中国农业银行置换式个人住房贷款操作规程

发文单位：【总行】

文件编号：农银办发〔2009〕50号

关于印发《中国农业银行置换式个人住房贷款操作规程》的通知

各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：

近期，总行对《置换式个人住房贷款业务操作规程》（农银办发〔2007〕252号）进行了修订，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中如遇问题，请及时报告总行（个人业务部）。

附件：中国农业银行置换式个人住房贷款操作规程

二○○九年一月十六日

中国农业银行置换式个人住房贷款操作规程

第一章　基本规定

第一条　为适应个人住房消费信贷市场发展需要，规范置换式个人住房贷款业务，促进业务健康发展，根据《中国农业银行个人住房贷款管理办法》，制定本规程。

第二条　本规程所指置换式个人住房贷款是指农业银行向购买商品住房时全额付款的借款人发放的，用于置换其前期购房非贷款类债务，并以该住房设定抵押的贷款。

第三条　申请置换式个人住房贷款需具备以下条件：

（一）借款人具备偿还贷款本息的能力；

（二）抵押物为借款人购买的商品住房（不得为酒店式公寓或产权式物业），未设定抵押或受到其他权利限制，可以直接进入房地产三级市场交易；

（三）借款人申请贷款时，抵押物房屋所有权证书签发时间不超过3年；

（四）借款人能够提供其与债权人之间债务（不低于贷款申请金额）的书面证明。

第四条　置换式个人住房贷款金额最高不超过抵押物价值的70％。

审慎介入高档住宅和别墅类置换式贷款。对容积率在1.0以下的低密度住宅楼盘，只能受理总分行级房地产优质客户开发的商品住房，且贷款金额最高不超过抵押物价值的50％。

一手住房的抵押物价值原则上以成交价为准，但房价波动较大的地区应以成交价与评估价的低者为准；二手住房的抵押物价值以成交价与评估价的低者为准；调查人员应对抵押物价值的合理性出具明确的调查意见。

第五条　置换式个人住房贷款的贷款期限、贷款利率和还款方式按个人住房贷款相关规定执行。

第六条　置换式个人住房贷款纳入个人住房贷款科目核算，在进行CMS录入时，贷款类别按照实际情况登记为“住房一手楼贷款”或“住房二手楼贷款”。

发放贷款之前，在CMS“登记审批记录”的“贷款用途”应填写为“购房”＋楼盘名称＋“置换式”，如：如“购房—万科城市花园—置换式”。

第七条　置换式个人住房贷款审批流程参照个人住房贷款审批流程进行。

第八条　经营行对同一楼盘受理多笔置换式个人住房贷款时，要充分关注楼盘整体状况、销售率情况、抵押物变现能力、借款人群体特征等，防范虚假按揭的发生。

第二章　操作规程

第九条　贷款申请

借款人向我行申请置换式个人住房贷款，填写《中国农业银行个人房地产贷款申请表》（ABC〔2008〕5102－1），并提供下列材料：

（一）借款人身份证件；

（二）借款人婚姻状况证明；

（三）借款人还款能力证明文件；

（四）借款人与售房人签订的具有法律效力的商品房买卖合同；

（五）已购住房的房地产权利证书、契税完税证明；

（六）借款人与其债权人之间债务（不低于贷款申请金额）的书面证明（包括但不限于双方签字确认的合同、借据、债权债务书面声明等形式），债权人身份证件，以及债权人用于收款的银行卡／折（债权人应亲笔签字表明真实性）；

（七）农业银行要求提供的其他资料。

第十条　贷前调查、评估

（一）经营行收到借款人贷款申请后，经初步认定同意受理的，安排调查人员进行贷前调查。调查人员通过实地调查、查询人民银行个人征信系统、CMS系统等方式，重点调查下列内容：

1、贷款资料是否真实、完整；

2、借款人及配偶信用状况是否符合规定；

3、借款人及配偶还款能力是否充足；

4、用于抵押的住房是否真实，交易价格是否合理，契税完税证明是否真实，抵押物权属登记和抵押登记情况是否符合要求；抵押物是否具有较强的变现能力；

5、借款人与债权人之间的债权债务关系是否符合置换式贷款要求，债权人提供的收款账户信息是否准确。

（二）抵押率在50％以内时，对一手住房，原则上以房产的契税完税价格作为抵押物价值，对二手住房，原则上以交易双方成交价格、契税完税价格之中的低者作为抵押物价值，不再进行单独的价格评估，但调查人员需要初步判定上述价格在当前环境下是否存在严重高估，如果存在严重虚高的因素则仍需要进行价格评估。

（三）抵押率在50％以上时，必须进行价格评估，并以交易双方成交价格、评估价格之中的低者作为抵押物价值。

第十一条　贷款审查、审批

贷款审查人员重点审查借款人还款能力、信用状况、抵押物价格是否合理、抵押物是否符合条件等内容。经审查同意的，报有权审批人。有权审批人在授权范围内，参考调查、审查意见进行贷款审批。

第十二条　合同签订与贷款发放

（一）经有权审批人审批同意的，借款人应提供在农业银行开立的用于还款的银行卡／折。经营行与借款人签订《个人购房担保借款合同》、其中划款方式应选择将全部贷款直接划入债权人账户，并按规定由合同审查员进行规范性审查和／或法律审查。

（二）借款人协助经营行办理抵押登记手续，房屋他项权利证书应由经营行调查人员之外的内部员工亲自领取。

（三）经营行按照有关规定填制借款凭证、办理信贷业务发放手续。置换式贷款应依据借贷双方在借款合同中的约定，直接划入债权人的收款账户。

（四）贷款划入债权人收款账户后，借款人与其债权人应向经营行提交前期购房债务已经结清的书面证明。

第十三条　置换式贷款的贷后管理按照个人住房贷款业务有关规定执行。

第三章　附则

第十四条　本规程实行后，《关于印发〈置换式个人住房贷款业务操作规程〉的通知》（农银办发〔2007〕252号）同时废止。

本规程实行之前的其他文件与本规程不一致的，以本规程为准。本规程未尽事项，按照总行个人住房贷款业务有关规定执行。

第十五条　本规程自下发之日起实行。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/6b27c25da417866fb84a8e36.html