王营
常年在北京工作的黄倩倩每次回到老家襄阳都有各种不适应。这个位于鄂西北地区的三线城市算不得经济发达，但有着大城市同样的浮华。在襄阳万达广场，晚上8点，偌大的购物广场内已没有多少顾客，只想在屈臣氏购买一支唇膏的倩倩，受到导购小姐的热情推介。北京的导购们一定没有时间去应付只在30元左右产品前晃悠的顾客。
“你可以认为是襄阳的导购们服务更好，但我更愿意相信是他们的生意不好做，所以要抓住每一个能抓住的客人。”当地一位颇资深的业内人士称。
两个月前，珠宝品牌金伯利和欧特尔选择从襄阳万达广场撤柜。据上述资深人士调查，除了两家撤柜的珠宝品牌，服装品牌也走了约三分之一。而留下经营的商家80%处于薄利和微利状态。
万达广场高速扩张之后，统一的模块化管理是否能胜任商业地产最艰难的运营挑战？
运营之困
襄阳万达广场号称鄂西北最大的购物中心。
资料显示，2010年11月26日落成的襄阳万达广场总建筑面积60万平方米，其中包括10栋32层住宅楼，外围2层的商铺、2栋24层的写字楼、1栋19层的酒店(当地“唯一五星级酒店”)以及3层或4层的商铺等。据了解，襄阳万达广场除了酒店以及购物中心属于万达自持，其余均对外销售，目前仅有部分写字楼尚未售出。
但开业热闹过后，襄阳万达广场的吸引力并没有期望的那么大。
李强(化名)是这个小城市各方关系颇深的当地资深人士。他告诉记者，在襄阳万达广场室外有一条“金街”，售出去的商铺基本在关门状态。“大约有100个门面商铺是空的，开门营业的很少，连10%都不到。”
另外一家金店老板告诉记者，商场周末的人气还可以，但平时人流量很少。上个月，他们亏损了5万。这位老板把原因归结于，“可能是楼上的服装品牌不好，没有大品牌，吸引不来高端女士消费群。”
但李强认为，万达广场没有融入当地文化，运营管理不符合本地习惯。万达广场尽管体量很大，但位置属于襄阳相对偏远位置。比如，同样一家首饰店，位于该市中心的人民广场店和长虹路店的专卖店是盈利的，但在万达广场则是亏损的。
另外，李强告诉记者，号称当地唯一甲级写字楼的襄阳万达广场写字楼，其高昂的物业费，也令当地公司难以承受。
万达地产董事长王健林曾对外透露，万达对二、三线城市的选址标准是，GDP总额达到1000亿元以上，社会消费品零售总额300亿-400亿元，社区人口不少于70万-80万。
仅从上述标准衡量，襄阳已经符合万达的选址标准。据公开资料，2011年末，襄阳市常住人口552.72万人(指常住本市半年以上人口)，当年实现地区生产总值2132.2亿元，三大产业结构比例为13.7：57.1：29.2。记者发现，这个城市投资额较大的分别是采矿业、制造业、电力、燃气以及建筑业。2011年，该市社会消费品零售总额为686.6亿元，其中城镇455.3亿元。
但业内专家认为，作为商业地产运营最重要支撑的，是当地人均消费支出。数据显示，2011年，襄阳市城镇人均年消费支出为11816元，其中食品类仍占主导地位，教育文化娱乐服务消费支出仅为1777元。该市城镇化率为51.99%。虽然襄阳市也不乏豪华的奔驰宝马车，但决定大型购物中心得以长期运营下去的，还是当地的平均消费水平。
万达模式思考
襄阳万达广场可能不是个案。据了解，上海、广州、济南、沈阳、武汉等地的万达广场均被曝出商铺出租一般、人气不足的状况。
据万达集团公布的数据显示，2011年，总资产1950亿元，收入1051亿元。其中，商业地产公司2011年收入953亿元，项目系统收入902亿元，现金回款814亿元。截至2011年底，万达商业地产公司持有自营物业面积903万平方米。但2011年万达广场的租金收入仅有34.6亿元，而万达百货还处于亏损状态。也就是说，万达广场盈利主要来自商铺、写字楼、公寓及住宅的销售，租金对整个业绩的贡献仅占3.29%。
记者获取的一组未经万达集团证实的数据称，2011年开业的万达广场，首年租金平均(首年有优惠)为2.53元/天·平方米，第二年租金则将增加约30%左右。按使用面积计租，万达广场平均租金约5元/天·平方米。
相比之下，龙湖地产商业的单位效益租金要好一些。2011年龙湖旗下商业地产租金收入已超过4亿元。至2011年6月，龙湖已开业的持有物业面积近40.6万平方米。而其2010年年报显示，龙湖租金收入毛利率高达79%。
但这并不阻碍万达向全球第一的商业持有规模冲刺。
相关数据显示，万达已在全国开业55座万达广场、34家五星级酒店、800块电影银幕、46家百货店、51家量贩KTV，计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。
一位业内人士告诉记者，万达模式的迅速复制和扩张，是因为万达找到了三个制胜点。第一，万达的几个组合业态，至少建设和开业初期可以促进当地财政收入增长；第二，万达旗下的院线和百货，还能促进当地就业；第三，也是最重要的，万达快速建设的模式符合了地方政府追求短期政绩的需求。
据万达一位内部人士称，“万达内部对销售要求极高，一般要求开盘当天去化率要在80%以上，有的项目甚至100%。如果完不成集团的要求，可能就要面临走人的风险。”据这位人士估计，万达地产今年主动辞职的中高层比例就在20%-30%之间。
今年10月13日，万达项目系统9月营销考核会在北京石景山万达铂尔曼大饭店召开。会议的主要内容是对销售回款优秀的公司进行表扬，对销售回款差的公司进行批评。总裁丁本锡要求项目系统抓住市场、盯住销售，完成全年销售指标。
据万达广场一位营销系统负责人告诉记者，万达在持有物业方面与其他商业地产商经营方式并不同。比如，他的工作任务是，集团给出一定的预算，他们按照该预算定期完成一些旺场的工作就可以，但对于商场的租金收入状况他们知情不多。“租金都是定期打到项目指定的财务公司用来还贷。”
上述万达内部人士告诉记者，万达内部采用的均是模块化管理。“万达有着强大的制度化。也就是说，万达最终形成的企业文化是，企业不过分依赖人，离职任何一个中高层都很难影响到万达扩张速度。”
但事实上，商业地产最重要的并不是规模扩张，而是后期运营管理，否则就要面临漫长的养商期。北京锡恩企业管理顾问公司董事长姜汝祥认为，万达模式的硬伤在于，用住宅的思想做商业地产。
万达公布的业绩报告显示，上半年业绩比去年同期下滑约9%，这是万达历史上第一次同比减少。2011年，万达资产负债高达1825亿元，资产负债率89.9%。对于商业地产的减速，王健林曾将原因归结于国内经济放缓。
在商业地产减速的背景下，万达又将大规模圈地的模式，复制到了文化旅游地产。根据公开资料统计，万达旅游地产投资规模已接近2000亿元。而万达地产在旅游地产的扩张，几乎重复着其商业地产扩张的核心要素，即低价拿地，先用项目的住宅销售收入来滚动开发。
然而，令业内人士担忧的是，大量使用银行贷款以及金融杠杆的文化旅游地产圈地模式，迄今未找到合适的商业模式，未来一旦经营不善，地方政府以及银行将一同承担巨大风险。如果说大型城市综合体运营不当，可能给当地留下空旷的固体建筑，文化旅游项目开发不当留下的，则可能给珍贵的旅游资源施以难以弥合的创伤。
万达“做一条死一条” 金街模式堪忧
时间:2013-07-03来源:东方早报
上海江桥万达广场金街遭遇空置之痛
时间:2013-02-01 08:57来源:中国消费者报
上海江桥万达广场是万达在上海开发的第3个大型城市综合体，近日，记者来到位于嘉定的江桥万达广场探访时发现，即便是临近春节的周末，其室外广场也人气不足，偌大的广场只能看到寥寥数人，室外商铺空置率高达40%。
偌大的江桥万达广场冷冷清清
上海江桥万达广场是万达在上海开发的第3个大型城市综合体，近日，记者来到位于嘉定的江桥万达广场探访时发现，即便是临近春节的周末，其室外广场也人气不足，偌大的广场只能看到寥寥数人，室外商铺空置率高达40%。
据记者了解，江桥万达广场地处上海西北嘉定区江桥板块，于2011年6月18日开业，其规划占地面积约18.63万平方米，总建筑面积约55万平方米，其中有25万平方米的商业面积。为了更好地发挥商业服务功能，江桥万达广场还设计了室外步行街。
记者1月27日(周日)下午两点到现场采访时看到，其步行街室外商铺外墙上“金街”的宣传语格外醒目，但根本没见到“金街”应有的人气。虽然正值周末，但步行街上人流稀少，许多商铺仍张贴着“招商热线”，寻求商家入驻。
据一位服装店工作人员介绍，万达广场的人流与招商宣传时出入极大，导致不少入驻的商家长期处于亏损状态，部分商家无奈之下只能关门停业。一家西域快餐店的老板娘告诉记者，在“金街”开店，每月的房租和水电等费用高达几万元钱，由于人流量不足，许多进驻的商家亏本经营或长期维持在保本状态，因此导致商家陆续离开，部分位置好的商铺开了又关。“现在随着地铁13号线的开通，人流量有所上升，但万达的人气远远不能满足商家的要求。”她对周边配套、交通的改善充满期待。
1月28日，记者根据商铺玻璃上张贴的“招商热线”，以想租房经商为由致电上海万达广场商业管理有限公司张先生。据张先生介绍，万达广场室外商铺现已全部交付给当初购买的业主，目前正处于招商状态。其中，部分商铺由业主自主打理，有些则交给万达帮助招商。
仔细询问了记者的要求后，张先生表示，万达广场共有室外商铺102套，目前仍有40%空置，主要户型为200-500平方米，可根据需要自主选择，租金为每天3.5元-7元/平方米。“目前万达广场日均人流量达6万人，可以为室外商铺提供人流保障。”张先生说。但是，记者从“金街”入口处远远望去，虽然正值周末，但人流量根本没有张先生描述的那么多，正在营业的店铺都是门前冷落，大多数从超市、百货店走出的顾客都选择直接离开，不愿在室外商铺逗留。经记者初步估算，万达广场室外商铺空置率应高于40%。张先生称，随着周边配套、交通的不断完善，附近有大量新楼盘的业主即将入住，江桥万达广场的人气会不断攀升。
记者致电某房产中介公司的业务员陈先生，他说，目前手中有4套200平方米的万达广场“金街”商铺，均是业主通过中介挂牌，正急着招租。当记者询问这些房源已挂牌多长时间时，他表示，都是自交房后就没有找到合适的租户。
江桥万达广场自开业至今已有一年半的时间，为何商铺空置率仍如此之高?张先生坦言，项目竣工时，由于配套设施没有跟上，导致一些进驻的商家又离开了。
上海宇杰房地产经纪有限公司高级经理张杰认为，商业地产选址非常重要，区域要有升值潜力，要根据城市综合体的发展规划准确定位，而其真正成熟需要2-3年以上的时间。“投资商业地产的小业主不要轻信开发商的宣传，要综合考虑项目在未来城市发展中所处的位置，进行风险评估。不要一听是万达开发的就信心百倍，毕竟万达也不是万能的。”张杰说，“小业主往往对商业地产开发商的宣传抱有不切实际的幻想，这非常危险，应保持理性。”
万达金街成死街 业主商户权益无保障
南京河西万达广场是万达集团在全国最大的一笔商业投资，号称投资100亿，包含六大业态，在南京河西打造一个城市综合体，是仅次于南京新街口的城市副主心。“万达金街”是商业街区项目的重要组成部分，商铺面积从100—400平方米不等，业主们购买商铺时，开发商曾宣称，“万达金街”物业由业万达商管团队管理，增值有保证，投资有信心，统一运作，统一招商。而如今一年多过去了，这里却一片寂寞景象，看上去非常凄凉。300多套商铺被万达成功套现6亿元，后续招商工作没有跟上，导致目前商铺大量闲置。时至今日，业主们没有看到承诺中的万达商管团队，统一运作、统一招商更是无从谈起，相反还不停地跟业主要物业费。新经营户招不进来，老经营户要撤退，为了自救，业主们甚至表示愿意免费出租。但南京万达跟业主们玩了一招乾坤大挪移。万达当初承诺的滋奇火锅，尹氏汤包，沃尔玛超市等知名品牌企业都会进来，结果什么都没进，传说中的肯德基跑到万千百货了。万千百货与万达金街隔街相望，但那边跟这边是冰火两重天，业主们说“万达金街”当年开盘时的热闹情景历历在目，和现在的冷清相比，简直判若两重天。尽管业主在铺子前挂上热铺招租的纸牌，却掩盖不了这里人气惨淡的事实。业主曾多次找到开发商催促他们履行承诺，始终没有答复。万达金街业主说，万达金街变成死街一条，特别是晚上五点钟以后，想找个人都很困难。甭想赚钱，根本就赔钱。不少业主拿到商铺后忙着装修，可装修到一半发现苗头不对，只好停工，买来的建筑材料至今还堆放在店里，极少数已经装修营业的商户则叫苦连天。晚上7点多钟是人们逛街休闲的黄金时间，但走进万达金街，只有零星的餐厅在营业，其中一家餐厅晚上只做了100多块钱的营业额，这还算好的了，有的餐厅一笔生意都没有。与金街冷冷清清相比，一路之隔的万达广场却出现排队消费。这样的场景，让“万达金街”经营户羡慕不已。商户都感觉万达广场是大妈生的，金街是小妈生的。田先生是最早一批入驻“万达金街”的经营户，除房租4万块一个月外，各种硬件投资近150万。每个月要亏9万到10万。而9块钱一平方的物管费，更让经营户难以承受，以田先生430平方米的餐厅为例，每个月物管费就要3870元。而交了物业费后，根本没有什么服务，公共的下水道堵塞了之后，还要商户自己出钱去疏通。而且商户的财产安全又得不到保证，东西被偷，调监控录像，录像却很不清晰。
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