万科与万达的全面比较

发布时间：2011-11-23 09:09:48 来源：文档文库

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万科与万达的全面比较

万科是主流住宅开发的标杆企业，万达是商业地产开发的标杆企业。万达与万科，王健林与王石，这两个“万”之争给岁末年初平淡的楼市增添了谈资。对两“万”进行比较分析具有行业典型意义。

一、战略及商业模式演进历程

应该说，在成立之初，两家企业都是典型的机会主义者。在战略及商业模式构建，即在各自领域的专业化上，万达和万科两家公司掌门人及高管团队都经历了“痛苦”的思维洗礼，都是在不断发展过程中从无到有，从模糊到清晰的长期演进历程。

在完成了第一个项目以后，万科于1991年北上上海（1992年底，上海万科城市花园项目正式启动），正式开始了异地开发之路，也开始了探寻企业战略地位及核心竞争力之路。最终，在2001年9月深圳万佳百货股份有限公司股权转让后，万科的住宅专业化形象才开始正式确立。此时，距离万科成立已经过了整整十三年。或者说，万科成为专业化开发商至今实有九年。

在上世纪整个90年代，万达同样处在企业探索、调整阶段。但相对而言，比万科的步伐要快一些。1992年，改制为万达集团股份有限公司，1995年～1998年，万达凭借较好的社会资源，在住宅开发的同时，历经了开办电梯厂、制药厂等其他产业。正是在这一时期，万达开始了连锁商业的尝试，以期获得长期、稳定的收益来源。这种探索与当时万达的企业属性、王健林的个人性格有密切关系。而这种思维模式也逐步引导万达向商业地产领域迈进，并逐步做大，直到今天。

比起同年成立更加巧合的是，2001年，长春万达商业广场--万达在全国的第一个商业地产项目--建成，昭示着万达商业地产时代的来临。从此，万达走上了“商业＋住宅”两条腿走路的业务模式。

由此可见，2001年可谓是两家企业共同的“分水岭”。但无论是万科的住宅专业化定位，还是万达的“商业＋住宅”两条腿模式，还都只是开始。

在随后的“黄金十年”里，两家企业的发展历程已被人们广为知晓了。万科与万达各自有着中国房地产界最具代表性的两种发展模式：万科连续七年稳居行业第一的位置；而万达在商业地产领域始终稳居行业NO.1的地位。值得警醒的是，万科这种“买地--卖房--再买地 --再卖房”的开发模式实属越做越累的一种模式；而万达的开发模式却是越做越轻松。但随着万科向商业地产进军和万达提高住宅比例，多元化业态越来越明显，互补性很强的两者似乎渐行渐近。相同的是，两者都坚持标准化和以客户为导向的开发理念。

二、股权变革

体制之于一个国家和一个企业都是最基本的，始终是发展源动力。万科能有今天的行业地位，不能不说与其较早地进行股份制改革有关。至于九年前转让万佳百货给华润公司，今天的万科是不是有些后悔，只有万科及王石心里最清楚，因为随着万科向商业地产进军，一个残酷的现实问题出现了：如果企业没有自己的自营商业体系，商业地产很难成功！

与万科相比，万达的股份制改革就略显滞后和被动了。万达1 9 9 2年改制为股份有限公司，但其后十多年，万达的体制却没有称得上变革的重大举动。随着开始布局更多的三线城市，万达一方面加大了推盘力度，一方面积极谋求上市，以缓解资金紧张的局面。但常告诉我们，凭借万达目前的资产状况，本可以早就上市的。之所以没有成功上市，有一个摆在万达及王健林面前的现实问题：如果不从根本上进行变革，能否顺利上市仍是未知数；即便是上市成功，如果不进一步完善法人治理结构，也不能成为一个伟大的企业，更谈不上与万科相比。

三、产品线和产品结构

应该说，两家企业的产品都具有领先的核心竞争力，但万达的产品结构更加合理、丰富些。历经七八年的发展，目前万科的住宅产品体系已经比较清晰，形成了四个标准化的产品线（产品系列），分别是金色家园系列、城市花园系列、四季花城系列和自然人文系列。这四个产品系列基本涵盖了城区、城郊结合部、郊区等城市不同中观区位，也涵盖了高、中、低端产品。但事实上，近年来，万科的产品体系已超过了业界所熟知的四个产品系列。在“延长产品线、锁定终身客户”的总体战略下，万科目前的产品已具备更多的类别，涵盖了一个人从学校毕业到工作再到年老度假休闲的各个阶段所需要的住宅形态。

自2001年建成第一个商业广场后，万达商业广场先后经历了“三代”进化。第一代产品是“傍大款”、卖单店。第二代产品基本确立了核心商业“只租不售”的思路，更加注重业态组合，强化了“订单模式”下的商业资源配置和后期的运营能力。在对商业地产进行了深入思考后，万达近年来又推出了第三代产品。第三代产品即“商业＋写字楼＋酒店＋住宅”的大型城市综合体产品组合，但只销售写字楼和住宅。第三代产品的推出是为了应对两个问题：一是为了缓解资金链压力，真正实现“现金流滚资产”，强化了可售部分的销售回款之于持有性资产的对冲能力；二是通过住宅聚集人气，对商业部分的经营形成持续、有力的支撑。目前看来，商业部分的业态组合虽然价值挖掘和提升还存在诸多不足，但“稳市”定位已足以支持前期商业的开业需求。

相对而言，万科过于单一的产品就意味着其收入来源也过于单一，显然在产业链战略思维上不如万达深远，甚至比不上自己的成品链思维成熟。

但两家企业有一点都做得非常成功，就是标准化的产品线。所谓产品线就是基于成功个案总结研发的、具有市场竞争力并适合自身能力的、可连锁开发的、相对固化的标准化系列产品，也称产品模式或产品系列等。实践证明，标准化产品线可以从根本上提供效率和效益，是实现产品连锁开发和企业可持续、跨越式发展的必由之路。

四、业绩增长情况

业绩收入其实是以上比较项目的必然结果。两家企业战略及商业模式、产品模式不同，两“万”对业绩追求的目的也不同。万科是股权较为分散的上市企业，再加上有长期激励方案，这就在很大程度上决定了万科要以追求现在的业绩表现为主要目的。其做法是：（1）做“短平快”项目，以实现业绩目标；（2）每年下半年进行大量推货，甚至不惜牺牲利润，以求做大销售额；（3）通过收购、联合等各种方式获得项目资源；（4）通过高超的结算技巧，使结算收入一般占到合同销售额的百分之七八十，这样既能保持住销售额行业第一的位置，又可以为第二年结转出几百亿元的“预收入”--对行业、对股东都是最好的交代。因此，作为行业第一的万科在业绩表现上当属第一，但战略纵深方面做得并不好。

相比而言，万达较为简单的股权结构使得王健林的战略布局更久远。最突出的表现是，万达主要做长期且有较高投资回报的商业地产项目（新近投资的旅游地产项目亦如此），因此不太追求显在的当年业绩，只要资金链不是太紧张，能够实现“现金流滚资产”即可。所以万达的业绩表现（如年度销售额）并不比万科光显，但比万科要实惠！