资产评估报告期末作业

模拟评估北京城市学院4号学生宿舍楼

资产评估报告书

一、 评估对象和评估范围

（一）、委托方及其概况

委托方：北京城市学院

资产占有方：北京城市学院

委托方概况：北京城市大学（Beijing City University）位于北京市海淀区北四环中路269号，是经教育部批准成立的一所综合性普通高校。

1984年，创建海淀走读大学（北京城市大学前身）；2003年升格为本科院校，更名为“北京城市学院”；2011年，成为中国大陆第一批拥有硕士研究生院的民办高校。

截至2015年6月，该校有中关村校区、航天城校区、大学城校区和顺义杨镇校区四大校区；占地面积约1250亩，教学设备总值达 亿元；学校馆藏图书215余万册，实验实训室百余个；设置理工、文法、财经、艺术、外语、管理、医药等学科门类百余个专业；有教工1700余名，全日制在校生万余人。

根据2015年6月学校官网显示，该校有专任教师1000余人，其中具有高级技术职称的教师占到百分之三十以上，具有研究生学历的占到百分之六十。学校从外校选聘富有经验的优秀退休教授、副教授100多人及讲师和行政人员共640多人；学校还聘请了兼课教师队伍，共1000多人，理论课教师主要是北大、清华、北航、人大、外国语大学等全国重点院校的教师，其中教授、副教授占60%以上，同时还聘请了一批生产、建设、管理一线的实践专家组成双师型教师队伍。

（二）、评估对象：北京城市学院航天城校区学生宿舍4号楼。

北京城市学院航天城校区学生宿舍4号楼位于北京市海淀区西北旺镇皇后店6号北京城市学院航天城校区。房屋所有权属于北京城市学院，该校持有北京市人民政府颁发的房屋所有权证，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物(不含土地使用权价值)及部分与之配套的构筑物。

被估资产为一幢五层砖混结构建筑物,建筑时间为2005年，建筑总面积(产权证)为 3100平方米。共有房间110间，其中供电室1间；宿管中心占用 2间；宿管休息室1间；每层开水洗衣房1间；共计9间。 所以可供学生入住的房间共有101间，每个房间分别有6个人居住。宿舍栋长1名，宿舍管理员2名，清洁人员2名。

二、 评估目的和评估基准日期

（一）、评估目的

本次评估的目的是为北京城市学院航天城校区学生宿舍4号楼向银行抵押贷款提供参考价值。

（二）、评估基准日期

根据本机构与委托方签订的业务约定书约定,本次评估基准日2015年12 月 01日。

三、 评估方法的选择

（一）、价值类型及其定义

根据本次评估的评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素确定采用的价值类型为收益现值。收益现值是指将资产在未来使用过程中预期获得的收益，按一定的折现率折算成的价值。

（二）、评估原则

此次评估，本机构和评估工作人员始终坚持独立的第三者的立场，收集大量的资料，从实际出发，按照客观规律办事，坚持了独立性、客观性、科学性的原则，结合评估目的和评估资产的具体情况，具体遵循合法原则、最佳最高使用原则。

（三）、评估依据

1.法律法规依据

此次评估严格遵循中华人民共和国《城市房地产管理法》、《资产评估基本准则》、《不动产评估准则》、《房地产估价规范》等法律依据。

2.产权依据

经查证北京城市学院持有北京市人民政府颁发的房屋所有权证。

3.行为依据

本公司与委托方北京城市学院于2015年12月01日签订了《资产评估业务约定书》。

4.价格依据

委托方提供的有关资料，本单位收集的有关学生宿舍4号楼的概况、年住宿费收入、入住率（包括有人口出生率、全国高校录取率）、管理费用（栋长、宿管、清洁员的工资，管理耗用水电费，宿舍免费供水供电费）、维修费用（每年维修固定资产如：床铺、衣柜、书桌等以及风扇电灯等易耗品的费用，每年消毒费用、电路检修费用）、以及折现率（高校房地产的投资报酬率、无风险报酬率）。

5.时间依据

此次评估结果反映的是在评估基准日2015年12月01日北京城市学院4号学生宿舍楼的价值估算。

（四）、评估方法

根据此次评估的目的，本机构确定采用收益法对评估房地产进行整体性的评估。

价值评估中的收益法，是指通过估算被评估未来的预期收益并折算成现值（评估基准日的现在价值量），借以确定被评估企业价值的一种方法。用收益法进行整体资产评估时，主要涉及到三个基本要素，即被评估资产的预期收益、折现率或资本化率以及被评估资产取得预期收益的持续时间。收益法的基本理论公式可表述为：资产的重估价值＝该资产预期各年收益折成现值之和。

四、 评估计算过程

（一）、程序实施过程和情况如下：

1.立项

接受北京城市学院的委托，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项。

2.签订资产评估业务约定书

本机构法人代表夏宇与贵单位联系人签订了《资产评估业务约定书》，确认了资产评估业务的委托与受托关系，明确了委托目的、评估资产范围以及双方责任与义务等。

3.制定资产评估计划

针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设，制定评估工作思路和实施方案，拟定评估工作计划书。

4.现场调查

项目组4名成员到北京城市学院航天城校区4号楼实地考察，拍照，并做好相关记录。

5.收集、分析资产评估资料

组员到宿管中心、计财处、档案馆、网上收集有关被估资产资料，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。

6.评定估算

根据评估对象、资料收集情况等相关条件，结合所掌握的评估资料，确定取价依据，进行评定估算。

7.撰写资产评估报告

对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，在与委托方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。

8.项目后评价

根据本单位出具的评估报告，和其他项目团队交流，分析此次评估活动学习到的经验，编写项目后评价。

（二）、评估假设

1.基本假设

（1）、继续使用假设，假定被估资产不论是否转换用途都能继续使用。

2.一般假设

（1）、国家教育部对高校住宿费收费要求及其他政策在预期无重大变化

（2）、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化

（3）、国家现行银行信贷利率、变动能保持在合理范围内

（4）、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响

（5）、北京城市学院以后各期会计政策与核算方法基准日后无重大变化

（6）、假设通货膨胀在预期范围内正常波动

（7）、被评估单位的性质没有发生重大变化

3.特别假设

（1）、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项，本单位按准则要求进行一般性的调查。

（2）、本评估报告中部分价值评估结论所依据的信息资料是由委托方及其他各方提供，本单位只是按评估程序进行了独立审查，但对这些信息资料的真实性、准确性不做任何保证。

（3）、本评估报告中的结论是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的。

五、 评估结论

本评估以掌握的被估资产的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估经验，经计算评估对象在估价时点的价格为：11,236,元 大写金额：人民币壹仟壹佰贰拾叁万陆仟捌佰壹拾捌元捌角捌分。

评估结果的测算过程（具体过程参见附件）

（一）、预期收益测算，（入住率为98%）

1.预期年收入

101×6×98%×2,000＝1,187,760元

2、年各项费用总和

36,000+60,000+25,200+0+12,+11,975+100,000= 245,元

3、年净收入

1,187,760-245,=942,元

（二）、折现率

折现率=风险报酬率+无风险报酬率

=%+%=8%

（三）、被估资产取得预期收益的持续时间

收益期限为40年。

（四）、计算被估资产的价值

942,×（P／A，8%，40）=11,236,（元）

五、附件

（一）、实地考察学生宿舍第十栋的图片资料

（二）、相关文本资料及价值测算过程

注：

1、在计算管理人员工资时，由于有寒暑假，但宿管在寒暑假会轮流值班，我们在考虑其工资时，确定年工作时间为12个月。

2、税金：由于成都大学第十栋宿舍楼属教育用房，不缴纳税金。

3、固定资产使用年限为20年，采用平均年限折旧法折旧。

4、由于放假学校不送水电，所以我们将一年假期定位3个月，所以学校宿舍按9个月配送水电。

5、确定第十栋学生宿舍建筑面积

由于第十栋学生宿舍是矩形建筑物，根据实地测量长50米，宽米，所以面积=50××5=3100平方米。

6、确定可供学生入住的房间数量

经实地调查第十栋共有房间110间，其中供电室1间；宿管中心占用 1间；宿管休息室2间；每层开水洗衣房1间；共计9间。 所以可供学生入住的房间共有101间。

7、确定第十栋学生入住率

根据宿管中心有关人士提供资料4号宿舍楼的学生入住率为98%左右，其波动趋势不大，因此将4号宿舍楼的学生入住率确定为98%。在考虑在未来收益期限内入住率的问题时，我们收集了近20年的人口出生率，反映出在近20年人口出生率下降了10%，同时在收集到的全国高校录取率的数据中，反映出在近10年录取率上升了15%，虽然人口在减少，但是考虑到国家现在已经开始对人口政策进行调整，预计未来几十年人口出生率将不会大幅变化，加上国家实行科教兴国战略，国民更加重视教育，预计在未来几十年很有可能普及高中，与此同时高中升大学的升学率会上升，综合这两方面的因素，我们估计在预期收益期限内北京城市学院4号宿舍楼的入住率不会有变化，基本能保持在现有水平。

8、确定4号宿舍楼住宿费

由于现在教育部规定本科高校每人每年的住宿费最高为2000元，经本机构专业评估师分析，预计在未来不会有太大变化，即使有变化此项属于政府政策变动方面的因素，我们无法合理估计，所以在此次评估中未考虑住宿费变动因素。因此我们在预期收益期限内都采用每人每年2000元的住宿费。

9、确定4号宿舍楼管理员工资

北京城市学院学生宿舍管理中心平均工资为人民币3479元每月，该数据取自40118分样本。其中，2000元占%，2000—3900元占%，4000—4900元占%，6000—7900元占%，12000元以上占%，该数据仅供参考。由于第十栋学生宿舍宿管人员属于正式工作人员，所以其工资水平在3000元左右，栋长工资为3000元每月，宿管人员工资为2500元每月，保洁人员1050元每月。

10、确定4号宿舍楼水电费

根据《北京城市学院学生宿舍水电管理办法》第四条规定学生宿舍用电以寝室为单位每月免费送25度，每度元。根据第五条规定学生宿舍用水以寝室为单位每月免费不限量。宿舍楼内开水房内设一台热水器，两台洗衣机，由于其收入不属于被估资产，按照配比原则，在计算电费是未考虑在电费用中。

11、确定4号学生宿舍楼固定资产的价值及折旧

根据《学生宿舍维修配件价目表》确定其固定资产价值。

经调查十栋宿舍楼房屋建筑物的尚可使用年限为41 年，但是寝室内里面的固定资产如床铺、书桌、凳子等使用年限较短，在用足使用年限报废后需购买新的固定资产，如不添置新资产（床铺、衣柜），4号宿舍楼不能持续取得预期收益，所以必须将这笔费用考虑其中，为方便核算我们将这类资产的折旧费计入年总费用中。（寝室内的电扇、电灯等使用年限短且价值低，计算时暂未考虑）

12、确定4号学生宿舍楼维修费

由于在宿管中心不能收集到有效的数据资料，所以在查找了北京市多所其他高校的维修费用后，得出其平均维修费为100 000元每年。

13、估算以后各期总费用

在估算以后收益期内的年总费用时，因为在计算未来收益期限的收益时，我们分析各方面因素后，预期收益是按照现有水平计算的，因此我们在估算以后各期的费用时，按照会计核算配比原则，也按照现有水平估算，未调整以后收益各期的费用总额。

14、确定折现率

折现率=无风险收益率+风险收益率

最长最长期限国债利率为%，高校房地产风险报酬率为 %，因此确定折现率为 8%。

15、确定被估资产取得预期收益的持续时间

经考察4号宿舍楼为砖混结构建筑物，由于该建筑物用地为政府划拨的教育用地，因此在这次评估中未考虑土地使用年限因素。按照国家规定非生产用砖混结构建筑物的使用年为50年，4号宿舍楼于2005年建成，已使用10年，尚可使用年限为40年。综合以上因素和评估假设，确定其收益期限为40年。

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本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/605c0cdbfbd6195f312b3169a45177232e60e423.html