上海房地产价格走势

上海房地产价格走势

要分析房地产价格的走势第一要了解阻碍房地产价格的因素。在市场经济条件下，阻碍房地产价格涨跌的因素要紧有3种，即房地产开发经营成本，综合品质（表达商品价值）、市场供需关系等。

1．房地产开发经营成本

房地产开发成本要紧包括土地成本、前期费用、建安成本、财务和治理费、销售成本、行政税费等等。而建筑形状、物业前期产品设计定位、环境创意也是和土地利用、建安成本等紧密相关的。房地产开发经营成本的高低将直截了当阻碍房地产的价格。从2000年至今，上海房地产开发经营成本中建安费用上下没有太大的波动，而土地价格在直线上升，其余费用有涨有跌，从而造成近年房地产价格呈上升趋势。

2．房地产综合品质

房地产综合品质，代表了房地产作为商品的价值。在通常情形下，商品价值是决定商品价格的要紧因素。房地产综合品质大致包括：地段（包括区域环境）和建筑质量（包括小区环境、建筑形状、户型功能等）。

在供需相对平稳（或稳固）的时期，房地产价格的变动和房地产商品的价值（即综合品质）的变化是呈正相关的。这几年上海新增房地产的综合品质逐年提高，专门在90年代后期以来，提高程度在逐年加快。如区域道路交通、综合环境不断改善；小区环境不断变化；建筑立面、造型趋于丰富多彩；户型功能趋于科学、合理等等。这是这几年上海房地产平均价格逐年上升的要紧缘故之一。

3. 房地产供需状况

在市场经济下房地产作为商品，其价格受市场供需关系的阻碍专门大。这几年上海房地产供需波动较大。1995年上海商品房竣工面积大于当年销售面积，竣工销售比是1.23：1；商品住宅竣工面积略小于当年销售面积，竣工销售比是0.99:1。1996~1998年，不管是商品房依旧商品住宅，竣工面积都远大于当年的销售面积。1999~2000年，商品房竣工面积仍大于当年销售面积，但商品住宅竣工面积开始小于当年销售面积。2001年上海商品房和商品住宅竣工的面积都小于当年销售面积。见图1-1、1-2、表1-1。

表1-1 1995~2001年上海商品房和商品住宅竣工、销售状况 单位：万平方米

资料来源：依照历年《上海投资建设统计年鉴》整理

商品房和商品住宅的供需关系不能单看竣工和销售关系，因为当年供应量不仅包括当年竣工面积，还应包括上年结转的空置面积。这几年上海商品房供需（严格来说是销售）状况见表1-2、图1-3、1-4。

表2 1995~2001年上海房地产供销状况 单位：万平方米

资料来源：依照历年《上海投资建设统计年鉴》整理

图1-3 1995~2001年上海商品房供应销售走势图

图1-4 1995~2001年上海商品住宅供应、销售走势图

从这几年房地产供需关系来看，1995~1997年，商品房供应差距（比值）在不断扩大，1998年以后，差距逐步缩小，然而供应绝对量仍远大于需求。2001年开始，商品住宅供需差距明显缩小。房地产供需关系的波动，从另一方面阻碍到上海房地产的价格波动。1996~2000年，社会大众直觉感到商品房价格在下跌。而自2001年以来，由于供需差距的明显缩小，商品房价格呈一路上涨的趋势。

4．小结

房地产价格的涨跌，要紧是由房地产开发经营成本、房地产综合品质和市场供求关系所决定的。政府的政策只是通过调剂房地产开发经营成本中某些费用、市场供需关系起作用的。而各种政策面和非政策面的利好或利空消息并不直截了当对房价产生阻碍，其作用是刺激或抑制房地产市场的需求。市场供需关系的变化对房地产价格起决定性作用。从1996年起，上海房地产市场供应远大于需求，政府采取了一系列政策措施来刺激需求。2001年起，上海房地产市场供需趋于相对平稳，政府刺激需求的措施逐步减弱。

贰、近几年上海房价上升的状况

一、与房价相关的三个指标

在全面分析房价之前，有必要搞清晰目前上海较有阻碍的，和房价相关的三个指标的含义，即中房上海指数、上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数和各年的平均成交价。

1. 中房上海指数

房价指数目前较有代表性的是CREIS中房上海指数。这是将原本非均质的房地产，简单的、粗线条地还原成均质的房地产，从而依照基期的房价（设定为常数，如1000），运算不同时期的房地产价格指数。这种房价指数是抽象的。然而，它能制造一个能够进行同类比较的条件，从而使大伙儿能切实感受到房价的涨跌。由于目前还不可能将原本非均质的房地产（地理空间、建筑形状、周边环境、建筑材料标准、房屋成新等等综合品质）完全还原成均质的房地产，因此CREIS中房上海指数仍不能完全精确地反映房价的涨跌，但它能差不多反映房价的走势。因此，它成为多年来研究者采纳的数据。近几年CREIS中房上海指数见表2-1、图2-1。

表2-1 中房上海指数历期走势（基期为1994年4季度）

资料来源：历期〈上海房地产市场报告〉

2. 上海房地产交易中心预售价格指数

上海房地产交易中心已公布的上海住宅预售价格指数已有3年时刻。上海市房地产交易中心住宅预售价格指数，是设定基期房价指数（如1000），将每一个楼盘在不同时刻的实际成交价格相比较，得出每一楼盘的价格指数，然后综合成各区、全市的价格指数。该指数能较为实际反映出市场价格的具体情形。上海市房地产交易中心公布的上海预售价格指数，是以商品期房售价为对象的价格指数。目前该指数只涵盖上海大部分行政区，还未涵盖全市所有区、县。已涵盖的行政区，有各区的住宅预售价格指数。依照住宅形状，分高层住宅、多层住宅指数。近几年上海住宅预售价格指数见表2-2、图2-2。

表2-2 上海市住宅预售价格指数历期走势（基期为1999年12月）

资料来源：历期《上海房地产市场分析》（上海市房地产交易中心内部资料）

图2-2 上海市住宅预售价格指数历季走势图

3．平均成交价

平均成交价是将不同地段、不同品质在同一时期内成交的总量和总价加以平均出来的，反映了消费者对价格的同意能力。由于不同地段、不同品质的交易量对价格的阻碍，因此，它不能反映出不同时期房地产的实际价格变动。依照上海市1995年以来商品房销售总额和销售面积的数据，进行运算的平均成交价见下表2-3、图2-3。

表2-3 上海市历年商品房平均成交价 单位：元/平方米

图2-3 上海市历年商品房平均成交价

4. 小结

由此可见，这三种指标，是从三种不同的角度来反映房地产价格走势的。如从1995~1999年，中房上海指数呈下跌趋势，1999年11月中房上海综合指数和住宅指数分别比1995年11月下跌了24.9%和22.7%。而同期上海商品房和商品住宅平均售价分别上涨了33%和25.2%，走势截然相反。这要紧是因为中房上海指数反映的是差不多相同品质房地产的价格走势。而平均成交价是反映上海不同品质房地产平均成交的价格状况。因此，这一时期大伙儿确实感到房价在跌，而事实上，这一时期由于房地产建筑质量在提高，小区和周边环境（如绿化、交通等等）在改善，房型设计在变化等等，具体的房价也确确实实在上升。

二、近几年上海房地产价格上升的状况

2000年以来，不管是中房上海指数、上海住宅预售价格指数，依旧商品房平均成交价都在逐年上升，见表6

表2-4 2000~2002年上半年上海房地产价格涨幅及比较

注：2000年和2001年均为12月指数，平均成交价按年比较，2002年上半年和2001年上半年进行比较。

由此可见，2000年以后上海房地产价格不仅逐年上升，而且增幅逐年加大。

叁、近几年上海房地产价格上升的缘故和具体表现

一、近几年上海房地产价格上升的缘故

在第一章节中已对阻碍上海房地产价格的因素进行了简略的分析，本节将分这些因素是如何推动近两年房地产价格上升的。

2000年以来，上海房地产开发成本中，土地价格直线上升成为推动房价上涨的一大因素。以下还将分析综合品质和供需关系的变化对上海市房地产价格的阻碍。

（1）住宅品质的提高对近两年房价的阻碍

众所周知，这两年上海房地产（要紧是住宅，下同）的小区环境、周边环境、房型、建筑外观等等比前几年有了较大的改善。然而综合品质不仅包括上述这些因素，还包括地段、建筑形状等等。

2000年和2001年，上海内环线内地区商品房销售面积占全市商品房销售面积的比例，均比上一年增加，见表3-1、图3-1。

表3-1 1999~2001年上海各地区商品住宅销售状况

资料来源：依照历年《上海投资建设统计年鉴》整理

上面图表中，2000年和2001年内环线内地区销售面积和所占比例，均超过外环线外的销售面积和所占比例，符合由于地段因素导致价格上升的条件。而2001年外环线外的地区销售面积和所占比例的增加幅度，超过内环线内的地区销售面积和所占比例的增加幅度，这看起来和2001年平均价格上升相矛盾。事实上决定价格（包括平均价格）的因素专门多。除我司将在下面讨论的供需关系、消费者偏好等因素外，即使是综合品质，也是由各种具体内容所构成的。建筑形状也是综合品质的重要内容（详见表3-2）。

表3-2 1999~2001年上海各种建筑形状商品住宅销售状况 单位：万㎡

资料来源：依照历年《上海投资建设统计年鉴》整理

从上表中，我们能够看出，2000年和2001年的上海别墅、高档公寓、高层住宅销售面积的比例在逐年上升，但2001年明显比2000年上升得快。而多层住宅销售面积的比例逐年较大幅度地下降。从各地区来看，2001年内环线内高层住宅销售面积所占比例，比2000年上升7.63个百分点，多层住宅下降6.2个百分点。2001年内外环线间的多层住宅销售面积所占比例，比2000年下降7.7个百分点，其它类型住宅销售面积所占比例，有不同程度提高。2001年外环线外的别墅、高档公寓销售面积所占比例，比2000年增加6.4个百分点，多层住宅仅增加1.5个百分点。因此，从各种不同建筑类型的住宅销售来看，品质较好（价值较高）的别墅、高档公寓、高层住宅所占比例越来越大，品质相对差一些的多层住宅所占比例越来越小。

此外，综合品质中环境（大环境和小区环境）、建筑质量等都呈逐年改善和提高的趋势。如中心区旧房拆除面积逐年增加；新建住宅周边景观视觉较好；都市绿化率和人均绿化面积逐年提高。

综合品质的提高，是上海近两年房地产（住宅）价格上升的要紧缘故之一。

（2）供需差距逐步缩小

在本文第一章节中，我司介绍了上海近几年商品房（包括商品住宅）的竣工、销售状况和供应、销售状况。从当年竣工和当年销售关系来看，当年供应量仍大于当年销售量，但供销比值正在缩小。

从近两年商品住宅供销比值来看，1999年是1.71:1；2000年是1.60:1；2001年是1.41：1。2000年比1999年缩小0.11，2001年又比2000年缩小0.19。这是近两年上海房地产价格上升，且上升幅度逐年增加的又一重要缘故。

上海是一个特大型都市，尽管各区之间交通极为便利，然而区域性市场特点仍旧存在。由于各行政区域的房地产供求关系不完全平稳，因此各区、县房价涨跌的情形不完全一样。近两年上海各行政区房地产供需状况见表3-3。

横表

从上表中能够看出，中心城区（黄浦、静安、卢湾三区）供需逐趋接近，边远郊区、县供需差距仍较大。

需要说明的是，这几年尽管土地价格的上升提高了房地产开发的成本，但这几年上海房价上升要紧是受房地产综合品质的提高和供需比值缩小的共同阻碍。同时，消费者的偏好也阻碍了部分房地产价格的上升。近两年多来，上海不同地区、不同建筑形状的房地产住宅价格变动情形见表3-4。

表3-4 1999~2001年上海商品住宅平均销售单价 单位：元/平方米

资料来源：依照历年《上海投资建设统计年鉴》整理

从上表中能够看出，2001年上海全市高层涨幅最大，依次是小高层、多层、别墅、高档公寓涨幅最低。从地区来看外环线外涨幅最高，依次是内外环线间和内环线内地区。内环线内地区上涨绝对值最大。

（3）小节

近两年多来，上海房地产综合品质逐年提高，供需差距逐步缩小，反映市场价格的各种指标均呈上升趋势。但上海是一个特大型都市，各区供需差距不完全平稳；建筑形状的商品也不完全平稳。因此，各地区、各形状的商品住宅价格上升幅度也不完全一样。

二、房地产价格的构成

目前我国房地产价格包括商品房预售价格和存量房的销售价格。

由于我国实行商品房预售制度，即期房建设达到一定条件后，能够上市供应，进行预售，许多购房消费者在预售时期即进行预购。因此商品房销售价格是该商品房前期（半年或一年前）预售价格的反映。同样，目前的预售价格差不多能够反映半年后或一年后的销售价格。

房地产的供应，不仅仅是增量房（目前称商品房）的供应，同时还包括存量房的供应；同样，房地产的需求也不仅仅是对商品房的需求，同时也包括对存量房的需求。

由于房地产是专门耐用的商品，使用寿命较长，因此商品房预售价格和存量销售价格是相互阻碍的。

三、近两年多来房地产预售价格走势

1、上海房地产预售量的走势

商品房的供需关系，从供应角度来看同样应包括当年批准预售面积和上年末预售的结转面积。由于上年结转可供预售面积牵涉到每个项目的在建施工和竣工状况，一旦竣工就不成为预售商品房了，也就不能再计入结转预售供应量。这方面的历史统计资料不全，因此结转供应量较难统计，近几年来也未公布过。因此，只能将近两年多来上海市房地产交易中心公布的商品房批准预售和登记预售状况进行整理，供商品房（预售房）供需关系分析参考（详见表3-5、图3-2、3-3）

表3-5 1999~2002年上海预售商品房批准预售和登记预售状况 单位：万平方米

资料来源：依照历年《上海房地产市场分析》整理（上海市房地产交易中心内部资料）

从当年新增预售面积和已预售面积的关系来看，从2001年起，上海预售商品期房的预售量已超过新增供应量；从2000年起，上海预售商品住宅期房的预售量，已超过新增供应量。（1999~2002年上半年），上海商品住宅预售面积已超过新增预售供应面积665万平方米。这能够说明两个问题：一是上海商品住宅供应，绝大部分在预售时期已被市场消化吸纳；二是到2002年6月末，上海历年来结转的商品住宅期房已所剩无几。

然而上海是一个特大型都市，商品住宅的类型又较多（如别墅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等等），各区域、各种类型的商品住宅的期房市场供需关系也有较大差异（详见表3-6 ~ 3-9）。

表3-7 2000~2002年上海老市区和闵行、宝山、浦东商品房预售面积 单位：万㎡

表3-8 2000~2002年上海各类地区商品住宅预售登记面积 单位：万㎡

表3-9 2000~2002年上海各种类型商品住宅预售面积 单位：万㎡

资料来源：以上依照历年《上海房地产市场分析》整理

2、上海房地产预售价格的走势

由于近两年多来，上海商品期房（要紧是住宅）的供需（预售）关系关系发生了专门大的变化，部分地区（如徐汇、静安、长宁、黄浦等区）已显现供不应求的局面，房价迅速上涨。上海老市区和闵行、宝山、浦东共12个区，2002年9月比1999年12月平均住宅预售价格指数上涨22.18%。其中卢湾、徐汇、长宁、黄浦上涨20%以上。从不同地区来看，2002年二季度和2000年一季度相比，内环线内地区住宅平均价格上涨25.82%，其中中心城区上涨27.35%,内外环线间地区住宅平均上涨35.48%，外环线外地区住宅平均上涨12.05%。从各种不同类型的住宅来看，2002年2季度和2000年1季度相比，别墅和高层住宅涨幅最高，分别上涨36.42%和28.31%；多层和小高层住宅涨幅较低，分别为21.93%和17.64%。

预售平均价涨幅超过指数涨幅十几个百分点，要紧是这两年多来，上海住宅建设综合品质又有了较大的提高，除了环境、建筑质量、房型及部分已开始带有装修外，地段和楼型也有专门大的关系。2002年2季度和2000年1季度相比，中心城区占当季预售房面积的比例提高了5个多百分点；小高层、高层、别墅共提高了20个百分点，多层下降了8个百分点（详见表3-10 ~ 3-17）。

横表

横表

横表

表3-13 2000~2002年上海老市区和闵行、宝山、浦东商品住宅平均预售单价 单位：元/平方米

表3-14 2000~2002年上海各类地区商品住宅平均预售单价 单位：元/平方米

（不包括松江、嘉定、南汇、奉贤、金山、青浦、崇明等区县）

表3-15 2000~2002年上海各种类型商品住宅预售平均单价 单位：元/平方米

表3-16 2000~2002年上海各类地区商品住宅预售登记所占比例

表3-17 2000~2002年上海各种类型商品住宅预售平均单价

资料来源：依照历年《上海房地产市场分析》整理

四、小结

近几年，随着房地产开发成本的提高，新建商品房综合品质的提升，房地产需求的放大，上海房地产价格一路上仰。尽管在我国房地产价格包括商品房预售价格和存量房销售价格。但开发成本的提高和综合品质的提升通常只会对新建商品房有阻碍，而且由于近几年房地产供需关系的变化，上海的商品住宅供应差不多在预售时期已被市场消化吸纳，到2002年末上海历年来结转的商品住宅期房已所剩无几，因此近两年多来上海房地产预售价格的走势差不多代表了上海房地产的整体价格走势。

肆、以后几年上海房地产价格走势推测

一、上海商品房交易发生近年最大一次结构性变动

——2002年上半年上海商品房重要交易数据解读

1． 数据简述

2002年上半年，上海商品房预售登记面积为1230.14万平方米，同比2001年上半年上升了49.9%（其中住宅面积1192.01万平方米），再创天量；批准预售面积1138.68万平方米，同比去年上升了129.3%（其中住宅面积986.76万平方米），值得指出的是，由于去年同期受预售标准提高的阻碍，批准预售面积数据大幅回落，因此上述升幅可比性不大。2002年上半年，上海商品房供求比为1：1.08，仍旧处于求略大于供的格局中。

2002年上半年，上海购房者结构显现专门大变化：外地和境外人士的购房比例有大幅增加，交易面积分别达到246.81万平方米和69.71万平方米，同比2001年上半年，上涨幅度分别达到114.1%和622.2%；占据的市场份额也分别上升了6个和4个百分点；而本市居民的交易量尽管达到913.85万平方米，同比增幅为31.2%，但占市场的比例为74.3%，下降了10个百分点。（见图4-1、4-2）

更另人瞩目的是：单价7000元以上的高价房中，外地、境外人士的购买比例开始占据优势，分别达到30.9%和22.7%，而本市居民仅占46.4%

2002年上半年，在上海商品房预售总量上升五成的情形下，各单价段成交情形急剧分化，呈“价格越高，购房比例提升越大”的交易态势：3000元以下的低价盘不增反跌。2002年上半年，该单价段的预售量185万平方米，同比2001年上半年减少近1万平方米，降幅5.0%；3000~5000元的中价盘增速不及总量增速。今年上半年，该单价段的预售量达到659万平方米，同比增长了45.1%，但仍略低于上海商品房预售总量的49.9%的增幅；5000~7000元的中高价盘呈高速、成倍增长。今年上半年，该单价段的预售量为271万平方米，同比增长107.7%，交易势头迅猛；7000元以上高价盘的预售量增幅高达172.1%，进展最为迅猛。尽管如此，该单价段的预售总量仍旧不大，为116万平方米。

2. 数据解读

以上数据说明什么？彼此又有什么内在联系呢？我司认为，它反映了如下三个事实：一、低价盘渐次消逝，高价盘前所未有的风光；二、房型面积两极化倾向正日趋加强；三、本地客户一统天下的格局瓦解了。这三个事实互相阻碍，使上海商品房交易发生了近年来最大一次结构性变动；而究其核心，则是客户结构的变动。以几何级数增长的外地和境外客户，占全部客户的比例已超四分之一，尽管还不是全部商品房的消费主力，却已一跃而成高价盘的最大买主。高价盘为何风光？房型面积为何快速两极化？最直截了当的缘故确实是：他们，不是上海人，浩浩荡荡地光临上海楼市！

外来客户购房引发的交易结构性变动，促进了上海楼市的繁荣；同时也孕育着新的风险：由于外来客户来沪购房与上海乃至全球经济大势的景气度紧密相关，上海楼市对外的依存度提高了。

二、科学推测上海房地产价格走势

分析了2002年上半年上海商品房重要交易数据，我司将结合更多更详细的数据来推测以后几年上海房地产价格的走势。以后几年上海房地产价格的走势仍取决于房地产开发成本、房地产综合品质和房地产市场供需关系。

1. 综合品质和消费偏好的进展趋势

以后几年，上海房地产综合品质的连续提高是必定的。除了270多公里轨道交通的建成；650公里高速、高等级公路，专门是70多公里的中环线建设；35％的绿地覆盖率；岸绿水清的河道整治等外部环境，新一轮房地产综合品质提高的要紧趋势是：新的建筑、配件材料的使用；装修房逐步取代毛坯房；建筑造型趋向多样化、个性化、风格化、房型和使用功能更趋向合理化和人性化；小区环境不仅适合居住，同时将更适合休闲和邻里沟通等，小区设施不仅在保安方面，同时在对外信息等交流方面更趋完善。

从消费偏好来看，富裕群体将更多选择中心城区的住宅和个性化的住宅。而社会消费的偏好，往往会跟随富裕阶层消费偏好的轨迹运动，因此，以后几年中心城区的住宅和个性化、风格化的住宅价格上升将会越来越明显。中心城区房价在二十世纪九十年代期间，上涨幅度远低于全市内环线外地区房价上涨的幅度，因此，以后几年价格上涨空间较大。九十年代上海住宅综合品质虽比八十年代有较大幅度提高，但每个小区几乎差不多上千篇一律的外形。上海是一个容纳海内外文化的海派都市，多样化、个性化、风格化将更易被上海市民所同意。因此，个性化、风格化住宅的显现，其价格将呈时期性上升的趋势。

2. 房地产供求关系

（1）房地产（商品房）供应趋势。

2001年底，上海商品房空置面积虽比前几年有较大幅度下降，但仍达989.93万平方米，其中商品住宅达614.43万平方米。这些空置面积将结转为2002年的供应量。自2000年起，上海商品房新开工面积远大于历史最高时期1995年的水平。2000年上海商品房新开工面积为1992万平方米（其中商品住宅2161万平方米）。依照商品房平均建设周期，新开工的商品房约需1-2年才能获准上市预售，2-3年才能竣工。因此，2000年新开工的1992万平方米（其中住宅1782万平方米），将在2001年以后连续上市预售；2001年新开工的2427万平方米商品房(其中住宅2161万平方米)将在2002年内连续上市预售，2002年1-9月份商品房新开工面积为1760万平方米，差不多坚持在2001年的开工水平，这些商品房将在2003年起连续上市预售。因此，从2002年起的以后2-3年内，上海每年新增预售供应量超过2000万平方米，估量达2200-2400万平方米左右。商品住宅新增预售供应量也将超过2000万平方米。如加上历年结转的供应量，那么以后2-3年内，上海每年供应量将达2500-2800万平方米，供应量将相当大（详见表25）

表4-1 近两年上海商品房建设情形 单位：万平方米

资料来源：历年《上海投资建设统计年鉴》

续

资料来源：历年《上海市房地产市场分析》（上海市房地产交易中心）

(2)房地产（商品房）需求趋势

这几年，上海房地产市场对商品房的需求，每年均有较大幅度上升。自1998年上海商品房销售面积突破1000万平方米以来，每年以200多万平方米的速度增长，自1999年上海商品期房预售面积突破1000万平方米，2000年和2001年每年均比上年增加370多万平方米。以后几年，上海房地产市场对商品房的需求能否保持前几年的增长幅度，这是我司要重点研究的。推动上海房地产市场对商品房需求的大幅度增长，除上海居民原居住水平较低，和发达国家（地区）居民居住水平差距较大的内在缘故外，要紧是：上海城镇居民这几年收入（可支配收和借贷收入）大幅度增加；上海都市改造力度加大，动拆迁旧房面积、户数有较大幅度增加；上海都市经济和建设的活力及都市综合治理水平的不断提高，吸引了大量国内外人士来上海工作、生活；由于目前我国个人投资渠道狭窄，大量国内个人资金投资房地产；由于上海房价和国际同等都市相比，房价较低，吸引了大量境外人士投资上海房地产。

以后几来，上述这几个因素会有什么进展和变化呢？详见表4-2、4-3。

表4-2 1998—2001年上海城镇居民收支状况 单位：元

表4-3 2001年上海城镇不同收入家庭户人均收支状况 单位：元

资料来源：2002《上海统计年鉴》。 注：购房、投资等居于非消费性支出

►上海城乡居民资产（财产）积存和购房潜力

2002年6月底，上海城乡储蓄存款余额为3700亿元（不包括外币）。如上海居民存款约占其全部金融资产的45％左右，即上海城乡居民金融资产约有8200亿元。

上海城乡居民财产中的非金融资产，住房居首位。2001年底，市区居民拥有住房约12000万平方米，按现值平均每平方米4000元计，约值4800亿元，农村居民住房约有1900万平方米，按现值平均每平方米1500元，约值2800亿元，如加上租赁公房的隐性财产，估量可不能少于8000亿元。其他财产如除住宅以外的投资、私人汽车、金银首饰、个人收藏等等，目前尚无法统计，估量可不能少于3000亿元。此外，除国有经济企业外，其他经济类型的企业中，个人拥有的资产估量也有千亿元的规模。

2002年6月底，上海住房商业银行和公积金贷款余额约1100亿元。也确实是说，上海个人住房贷款只占城乡居民储蓄存款的30％，只占居民金融资产的13.50％，不到居民全部财产的5％，可见，上海居民购建房的潜力还专门大。

►都市改造和建设的力度进一步加大

“十五”时期上海动拆迁旧房面积和居民户数将比“九五”时期有所增加，旧房拆除动迁居民，不仅包括市区的旧里居民，由于郊区城镇化，将大量增加农村居民旧房的拆除动迁工作。城乡被拆除旧房的居民对新增住房的需求，在以后10年内将空前增加。

►以后几年，上海户籍人口能够操纵，但外来人口到上海居住则专门难操纵

1990年上海第四次人口普查时，常住人口为1334.19万人。2000年上海第五次人口普查时，常住人口达1640.77万人，比1990年增加306.58万人，增加23％。如按第四次人口普查口径，估量增加20％左右。以后10年，上海都市地位将比前10年有专门大的提高，将进一步吸引国内外人士到上海工作和生产。如常住人口年均增长2％，到2010年，上海常住人口将达2000万人左右，新增常住人口势必增加对上海住房的需求。

关于非居住用房，这几年社会的需求正在逐年增加。随着上海经济的进一步进展，以后10年，上海对新增经营性非居住用房的需求将呈逐年上升的趋势。

由此可见，以后几年上海对新增房的需求将可不能减弱。

从近两年上海房地产市场新增商品房的供需情形来看，2001年上海商品房预售登记面积1832万平方米（其中住宅1793平方米），分别是2000年新开工面积的92％和100％。2002年1-9月份，上海商品房预售登记面积1868万平方米（其中住宅1807万平方米），分别是2001年全年新开工面积的76％和84％。由此可见，2000年和2001年商品房新开工面积，大部分被市场消化，其中商品住宅差不多被市场完全消化。因此，这两年上海房地产高层供需差不多趋于平稳，其中商品住宅需求略大于供给。如以后几年，全市商品房新开工面积操纵在2000-2200万平方米，商品住宅新开工面积操纵在1800-2000万平方米，那么市场供需将差不多保持平稳，可不能显现大的波动。

从以上阻碍以后房地产价格的因素来看，以后几年内，只要整个经济形势不显现大的波动，房地产产业政策不显现大的偏差，上海新增商品房价格将连续上扬。其中，市中心区因原先房价相对较低，以后开发经营中的土地成本增加，房价将有较大幅度增加。此外，边远区道路交通生态、绿化、景观环境改善较快地区和有较好产业支持的新建城镇的房价也将有较大幅度增加。部分表达个性化、风格化的新型住宅房价涨幅较大；世博会的申办成功，周边房价将有较大幅度上涨。部分区域性的供远大于求的地区，房价将有所回落。

因此，上海住房结构还需调整。从现时期看，上海在2000年11月人口普查时有39％的居民家庭数户均一间房，老市区有一半家庭户均一间房。这些家庭大部分是中低收入家庭，除一部分全然无力自己改善住房，需政府供廉租房以外，大部分需要单价在3000元/M2左右或总价在30万元以内的住房。而近两年上海上市供应的新建住房中这一类住房奇缺。如上海都市中环线和外环线之间，政府适度放开容积率的操纵，那么，这些地区完全可能建筑单价在3000元/平方米以内的住房。至于高价房是否会过剩，那个结论目前不能简单断言。从现时期2002年1月—9月份来看，上海高价位住房（7000元/以上）有近半数是外来人口购买，这未必是一件坏事，因为都市土地是有限的，专门是中心城区。从住房进展来看，住房标准必定越来越高，因此这种高有一个限度，然而目前上海绝大部分新建住房都未超过那个限度。常说要用进展眼光来看，住房开发建设也应具有这种进展眼光。假如回过头来看80年代及往常造的住房，仅仅过了十几年，大伙儿都有点看不上眼，觉得有碍都市整体形象，那么中心城区现在连续造一般住宅，再过10或20年，人们又将会如何看呢？

我司认为，房价应由市场来调剂，政府职能应着重考虑建立低收入群体的住房保证体制。

3. 小结

以后3-5年内，上海房地产供应和需求将出现同步上升趋势。以后5-8年内，由于供应的庞大惯性，商品房供应量仍保持较大的量，年约2500万平方米以上，而需求量将逐趋减少。由于上海都市地位的不断提高，新建商品房综合品质也将不断提高，即使以后5-8年内供应将较大于需求，房价仍可不能明显下滑。专门是内环线内地区，由于土地的不可再生性，以后5-8年内可供土地将逐步减少，房价仍将呈上升趋势。

伍、结论：

上海房市差不多没泡沫，以后房市将保持量大、价升的状况

近年来专门是2002年上半年，上海商品房交易发生近年最大一次结构性变动以来，上海房市泡沫说充斥各大媒介。房市泡沫是指需求已趋饱和，还在连续大量开发；或价格严峻背离实际价值。

从上海目前人均居住状况来看：2001年上海城镇户籍居民人均居住面积仅12.5平方米，约折合17平方米左右的建筑面积。如加上外来常住人口，人均住房面积则更少，仅是发达国家水平的一半；2000年11月上海人口普查时，上海老市区人均住房仅0.57间，全市人均住房仅0.75间，而发达国家（包括日本），在20世纪70年代就差不多实现人均一间房的目标。从上海居民购房能力来看。截止2002年6月，上海住房贷款仅占居民全部金融资产的13.5％，仅占居民全部财产的6％左右，上海居民仍具有较强的购房能力。从购房对象来看，早在20世纪90年代后期，个人购买住房，已占全部住房销售量的90％以上；2002年1—9月，本市居民预购住房面积占全部预购面积的75.55％，境外和外省市人士占24.45％；本市居民预购住房套数占全部预购套数的77.52％，境外和外省市人士占22.48%。这与上海常住人口的户籍比例差不多吻合。由此可见，上海住房需求远远没有饱和。随着上海经济的进展，上海居民收入的连续增加，上海人口（要紧是外来常住人口）的机械增长，上海住房的需求量仍将十分庞大。估量以后8-10年，上海对新增住房的需求量将保持在1500万平方米以上，其中前3-5年平均年需求量将达2000万平方米。2010年以后，上海住房需求将渐趋饱和。

从上海目前房价来看，上海房价相对来说还较低。如北京早在1999年新建住房的平均价格都已超过4000元/平方米，2000年至2002年9月新建住房的平均价格，一直保持在4500-5000元/平方米之间。而上海2001年新建住房的平均销售价仅3658元/平方米，预售价首次突破4000元/平方米，达4296元/平方米；2002年1-9月平均销售价仍不到4000元/平方米，全部商品房平均销售登记价格仅3862元/平方米，预售价在4674元/平方米。2002年，上海商品住宅的平均销售价格仍低于北京。近两年，上海周边如浙江省的房价也在急剧上升，杭州市房价直逼上海，在购买上海住房的外省市居民中，浙江省居首位。江苏省近来年房价也在连续升温，和上海房价差距在逐步缩小。上海正在建设成为国际大都市，成为亚太地区经济、金融、贸易、航运中心都市，但其房价仍和国际同类都市的房价相距甚远，只有东京、中国香港、中国台北的几分之一。近年来，境外人士大量购买、投资上海住宅，这从另一方面说明了上海房价仍处于较低的水平。随着上海都市地位的不断提高，以后8-10年，上海房价将连续微幅上涨。

因此，上海住房的价格、单套面积、结构等还需要调整。从现时期看，上海在2000年11月人口普查时，有39％的居民家庭户户均仅一间房；有28.5％的家庭户人均住房建筑面积仅在12平方米以下。这些家庭大部分中是低收入家庭，除一部分全然无力自己改善住房条件，需政府提供廉租屋以外，大部分需要单价在3000元/平方米以内或总价在30万元以内的住房。而近两年，上海市上市供应的新建住房中，这一类住房较缺。政府如在上海都市中环线和外环线之间适度提高容积率，开发企业如重视市场这一购买层面，那么上述地区完全可建筑单价在3000元/平方米以内，单价在30万元以内的住房。至于高价位房是否会过剩，那个结论目前尚不能简单断言。然而，从上海房市目前情形来看，2002年1-9月份，全市预售价7000元/平方米以上的住房，仅预售173万平方米，占全部预售面积的9.59％，预售套数10924套，仅占全部预售套数的7.56％；在这些预售量中，本市居民仅占45％左右。这两点应引起开发企业的重视。因此，上海土地是有限的，专门中心城区。常说要用进展有眼光来看，住房开发建设也应具有这种进展的眼光。因此，住宅建设标准应高一些。因此，这种高要有一个限度。一方面要使新建住房在以后10年甚至20年不落伍，因此住房建设标准必须有所超前。另一方面，住房建筑标准不能完全和目前居民购买能力及预期收入增长相脱节，否则将形成时期性的滞销。

从国际发达都市的住房需求来看，当人均住房达到30万平方米使用面积（约45平方米建筑面积）以上时，住房需求将趋弱。在住房需求相对饱和前与住房供应相对平稳时，住房价格上升的幅度应与都市经济进展和居民收入增长的幅度相适应。

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