二套房的认定
发布时间：2011-08-17 来源：文档文库
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4月17日新“国十条”要求“住房城乡建设部会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准”；其后，北京的房地产新政提出了金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房，成为了第一个对第二套房执行“认房又认贷”的城市；6月5日，住建部、中国人民银行及银监会联合发布了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，“认房又认贷”正式成为全国统一的二套房新认定标准。 2007-2010年二套房认定标准变化表 时间 背景 标准界定
2007年9月27日 央行首次提出购买第二套住房首付比例不得低于40% 部分商业银行以个人为单位界定“二套房”
2007年年底 监管部门认可四大商业银行统一以“户”为单位界定第二套住房 按照央行征信系统记录中是否利用贷款购买住房，且贷款是否已经还清为标志来界定 2008年12月20日 131号文提出“贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策” 二套房认定标准“松绑” 2010年1月10日 “国十二条”重申严格执行二套房贷款政策 按照央行征信系统记录，部分商业银行规定无论贷款还清与否均认定为“二套房”，另有部分银行表示如果首套房房贷已还清，再次贷款仍可作为第一套房
2010年4月21日 新“国十条”要求住建部与人民银行、银监会将对二套房标准重新制订 银监会银行监管一部主任杨家才表示，第二套住房认定标准以房屋数量为限、以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位，即“认房不认贷”。
2010年4月30日 “京十二条”新政首提“认房又认贷”措施 “京十二条”提出，在认贷的同时，金融机构可依据有关规定，通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。 资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会近日发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。
有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统中其家庭已登记有一套(及以上成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套(及以上住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上住房的。
对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
为坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院近期决定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
从2007年首次提出“购买第二套（含）以上住房的贷款首付比例不得低于40%”开始，二套房认定标准经历了一个“以个人贷款记录为标准→以家庭贷款记录为标准→标准‘松绑’
→ 以家庭为单位、既以贷款记录为标准，又以房屋数量为标准”逐渐严厉的认定过程。由于此前银行一般通过银行内部的征信系统来认定购房者是否有过贷款购房的记录以及贷款是否还清等，其认定基础为认贷不认房，并不涉及购房者通过贷款以外的方式购买的房屋，而此次新标准明确提出金融机构在认定二套房时可查询房屋登记信息系统数据，弥补了银行征信系统无法显示购房者房屋拥有情况的不足，是史上最为严厉的认定标准。 新二套房认定标准
“认房” “认贷”
首次申请贷款购房，在购房所在地房屋登记信息系统中家庭已登记有住房 通过查询征信记录、面测、面谈等调查确信借款人家庭已有住房 已利用贷款购买过住房，再次申请贷款购买住房
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
新的二套房认定标准或误伤部分自住型购房者
新的二套房认定标准目的在于抑制投资投机性购房需求，但由于“认房又认贷”的标准十分严格，部分自住型购房需求避免不了被误伤。这部分被误伤的人群主要包括：（1）因原房屋陈旧、狭小等原因而具有改善性需求的购房者；（2）曾利用贷款买房但已卖出房屋，银行征信系统里仍然有贷款记录者；（3）被拆迁的购房者等。
这部分自住型需求通常对首付比例和贷款利率的敏感度较高，在新的二套房认定标准下，他们很难筹集到足够的资金来购买房屋，因此这部分购房需求将大为萎缩。 二套房新标准实际放宽了异地购房限制
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，4
