2018年中国养老社区发展分析报告
目 录
一、养老社区概述 4
（一）养老社区概念 4
（二）养老社区分类 5
二、养老社区的社会需求分析 6
（一）老龄化与家庭结构变化催生养老社区需求 6
（二）收入提升与观念转变助推养老社区多元化发展 7
（三）养老服务设施需求巨大 8
三、养老社区发展的相关政策盘点 9
（一）“十三五”规划明确养老社区发展方向 9
（二）金融服务政策助力养老社区市场化发展 9
（三）“医养结合”成为养老社区建设重要内容 10
（四）供给侧结构性改革驱动养老服务设施建设 10
四、国外养老社区发展现状与借鉴 11
（一）美国养老社区发展现状 11
（二）日本养老社区发展现状 14
（三）新加坡养老社区发展现状 15
（四）国外养老社区发展经验借鉴 16
五、国内养老社区发展现状与问题 17
（一）养老社区发展现状 17
1.房地产企业——明确发展路径，加速转型创新 17
2.保险企业——整体稳扎稳打，回归产品研发与创新 18
3.国有企业——积极参与，推动养老社区多元供给 19
4.资本并购实现资源整合，合力探索盈利新模式 20
5.新进参与者立足自身优势，布局产业链节点 21
（二）养老社区发展存在的问题 22
1.相关政策和标准有待进一步完善 22
2.供需不平衡，结构化差异有待解决 22
3.融资问题突出，与金融结合需更加深入 23
4.产业链整合度低，跨行业深度合作需加强 24
六、我国养老社区发展趋势展望 24
（一）融入生命周期理念，创新多元化养老社区模式 24
（二）连锁标准化、个性差异化并存，提供人性化服务 25
（三）弱化传统适老功能，突出复合化、智能化功能 25
七、金融支持养老社区发展路径探讨 25
（一）发挥金融机构融资方作用，创新金融服务模式 26
（二）发挥金融中介功能，整合养老社区产业链 27
（三）关注老年群体金融需求，前瞻性创新金融产品 27
图表目录
图表 1 2007～2016年中国老年人口及占全国人口比重 7
图表 2 2012～2016年我国养老床位数 8
图表 3 2016年美国养老社区发展概况 12
图表 4 2013～2016年美国养老地产融资渠道变化 14
我国老年人口的迅速增加，形成了对养老服务的巨大需求。国家出台一系列发展养老服务业的政策措施，为包括养老社区在内的养老产业发展提供良好机遇。本文在界定养老社区相关概念的基础上，阐述了国内养老社区的发展背景、社会需求、政策环境，对发达国家发展经验进行比较借鉴，重点分析2016年国内养老社区发展情况、存在问题及发展趋势，并对金融支持养老社区发展路径进行探讨。
我国人口老龄化趋势加剧，老年人口迅速增加。同时，在我国“4-2-1”的家庭结构影响下，传统家庭养老功能逐步弱化。养老社区可为老年人提供多种养老服务，满足老年人养老需求，迎来快速发展期。
学界、业界关于养老社区的定义较多，国家发改委投资研究所刘立峰认为，养老社区是在一个较大的地域范围内，以成套老年住宅为主，拥有适合老年人需要的公共服务设施，以及较为完整的社会服务体系，能为老年人提供生活照料和精神文化享受的康居社区。国家小城镇社会保障研究中心纪晓岚认为，养老社区是适合老年人居住的具有养老功能的生活社区，包含老年群体、适合老人心理和生理特征的住宅和公共设施以及专业的养老服务体系三个基本要素。综合各方观点，笔者认为，养老社区是指以满足老年人生理和心理需求为导向，配套适合老年人的各类公共服务设施和服务体系，为老年人提供日常看护、生活照料、康复治疗、健康管理、休闲娱乐等服务的老年人生活社区；养老社区应保障老年人的日常生活照料，同时兼顾老年人对生活品质与精神生活的需求。
我国养老社区发展方兴未艾，多层次养老社区的产品结构已初步形成。从居住时间上来说，我国养老社区可分为常住型养老社区与候鸟型养老社区。从功能上又可以细分为现有普通住宅型社区、新建综合型社区、护养院、持续护理型退休社区（CCRC）以及度假养老基地。其中，度假养老基地属于候鸟型养老社区。本文按照功能分类对养老社区进行相关阐述。
现有普通住宅型社区是指地产公司投资改造既有的住宅小区，升级其基础设施和相关适老性服务，为老年人提供餐饮、文娱、家政、医疗等服务，使社区能满足老年人的日常需求以及适应社区老龄化趋势。
新建综合型社区是指让老年人群与年轻人群混合居住的新建“适老性地产”。其大多建于城市周边，配套多样化公共服务场所，如老年活动中心、康复中心、医疗中心等，并注重社区环境的打造。此外，综合型社区能让老年人与子女有更多机会相互陪伴与照顾，且避免因生活习惯差别而起冲突。
护养院多服务于刚需老人，即高龄、失能、半失能、失智老人。这类老人有更高的护理需求，因此护养院均配备更加专业的护理设施，且一般建于城市内部，以便于更好依托城市的医疗资源。
持续护理型退休社区（CCRC）是一种起源于美国的复合式现代养老社区。其由运营商主导，具有精细化管理服务理念，为不同年龄阶段的老年人提供自理、护理以及医疗一体化的居住设施与服务，满足老人不同层面的养老需求，开展各类适老性活动且能让老人发挥余热，实现自我价值。
度假养老基地多位于环境优美、气候宜人的旅游胜地，实质上是与养老文化相结合的旅游度假服务。该类社区主要针对健康、活跃的老年群体，整合养老、养生、定期康复等设施及服务，满足老年人追求高品质的养老需求。
随着我国人口老龄化趋势不断加剧，老年人口数量快速增长，带动相关消费需求的快速增长，对养老社区形成巨大需求。
截至2016年末，我国60岁及以上人口达2.31亿，占全国总人口16.7%（；65岁及以上人口1.50亿，占10.8%。据联合国预测，我国的老龄化率将不断攀升，到2060年65岁及以上人口将达到顶峰约4.2亿，意味着我国将进入深度老年化社会阶段。
随着物质生活和医疗卫生水平的不断提高，我国人均寿命也延长了。据第六次全国人口普查数据，2010年中国人均预期寿命为74.9岁。预测表明，到2030年我国人均预期寿命将达79.0岁。赡养时间延长，使老年人口不同年龄阶段的需求更加细化。另外，在“4-2-1”结构下我国家庭规模呈小型化趋势，家庭养老功能逐步弱化，这使传统家庭中子女养老的负担成倍增长，也使空巢老人、独居老人的比重增加，代际分离更是增加了传统居家养老模式的难度。在这种形势下，养老社区亟待发展，以弥补家庭养老护理功能的缺失。
图表 1 2007～2016年中国老年人口及占全国人口比重
资料来源：国家统计局
目前已步入老年阶段的人群，是我国经济体制改革的第一批受影响者和受惠者，也是目前养老社区的主要需求群体，具有一定的财富积累和支付能力。尤其在北京、上海等老龄化程度最高的一线城市中，高收入人群相对集中，对高端养老社区的需求显现，这将促进养老社区向有支付能力的有效市场转化。
与此同时，持续新增的低龄老人普遍具有较高的收入及教育水平，对养老住宅硬件及配套设施提出更高要求，也对家政、医疗、养生、娱乐等服务需求更加关注。另外，现代家庭模式下，子女也愿意让老人在养老机构获得更加专业的照顾和精神上的满足，这推动了老年人对养老社区专业化服务的消费。预测表明，2020年我国老年消费市场潜力将达3.3万亿元，2050年达106万亿元左右，潜力巨大。针对不同阶段老年人口特征的多元化、差异化养老服务将成为未来养老社区的发展趋势。
我国养老服务设施面对巨大社会需求，发展仍然滞后，但潜力巨大。据民政部数据，截至2016年末，我国各类养老机构共37.4万家，养老床位698万张，每千名老年人拥有养老床位数30.2张。[4]但是，相比“十三五”规划每千人35～45张床位的目标仍有30%～50%的缺口，与发达国家每千人拥有50～70张养老床位的水平更是落后不少，且养老服务设施与机构多集中在发达城市，资源分配不均。当前全国持证的养老护理员仅为5万余人，根据民政部印发的《全国民政人才中长期发展规划（2010～2020年）》要求，到2020年要实现养老护理员达600万人的目标，专业养老护理员处于严重供不应求的状态。
图表 2 2012～2016年我国养老床位数
资料来源：民政部
近年来，国家高度重视我国人口老龄化应对和养老产业的发展，各项支持政策陆续出台，养老社区发展迎来良好机遇期。
2016年是我国实施“十三五”规划的开局之年，关于养老产业及养老社区发展的政策密集发布，形成了政策组合拳。
2016年3月《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》正式通过，提出建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系，推动医疗卫生和养老服务相结合；7月出台的《民政事业发展第十三个五年规划》（民发〔2016〕107号），鼓励医疗机构将护理服务延伸至家庭、城乡社区和养老机构，为改善国内养老社区“养老不医护”与医院“治病不养老”的问题提供对策。
2017年2月，国务院办公厅出台《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》（国发〔2017〕13号），对健全养老服务体系进行了总体规划，提出要夯实居家社区养老服务基础，推动养老机构提质增效，推进医养结合，繁荣老年消费市场。
金融服务支持养老的战略意义逐渐凸显。2016年3月，中国人民银行、民政部、银监会、证监会、保监会联合印发的《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》（银发〔2016〕65号），成为养老和金融结合的第一部纲领性文件，指出加大对养老服务业的金融支持力度，大力推动养老金融组织建设，驱动养老服务模式创新，并鼓励各类社会资本进入市场，促进养老市场多元化，为养老社区发展市场化铺路。
2015年，国务院办公厅转发《关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知》（国办发〔2015〕84号），提出到2020年，基本建立符合国情的医养结合的体制机制和政策法规体系，50%以上的养老机构能为入住的老年人提供医疗卫生服务。2016年7月民政事业发展“十三五”规划，明确了未来五年将重点发展医养结合型养老机构，且通过统筹医疗卫生与养老服务资源布局，支持养老机构开展医疗服务。
截至2016年末，已有北京、天津、上海、重庆、山东、湖南、湖北、河南、福建、浙江、云南、海南、江苏、宁夏等省份开始了“医养结合”的试点工作。
2016年，国务院办公厅印发《关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见》（国办发〔2016〕85号），民政部、发改委等11部门联合出台《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》（民发〔2016〕179号），均明确了在供给侧结构性改革的导向下，将盘活存量用地和闲置资源作为缓解养老设施供应问题的主要方向，为缓解养老社区面临的土地资源紧张问题提供渠道。
2016年12月，国务院办公厅印发《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》（国办发〔2016〕91号），要求全面放开养老服务市场，提升养老服务质量，加快推进养老服务业供给侧结构性改革，保障基本需求，繁荣养老市场。
2017年3月，国务院办公厅出台《关于进一步激发社会领域投资活力的意见》（国办发〔2017〕21号），提出深化社会领域供给侧结构性改革，进一步激发医疗、养老、教育、文化、体育等社会领域投资活力，拓宽了社会资本发展的空间，同时表明支持PPP模式实施，因为PPP模式符合养老社区平均收益低、回报周期长的特点。
与发达国家相比，我国养老社区起步较晚，资本市场还在不断完善中，社会保障制度及产业扶持政策仍有待进一步健全。本文选取美国、日本和新加坡作为“他山之石”，希望能借鉴其发展模式，为我所用。
美国养老社区的概念是相对于医院类机构而言的，一般指养老类地产（Senior Housing），即为老年人提供日常看护、医疗护理、家庭照料等服务并能满足其社会活动需求的房地产。美国养老社区通常由政府、营利或非营利机构组织运营。政府（各州房管局为主）主导运营的公共住房主要面对低收入的老年人，租金低廉；营利、非营利机构运营的综合养老社区则是面向中高收入老年人，需缴纳一次性会费以及其他服务费用。
美国养老社区体系发展至今较为完善，可适应各类健康水平及需求的老年人。社区按护理程度高低可分为自理型（IL）、互助型（AL）、专业护理型（NC）以及记忆护理型（MC）等细分市场。其中，记忆护理型社区能有效地针对患有阿尔茨海默症或其他痴呆症的老年人的所有病理阶段长期提供24小时照顾、监督与护理。
2016年，美国自理型与互助型社区需求旺盛，发展迅速，租金增势强劲。其中，自理型社区入住率保持在91%以上，保持健康发展态势；而互助型社区入住率下行凸显，仅89.80%，到2017年第一季度更是只有87.2%，过度兴建对市场威胁较大；专业护理型社区兴建速度缓慢，建设渠道变窄，同时医疗保健设施费用上涨，床位租金仍在上涨，导致入住率下降至十年来最低值（87.0%），这也影响了开发商对该类社区的投资兴趣；记忆护理型社区前景看好，发展渠道不断拓宽，归因于美国目前有540万阿尔茨海默症患者，且不同形式的记忆丧失的人数也在快速增长。
图表 3 2016年美国养老社区发展概况
养老社区投资不仅在美国经济衰退期被视为防御性投资，而且在经济好转时期也带动房地产行业的回报率领先。养老社区在过去七年投资总回报率（ROI）为12.5%，2016年全年平均的回报率为15.4%，远高于其他主要房地产类型。
美国养老社区主要通过资本市场进行融资。2016年以前，上市企业一直是主要融资渠道，其中房地产投资信托基金（REITs）占主导地位。截止到2016年第三季度，美国养老地产类REITs总市值约1033.9亿美元，企业价值达到1997.6亿美元。然而2016年以来，买方组合发生重大变化，其中上市企业特别是REITs企业买家锐减。2016年上半年上市企业的交易额同比下降71%，从127亿美元降至37亿美元，仅占总交易额27%，养老社区类REITs三巨头HCP.Inc（HCP）、Ventas.Inc（VTR）和Welltower（HCN）股价均有不同程度下滑。这主要归因于美联储分别在2015年底与2016年底的加息政策，资本成本增加，REITs企业借款变得昂贵，收益率下行；且加息使REITs股票卖压上升，投资人更倾向于选择国债类稳定收益资产而非REITs类风险资产。
通过私募基金发展起来的养老地产企业以及集团买家（合资格机构投资者）表现不俗，融资额大幅上升，在2016年上半年完成的养老地产交易中，分别占总交易额的47%与21%，这也使美国养老地产的招标竞争性显著增强。
图表 4 2013～2016年美国养老地产融资渠道变化
资料来源： Ｒｅａｌ Ｃａｐｉｔａｌ Ａｎａｌｙｔｉｃｓ，2016
日本在1970年进入老龄化社会，目前65岁以上老人已超过1/4。经过多年发展，日本建立了健全的养老法律与服务体系，政府出台《老人福利法》《老人保健法》《护理保险法》《介护保险法》等政策极力支持与引导养老产业的发展。养老社区与居家养老形成互补，构成了日本的主要养老模式。
日本养老社区通常是指社区型养老机构，多服务于失能、痴呆等无自理能力的老年人，与外包运营医疗机构合作，以“医养结合”的方式提供养老服务。由于老龄市场需求不断演变，机构也由初期集中式、大规模逐渐转型成小型分散且多功能的模式，床位在100张以内，实现精细化管理。机构以出租为主，缴纳一次性入住金和月费。日本从2000年起推行介护保险制度，根据每位老年人的身体情况与养老需求量身制订护理方案，由保险机构与政府共同支付高达90%的费用（政府50%、保险机构40%），大幅减轻老年人的支付压力，且为养老社区运营提供充足的资金支持。社区运营商通常由地产公司、险企、酒店集团以及银行等共同出资构建，依托股东自身强大的资金支撑进行融资，凭借政府的大力扶持与规范的产业链作为后盾，其经济效益可观且稳定。
日本拥有亚洲最大的REITs（J-REITs）市场，行业透明度高。由于老龄化趋势，养老社区对运营商与投资商的需求持续增加，前景看好。截至2017年4月底，日本58家上市J-REITs公司中，养老社区类共3家，总市值433.97亿日元，资产规模达到850亿日元。[9]其所售投资组合中，主租赁类占比100%，且契约时限大多超过10年。这归因于运营商一直寻求长期且稳定的收益，这与投资商目标相匹配。
同时，由于日本政府资金紧张，私立养老社区的发展逐渐被鼓励，以削减政府开支，政府对其进行一定补助。目前私立养老机构的护理床位的增长率已经超过公共管理床位的增长率。展望未来，私立机构将逐渐增补床位共同满足于新的养老护理床位需求。
新加坡是亚洲人口老龄化最快的国家之一。早在20世纪50年代，新加坡政府便开始未雨绸缪，研究国家老龄化问题的解决措施。1955年，新加坡出台中央公积金制度（CPF），至今已发展成为一个强制性综合型社会保障储蓄计划，为老年人养老、住房、医疗等方面提供全面保障。
新加坡养老社区多指始于1998年的“乐龄公寓”——国家房屋发展局专门为55岁以上老年人建造的适老型住宅。公寓多建于成熟社区，户型以满足1～2位老年人为主，面积为35～45m2。社区配套各类养老设施、活动中心以及诊疗中心，满足老年人多方位需求。新加坡老年人通常卖掉现有房屋，用卖房获得的一部分收入购买“乐龄公寓”，差额则作为补充养老的资金，实现“老有所养”和“老有所居”。
公寓由政府主导投资，提供90%的建设资金，剩下的由国家理事会认可的社会募捐资金承担。而且政府推行“双倍退税”鼓励政策，对承担养老服务的机构进行补贴，以保证服务机构长期稳定的收入。同时，新加坡政府出台各类优惠政策鼓励“多代同堂”，以便子女赡养照顾老人，子女若与老年人合住或者邻住，则会得到政策优待与津贴。
美国、日本、新加坡根据不同国情，在养老社区发展方面采取了不同的发展模式，值得我国借鉴学习。
借鉴美国经验，美国养老社区有多层次服务体系，涵盖多种细分市场，配备医生、护士、康复师等专业护理团队，实现“医养结合”。美国大力发展记忆护理型社区，完全紧跟日益变化的老龄市场需求、行业趋势以及医疗技术的发展水平。美国养老社区以资本市场为主导，高度市场化，政府辅助管理。社区涵盖完整的养老产业链，市场竞争充分，投资商、开发商、运营商各尽其责，在其匹配的风险下各得其所。私募基金、REITs等金融工具的发展促进私有资本进入养老社区领域，助力养老产业发展。
借鉴日本经验，日本养老社区的发展得到国家政策和法律的支持与引导，行业标准不断规范，有效保证了老年人的福利与权利。比如介护保险制度为不同收入层次老年人享受介护护理以及社区机构养老提供了可能性，解决了老年人生活不便的困难，增强了社会稳定性。此外，日本养老社区提供医疗、餐饮、休闲、教育等多元化服务。因此，股东多具有复合的行业背景，以及拥有整合和调配各类资源的能力。依托各股东的优势共同出资构建运营商，养老社区经营风险与成本大大降低。
借鉴新加坡经验，新加坡建立了中央公积金制度，一定程度上解决了老年人养老支付的难题。在养老社区建设方面，政府作为投资主体，有效缓解了资金压力，并引导社会力量进行募捐，通过出台津贴政策与企业商业共同发展养老社区。同时，新加坡深受儒家观念影响，具有浓厚的家庭意识，多代同堂的居住方式以及子女赡养老人的传统延续至今。新加坡政府将“孝”列为治国之本，将“赡养父母”写入法律，明确了子女的赡养责任。同时，政府通过出台一系列津贴政策减轻了赡养老人家庭的负担，提高子女照顾老人的积极性与便利性。
随着国家不断出台扶持养老行业政策，越来越多的社会机构参与布局养老产业，在养老社区领域，原来由房地产企业、保险公司以及国资背景企业所组成的“三足鼎立”格局将被打破，不少民营资本和外国资本也跃跃欲试，各路资本都想在养老这个“银发经济”中的重要领域掘出黄金。养老社区的投资及运营模式也有所创新，服务更加多元化和复合化。
作为元老级参与者，房地产企业在养老社区项目开发和市场营销方面具有优势，但其融资相对困难且不善于项目的后期运营，主要采取与专业养老机构合作运营的模式，以积累客户资源和行业经验为主，前期盈利水平不甚乐观。2016年万科、远洋、保利、万达、绿城等各大房企不约而同地加大对养老产业的探索与布局。在战略层面，各家企业纷纷成立专门的养老业务板块（事业部），并提出明确的发展路径，以期实现从养老地产到养老产业、从重资产到轻资产的转型。在经营层面，更加注重打造符合自身特色的产品线，构建服务体系。万科杭州公司的养老业务整合了随园嘉树、随园护理院、随园之家三大产品线，注册成立了“浙江随园养老发展有限公司”，在树立万科随园品牌的同时形成覆盖全龄、全域长者养老服务以及自身业务体系之间的产业链闭环。在产品及项目实践方面，万科陆续推出了一系列新模式、新服务以及新项目突出养老社区服务的人性化、多样化和细致化。远洋养老作为远洋集团子公司，在运作养老项目过程中尝试采取轻资产运营模式，推出了椿萱茂品牌，成为国内高端养老行业的标杆品牌。2016年7月，依托远洋椿萱茂老年公寓，远洋养老推出全国首个短期托老服务公益示范项目，即为社区老人提供最长7天6晚的高质量免费短期托老服务，为子女因短期出差或出游、老人无人照料的家庭提供一站式解决方案。2016年5月国内首家会员制养老社区——上海亲和源老年公寓发布了全新会员制“走读式养老”的“康桥爱养之家”项目，通过医养深度融合、智能化管理升级的理念，创新养老服务模式。
相对于地产企业的全方位加速布局，保险企业明显谨慎得多。截至2016年第一季度末，8家保险机构已投资或计划投资28个保险养老社区项目，计划投资额超过670亿元，实际投资额超过237亿元。险资的特性与养老产业的匹配度较高，但保险企业在地产开发与项目运营方面经验相对不足，且受险资关于地产开发的诸多限制，在运营及盈利模式探索方面不够灵活，难有突破。除泰康人寿外，保险机构前期主要采取持有项目公司股权的方式，直接投资养老社区实体。“泰康之家”作为险资企业在养老社区实体项目中成功运营的代表，始终坚持其连锁化、品牌化的“医养结合”养老社区布局。2016年“泰康之家”实现进军西南养老市场，同时加快医疗端产业整合与资源链接，加强人才资源端“校企联动”为其全国布局的远期发展奠定基础。在海外市场，泰康保险集团股份有限公司宣布与国际先进养老社区管理者——北星地产金融签订合作协议，推进其国际医养战略布局和资管业务。国寿集团和太保集团2016年则是深入与医疗机构的合作，践行医养结合方式。另外，部分保险企业放慢了养老实体项目的建设和运营，回归保险业务主业，不断尝试“以房养老、护理保险”等产品的创新，推动养老保险业务不断升级，一定程度上对于今后养老社区的发展提供了金融方面的支持。
随着养老产业逐渐从混沌趋向理性，2016年包括有国资背景的很多企业面临转型升级压力，它们基于原有业务、资金和人才优势，多角度、全方位地参与到养老产业市场化竞争中。以北京为例，截至2016年底，已有10家市属国企共计34个项目参与全市养老机构建设，其中15个项目已投入运营，提供床位2377张。2016年10月，全国资运营的北京首家养老驿站管理集团——北京诚和敬驿站养老服务有限公司正式投入运营，未来三年，将有近200家社区养老驿站布局京城，形成连锁化发展，成为中低端养老社区主要模式。中国兵器集团联手九华兮秀养老机构，切实解决失能老人助浴、慢病老人的社区康复、空巢老人的老龄餐等难题。北控集团与万科合作怡园光熙长者公寓，该公寓地处首都核心区，很好地平衡了养老机构环境与距离之间的关系。首开集团与寸草春晖合作首开寸草养老服务有限公司，通过“融合式养老”模式，盘活社区存量资源，打造老龄化人群健康服务O2O平台，满足老年人就近养老需求。
2016年，以光大控股、宜华健康、北控、复星、中金瑞华、首开等为代表的上市公司、国有资本及实力民营集团纷纷通过收并购或合资的方式实现优势互补和资源整合，实现自身产业转型升级和业务跨界，养老社区实体项目更是并购对象中的“排头兵”。经过如万科、保利、远洋、宜华等典型企业的实践，未来的养老社区中“地产”概念必然会退居二线，成为健康养老相关服务的运作载体，“养老”将成为建设出发点及运营中心点。对资本方来讲，并购养老地产项目有助于其内部的产业重组和调整，通过资本撬动养老业务快速布局并占领市场形成规模；对养老社区实体项目来讲，可以通过并购获得充足资金用于完善服务质量、规范内部经营、延展服务链条，修炼核心竞争力。双方通过资本的融合，基于原有优势业务，拓展服务覆盖人群，构建服务体系，推动各类资源的整合，激活养老社区不断革新的内生力量，共同寻求盈利新模式。
借助国家全面开放养老服务业市场的政策东风，2016年新进入养老社区领域的参与者行业背景更加多元化，在养老社区产业链不同节点上提供专业化服务。大型企业方面，以自身原有业务为基础，延伸发育养老板块。华为与中国人寿联手创立智慧养老联合创新实验室，基于养老社区实践提供业界一流的智能化技术和解决方案。中科院物联网研究中心作为研究机构，与浙江乌镇镇政府与椿熙堂老年服务中心签署合作协议，联手打造乌镇智慧养老综合服务平台。与外资合作方面，也不局限于养老、医疗专业机构，保险公司，智慧养老科技企业，像Airbnb这类国际旅游短租平台作为少数进入中国养老产业的国外企业之一，与全国老龄工作委员会办公室批准并成立的华寿之家社区养老服务发展促进中心签订谅解备忘录，相关机构希望通过这种合作引进国外先进的养老模式和经验，探索出适合中国的可持续的养老社区新模式。随着健康养老、科技养老等养老模式的兴起，部分互联网平台和智慧企业成为养老社区的智能化服务提供商，聚焦于智能居家照护设备、远程健康照护设备、SOS呼叫跌倒与报警定位等某项具体养老服务或技术，助推“互联网+”在养老社区的落地。
建信养老金管理公司作为国务院批准试点成立的专业养老金公司，业务横跨养老保障体系三支柱，打通养老金业务上下游，为客户提供专业的“一站购齐式”养老金融服务，致力于探索养老产业、养老社区建设、医养结合、养老健康等全产业链发展和养老服务模式创新。公司成立以来，充分发挥养老金融专业专注的优势，在支持养老社区和养老产业发展方面进行了探索，在前端积极践行责任投资，在中端努力搭建养老金融服务平台，在后端创新养老金产品，为产业发展提供了多方位服务，作为金融支持养老社区、养老产业发展的试验田，将为我国养老产业发展和多层次养老保障体系建设做出积极贡献。
目前养老社区开发土地成本、资产价格较高，已有政策偏重于福利性补贴，对享受主体有严格的认定标准和补贴标准，限制了一部分社会资本进入；养老服务政策及相关的优惠扶持政策主要强调服务活动的福利性和公益性，使民间投资的资本属性和养老服务业的产业属性界定不够清晰；依据现有政策，国家将养老地产视作住宅销售部分，尚没有具体政策支持，也无明确限制；部分涉及养老服务及运营公司的政策缺乏配套落地指导；涉及养老社区的相关法律法规和标准有待完善，需要各级政府尽快出台相关配套，通过完备的政策法规体系保障养老社区向系统化、产业化、专业化方向发展；通过在土地供给、建筑设计、融资、税收、政府补贴等方面提供规范和标准，提供落实指导，切实推进养老社区领域的规范化发展。
近年来养老社区发展不断提速，但在规划层面对发展居家、社区、机构等社会养老体系建设的整体性和连续性仍有待加强，养老社区区域发展不平衡、供需不匹配、产品结构不平衡等问题较为突出。目前相对成熟的养老社区定位以中高端为主，主要集中在养老需求旺盛、服务业基础强的一、二线城市，而在同样承受老龄化压力的二、三线城市则缺乏系统布局，形成了较为明显的地域不平衡。从全国的范围看，受制于传统观念以及其他一些原因，入住各类养老社区老年人数量约300万，仅占老年人总量2%左右。中国老龄科学研究中心发布的《养老机构发展研究报告》显示，2015年全国养老机构的空置率平均达到48%，超过三成养老机构处于亏损状态。在设施及服务方面，也同样存在供需不匹配问题。多数养老社区针对老年人身体功能日益衰退，以提供日常照料和卫生保健服务为主，辅以配套设施和活动，但与老年人真实需求尚存一定差距，涉及老年人精神及情感层面的服务更没有引起足够的关注。
养老社区融资难已经成为社会资金进入养老社区领域的主要瓶颈。目前，融资渠道相对单一，大部分资金来自银行贷款。但由于养老社区具有建设及维护成本较高、投资回收期长、运营过程中不确定性因素较多等特点，对于部分养老社区项目，传统的银行难以介入或难以满足开发企业对资金的需求，这就要求拓宽资金渠道，创新融资方式，吸引大型有实力的企业、保险公司、基金公司、海外基金、民间资本等进入养老地产行业，采用BOT、PFI等模式吸引资金、分解风险。随着养老产业的成熟，由开发商、投资商、运营商共同构建的完整的金融生态系统逐渐形成，研究尝试引入房地产信托投资基金（REITs），为养老社区创新盈利模式和运营模式提供支撑。
我国养老社区迄今为止尚处于发展初期，整体环境尚待改善，未能形成大规模开发和成功盈利的案例。例如，内部产业链整合度低，缺乏明确的行业标准；市场定位不清晰，老年客户群细分不够；居住功能过于单一，缺乏统一的标准，养老设施配套功能和养老专业服务能力尚待提高；涉及养老的医保、财税政策还不能有效对接；老年心理咨询、教育休闲、临终关怀等为老服务尚没有受到足够重视或有效落实；医养结合中，如何平衡医、养资源的分配，老人不同阶段医疗需求没有形成有效的对接；在“互联网+养老”模式下如何实现养老社区产业链的生态融合等。随着养老社区“去地产化”，服务以及与养老相关业态的跨行业深度合作和研究将是必然趋势。
随着物质生活和医疗卫生水平的不断提高，老年人的预期寿命更长，不同年龄段老年人的需求差异化将更加突出。针对这一趋势，聚焦低龄活力老人的“社区+旅居”模式、不同年龄段老人帮扶模式、“多代同堂”模式，全龄化混合型养老社区纷纷出现，未来养老社区设计规划将更多融入生命周期理念，在将社区区域功能细分的同时创新多元化模式，实现从低龄活力老人到临终关怀全阶段的覆盖，满足老年人在不同阶段身体及精神方面的需求。
收入提升与养老观念的转变，使老年人对于自己的老年生活具有更多自主权和选择权。对于多数老人而言，居住设施以及医疗等配套服务的标准化将是其选择养老社区的基本要求。未来通过整合，全国布局的大型连锁养老社区将形成规模，标准化的设施及服务在降低养老社区运营及管理成本的同时也会形成品牌效应。与此同时，针对失能、失智、康复老人的专门养老机构定位将更加明确，医疗、护理等方面的服务更加专业化、人性化。未来，有望出现专为老年特殊群体提供温暖及尊严的社区项目。
随着老年人口比重的不断提升，社会对于老年个体的态度也产生了变化，更加尊重老年人的价值，关注其心理变化。在养老社区空间设计方面，传统“无障碍”式的适老功能逐渐弱化，通过更加多元复合功能的人性化设计，弱化空间定势对于老年人认知行为的禁锢，调节老年人的心理失衡，调动其积极参与、互助、协作，激发老年人更为向上的生活情绪和积极能量。随着科技的发展，高科技设施进一步普及，养老社区将变得更加高效智能，老人生活的便利性、舒适度获得提升。
不同于传统的房地产开发出售和一般商业物业开发持有经营，养老社区的发展是一个融合了发展周期理念和资源整合需求的立体概念，具有内生的金融需求：一方面，在其规划、开发、持有、运营、服务、退出等环节以及不同的发展阶段都有与各类资金进行深度结合的需求；另一方面，一个社区项目将通过资本带动与与之相关的养老住宅和设施建设、老年用品、金融保险、医疗服务、教育、文娱休闲等各领域融合，从而推动整个养老产业的发展。根据以往的国际经验，成熟的养老社区将能提供可持续的现金流和稳定的投资回报，产业链上各环节有效的盈利模式及其载体可成为资本市场的项目来源，为资本市场提供丰富的金融产品。这使今后养老社区的开发及运营机构要积极加强与金融的深度结合，使其成为养老社区发展动力的不竭源泉。
根据五部门《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》文件精神，结合业界实践，金融支持养老社区发展可在以下几个方面进行探索。
作为养老社区主要的融资渠道，在银行信贷方面，针对养老社区投资规模大、回收周期长但运营相对稳定的特点，金融机构应积极创新适应养老产业特点的信贷政策，根据实际情况可适当延长贷款期限，采取循环贷款、年审制、分期分段式等多种还款方式。通过信用担保、政府贴息贷款、政府补贴以及购买等手段，探索建立政府、金融机构、社会资本共同参与，适合PPP养老项目的融资机制和金融支持模式。借助财政资金“四两拨千斤”的作用，引导机构增强资金投向的长期性和可持续性，形成多元化、多渠道、高效率的养老产业投入体系，促进金融机构采取股权投资、夹层投资、股东借款等方式，加大融资支持。
养老社区具有涉及产业跨度大、金融服务链条长的特点。但目前无论是国内的房地产开发商、保险机构、私募基金，还是国际知名养老投资运营机构作为养老社区的主体，在实体养老社区的项目开发运营中尚不能形成产业整合的力量。一方面需要作为主体的机构，联合整个产业链，通过关键环节深入与金融的结合，发挥金融的中介功能，实现养老社区从投资、开发、持有、运营、服务、管理到退出各阶段的金融化，形成完整的金融生态链，助推养老社区的建设与运营；另一方面，则以“捆绑”方式支持养老机构、养老设施、康复护理、家政服务以及与养老社区紧密相关的上下游产业链实施市场化运作，形成在养老产业上下游之间的资本良性循环，为搭建多区域、差异化、连锁式养老社区提供支持，实现金融与养老产业一体化发展。
围绕养老社区实体项目相关领域通过老龄储蓄投资理财产品、地产倒按揭、养老地产的证券化产权等方式，实现对养老社区产业链条资源的整合。通过开发养老机构责任保险等险种，提高养老机构抵御风险的能力。在养老社区周边，金融机构要合理布局服务网点，对于现有机构要进行适老化改造，设置专人、绿色通道为老年群体提供服务。针对目前部分信贷及保险相关政策对于老年人的限制，金融机构与养老社区联合开发结合养老生命周期需求同时可提供养老社区服务权益的金融产品；结合网络和移动互联技术的发展与移动终端的普及，金融机构要发挥前瞻性，创新适合老年群体的通用型金融产品和特殊型金融产品。通过“一卡通”金融介质，实现老年人在养老社区范围内生活、医疗、文化、娱乐等多方面需求，方便便捷。而对于高龄和失能、半失能老人，则可开发指纹识别系统或人像识别系统类的特殊金融产品，为这一老年群体提供既周到又安全的金融服务。
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