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发布时间:2023-11-06 13:04:02 来源:文档文库
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从中国房价的走向谈如何促进公众理性购房
泰安是山东省中等发达程度的一个城市,近年来人均可支配收入、国民生产总值等增长一般,然而房价却呈不断增长趋势。政府出台的许多调控措施,成效甚微,房价问题已经成为关系人民群众生产生活的重大问题。为此,通过分析公众对购房的理性程度,结合泰安近年来的房价走向,探析公众购房理性的必要性,试图为国家调控房地产价格提供一个切实可行的参考方向。
标签:理性购房;房地产价格;泰安房价
doi:10.19311/j.cnki.16723198.2017.02.062
1引言
房地产市场投资过热、房价居高不下已经不是一个新鲜的话题。对大多数中国人来说,买房难、还房贷、做房奴,都是人生避不开的课题。房价虽然高,人们的购房需求也持续上涨,一旦有新楼盘开售,售楼部人满为患的现象几乎一定会发生。为什么房价这么高,还是有这么多人砸锅卖铁也要去买房呢?这其中,虽然有购房刚需的因素在推动,也不可避免与人们的购房理性有关。许多人在买房时,其实是不够理性的,这又在一定程度上刺激了房价的进一步上涨。
以泰安市为例,泰安作为一个四线城市,近几年房价基本维持在5000元/平米左右,价格整体偏高,极少数楼盘甚至在20000元/平米。高房价完全没有阻挡泰安市民购房的热情,大多数人都存在买涨不买跌的心理,想尽方法去买房,不少家庭甚至购买了不止一套房屋。由此不难看出,房价的走高与人们购房不理性有着密不可分的关系。因此,倡导理性购房具有重要的现实意义。
2泰安近年来的房地产市场概述
根据搜狐网的资料显示,2016年9月泰安房价均价为5313元/平米,位列山东省第八位。2016年,泰安市房价整体涨幅不大,部分月份略有下降趋势,房价水平基本维持在6000元/平米左右,少数高配置小区房价可能超过20000元/平米。以前开发商在定价时,往往是在楼盘开售前,凭着自己对市场的观望和成本利润等的估算,直接定出价格。现在由于房价上涨过快,开发商心里也没底。如果定价过低之后周边房价再上涨,势必影响利润;定价过高,又会吓跑消费者。现在开发商在定价时,主要采用两种方法,一是成本加利润法,二是市场比较法。成本加利润法是在开盘前根据建房所需的全部成本,加上适当的利润,得出售房价格。市场比较法是指根据周边相同档次的楼盘售价,来合理制定自己的楼盘价格。市场比较法是当前比较通用的方法。城市的总体市场影响着各个区域的市场,一个城市的楼盘售价差不多能维持在相似的水平上。此外,绿化环境、物业、房型设计、配套设施、开发商以及楼盘地理位置等因素,均会影响个体的价格。个体的价格差异性反映了楼盘间的差异性。
泰安市目前已经建立了相对成熟的房地产市场和市场监管体系,房地产金融管理在法治的轨道内有序运行。从近年来的房价走向看,泰安市的房价基本呈持续增长态势,房价涨幅与泰安市人均可支配收入、国民生产总值、城市发展水平等状况相比,是不相匹配的,房价相对较高。目前,泰安房地产市场投资过热现象仍比较突出。
3公众理性购房的必要性
中国人普遍存在买涨不买跌的心理,房价越是上涨,政府越是出台相关的调控措施,人们就越是相信房价一定会继续上涨,不信任政府的调控手段,拼命去买房。等房价真的下跌,政府不再限购了,这时候大家又不买了,普遍选择观望,即使政府出台相关的优惠措施,也难以激发公众对房地产市场的信心。中国人的这种买涨不买跌的心理,让中国楼市的变化有时甚至会不受市场经济的支配,让人难以捉摸。
2008年,一场席卷全球的经济危机极大影响了中国的房地产市场,房价下跌严重,购房需求减少。政府出台了不少鼓励措施来刺激房地产市场,鼓励公众买房,但由于公众对房地产市场失去信心,普遍持悲观情绪,导致相关措施收效甚微,房地产市场持续低迷。近两年,房价持续上涨,以泰安市为例,部分楼盘已经冲破20000元/平米,但泰安市民购房的热情只涨不跌,反过来刺激了房价的进一步上涨。
心理学家曾经通过大量的实验得出这样一个结论,人们在做选择的时候,往往都是非理性的,或者称之为有限理性。人们对自己不甚了解的领域或多或少的存在直觉偏差,或者框架依赖偏差,相信自己的直觉判断,盲目跟风,随大流。不少人会在不同的时间、不同的场合,对同一件事情做出完全相反的选择。买涨不买跌就是这样一个情况,公众买房时的有限理性导致他们无法对房地产市场做出准确的判断,一定程度上影响了国家房地产调控措施的实施效果。引导公众理性购房,是国家调控房地产市场的关键所在。
4如何促进公众理性购房
公众购房理性对于房地产市场的发展、房价走向具有一定的影响,引导公众理性购房,是调控房地产市场的一个重要举措。笔者通过分析泰安市近年来的房价走向,结合泰安市民的购房心理,并在查阅相关资料的基础上,对如何促进公众理性购房,提出如下几点建议:
4.1采取持续有效的房地产市场调控措施
政府通过限购等措施来抑制投资性购房过热,这个出发点是对的,但是调控措施应当持续有效。持续指的是房地产调控措施不能瞬息万变、朝令夕改,政策的持续时间至少有一年以上。如果政策经常变化,不利于政府调控权威性的树立,损害公众对政府的信任,使得公众不相信政府的调控措施,政府越抑制越覺得房价会涨,政府鼓励购房了反而不敢买。政策的有效指的是房地产调控措施应当有
针对性、可操作性,针对泰安市的城市发展、人均可支配收入、房地产竣工面积等具体情况,具体问题具体分析,制定切实可行的政策,帮助公众建立购房理性。
4.2注重“疏导”
近几年来,我国房地产市场投资过热,房价持续上涨,政府一直采取抑制措施来进行调控,包括限购、提高银行利率和购房标准等措施。但这不能从根本上抑制购房者的投资热情,并没有降低投资性需求。笔者认为,政府在进行调控时,应当适当采取“疏导”措施,改善泰安市当前的投资环境,引导投资性资本重新流向实体产业,从而有效缓解房地产市场投资过热的情况。4.3媒体的正确引导
在信息化时代,媒体宣传对公众意识的引导作用是显而易见的。对于普通民众而言,他们对房地产市场的发展状况、未来走向等情况无法深入了解,媒体是他们的主要认识渠道之一。媒体在对房地产市场进行报道时,要根据客观情况如实报道,不虚假宣传,对当前房价及未来走向给出合理的判断,帮助公众建立购房理性。媒体也应注意报道时的用词,提醒公众不炒作,不盲目投资。例如,媒体可以通过正反两方面的介绍,来进行宣传,不仅报道理性购房的正面事例,也将不顾自己经济条件、一味买大房的不理性事件报道出来,有针对性的引导公众。
4.4转变自身观念
树立购房理性,应当从自身做起。当前中国房价持续上涨,公众购房热情持续走高,与人们的一些传统观念不无关系。在中国,大多数人认为结婚必须有房有车,还得是好房好车,甚至说农村人结婚要“倾家荡产”也不为过。笔者认为,房子固然重要,但也要视家庭经济条件量力而行,如果一味追求“豪宅”,大半生都活在房贷的重压之下,想必家庭的幸福感也不会太高。2013年,泰安的一个小伙谈恋爱没钱买房,竟然走上了一条歪路——盗窃金店,最终付出了沉重的代价。因此,树立购房理性,