惠州市机关事务管理局市委巡视组、市安监局等4处办公楼

(惠州市机关事务管理局市委巡视组、市安监局等4处办公楼物业管理项目)

采购需求书

一、供应商资格：

1．符合《政府采购法》第二十二条规定的供应商；

2．在中国境内注册，在法律上、财务上独立，合法运作并独立于采购人和集中采购机构的法人；

3．经营范围必须满足本次招标范围；

4．本项目不接受关联企业投标。

5．本项目不接受联合体投标，不允许投标人对本招标货物及其相关服务进行分包和转包；

6、必须具有物业服务（管理）三级或以上资质的管理企业。

7. 投标人在参加本项招标采购活动前的三年内，在经营活动中无违法记录。

8.必须具有承担过惠州市机关单位物业管理服务项目业绩的物业管理企业，业绩证明文件以根据《招投标法》或《政府采购法》的规定向中标的投标人发出的《中标通知书》为准，不少于一项。

二、投标总体要求

（1）投标人在响应建议中必须列出具体数值，如果投标人只注明“差不多”、“接近”等不明确表述的，将导致评审专家委员会拒绝其投标。

（2）在“采购项目技术规格、参数及要求”中建议的指标，特别是打“★”号的部分为本次招标项目的实质性要求，如果投标人所投标货物与具体技术指标存在负偏离，且评审小组认为该负偏离将对采购单位使用货物造成重大影响的，评审小组在符合性审查将不予通过，拒绝其投标。

（3）本项目为交钥匙工程，投标人按招标文件给定的货物服务的数量、技术参数要求进行报价，负责本采购货物的制造(或采购)、运输、交货、储存、安装调试，包材料、包质量、包工期、包安全、包文明施工、包保险、施工过程的水电、技术使用培训、试运行及包验收通过等工作；投标人报价包含完成以上工作的一切费用。

三、采购项目技术规格、参数及要求：

（一）、采购项目技术规格、参数及要求：

本项目的采购预算金额为：人民币179万元/年，服务年限五年。

1、产品清单情况

2、项目概况

项目概况

惠州市安全生产监督局及住房公积金办公楼：位于惠州市江北三新北路31号，建筑总高度13层，其中地上12层，地下1层。有办公楼由市安监局、市住房公积金管理中心、市社科联三个单位办公。

该大楼公共配套设施设备齐全，包括有：高低压配电系统、给排水系统（生活给水系统、排水、排污系统）、消防系统（消火栓系统、自动喷淋系统、自动报警系统、灭火器具等）、门禁系统、泵房设备、分体空调器、自备电源发电机（1台）、电梯（2台）等设备。

惠州市代建项目管理局大楼：位于惠州市惠城区南新路16号，建筑高度6层，由代建项目管理局办公，大院主要出入口一个，有代建局办公人员及原财政局职工宿舍员工统一出入。

大楼配套有消防系统（消火栓系统、应急照明和疏散指示系统、灭火器等）、高低压配电系统、电梯（1台）、分体空调（35台）、给排水系统、照明系统、视频监控系统等设备设施。

原国土局大楼：位于惠州市惠城区下埔路20号，建筑总高度10层，其中地上9层，地下1层。有城建档案馆、慈善总会慈善中心、中小企业信用担保有限公司、文联协会、香港工联会等6个单位办公。

大楼各种建筑设备种类多，包括消防系统（消火栓系统、火灾自动报警系统、应急照明和疏散指示系统、消防泵房设备等）、高低压配电系统、电梯1部、自备电源发电机（1台）、中央空调系统（1台）、分体空调器（15台）、给排水系统、照明系统等设备设施。

市委巡视组办公楼：位于惠州市下角中路8号，建筑总高度5层，有市委巡视组办公，设有各功能办公室，主要出入口两个，大楼配套有低压配电系统、分体空调、给排水系统、照明系统、门禁等设备设施。

项目特点

四区办公楼分布较散，相互距离较远；没有独立停车场以及围墙，停车面积小，车位严重不足，停车交通、安保管理困难；各办公楼办公单位较多，协调力度大。并有对外办事办证窗口，人流量大。物业管理任务较重、要求标准高，物业管理公司应在各点配备有高素质人员，如注册物业管理师等管理人员。

四区办公楼配套设施设备齐备，建筑设备设施、基建设施陈旧，维护力度大，物业投入使用时间长，要求物业管理公司应配备有机电、电气、暖通空调等中级或以上职称的专业技术人员。

3、招标项目服务需求

3、1四区办公楼设施、设备的运行管理、日常维护保养、年检工作：

高压配电系统：包括但不限于高低压配电柜(6台)、变压器（3台组共1400 KVA）（更换主材费另计、高压检测费用另计），要求物业运行维护人员应持有惠州电力系统接受地调调度指令认可证不少于3人、高压电工进网作业许可证不少于3人、高低压电工作业特种作业操作证不少于3人。

低压配电系统：包括但不限于自备电源发电机组(440KW×1台、120KW×1台)、低压配电箱柜（15台）及相关管线、插座、接地装置、防雷接地等（主材及设备维修更换费用另计、防雷设施年度安全检测费用另计），要求物业运行维护人员应持有（高）低压电工作业特种作业操作证不少于3人。

中央空调系统及分体空调器：包括但不限于中央空调主机冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔、风机盘管、风柜、管道、阀门及保温等（主材及设备维修更换材料、中央空调主机维保及中央空调水处理费用另计），要求物业运行维护人员应持有制冷设备安装维修运行特种作业操作证不少于3人。

消防系统（消火栓系统、自动喷淋灭火系统、火灾自动报警系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示系统、泵房、灭火器等）包括但不限于消防水泵、消防栓、水带、消防枪头、喷头、管道阀门、自动报警主机、区域报警器、烟感、温感、防火卷帘、防火门、闭门器、指示灯、广播、灭火器、消防风机等（主材及设备维修更换费用另计、消防119联网代维费用另计）要求物业运行维护人员应持有低压电工特种作业操作证不少于3人。

给排水系统：包括但不限于地下蓄水池、生活给水泵、阀门、给水管道、排水管道等（主材及设备维修更换、二次供水防疫检验费用另计），要求物业运行维护人员应持有焊接与热切割作业电焊、气焊特种作业操作证不少于2人。

电梯（4部）：包括但不限于曳引机、电梯门、机房控制设备等（主材及设备维修更换、电梯维保及年度检测费用另计），要求物业运行维护人员应持有电梯特种设备作业人员证不少于3人。

室内外照明系统：包括但不限于照明开关、各类灯具、各类光源及相关管道、线路等（主材及设备维修更换费用另计），要求物业运行维护人员应持有低压电工特种作业操作证不少于3人。

房屋建筑本体及附属建筑物、构筑物的巡查管理工作：

包括但不限于楼盖、屋顶、光棚、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、室外道路、广场、大门、围墙、化粪池、沟渠、地下储水池、地下车库等（建筑物、构筑物维修费用另计）。要求物业维护人员应具备建筑类工程师及以上职称不少于1人。

、安全防范和秩序维护

配备充足人员负责委托物业范围内24小时安全监控、巡视。设流动岗每2小时对管理区域巡查一次，实行24小时半封闭式管理，维护区域内的消防安全及公共秩序，巡逻覆盖率达到100％。

维持管理区域地面车辆通道安全、畅通的交通秩序。

监控中心应设人员24小时值岗，负责机房、监控设备管理及应急事项协调。要求物业运行维护人员应同时持有自动消防系统操作人员资格证及低压电工特种作业操作证（或高低压电工作业特种作业操作证）不少于3人。

协助采购人组织开展各类活动及接待任务，提供人力支持。

、消防管理

负责大楼辖区内的全部消防设施、设备的使用和管理及大楼火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的大楼消防应急方案。

全天24小时消防主机监管。出现消防报警时1分钟辨别消防报警的信息，5分钟后到达报警点。

建立义务消防队伍，出现消防事故及时到达现场，进行必要的扑救。

做好消防知识的培训和宣传，每年组织大楼综合消防演习。

卫生管理

包括委托物业辖区内范围（含室内公共天面、楼梯、走廊、电梯厅、大堂、卫生间、茶水间、设备房、地下停车场、以及各大、中、小型会议室；室外广场、停车场、道路、排水沟渠、绿化带、院领导办公室的清洁保洁及垃圾运送工作，并对以上区域通过巡检的方式使环境卫生达到既定要求。外墙清洗、化粪池、沙井清理，虫害灭杀工作（四害、白蚁、由具备专业资质的消杀队施工，费用由采购方另行支付）。

绿化管理

包括：室外共用绿地、乔木、灌木、绿篱、花卉、草坪、园林建筑、园林小品养护和管理工作。节日期间院内花草年桔的采购及布置（费用由采购人负责）。要求物业运行维护人员应持有绿化工（或花卉工）职业资格证书不少于1人。

4、物业管理目标要求：

房屋及配套设施完好率达95%以上；

维修工程质量合格率达98%以上；

清洁合格率达98%以上；

大型及重要机电设备完好率达97%以上；

绿化完好率98%以上。

5、物业管理服务的其他要求

根据有关法律法规及约定，制定物业管理工作计划，自主开展物业管理服务活动。

建立完善的物业管理方案、组织架构、人员录用等各项规章制度。

不断完善各项规章制度，认真执行已经制定的各项管理制度和岗位责任制。做到服务规范化、工作目标明确化、任务落实及时化、讲求工作效率化、实现有效管理。

高起点、严要求，坚持对员工进行物业管理知识和技术业务培训，提高员工的整体素质，使服务质量和工作质量有明显提高。

建立、健全各类物业管理资料、档案。

不擅自占用本物业的设施和改变使用功能，不擅自改变房屋的用途。

经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理投诉，提供优质的物业管理服务；团结一致，协调内、外各方面关系，创造良好的环境。

接受业主的监督，不断完善管理服务，定期向业主报告服务履行情况。

做好服务工作的同时有责任向业主提供合理化建议，以提高管理效率和服务质量。

处罚规定

中标人因工作失误所造成采购人的损失（如：管理不善的财物损坏等），中标人应实际损失赔偿。

中标人的责任

中标人必须按采购人业务的需求调整岗位；

中标人涉及主管以上人员变动的须提前一周报告采购人主管部门；

按照协议提供支持管理服务所需要的设备、工具、计算机软硬件、办公用品；

培训、管理和指导服务员工；

国家和地方征收的与提供管理服务有关的税收和费用；

按协议规定的其他责任和义务；

6、物业管理人员配备方案

惠州市安监局、住房公积金、代建局、原国土办公楼及市委巡视组办公楼物业管理服务拟配备如下物业管理班组和人员：

配备足够的物业服务人员。每天保持配备足够人员，足够上班时间，管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者相关岗位证书。

有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，并运用计算机进行管理。

管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉。

须严格按照国家规定（以采购人为独立单位）给所有的员工缴纳各种社会保险（包括养老、医疗、工伤、生育险、失业保险等）。

中标人自行负责其招聘员工的一切工资、加班费、社会保险、福利；如发生工伤、疾病乃至死亡的一切责任及费用由中标人全部负责；中标人应严格遵守国家有关的法律、法规及行业标准。

全部服务人员的工作时间应严格按国家有关法律、法规要求的标准执行，因工作原因产生的加班（含节假日加班）应严格按国家有关法律、法规要求的标准给付员工加班薪资。

四、采购项目商务要求

1、报价要求：

报价方式为广东省惠州市物业管理服务包干价。包括：

管理服务人员的工资、劳动社会保险和按规定提取的福利费；

办公费用、物业管理企业固定资产折旧费及其他费用；

该物业管理运行维护必需投入的工具、设备、车辆使用费；

绿化、保洁、设备维护服务管理、辅材消耗、劳保用品等费用（如保洁所需用品用料，绿化工具、肥料、除虫剂等）；

法定税费。

2、物业管理服务期限、费用：2014年7月10日起五周年，投标报价为第一年报价。以后各年度总承包费用根据惠州市上一年度的物价上涨指数和市场因数调整确定下一年度总承包费用，如有调整时另行签订补充协议。

3、投诉跟踪服务要求:

中标方须提供常设的投诉热线服务，并对投诉内容进行及时跟踪、回访。对采购人的投诉通知，必须按采购人指定的时间内处理完毕，若特发事件不能在短时间内解决，中标方必须若采购人有新的管理方案或规定出台时，中标方必须严格依照执行；同时，在管理服务期内，中标方可对管理方案进行深化，向采购人提供更优的管理服务，但对于更改或优化的内容，必须得到采购人的认可方能执行。

4、付款要求

物业管理费按月支付，每月10号前为上月物业管理费结算日，凭乙方完税发票通过银行转帐或支票支付（如遇节假日顺延）。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/779741bb3a3567ec102de2bd960590c69fc3d894.html