华盛集团
房地产项目全案策划
目 录
第一部分:项目概况
一、 总体概述
二、 现状分析
三、 市政配套情况
四、 项目基本参数
第二部分:市场调研及结论
一、2003年福州住宅供需市场分析
二、2004年福州住宅市场预测
三、江南水都周边市场调研
四、结论
第三部分:分期项目规划指标分析及相关基础配套设施建设标准
一、 规划原则
二、 规划指标分析
三、 相关基础配套建设标准
四、 结论
第四部分:项目定位建议
一、 总体市场定位
二、 目标客户群定位分析
三、 产品定位分析
四、 价格定位分析
五、 成本定位建议
第五部分:项目进度建议
一、 规划设计计划
二、 施工计划
三、 工程款拨付进度
第六部分:项目效益预测
一、 销售计划
二、 财务评价
三、 损益表
第七部分:附件
第一部分:项目概况
一、 总体概述:
美林水都二期江南水都项目东南,总用地面积303.45亩,总建筑面积350500m2,南临金山生活区七期(金港居住区)、西、北分别接江南水都项目的中学及水都四期规划用地,东临福州市原林产品市场。美林水都二期包括二期住宅、配套幼儿园一所、小学一所及二期商业配套(即2号商业用地及3号商业用地,具体见附图);其中3号商业用地21.75亩(建筑面积29000 m2)因考虑市场条件,开发时间暂缓,小学暂用水都一期配套小学暂不考虑建设。
二、 现状分析(场地条件)
● 场地为滩涂围垦的新增土地,现场地内无任何建筑物,无拆迁量。
● 场地地势低洼,现状标高平均在5.6~6.7m,新建闽江大道路面标高为
10.3~11.0m,平均高差约为4.0~5.0m,土方填方量大。
● 场地内现无河道系统,需规划建设并与规划中的主河道相通,形成循环
系统。
三、 市政配套状况
(一)、交通状况
南面闽江大道(聚龙路)已全线开通,二环三期工程(工业路至白湖亭段)也已全面开工,其中连接西二环的闽江五桥基本建成,预计2004年元旦可投入使用。
(二)、商服设施
周边有金山文体中心、榕城广场、南江滨公园及南江滨休闲带,西侧有居委会、派出所、水都一期项目的社区邻里商业中心(五桥西侧)及东侧二期项目社区配套的商业休闲带。
(三)、文教设施
美林水都项目目前正在筹建的配套中、小学(预计2005年投入使用)及与二期住宅项目同步建设的配套幼儿园。周边目前已投入使用的有金山中学、金山小学、马榕小学。
(四)、基本参数
参数表:
总占地面积: | 249.3亩(303.45亩) | ||
其中:住宅用地 | 232.05亩 | ||
商业用地 | 2号商住用地 | 12亩 | |
3号商业用地 | (21.75亩) | (开发时间暂缓) | |
配套: | 小学 | (32.4亩) | 暂不考虑建设 |
幼儿园 | 5.25亩 | ||
总建筑面积: | 312860(350500m2) | 地上 | |
其中:住宅 | 303850m2 | ||
商业 | 底层商业 | 6910 m2 | 底层短进深,估算 |
3号商业用地 | (29000 m2) | (开发时间暂缓) | |
配套 | 小学 | (8640 m2) | 暂不考虑建设 |
幼儿园 | 2100 m2 | ||
地下总建筑面积: | 46867 m2 | 具体见第四部分:地下室定位 | |
平均容积率(含配套): | 1.733 | ||
平均容积率(不含配套): | 1.917 | ||
(注:以上数据以最终施工图为准,)
第二部分:市场调研及结论
一、2003年福州住宅供需市场分析
(一)、住宅供应市场
1、2003年福州住宅供应市场总体趋势
福州市房地产业自1998年以来,在国民经济持续增长及福州“东扩南进”城市化战略实施形势带动下,住宅市场日趋兴旺。从近年市场持续发展的态势来看,2003年住宅供应市场主要呈现如下趋势:
a、可售住宅面积总量供应持续增长。
2003年上半年商品房预售批准项目115个,比去年同期100个增加了15%;可售面积239万平方米,比去年同期增加39.4%;从供给结构来看,住宅166.7万平方米,占69.75%;商业用房22.13万平方米,占9.26%;写字楼16.64万平方米,占3.56%;车库车位10.4万平方米,占4.35%。这一增长主要是住宅的增长,非住宅各类物业的供给量增长幅度较小。
b、房价仍保持稳中有升的态势
1999-2003年福州市住宅价格比增情况表
年份比 | 2000年/1999年 | 2001年/2000年 | 2002年/2001年 | 2003年/2002年 | ||||
比较 要素 | 价格比 (元/元) | 价格比增(%) | 价格比 (元/元) | 价格比增(%) | 价格比 (元/元) | 价格比增(%) | 价格比 (元/元) | 价格比增(%) |
住 宅 | 2496/2410 | 3.57 | 2606/2496 | 4.41 | 2692/2606 | 3.3 | 2780/2692 | 3.27 |
注:上表2003年的数据截止本年度8月份的均值,其他年份的数据采用全年均值。
从上表可看出1999年以来福州市区商品住宅平均交易价格、平均价格的变化,这五年来,商品住宅始终保持平稳上升(年均3.6%涨幅)的变化趋势。
c、土地供应量进一步扩大,住宅的可持续发展能力加强
2002年5月以来,福州市采取了经营土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的办法,在很短的时间内完善了土地市场制度。近两年,市区采取招标、拍卖、挂牌方式出让土地3397亩,成交价31.8亿元,成交价比起拍价增幅达15%-20%;另外,两年来旧棚屋区改造完成土地开发2000亩,既开发了土地增量,又盘活了土地存量,逐步实现了土地使用权转让的市场化。
d、高层物业主导市场的格局发生了变化,多层、高层物业共同主导市场的局面将形成。
从前几年供应市场来看,由于市中心土地资源丰富,城市次中心的开发条件不是特别成熟,市中心高层物业曾一度主导2001、2002年福州楼市;2002年土地发展中心向市场投放了大量东区、金山板块低容积的土地,以及一些大开发商原先把持的土地资源也陆续进行建设开发。2003年随着这些以多层、小高层建筑形式为主的项目逐渐面世,预计2004年多层、高层物业主导供应市场的格局将形成,住宅市场将更健康的发展。
2、2003年各板块住宅供应市场简况
2003年各板块新楼盘统计分析表
东区板块 | 北区板块 | 中心区板块 | 北江滨板块 | 金山板块 | 西区板块 | |
新盘数量 | 13 | 10 | 7 | 9 | 15 | 4 |
建筑类型 | 多层为主,小高层、高层为辅 | 多层为主,联排、别墅为辅 | 高层为主,小高层为辅 | 高层为主,小高层为辅 | 多层为主,小高层为辅 | 多层为主,小高层、别墅为辅 |
价格区间 | 1800~3000 | 2400~3500 | 3000~4500 | 3800~5500 | 1800~2500 | 2000~3500 |
大盘 | 武夷绿洲 盛天现代城 | 家天下 居住主题 | 紫荆花园 福州豪庭 | 世茂外滩 美林锦江 | 北京金山 闽江春晓 | 仁文大儒世家 运盛美之国 |
从2003年各板块新盘统计情况我们可看出:
a、总量
金山板块、东区板块新盘最多,将成为下一年度普通住宅市场的热点;而传统的市中心板块新盘的数量增长较少,这主要与上一年度的土地放量有关;同时我们应该注意到:北江滨板块的新盘数量明显增多,江滨板块高尚住宅的竞争更加剧烈。
b、产品
中心区板块与北江滨板块的建筑类型多以高层为主、小高层为辅,而其他各板块的新盘多以多层为主、小高层为辅,而建筑形式的选择多受容积率、建筑密度以及楼盘品质的影响,因此,中心区板块、北江滨板块仍是高尚住宅板块,其他各板块仍是以多层住宅为主的中低档次板块。
c、价格
北江滨板块的价格进一步被突破,最高达到5500元/平方米,江景资源、配套设施、品牌效应成了高尚住宅的主要市场号召力;东区板块、金山板块的普通住宅价格稳中有升,与上年度相比,涨幅在100~200元/平方米,个别楼盘逐渐成为板块的领头羊,如东区板块的大名城、日出东方,金山板块本年度尚未出现成为市场亮点的板块领头羊,预计2004年5月江南水都I期的亮相将成为市场的亮点。
(二)、住宅需求市场
当前福州楼市的消费构成主要以本地消费者为主导,各板块的主要消费群体多为本板块居民,片区具有一定的消化能力。多数楼盘都把本区域的目标消费群作为楼盘前期消费的动力源泉,但随着板块竞争的加剧,区域总量消费会随市场竞争的加剧呈现出分流现象,因此,各楼盘在市场定位初期都在寻求新的市场需求拉动点。
● 八县的消费群体成为了当前市场新动力的重要支撑点,特别是高端产品的消费。
● 消费群体呈现年轻化的趋势,70年代出生的人群已形成了强大的购买力。
● 外来群体、海归群体都呈现出较强的需求能力。
● 市中心单身小户型受到一定追棒。
● 100平方米左右、总价较低的户型,市场需求前景广阔。
(三)、综合评述
2003年福州市场总体呈现出供需两旺的态势,住宅供应量持续增长,住宅物业消费仍为主导;商品住宅价格平稳上升,各板块竞争激烈,北江滨板块占据了高尚住宅的主导力量;消费群体趋于年轻化,八县群体及外来、海归群体成为需求市场的新动力。
二、2004年福州住宅宏观市场预测
(一)、2004年市场特征预测
1、住宅供需市场
a、 房地产开发量将继续增长、商品房供需总体平衡。
经济总量的提升及城市化进程拉动楼市发展,福州房地产市场将继续保持投资持续增长、供销两旺的态势;房地产开发量将继续稳步的增长,预计2004年销售面积将突破450万M2;商品房供需形势总体平衡。
b、 销售价格稳中有长,主要体现在商品住宅上,年平均涨幅约为2%。
c、 房地产投资进一步向住宅倾斜,商业用房供大于求的形式仍然存在。
房地产投资重心进一步向住宅倾斜,房地产开发结构基本合理,住宅市场结构有调整要求,市场将进一步细分,高端市场竞争加剧,中、低端产品需求旺盛,中端市场有较大的放量趋势,消费结构趋向菱形化。商场店面、商场、写字楼销售状况与以前相比虽有所好转,特别是沿街小型商铺倍受青睐,但总体上讲仍然不景气,销售价格基本维持原有水平,商业用房供大于求的形势仍然存在。
d、 周边县市的高收入者到福州置业比例有所增长;存量房市场发展迅
速、日益成熟。
2、土地供应市场
政府供应土地力度加大,土地供应市场有较大幅度的增长,近期金山和东区板块拍卖地价存在部分虚高现象,2004年土地拍卖价格将趋向理性化。
3、金融信贷政策
新的金融信贷政策对房地产市场的影响将逐渐体现。一方面,市场将进行重新洗牌,一部分有实力的公司将在竞争中脱颖而出,实力较弱的公司生存空间将逐渐缩小,市场竞争将更加激烈而有序;另一方面,央行政策提高了购买高档住宅和商业物业的门槛,房地产市场将发生结构性的调整,高端市场的压力增大,更多的开发商转向开发中档产品。
4、开发态势
随着城市化发展的进程,大盘化、规模化、新区化形式日趋明显,大盘数量日益增多,政府市政投入的加大、城市近郊交通和生活的进一步改善,新区楼盘便地开花,郊区楼盘成为许多购房者的选择。
(二)、市场竞争态势分析
1、区域竞争
a、西区
目前开发的最热点,将形成福州乃至全省规划面积最大、建设速度最快的大型居住区,其产品定位原来主要以低端物业为主,目前已逐渐向中档提升,有较大的升值空间和发展潜力。
b、东区
东区近年发展迅速,是目前福州住宅楼盘最集中的一个住宅板块,预计今后仍将十分活跃,产品定位以中档为主,低端住宅也有较大的供应量,板块价格落差较大,其中档住宅在市场上占有较大的份额和潜在客群。
c、北区
目前出现一个开发高潮,五四北板块产品以Townhouse住宅为主,与市区高端市场形成竞争态势,福飞路、铜盘路片区则以中低价位的经济型住宅为主。
d、南区
相对其它区而言,竞争力较弱,主要以区内消化为主,但沿江土地开发未来具有较高的潜力。
2、 企业间竞争
在综合实力的竞争中,目前尚无一家企业占据市场的全面主导地位。低端市场政府企业基本垄断,中端市场诸侯纷争的局面加剧。我司将继续高居高端市场的首位并逐步在中端市场的竞争中占据有利位置。
3、 项目竞争
a、低端产品
以新区、经济实用房等政府企业开发项目为主,由于其开发风险较低也吸引了不少小型开发商的关注,有较高的增值空间,分流了中端市场的部分投资型客户。目前在东区、西区、北区都有较大的投放量,有三足鼎立之势,北区因缺乏政府的扶持而处于劣势。
b、中端产品
市场需求总量大,竞争压力较小,成为房地产开发的主流产品,市场投入量将进一步加大。未来几年内,金山板块和东区板块在中端产品上的争夺将十分激烈。
c、高端产品
目前以Townhouse产品为代表差异化产品与高层公寓的争夺非常激烈。在居家型别墅方面五四北、美之国、水乡等项目得到市场的追捧,高层公寓方面江滨板块已经取代温泉板块成为福州高层公寓的霸主。高端项目规模及单期开发量越来越大。供应总量过大,市场需求总量有限,竞争极为激烈,未来几年里竞争将进一步加剧。
(三)、综合评述
福州房地产市场2004年将进入一个结构性调整时期,市场将进一步整合、细化。市场总体形势仍然较好,将继续保持投资持续增长、供销两旺的态势。买方市场将得到进一步强化,开发和消费都将更加理性。新的金融政策将提高进入房地产的门槛,将促使房地产市场的进一步洗牌,`市场将逐步建立淘汰机制,开发商之间的竞争加剧,有实力的开发商优势将进一步加大,而一些小的开发商则可能在竞争中被淘汰。市场自我调节机制明显增强,市场(尤其是高端住宅及商业用房市场)竞争日趋激烈。房地产开发的利润将逐步趋于合理化。同质化竞争日趋明显,市场将朝向多元化发展。
三、 江南水都周边住宅供应市场调研
(一)、江南水都周边住宅市场发展简况
2000年,福州市“东扩南移”城市规划发展战略的实施,金山新区作为“东扩南移”的重点,吸引了越来越多的置业者。从2000~2003年金山片区的住宅市场我们可以这样划分:
第一阶段:在这个阶段,以“金山碧水一期”为代表的经济适用房,以超低价格入世,成为越来越多的年轻置业者首次置业的选择,金山在短期内成了业内外人士关注的焦点。
第二阶段:2002年,占地186亩的“香江明珠”的亮相,花园入户设计的首次尝试,吸引了福州市大量时尚的消费者,金山楼盘的价位迅速抬升,这是金山住宅市场发展的第二阶段。
第三阶段:进入2003年,金山的土地价值迅速上扬,新盘日益增多,从本年度的新盘来看,尚未出现能引领整个板块市场的项目,同时,闽江五桥的建设和闽江大道的改造,既为金山的发展提供了硬件设施,也为明年江南水都I期住宅项目的推广提供了市场契机,更为水都II期的开发创造了有利环境。
(二)、江南水都周边住宅项目调研分析
金 山 板 块 在 建 / 待 建 项 目 简 况 表
在建 / 待建 住 宅 项 目 | 规 模 | 主力户型(M2) | 均价 (元/M2) | 建 筑 形 式 | 开盘 时间 | 交房 时间 | 发 展 商 开 发 商 | |
占 地 (亩) | 总建 (万M2) | |||||||
香江明珠 (二期) | 186 | 20 | 160 | 2500 | 多层/小高层 | 2002 | 2003 | 竣建房地产公司\福州仓山金山房地产公司 |
武夷明珠 | 73 | 8 | 120 | 2400 | 多层/小高层 | 2003 | 2004 | 中国武夷/建工房地产 仓山金山房地产公司 |
金山明珠 | 65 | 6.5 | 150 | 2400 | 多层 | 2002 | 2003 | 美国百丽康国际集团 仓山金山房地产公司 |
金山明星 | 71.7 | 11 | 110 | 2077 | 多层/小高层 | 2003 | 2003 | 福建兴元房地产公司 |
北京金山 | 57.6 | 9.5 | 125 | 2500 | 小高层/高层 | 2003 | 2004 | 福建立恒房地产公司 |
金山.COM | 40 | 7 | 110 | 2350 | 多层/小高层 | 2003 | 2004 | 福建万通投资公司 嘉源地产(福州公司) |
闽江春晓 | 34 | 135 | 2900 | 小高层/高层 | 2003 | 2004 | 宁波罗蒙房地产公司 | |
百合苑 | 10 | 3.3 | 125 | 2400 | 小高层 | 2003 | 2004 | 福州金茂房地产公司 |
金山碧水 (四期) | 191 | 20 | 待定 | 待定 | 多层/小高层 | 2004 | 2005 | 房地产经营总公司 |
滨江假日 | 150 | 18 | 110 | 2300 | 多层/小高层 | 2003 | 2004 | 正祥机构 |
滨江丽景 | 348 | 30 | 110 | 2300 | 多层/小高层 | 2003 | 2004 | 香港创辉投资集团 福州新榕房地产公司 |
金港小区 | 1009 | 69 | 110 | 待定 | 多层/小高层 | 2004 | 2005 | 房地产经营总公司 |
江南名城 | 70 | 11 | 待定 | 待定 | 多层/小高层 | 2003 | 2004 | 名城地产 东福实业 |
目前金山板块的好项目层出不穷,总体来看,有以下几种发展趋势:
1、新盘分布集中,数量众多。
2003年,金山板块的开发条件日趋成熟,以闽江大道、金山大道为轴线,各个楼盘密集分布,目前在建的项目达到了13多个,特别在金山大道沿线的新盘就达8个之多,预计今后几年还将有大量新盘涌现。
2、产品类型渐趋多样化,档次逐渐上升
由于早期金山板块住宅规划用地容积率低,整个市场均以低价位房为主,因此,在建筑形式上多是多层住宅,随着用地规划容积率以及规划居住档次的提升,目前金山项目的建筑形态正逐渐从多层为主转化为以小高层为主,多层为辅,并出现了纯小高层、高层楼盘。
3、价位不断上扬,价格敏感线日渐突破
在2000年金山片区发展的第一阶段,“金山碧水”经济适用房以1600多元/平方米的价位迅速提升了区域价值;而在2002年,作为目前金山片区最大的临江大盘,“香江明珠”2500元/平方米的均价,一度成为该片区的价格高点参照盘;2003年底,“闽江春晓”作为另一个全临江高层新盘 ,沿江户型以2900元/平方米的均价首次突破金山片区2500元/平方米的价格敏感线,成为该片区的高价房。
4、土地储备量大,土地价值不断抬升
从土地发展中心的土地资料来看,目前金山片区(包括橘园洲片区)可开发的土地达10000亩之多,占福州各个板块可开发土地量之首。同时,在土地拍卖市场上的竞争也日趋激烈,金山片区的土地价值从无人问津的20万元/亩,在短短几年内迅速提升到100万元/亩,2003年9月6日,金山文体中心A地块以每亩177万元的成交价创下了目前金山片区土地拍卖最高价。
(三)、江南水都周边配套设施调研
作为一个新区,由于新区内市政配套少,这往往成了一个新区发展的主要瓶颈,要突破这个瓶颈,新区成立之初,政府的政策引导和政策力度成为了其中的关键。金山片区作为福州市东扩南进城市规划发展战略的重点,在发展初期为金山新区规划了完善的市政配套,并依靠政府项目的引导,为新区的发展提供了契机。目前随着金山大桥、闽江五桥、金上大桥的开通,以及榕城广场、闽江公园、展览城的建设,金山的硬件设施逐渐完善,开发市场的条件日益成熟。
金山片区市政配套设施规划建设一览表
配套分类 | 配套1 | 配套2 | 配套3 | 配套4 |
教育配套 | 金山小学(已建) | 马榕小学(已建) | 三中分校(已建) | |
运动娱乐配套 | 金山文体中心(在建) | 闽江公园(已建) | 福州群艺馆(在建) | 金山公园(在建) |
商业配套 | 榕城广场(已建) | 展览城(已建) | ||
交通配套 | 轻轨站(规划) | 公交线路(10条线路) | 南二环路(在建) | 三环一期(在建) |
闽江五桥(在建) | 金山大桥(已建) | 湾边大桥(规划) | 浦上大桥(在建) | |
其他 | 污水处理厂(在建) | |||
现状评析:从我们调研到的金山市政配套资料来看,该新区的市政配套设施无论从数量或规模都是目前各个规划新区无法媲美的。在新区发展初期,一些置业者由于考虑政府政策的延续性,采取了观望态度。但是,目前随着各项配套设施的建设完善和一些大盘的启动,置业者的信心不断增强,金山片区逐渐由政府项目引导阶段进入各项目百花齐放阶段。
四、结论:
● 针对以上市场状况,我司产品表现出现有产品过于集中于竞争激烈的高
端,以高层公寓为主,虽有别墅项目,但总体上产品形式仍然过于单一。项目开发周期长、年投放量不足,现有市场份额有限。
● 加快水都二期项目启动,以确保中档产品和中高档产品投放的沿袭性,
● 节约广告成本投入,并确保项目滚动开发,持续升温。
第三部分:分期项目规划指标分析及
相关基础配套设施建设标准
一、 规划原则
● 以区域总体规划为指导,紧扣“江南水都”滨水居住主题,结合生态、
经济的原则,注重基地与周边城市结构以及居住区自然形态与福州老城及闽江之间的相互联系。
● 整体规划及施工;产品以小高层(9-11层)为主、结合部分高层(11
层以上),充分利用江景及内置水景资源,体现均好性的规划原则。
● 底层沿街短进深小型商业网点布置,形成邻里商业步行街。
● 地下室建设考虑地下及半地下结合,以节约综合建造成本。
二、 规划指标分析
(一)规划指标
● 总体规划指标
总占地面积: | 249.3亩(303.45亩) | ||
其中:住宅用地 | 232.05亩 | ||
商业用地 | 2号商住用地 | 12亩 | |
3号商业用地 | (21.75亩) | (开发时间暂缓) | |
配套: | 小学 | (32.4亩) | 暂不考虑建设 |
幼儿园 | 5.25亩 | ||
地上总建筑面积: | 312860(350500m2) | ||
其中:住宅 | 303850m2 | ||
商业 | 底层商业 | 6910 m2 | (底层沿街布置,以进深8米估算) |
3号商业用地 | (29000 m2) | (开发时间暂缓) | |
配套 | 小学 | (8640 m2) | 暂不考虑建设 |
幼儿园 | 2100 m2 | ||
地下总建筑面积 | 46867 m2 | 具体见第四部分 | |
平均容积率(含配套) | 1.733 | ||
平均容积率(不含配套) | 1.917 | ||
注:以上面积以最终方案为准。
(二)规划指标分析建议
1、满足容积率的要求,以9-11层板式住宅为主、均为一梯两户设计,11
层以上可考虑短板式拼接、端头适当设置小户型一梯多户。
2、产品类型配比建议: 9层及9层以下不小于40%,11层及11层以上
不大于60%。
3、控制建筑密度,建议为20%左右,确保小区的居住品质,强调开放的
景观效果,以起到拉动销售的效果。
三、 相关的基础配套建议
建设完成市政道路RD.5、RD.6、RD.8(具体见附图),全长约1620米,总建造成本约1000万元(已计入土地总成本)。
(二)教育配套
完成二期配套的幼儿园建设,二期小学暂不建设,使用一期(五桥东西两侧)中、小学项目。幼儿园配套总建造成本约336万元(已计入土地总成本)。
(三)绿化配套
完成退道路绿化带建设,总建造成本约126万元(已计入土地总成本)。加紧中心水体及绿化带的建设,培育生态景观环境。
第四部分 项目定位建议
一、总体市场定位
为了配合项目开发,进一步提高项目知名度,根据上述供需市场的反映、江南水都I期定位,以及该项目自身条件,对江南水都II期项目的总体市场定位进行了初步勾勒——
目标客户:以家庭月收入6000元以上的中青年人士为主要目标客群。
规划布局:强调视觉空间感,组团体现集中绿地。
产品类型:以板式小高层(9-11层)为主,短板式拼接中高层(15层)为辅。
主力总价:以36万元/套的住宅为主。
主力户型:以中等大小的户型(120-130平方米左右)为主。
二、目标客户群分析
(一)目标客户定位分析
以家庭月收入6000元以上(年收入8万元),年龄28~35岁、家庭构成为两代居,崇尚时尚生活的城市新兴中产阶级(白领、公务员、科教文卫等各类专业技术人员),是本期项目产品定位的目标客户群体。
(二)目标客户细化
1、 新任父母,原来住房小,由于婴儿的出世,需要更大的住宅。
2、 已婚家庭,计划近期内养育第二代。
3、 准备近期内结婚的高收入青年群体。
4、 高收入单身人士、有较高的职业能力,兼具投资心理。
5、 八县客户、外来群体、海归群体。
三、产品定位分析
(一)住宅产品定位分析
1、产品类型建议
产品应小高层(9-11层)为主,高层(11层以上)为辅;9层及9层以下
不小于40%,11层及11层以上不大于60%。
2、户型配比建议
户 型 | 面积(平方米) | 比例(套型比) | 特征 |
2.5房(一大两小或两大一小) | 100以下 | 10% | 以实用、紧凑为前提南卧北厅,双阳台设计。 |
标准3房(两卫) | 105-120 | 30% | |
3.5房(三大一小) | 120-130 | 40% | |
标准4房 | 130-140 | 13% | |
顶层平层户型(带阁楼) | 90-140 | 7% | |
注:3.5房的户型可从产品多样化的角度考虑保姆房或书房设计,两者配比一定的比例。
3、产品构成细化
类型 | 户型类型 | 户均面积 | 套型比例 | 面积比 | 套数 | 总面积 |
单位 | M2 | % | % | 户 | M2 | |
水都二期 | 二房半 | 95 | 10% | 7.65% | 245 | 23245 |
标准三房 | 115 | 30% | 27.80% | 735 | 84470 | |
三房半 | 125 | 40% | 40.3% | 980 | 122452 | |
标准四房 | 135 | 13% | 14.1% | 317 | 42843 | |
带阁楼顶层 | 180 | 7% | 10.20% | 172 | 30993 | |
合计 | 住宅 | 124 |
|
| 2448 | 303850 |
(二)地下室定位分析(车位配比)
地下室类型 | 地下室面积 | 车位平均面积 | 地下总车位数 | |
单位 | (m2) | (m2/个) | (个) | |
水都二期 | 地下车库 | 15000 | 40 | 375 |
人防 | 15000 | |||
半地下车库 | 16867 | 35 | 482 | |
合计 |
| 46867 | 55 | 857 |
● 车位总配比为0.4;其中地下车位配比(户数比)为0.35,地面停车0.5。
● 地下室人防面积参照产品类型比例(11层及11层以上60%,9层40%)测算。
● 人防区平时以非机动车停车库和库房为主。
(三)商业定位建议
1、底层商业:以底层短进深小型商业网点为主,局部二层。
2、3号商业用地:酒店式单身公寓,面积30~40M2。(开发时间暂缓)。
四、 价格定位分析
(一)住宅主力户型面积与总价控制
1、总价控制
当前,总价往往成为置业者置业的主要考虑因素之一,因此,在前期市场定位时就必须注意总价控制的问题。水都II期应在目标客户定位的基础上,严格把控户型面积配比,把主力户型总价控制在36万元左右。
2、总价调控细化
户 型 | 均价 | 主力总价范围 |
2.5房(一大两小或两大一小) | 3100 | 31万元以下 |
标准3房(两卫) | 3100 | 32-37万元 |
3.5房(三大一小) | 3100 | 37-40万元 |
标准4房 | 3100 | 40-43万元 |
顶层平层户型(带阁楼) | 3100 | 42-65万元 |
(二)地下车位定价
地下车位总数:857个,车位建议销售单价:7万元/个。
五、成本定位建议:
说明:1、市政道路、配套(小学及幼儿园)用土地成本及建造成本已计入土地总成本计算,具体见《江南水都项目总体策划案》中土地总成本计算表,以下内容不含该项开发及建设费用。
2、3号商住用地因开发时间暂缓,以下内容不含3号商住用地的开
发及建设费用。
3、以下内容中“实际”指土地成本按实际地价41.15万元/亩计算的结果,“市场”指楼面地价按684元/m2(土地成本按按87.1万元/亩)计算的结果。
(一)、成本构成
1、用地总价:10043万元(市场价21256万元)
实用地面积244.05亩,以41.15万元/亩的实际土地单价计(具体见《江南水都项目总体策划案》),实际用地总价为10043万元;若取87.1万元/亩的市场地价测算(财务部测算结果),则市场用地总价为21256万元。
2、综合总建造成本:60387万元(含地上及地下)
综合建造成本含前期工程费、基础设施费、建安工程费、配套设施费、开发间接费等五项费用;二期项目地上总建筑面积(住宅与商业)310760m2,按单方成本1720元/m2计,建造成本为53451万元,地下总建筑面积46867m2,按单方平均成本1480元/m2计(具体见第四部分:地下室定位),建造成本为6936万元。
成本构成表(具体见:具体见第四部分项目定位)
项目 | 内容(实际) | 内容(市场) |
实用地面积(亩) | 244.05 | 244.05 |
用地单价(万元/亩) | 41.15 | 87.1 |
用地总价(万元) | 10043 | 21256 |
楼面地价(元/㎡) | 323.16 | 684 |
地上总建筑面积(㎡) | 310760(其中住宅303850㎡,商业6910㎡) | 310760(其中住宅303850㎡,商业6910㎡) |
地上单位综合建造成本(元/㎡) | 1720(综合建造成本) | 1720(综合建造成本) |
地上总建造成本(万元) | 53451 | 53451 |
地下总建筑面积(㎡) | 46867 | 46867 |
地下单位综合建造成本(元/㎡) | 1480 | 1480 |
地下总建造成本(万元) | 6936 | 6936 |
地上可销售面积(㎡) | 298053(其中住宅可销率96%,商业可销率92%) | 298053(其中住宅可销率96%,商业可销率92%) |
地下可销售车位数(个) | 857 | 857 |
预计住宅销售均价(元/㎡) | 3100 | 3100 |
预计商业销售均价(元/㎡) | 12000 | 12000 |
预计车位销售单价(元/个) | 70000 | 70000 |
地上销售总价(万元) | 98054 | 98054 |
车位销售总价(万元) | 5999 | 5999 |
税金(万元) | 8324 (总销售额的8%) | 8324 (总销售额的8%) |
目标毛利(万元) | 25299 | 14086 |
(二)成本构成细化(由审计核算部提供)
具体包括建安工程费估算明细、基础设施费估算明细、配套设施费估算明细及前期工程费、开发间接费估算明细。
第五部分:项目进度建议
一、 项目进度建议
为确保产品延续性及销售要求,水都二期开工建设将于2004年10月动工,与江南水都一期住宅交房时间接近,用一期产品做示范以提高二期产品的销售价格。2005年3月前满足销售条件,至2006年10全部交付。
● 规划设计、开工准本阶段:2003年12月中旬委托设计,2004年10月具备开工条件。具体规划设计进度安排由设计研发部提供。
● 施工计划:2004年10月动工,2005年3月前满足销售条件,2006年10月全部交付。具体施工计划进度安排由工程材料部提供。
二、 进度计划安排
内容 | 计划安排 |
二期住宅 | 2004年10月动工,2005年3月前满足销售条件,2006年10全部交付 |
二期商业 | 2004年10月动工,2005年3月前满足销售条件,2006年10月全部交付 |
配套: 小学 | 暂不考虑建设 |
幼儿园 | 2006年10月前交付 |
3号商住用地 | 开发时间暂缓 |
三、 程款拨付进度
工程款拨付进度表根据规划设计进度、施工进度的具体安排由审计核算部提供。
第六部分:项目效益预测
一、 销售计划
可销售总面积为298053㎡,其中住宅291696㎡、商业6910㎡,;地下室总面积46867㎡,可销售车位数857个;2005年3月前具备销售条件,具体销售计划由经营销售部提供。
二、 财务评价(估算)
(一)、假设条件
● 项目实施顺利,建设规模为“本草案”所定。
● 建筑市场继续保持目前健康稳定的态势,工程按计划进度完成,建设成本及税费为“本草案”所定。
● 市场地价参照《江南水都项目总体策划案》。
● 以下内容中“实际”指土地成本按实际地价41.15万元/亩计算的结果,“市场”指土地成本按市场均价87.1万元/亩计算的结果。
● 最终结果以施工图数据为准。
(二)、财务评价(具体见损益表)
1、土地利润:11213万元(暂不考虑土地增值税)
市场土地总价-实际土地总价=21256-10043=11213万元
2、经营利润(按市场楼面地价684元/m2统计):项目实现毛利润14086万元,毛利率13.7%,净利润5255万元(扣除33%所得税),销售利润率5.49%。其中管理费用3642万元,销售费用2601万元,不需考虑财务费用。具体详见损益表。
3、现金流量分析:根据销售计划及工程款拨付计划,由财务计统部提供。
4、抗风险分析:根据现金流量表,由财务计统部提供。
5、财务评价
投资回报率=项目净利润/(综合总建造成本+土地成本+税费)
销售利润率=项目净利润/(总销售收入-税费)
投资回报率:(实际)=16.21%;(市场)=6.67%
销售利润率:(实际)=13.34%;(市场)=5.49%
投资回收期:根据现金流量表计算。
三、 损益表
序号 | 项目 | 金额(实际) | 金额(市场) | 备注 |
一 | 销售收入(万元) | 104053 | 104053 | |
二 | 减:经营成本(固定资产投资) | 70430 | 81643 | 土地及建造成本 |
三 | 经营税金及其他附加税 | 8324 | 8324 | 总销售收入的8% |
四 | 毛利润 | 25299 | 14086 | |
五 | 毛利率 | 24.5% | 13.7% | |
六 | 减:期间费用 管理费 | 3642 | 3642 | 总销售收入的3.5% |
七 | 财务费用 | 暂不考虑财务费用 | 不需考虑财务费用 | |
八 | 销售费用 | 2601 | 2601 | 总销售收入的2.5% |
九 | 土地增值税 | |||
十 | 利润总额 | 19056 | 7843 | |
十一 | 所得税 | 6288 | 2588 | 按33%计 |
十二 | 项目净利润 | 12768 | 5255 | |
十三 | 投资回报率 | 16.21% | 6.67% | |
十四 | 销售利润率 | 13.34% | 5.49% | |
十五 | 投资回收期 | |||
本文来源:https://www.2haoxitong.net/k/doc/490da4faaef8941ea76e050b.html
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