二手房交易中常见问题

二手房交易中常见问题

遗产继承程序中的房屋可否出售？

对于继承人欲出售所继承房屋的，应首先完成继承房屋过户手续，再进行房屋出售（例外：朝阳区国土局规定完成继承公证手续后即可卖，无需等到产权证变更完毕）。

 房屋使用权人（如：公房承租人）可否过户，即转让使用权？

必须得到产权单位（既房屋所有权人）的确认。办理时，经纪人先询问客户房屋所属于哪个单位或房管所管理，再咨询此单位或房管所是否允许使用权人转让房屋的使用权，需要哪些手续，如何收费等。 

 需“改底单”的房屋可否出售？

不是所有开发商都愿意“改底单”，所以首先应取得房屋开发商的同意，且该房屋为一次性付款方式购买。具体操作办法为约定买卖双方直接与房屋开发商共同签署有关“改底单”的书面协议书并变更原房屋买卖合同后签署新的合同。开发商会有一定的收费，标准不一。

夫妻双方各有央产房的，可否出售？

均可以出售。但有相关面积标准限制，按有关政策规定以夫妻职级最高一方为准界定，其余出售面积按照超标处理。

二手房贷款可贷几成？  

普通商业抵押贷款：一般五成，根据要求“房龄”20年内，买房信用及资质也是评定要素。二手房贷款最高只能7.8成。

购房人收入不够支付月还款可能有共同还款人吗？

可以。

拆迁户怎样免税？

  如果已经拿到拆迁协议的，在购房时，完税当天出示拆迁协议、身份证、户口本，办理免契税手续，但购房价格超过拆迁价格需补交差额部分的契税；

  如果还没有拆迁协议先购房的，可在拿到拆迁协议时带所契税凭证和身份证户口本到购房当地的地税部门去办理退税。

出售已购公房后，一年内又购买商品房的是否交契税？

 免交。在出售前后一年内均可享受此政策（夫妻、父与子女、母与子女）。

 经纪公司在房屋买卖中所起到的作用是什么？

答：主要起到三个作用，①信息渠道 ②居间服务 ③权证办理

为什么需要经纪公司起到居间的作用？

答：房屋买卖的完成是一个交易时段而非交易时点，买卖双方对产权过户和款项交割的时点会产生分歧，需要在居间方见证下根据三方事先约定，进行产权转移和款项交割

房屋产权性质都有哪些？它们之间最大的差异在哪里？

答：产权性质主要分为私产平房、已购公房、经济适用房、商品房。主要区别就是土地的由来。已购公房和经济适用房的土地是国家无偿划拨的，商品房的土地是国家有偿出让给开发商的。因此，在再次交易时，已购公房和经济适用房需要交纳土地出让金，商品房的再次交易时无须交纳土地出让金。

房屋产权证上注有“成本价”或“优惠价”的房产，请问如何上市交易？

答：产权证上注有“成本价”的已购公房可以直接上市交易。产权证上注有“优惠价”的已购公房，在交易时需要按交易当年房改成本价的6%补交房价款（房山地区1110元/m2×6%×建筑面积）后，才可以按照成本价已购公房的有关政策上市出售。（2004年房改成本价为房山地区1110元/m2），上市时还应按成本价补交1%的土地出让金。

经济适用房如何再上市出售？

答：已购买经济适用住房的家庭产权证未满5年的，不得按市场价格出售住房。可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭产权证满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。

私房交易时需缴纳土地出让金吗？

答：个人私房在交易时是不用交缴土地出让金的。

 公房上市出售需要原来产权单位同意吗？

答：北京市的公房产权性质分两种：一种是北京市已购公房即市属产权房，如原购房协议中没有“产权人出售此房时原单位回购此房”之类似文字，该房可不经原产权单位同意即可以上市出售，否则需原售房单位出示证明；另一种是中央在京企事业单位的公房即“央产房”，依据2003年10月1日开始执行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，需要原产权单位建立完备房屋档案并确认该套房屋没有超标情况，具备上市资格才可以上市出售。（燕山石化的房产，就需燕山石化审批并有超标的就要交超标款。）

业主在产权证办下来之前能出售房屋吗？

答：不能，因为房屋还不具备上市交易资格。如果没有房产证，房管局和公证处都不会受理交易手续。但有出售意向的业主可以提前在“…. 机构…..”登记，加入“…. 机构….. ”的“租售两全”业务，先进行出租获得收益，等产权证办下来后随时可以出售，再办理有关权属转移手续。

准许购买经济适用房的条件有哪些？

答：具备以下两个条件：一是家庭年收入在6万元以下；二是申请购房者须是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。

“央产房”出售和京产房出售在办理手续上有什么区别？

答：1央产房上市需要原单位同意才能上市交易；2央产房上市需要做超标处理3业主必须提供所售房屋的物业供暖结清证明；4央产房需要到指定的“央产房交易办公室”办理上市核准手续；5央产房委托中介交易必须由指定中介代理。

出售经济适用房和已购公房都要补交土地出让金吗？按什么标准交纳？由谁交纳？

答：都要补交。经济适用房在产权证满5年后允许以市场价格出售，出售时按成交价的10%补交综合地价款，由出售人到房屋所在地区、县国土房管局缴纳；出售已购公房补交土地出让金标准为：当年房改成本价×1％×建筑面积（2004年房改成本价为房山1110元/m2），由购房客户交纳；已经交易过一次并补足土地出让金的已购公房和经济适用房再次交易无需再交纳土地出让金。

二手房与新开发的商品房相比有哪些优势？

答：相比较而言，二手房，有以下三大优势：①地段优势，二手房一般开发较早，处于比较好的地段，周遍的交通、商业、教育配套比较成熟；②现房优势，二手房为现房，优劣情况一目了然；③价格优势，同一地段的二手房，一般比新建商品房价格低10%——30%，而且物业费低廉。同时，大部分公房的建筑面积按使用面积*1.333换算而来，得房率达到75%，比大部分新建商品房要高很多。

什么是透明交易？

答：就是交易过程中买卖双方见面，使交易双方拥有一个公开、公正、合理、透明、规范的操作环境。

新的营业税收取规定是？

答：个人购买房屋产权证日期或契税发票填发日期未满2年，出售时按交易总价征收营业税；个人购买房屋超过2年的，符合普通住宅标准的，出售时免征营业税；不符合普通住宅标准的，出售时按买卖交易差价征收营业税。营业税税率是5.5%。

营业税5%、城建税0.35%、教育费附加0.15%、地方教育附加0.05%，合计综合税率5.55%。 由于地域差异，房山地区营业税的合计综合税率为5.4%,

不满2年就可以用两种计算方法来计算税额：

1、 成交总额*[5.4%+个人所得税1 %+契税利率（3%或1.5%或1%）]

2、 成交差额*[5.4%+个人所得税20%+契税利率（3%或1.5%或1%）]

以上属于销售方应纳的税费，如果卖方净得，那么，买方就要负担上述税费

营业税推出后进一步明确了普通住宅的概念，那么什么叫做普通住宅？和原来的普通住宅有什么区别？

答：同时满足以下三个条件的称为普通住宅：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地(北京市不同区域土地有不同级别的地价)上住房平均交易价格1.2倍以下。 

 原来的普通住宅是指交易价格在9432元/平米以下的住宅。

购买二手房可以办理按揭吗？可以办理几成按揭？ 

答：可以按揭。最高可办理7.8成按揭。

置换买卖合同签署盖章需要何人签字确认？

答：主管和权证相关人员

出售一套有产权证但贷款尚未还清的房屋有哪几种方式可以操作？

答：可以有三种方式：A由业主自行出款可向银行申请提前还款；B如买方一次性付款可由“…….机构……”帮助操作，用买方支付的房款还清银行贷款；C如果买方也需要按揭贷款，则需要买方支付的首付款大于卖方欠银行的款项,这时可由“…….机构……”帮助操作，用买方支付的首期房款还清银行贷款;（以上三种方式均需向原按揭银行申请提前还款） 

买卖双方不能亲自到场办理权属转移，签署相关文件的应如何办理？

答：应有国家认可的公证机构所出具的公证书，如产权人本人不到场，则需要委托公证书，并附加委托人

如何从单位名称上看出是否是央产单位？

答：从已购公房买卖合同上的单位名称上判断，带“中国”或“北京”（不含“市”）字头的大部分为央产房，具体情况可以再和蓝岛交易大厅确认。带“北京”（不含“市”）字头的房地局要求开具非央产证明。

如何从房产证上看出房产是否是在北京市房地局？

答：在房产证第一篇第一行标注：“市×私字×××号”，有一个“市”字打头。

什么是房产赠与？需要办什么手续吗？

答：不发生金额的产权转移称为赠与。办理房地产赠与，需要交纳评估价格2％的公证费，评估价格3%的契税，评估价的5‰的评估费。

一个客户在买房时，已经交了足够的钱，而且去公证处公证了，能否算是房产已从法律上归他了？

答：房产买卖双方对交易行为进行公证，这在法律上是允许的，但不能说经过公证的房产在法律上就可以代替《房屋所有权证》，而不用房产权属登记，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：国家实行房屋所有权登记发证制度；《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：因房屋买卖、转让等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。因此，经过公证的房产交易行为只是对交易事项的真实性、法律性依法进行证明，以保护当事人的权益，但不能代替由法律、法规规定的房地产权属登记行为，因此经过公证的房产交易行为必须颁发《房屋所有权证》，才能从法律上予以保护。

一个客户想买房，希望把产权证写儿子的名字，可以做吗？需要什么证明材料？

答：可以做。如果买方的孩子未满18周岁，需提交被监护人与监护人的关系证明、监护人的有效证件。满18周岁可以直接办理。

有拆迁协议的客户，再买房时可以得到什么样的优惠政策？

答：拆迁补助款高于购房款可免征购房的契税，如低于购房款，按照差额的部分交纳契税。（在实际操作中除朝阳区外买方应先按成交价的1.5%交纳给所在区房地局，然后凭相应票据到本区地税局进行退税。朝阳区先到地税局办理免税证明，再到房地局过户完税。）

因拆迁或其它不可抗力造成终止合同，客户要付赔偿金吗？

答：因拆迁等不可抗拒力造成的合同终止，根据合同规定不需要赔付

购买首套普通住宅的二手房，契税怎样交？

答： 140平及以上，契税3%，90~140平，契税1.5%，小于90平，契税1%（截止日为2009-12-31）。

贷款购买二手房，办理完抵押登记后房屋产权证由谁保存？

答：办理抵押登记后，产权证归产权人个人保存。

业主不能亲自办理出售手续，应如何委托他人办理？

答：A受托人与产权人夫妇双方共同办理委托公证，产权人夫妇双方需提供身份证、户口簿原件，产权证原件，结婚证原件，如果是公房还需提供原购房协议；B如果产权人去世，第一顺位继承人（父母、配偶、子女）其中一人若想出售，其他人需放弃继承。公证时需所有第一顺位继承人到场，同时还需提供产权人的死亡证明、产权证原件。C单身直接办理委托公证

在二手房买卖中，什么情况下契税可以免交？

答：有以下情况的可以免交：

 A买方有本市市政府提供的拆迁协议，购房款低于拆迁款的可免交。如超出拆迁款，超出的部分按国家规定交纳；

     B买方在购房前出售过房改房（一年之内）出售房屋的房款高于购房的房款可免交，如超出售房款，超出的部分按国家规定交纳。

业主去世，要变更所有权证名字怎么办理？

答：需携带业主遗嘱、所售房屋产权人死亡证明、合法继承人放弃继承的公证书、原购房协议，产权证办理更名手续即可。具体情况参照各区房管局规定。如产权人生前未立遗嘱，则需合法的第一继承人同时到公证处办理继承公证，然后到房管局办理相关手续即可。在办理产权证更名时不需交纳契税。

如果房屋的产权人已去世，但他（她）的亲属想卖这套房屋可以吗？具体怎样办理？

答：可以办理。产权人所有的合法第一继承人都有权力做出卖房产的决定，前提是所有的合法第一继承人都同意出售，并办理更名手续（需要做公证）。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/37ceb32d970590c69ec3d5bbfd0a79563d1ed422.html