现接受咨询中

总户数 ：460户

物管费 ：0.90元

容积率 ：3.6

绿化率 ：60%

楼盘简评：项目总体占地约41余亩，紧邻成都天一大学，是该区域内标志性项目。绿化率高达40%以上，精致小户，让你与生活就是怎么合协。法式景观，中心广场、风情内街等公建配套。

天盛 .驿都锦绣

物业类别：高尚住宅

项目地址：龙泉驿区星光东路天盛花苑旁

开发商： 天盛房地产有限公司

装修状况：初装修

建筑形态：多层+小高层

销售热线：84808248

开盘时间：2004.2一期开盘，2006.7二期开盘

开盘价格：起价2500元/平方米

销售价格：商铺5000元/平方米均价

销售进度：商铺现余40套

区间面积：商铺10—150平方米

总占地面积：62亩

总户数 ：543户

容积率 ：1.69

绿化率 ：38%

户型区间：40～180平方米

周边配套：中小学:航天小学、航天中学,幼儿园:航天幼儿园

丽阳晶舍

物业类别： 普通住宅

项目地址： 成都市龙泉驿区北干道与龙平路交汇处

开发商 ： 成都龙泉龙跃房地产开发有限公司

建筑形态： 小高层

销售热线： 84873311、84873322

开盘时间： 2005.3.19

开盘价格： 历史均价2360元/平方米，全现房2650元/平方米

施工进度： 全现房

销售进度： 仅余一套转让现房

交房时间： 2006.6.31

怡合花苑

项目地址：成都龙泉驿区

开发商 ：龙泉驿丰苑房屋开发公司

建筑形态：多层

交房时间：2006-12-30

总占地： 19亩

总户数： 134户

物管费： 0.40元/平方米.月

销售价格：1850元/平方米均价

销售进度：已售完

优惠内容：首付5成,一年后付3成,二年后付2成,无光纤和天然进气费。

陶然精舍

项目地址：龙泉驿区北干道龙都南路（区法院旁边）

售楼部地址：龙泉驿永安路293号

开发商 ：成都兴龙建设开发有限公司

建筑形态：多层

总户数 ：342户

销售热线：84867088、84872880

开盘时间：2005.5

销售价格：历史起价1800元/平方米，均价1900元/平方米，现房价2639元/平方米

户型面积：89～220平方米；商铺90平方米

销售进度：仅余115平方米以上的大户型11套。

施工进度：全现房

总占地：40亩，一期24073.7平方米

建筑面积：7万多平方米，一期43000平方米

容率积 ：1.70

绿化率 ：36%

停车位 ：400个

楼盘简评： 该小区以江南园林为蓝本，人文书香为底蕴，演绎江南幽雅艺术生活，再现悠悠江南情怀。陶然精舍以江南园林为起点，苏州水岸风情为灵魂，融入西湖七大著名景致于园区之中，以文化的底蕴空间营造一处绝佳的私人领地，以江南风情万种的美景缔造了新浦东居住的新典范，让生命、健康、生活达到一个和谐圆满的居所。

玺印上院

项目地址：成都龙泉驿区北泉路

开发商 ：成都明阳房产、大树屋业

建筑形态：高尚住宅4+1、5+1花园洋房和叠拼别墅、坡地别墅等。

装修状况：毛坯

总户数 ： 一期464户

施工进度：土建五层

销售热线： 84874666 84859991 84859990

户型区间： 89～210平方米

总占地 ： 203亩

销售情况：一期三批次接受咨询

销售价格：2600—2700元/平方米均价

楼盘简评： 户型设计：84-225平方米户型区间，以景观享受型为主，浅进深宽采光，户户有花园，家家有景观；布局合理，功能齐全。

交通便捷：玺印上院紧邻老成渝路龙泉城区，位于龙泉政府新区黄金地段。三条高等级公路和一条高速公路直达龙泉，九眼桥乘公交车观察到本项目不足30分钟。

水岸社区：浅水系呈“S”型贯穿于整个社区，通过水系的营造与坡地特色相得映彰。设置景观泳池、晨练区、户外健身区、儿童游艺区。社区中庭视野开阔，为社区营造宽阔优美的生态环境。

配套齐全：5分钟路程内，教育、医院、宾馆、金融、购物一应俱全，再加上自有的商业体系，最大限度为业主节约时间成本。

龙府花园2期

项目地址：龙泉驿区龙一环路

开发商 ：四川龙府实业有限公司

建筑形态：多层+小高层+商铺

装修状况：初装修

销售热线：84846868

开盘时间：一期2004.11 二期2005.9

交房时间：一期交房时间为2005.12.30

销售价格：2400～2800元/平方米（商业6000元/平方米起）

户型面积：50～253平方米

总占地面积：100亩

总建筑面积：7万平方米

总户数：436户

绿化率：45.50%

容积率：1.31

周边配套：小区内部配套:主题雕塑广场、中央景观广场、儿童游乐场、大型会所、网球场等；综合商场:超市

劲力.蔚蓝花城

项目地址：龙泉驿区龙工南路888号

开发商 ：四川劲力房产有限公司

建筑形态：多层、商铺、洋房

销售热线：89431827、88432222

开盘时间：一期2004.11.28，二期2006.8

开盘价格：历史均价2350元/平方米，现房起价2880元/平方米，花园洋房3500元/平方米（商铺5170元/平方米）

占地面积：200余亩

施工进度：现房

户型面积：45～222平方米

销售进度：住余9套、商铺余10多套，四期已动土，8月预售

总户数 ：1442户

交房时间：一期2005.3.1

翠晨记

项目地址：龙泉驿区驿都大道中段

开发商 ：四川新长江房地产开发有限公司

建筑形态： 多层

总户数 ： 244户

施工进度： 现房

面积区间： 80—190平方米

销售热线： 84866263、84866323

开盘时间： 一期2005.6，二期2006.8

交房时间： 2006.5.10

销售价格： 一期1830元/平方米起，均价2000元/平方米；

二期销售接受咨询中，价格待定；

总占地 ： 19928平方米

建筑面积： 30000平方为

绿化率 ： 35%

容积率 ： 1.65

车位数 ： 160个

交通状况：公交218路和223路直达翠晨记门前

楼盘简评：翠晨记位于龙泉驿都大道中段龙泉三中旁，紧邻世纪广场，小区内3个大型主题景观和园区内星罗棋布的小型景观，动静有序的区内道路交通体系，真实实现人车分流。小区的多款实用型舒适住宅户型从70—196平方米，满足不同居家需求。

京龙嘉苑

项目地址：成都龙泉驿区龙工南路

开发商 ：成都博朗实业发展有限公司

建筑形态：多层、商铺

总户数 ：366户

销售热线：88430088、88430666

开盘时间：2006.1

施工进度：一期已封顶

销售进度：一期住余两套，商铺余四套，二期未动土，销售接受咨询中；

销售价格：一期起价1900元/平方米，均价2300元/平方米

户型区间：81.73～166.23平方米；商铺31平方米起

总占地： 40亩

物管费： 0.50

优惠情况：一次性付款优惠2%

星光四季

项目地址：龙泉航天城星光大道长征北路

开发商 ： 成都市友盛置业开发有限公司

建筑形态： 多层+小高层

总户数 ： 480户，一期160户

销售热线： 88420801、88420601

开盘时间： 2006.4.8

销售价格： 2555元/平方米均价

户型区间： 120-203平方米

总占地 ： 31140.1平方米

建筑面积： 62472.3平方米

物管费 ： 0.70元/平方米·月

施工进度： 二期封顶

销售进度： 住宅余40套

销售进度： 目前只有55.7平方米和137平方米两种户型

宏得·紫竹苑

项目地址： 龙泉驿区同安镇希望路一段

开发商 ： 成都宏得房产开发公司

建筑形态： 多层、商铺

施工进度： 一期现房

总户数 ： 244户

面积区间： 一期87.27—122.2平方米

二期70—150平方米

销售情况： 二期接受咨询、商铺余20多套；

销售热线： 86376633、86376161 84835880

开盘时间： 2005.4.11

户型区间： 70～150平方米

容积率 ： 1.8

停车位 ： 244个

绿化率 ： 35%

销售价格： 1800元/平方米均价（商铺5000元/平方米）

世纪苑二期

项目地址： 成都龙泉驿区永安路西村6组

开发商 ： 成都金京房屋开发公司

建筑形态： 多层

总户数 ： 144户

销售热线： 84869966

开盘时间： 2005.7

销售价格： 1700元/平方米起

户型区间： 55～125平方米

总占地 ： 40亩

交房时间： 2006.12.31

兴顺苑

项目地址： 成都龙泉驿区龙平路28号

开发商 ： 四川华宇实业有限公司

建筑形态： 多层

总户数 ： 96户

销售热线： 84861800

开盘时间： 2005.1

销售价格： 商业：6680元/平方米

户型区间： 59.06～123平方米

建筑面积： 11400平方米

施工进度： 现房

销售进度： 住房已全部售完

东山国际新城

项目地址： 成都龙泉驿区东山国际大道

开发商 ： 成都华信大足房产开发有限公司

投资商 ： 中铁二局

建筑形态： 多层+小高层

装修状况： 毛坯

销售热线： 84864200、86677788

开盘时间： 2006.8

容积率 ： 1.8

绿化率 ： 50%

总占地 ： 3500亩

销售进度： 前期咨询

面积区间： 99.8-253平方米

销售价格： 住宅3000元/平方米均价

销售情况： 已动土,修样品房,4+1/6+1/11+1

楼盘简评： 除常规配套外，把艺术中心、婚庆公园、中央商业公园带、剧院广场、小岛广场等等具有城市标志性的设施放进整体规划，保障生活体系向更城市化、更高精神层面升级。

天鹅岭

项目地址：成都龙泉驿区龙都北道3号

开发商 ：成都季风实业有限公司

建筑形态：由31栋独栋别墅组成

销售热线：84870686、84870886

户型区间：380～553平方米

总占地 ：80亩

建筑面积：17万平方米

总户数 ： 31户

停车位 ： 82个

容积率 ： 0.34

绿化率 ： 61.8%

销售价格：5000元/平方米

楼盘简评：该项目位于龙泉驿龙都北道，是纯欧式的山地别墅。整个项目占据了一座山峰，毗邻湖泊。31栋面积在380-553平米的独栋别墅均匀的分布在山的不同高度，原生的高大乔木和叶茂花繁的植物，将洋溢着欧式风格的别墅掩映其中。内设私家盘山公路，室内恒温泳池，会所等配套，每户还设计配置的双车库，超大私家花园和主人专属空间。

桃都印象

项目地址： 成都龙泉驿区龙二环与老成渝路交汇处，世纪广场旁

开发商 ： 龙泉光运实业开发有限公司

建筑形态： 多层+小高层

销售热线： 84879996、84871663

开盘时间： 2006.6.30

户型区间： 55～150平方米

销售价格： 1850元/平方米起价，均价2200元/平方米

总占地 ： 35亩

建筑面积： 5万多平方米

总户数 ： 375户

物管费 ： 0.60元/平方米.月

销售进度： 目前仅余130平方米以上大户型，21层电梯预计明年推出

金龙美景

项目地址： 成都龙泉驿区龙都南路4号，龙泉音乐广场旁

开发商 ： 恩德集团*成都朋城实业公司

建筑形态： 多层+小高层

销售热线： 84876298、84859798

开盘时间： 2005.11.26

户型区间： 79～160平方米

销售价格： 均价2600元/平方米

总占地 ： 25亩

建筑面积： 75367平方米

总户数 ： 470户

绿化率 ： 23.7%

容积率 ： 4%

周边配套：218、223、332路等

楼盘简评：龙泉城市核心区域，无与伦比的区位优势，龙泉标志性建筑。6分钟完全生活手册，成熟生活配套，无忧生活。70--150平米的灵动空间户型设计，10余种户型满足您不同的需求。超前规划设计，提高实用率，充分空间视觉享受。

私秘性和个性化的协调，均好性和个性化的结合

通过市场调查，调查21个楼盘的情况总结如下：

经调查，本区域内在售楼盘的销售均价在2500～2600元/平方米左右，建筑形态以多层与小高层相结合的建筑风格；

整个龙泉房产市场的住房户型面积以中、小户型较易被市场接受，从市场情况显示，80平米左右小户型销售速度较快，目前市场价位较高，待售储备量较少。

现有房市50～200平米的户型都能受到不同消费者的青睐，能够满足客户自住、投资、换房等不同的需要，整个需求市场较为活跃。

本案区域位置较好，与五所大学为邻，其校园经济带动整个片区经济发展，无论在生活配套上，还是租售需求上，都为楼盘开发起到了正面的促进作用，所以新生楼盘层出不穷，如人和世家、金色逸景、瑞临锦苑等等；

本案环境位置好，位于城区内，享有都市的便利和繁华，与龙泉山、百工堰公园等休闲旅游景点相望，有生态景观来点缀生活，满足现在都市高水平生活需求，从市场宏、微观分析，都具有较高的开发价值。

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本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/33d51060d05abe23482fb4daa58da0116d171f5f.html