两会政策对中国经济和房地产的影响[5页].doc

2012两会政策对中国经济和房地产的影响

2012年3月5日，全国人民代表大会第五次会议开幕，温家宝总理作政府工作报告。报告提出了一系列经济目标和政策方向，为今年经济工作定下基调。而房地产调控主要是延续早前态度，稳定政策预期。从总体看，政府工作报告彰显审慎。那么，两会政策对中国经济和房地产的影响有哪些？

一，关于中国经济形势影响的解读。

1，GDP 增长目标下调至7.5% ，反映了政府把经济工作的重点从数量转向质量。

报告中提出， 2012年经济增速目标是 7.5%，这是从 2005 年以来首次下调增速目标。稳定是要让经济在一定增速下逐渐放慢脚步，走上转型之路。在目前出口红利下降，投资遭遇瓶颈的经济现实下，经济增速下行是必然趋势，也是经济结构转型的现实要求。

2、CPI 目标设定为4% ，为价格改革和应对输入型通胀留下了回旋空间。

2005年以来政府工作报告中8次提到控通胀目标，其中3次高于上一年目标；3 次低于上一年目标；2次持平。目标环比上升的年份对应基调是“保增长”；目标环比下降的年份对应基调多是“控通胀”；持平的年份（2007 年和 2012 年）则对应着政策在通胀和增长之间的观察期特征，即政策相对偏中性。

3、财政政策力度减弱，政府投资不会有明显的反弹。

报告提出“继续实施积极的财政政策”，表述上与去年的报告保持一致。2012 年拟安排财政赤字8000亿，其中中央财政赤字5500亿。往年在经济存在下行压力的时候，目标赤字率一般会上升。而今年称不上“积极”，财政政策倾向于收缩。在财政政策收缩的背景下，政府投资不会有明显的反弹。

4、货币政策稳中见宽依然维持“稳健的货币政策”表述不变。

其中广义货币计划增长 14%，比去年实际增幅略高。

二，关于房地产政策解读。

两会定调的主要方针为：继续明确调控不放松，稳定政策预期。

温家宝总理在《政府工作报告》中提出：继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。其实，2012年房地产调控政策主体已在这里基本确定：

“巩固房地产市场调控成果”为政策主题；

“促进房价合理回归”为政策目标；

“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为政策核心；

住房信息系统建设和扩大房产税改革试点为政策重点；

具体解读：

1、调控不放松，政策不动摇。

稳房价将是政策选择。进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

什么政策不动摇？ 就是控制投资和投机，控制房价上涨不动摇。从短期看，调控成果正在显现，需巩固。

从长期看，不能将住房市场变成投资品市场，调结构需发展实体经济抑制投机。

同时要实施差别化地信贷政策和税收政策。

2、继续推进保障房建设，关注普通商品住房市场。

继续推进保障性安居工程建设，基本建成500万套，新开工 700万套以上。抓紧完善保障性住房建设分配管理退出等制度。

采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快普通商品住房建设，是缓解房价上涨和保障性住房建设压力的重要举措。保障性住房和中小户型普通商品住房用地占70％以上，增加居住用地有效供应，优先安排用于普通住房建设。

发改委副秘书长、新闻发言人李朴民曾在两会表示，今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。此外，还要完善股份制企业特别是上市公司分红制度。

3、住房信息系统建设和房产税改革成为政策重点。

今年《政府工作报告》中指出加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展，这是中央政府首次将住房信息系统建设写进政府工作报告。而房产税的推出，其意义远大于调控房地产市场本身。

4、今年不会再出新的调控政策，但地方上有“小动作”露头就打。

住建部部长姜伟新3月8日表示，“楼市调控不会再出新招，但也绝对不会放松”。这就是说，一方面，调控不要期待很快有松动的可能，要松动也是顺着保障性住房或者是中低收入者要买的房子来松动。另一方面温家宝总理提出房地产要保持其健康稳定长期发展，也让我们对房地产充满信心。房地产业的发展还会延续10年来的政策，也会延续房地产发展的方向。

在此背景下，楼市政策微调不可触及底线，地方“小动作”露头就打。2月22日，上海房管局“旧政新解”，申明居住证满三年的非户籍家庭可购买二套房，2月27日该政策即被叫停。此前，芜湖、佛山和成都调整政策均被叫停。目前来看，中央对地方政府“救市”充满警惕，楼市调控政策不许打折，地方“小动作”露头就打。

但像北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。

三，关于两会政策对房地产发展趋势的影响：

政策确定，市场大致确定。

总体说来，2012年房地产政策主基调选择“稳价格”—释放改善性需求是住宅市场企稳的关键。

由于楼市调控政策不放松，未来一段时间，房地产价不会大涨，量也不会大跌，将呈现以下10大趋势：

1、综合国内经济、地方政府、房地产行业的状况，稳定价格将为主趋势，采取“时间换空间”的定位更加合理。

2、土地价格将持续下降　土地成交量逐渐回升。

2011年全国133个城市共推出土地面积13.8亿平方米，住宅用地成交面积同比下降了13.8%。住宅土地面积减少，对两三年之后，三五年之后市场的供应会带来很大的影响。房价上升的压力还是会有的。2011年成交价格来看，住宅用地楼面价格同比下降12.8%，住宅用地平均溢价率为12.8%，比2010年下降了20.3个百分点。所以土地价格会下降，土地成交量会回升，如果再不回升的话，对两三年后的房价会有压力。其中，农地改革对经济、房地产行业的意义重大；扩大内需下，中小城市住宅支持；将加强复合地产政策逐渐落地，在获取信贷、土地等方面获得支撑。

3、开发商资金会持续趋紧，但不会出现大规模倒闭。

开发商面临最大的问题是增长和发展的问题，而不是生存的问题，生存的问题还不是那么急迫，只要开发商少买一点地，或者是卖出更多的房子，进行价格调整，资金回笼还是可能的，市场的购买力还是有的，只是说购房者还在观望。针对四大国有银行的调研显示，对于2012年房地产信贷的走势判断，具有共性的认识：银行普遍对房调是否继续加深，持中性判断，认为继续加深的可能性小；2012年开发贷目前总量控制的态度依然明显。2012年的资金缺口目前来看难以得到平衡。

4、保障房政策将成为长期国策，房地产市场被分为两块。

从保障房政策来说，会朝向长期国策方向发展。未来，保障房对国内住宅市场“双轨制”是否造成重大冲击？将是直接影响房地产投资信心的主要原因。房地产市场被分为商品房和保障房两块，房地产要更多的在房产品质、房产品牌和房产售后服务上做文章。

5、2011年和2012年房地产和土地市场遇冷，以及房调持续下，土地收入的减少影响将深远。全国开发投资增速持续回落。

6、新房价格持续下跌　幅度不超10%及交易量低位稳定。

随着价格的下降，可以看到交易量低到不可能再低了，所以交易量还是有比较稳定的交易量存在。个别的城市，北京、上海等一线城市这些前几年涨的比较多的地方，有可能下降的幅度会比较大；而二三线一些前几年涨的比较少的地方，降的幅度会比较小，有的不升还涨，像石家庄。

7、二手房价格会持续下跌　成交量触底后继续上升。

二手房价格反应会有一些滞后，去年有一些倒挂的情况，而二手房价格下跌之后，成交量会逐渐的上升。在去年重点城市二手房价格的成交指数累计涨幅3.3%，1-8月份主要城市二手房价格平均涨幅持续缩小，从9月份二手房价格持续下降，从9-12月份累计下降了5%。

8、中长期三四线城市将成为房地产开发的主要市场。

2005-2011年，一线城市商品房销售面积占全国的比重从16%下降到5%，二线城市占全国的比重从37%下降到32%，三线城市占比从2005年的46%提高到了去年的63%，这个提升幅度达到了17个百分点。一线城市开发商越来越少，二线城市比较平稳，三四线城市的增长幅度很快。从中长期来看，三四线城市将成为房地产开发的主要市场。

9、“PM2.5”的发布有可能促进以健康、养生为主题的养生、养老地产的开发，以及与此相关的旅游地产的市场的发展。

“PM2.5”首度写入政府工作报告，这将进一步引起人们对于生活环境及质量的关注。这将进一步带动低碳、绿色等科技因素在房地产开发建设过程中的应用，尤其是对于“恒温、恒湿、恒氧”技术在室内空间的运用会起到助推作用。这对于一些具有科技住宅、低碳技术的开发企业来说迎来了新一轮的市场发展机会，后有可能会有更多的企业走向绿色、低碳，同样，“PM2.5”的发布有可能促进以健康、养生为主题的养生、养老地产的开发，以及与此相关的旅游地产的市场的发展。

10、房地产面临新的挑战和机遇 。

未来几年内，欧洲由于紧缩财政，导致公共需求减少；欧美进口减少使全球贸易增长放慢；我国出口增速降低但内需增长；国内新产业需求扩大，新消费较快增长，整体结构性繁荣。中国需要制定长期的和更加市场化的政策来引导房地产市场持续发展。政府会考虑建立起一个较为合理的房地产价格体系，确保国民收入增长与房价上涨的步伐保持一致。

11、适时调整发展战略的企业将会逆势飘红。

面对以上复杂的国内、国际经济形势发展，房地产主动改造自我，积极应对才能在复杂多变的 市场中竟胜。这些发展战略包括：一是房地产企业应采取稳健的财务模式；二是关注普通商品住房市场；三是采取多元化投资规避风险，如卓达的产业地产模式；四是联合合作的开发模式如合作建房等等都将成为不错的选择。

相信2012年中国房地产市场复苏可以尽快的到来，进入房地产持续健康发展的状态已指日可待。能笑到最后的是从战略制定开始就赢在起跑线上的企业。

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