试论房地产不良因素的形成及措施
【摘 要】本文分析了我国房地产经济波动的根本原因、直接原因和内在原因，并以此为根据，提出了抑制房地产不良因素形成的对策和建议。
【关键字】房地产；经济波动；原因
房地产也是国民经济的重要产业部门，随着近几年的迅速发展，在我国国民经济中的地位日益凸显。但是，房地产业运行的经济现实同样暴露出房地产也存在不良因素，抑制其健康发展。如房价居高不下、房地产空置率高、房地产也投资过热等系列问题涌现。房地产的不良因素主要表现为房地产业经济波动，若能正确了解房地产的波动规律，将有利于处理好房地产业的供需矛盾，引导市场合理投资，私人合理消费，保障居民住房需求得到满足，推动房地产业稳定向好发展。
1. 房地产经济波动的形成原因
1.1国民经济波动
国民经济的波动是房地产波动的基本原因。房地产业是国民经济的一个组成部分，房地产业的发展无法脱离国民经济整体而独立发展，必然受到国民经济整体发展的制约和影响。当房地产也发展过快，需要大批资金投入，除了直接融资手段，就需要从银行进行贷款以获得资金支持，而银行的贷款行为不仅仅是根据市场做出决策的利益最大化的结果，还深受国家银行贷款政策的制约影响。国家制定相关融资政策是根据国民经济运行的现实情况，进行宏观调控的结果。所以，房地产业与整个国民经济各部门息息相关，相互影响。房地产业的经济波动，既是国民经济波动一个表现，也是经济波动的结果。国民经济波动也就成为房地产业经济波动的基本动因。
1.2供需矛盾
房地产业的供需矛盾是房地产波动的内在原因，房地产总供给和总需求的波动和相互作用可能导致房地产业周期性的经济波动。房地产总供给主要受到资金、劳动、全要素生产率即技术水平三个方面的影响，同时也会受到国家财政政策、货币政策和税收政策等外生因素的影响。房地产需求由国民收入、家庭可支配收入、消费税等等各种因素影响。我国房地产供给变化比需求变化来得剧烈，常常处于供求不均衡的状态。例如，利率上升，房地产业贷款成本上升，抑制房地产资本投入，供给减少，但是市场存在刚性需求，需求居高不下，超过供给，推动价格攀升，制造房地产泡沫，从而将引起房地产也经济波动，不利于房地产业健康发展。
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