观音桥新世界百货区位分析

观音桥新世界百货区位分析（《经济地理学》）

小组成员：吴琼琼、排依孜古丽麦麦提、黄丽莎

一、 总体状况分析

1、 企业目标（规模、成本、需求门槛、产值、利润）

百货行业作为商品流通领域的重要主力军，其基本目标是促进消费繁荣，服务国计民生，保持稳定增长，实现全方位的心跨越。

2、 品牌和服务质量（载同行业中的地位）

观音桥新世界百货是香港新世界集团在重庆地区打造的第一家以全资经营管理的方式自主经营百货旗舰店，西南地区首家旗舰店。

被公认为中国最具影响力、效益最佳的连锁时尚都市百货

3、 细分市场，目标市场选择

主要集中销售时装、配饰、珠宝及化妆品。在集团的自有店中，销售主要分为两类，分别为专柜销售及自营销售。集团的自有店中进行的销售大部分为专柜销售。

4、 市场定位（产品定位、市场定位、形象定位）

市场定位为中国中高档零售市场，提供一系列的中高档商品，主要集中销售时装、配饰、珠宝及化妆品。

二、 市场调研

1、 自然环境（地形、气候等）

地理位置：江北区是重庆市主城区之一，地处长江、嘉陵江北岸，重庆市中部北侧。位于东经106°26′41″~106°53′20″，北纬29°33′18″ ~29°40′53″。东与巴南区毗邻，南与渝中区、南岸区隔江相望，西、西北与沙坪坝区隔嘉陵江相望，北与渝北区接壤。辖区东西长42.90 千米，南北宽1.49~14.38千米，幅员面积220.77平方千米。其中陆地194.3平方千米，占88.0%；水域26.5平方千米，占12.0%。区人民政府驻寸滩街道金港新区16号，电话区号023，邮政编码400025，距重庆市政府驻地7.5千米。

地形地貌：辖区地处川东平行岭谷区，沿江呈“S”形带状分布，西南东三面环江，地势东北高西南低。境内地形以红层丘陵为主，可分为岭丘、谷丘、台丘（坪）三类。因受重庆平行岭谷区的制约，形成环山、铁山坪、义学大山三条狭长状山岭，自北向南平行延伸，形成东西之间的三道屏障。境内最高点位于义学大山，海拔687米；最低点位于御临河与长江交汇处，海拔152米。

气候：属亚热带季风气候，其特点是四季分明、气候温和、雨量充沛、冬暖春早、夏热秋凉，初夏多雨、夏多伏旱，秋多绵雨，冬多云雾、湿度大、日照少、霜雪少、风力小。多年平均气温18．4℃，1月平均气温7．7℃，极端最低气温－0．9℃（1991年12月28日）；7月平均气温28．4℃，极端最高气温41．9℃（1995年9月6日）。无霜期年平均363天，最长达365天，最短为361天。年平均日照时数1094．4小时。年平均降水量1100．7毫米，年平均降雨日数149．6天，最多165天（1989年），最少124天（1987年）。极端年最大降雨量1508毫米（1998年），极端年最少降雨量814．8毫米（2001年）。降雨集中在每年5月至9月，6月最多。多年平均风速为1．3米／秒，平均相对湿度79．4％，平均雾日数60．4天。

2、 人文环境(人口状况，社区环境)

自然环境的熏陶：重庆以“山城”著称，“地无三尺平”构成了它的独特景观，在这大山环保下成长起来的重庆人民自然少不了山里人特有的开门见山、诚恳、质朴、率真；此外，由于地势而造成交通条件的不便利，人们在流动或寻找相对稳定的居所和赖以生存的土地时，总是历经千辛万苦，伴山而起的住房就是见证，依此铸就了重庆人吃苦耐劳的特性，其特有的、让人感动的“棒棒文化”就是最好的见证。此外，长江和嘉陵江的滋润也让重庆充满了水的灵性，随物赋形，适应性，无所不宜，冲决一切，是智慧和勇气的结合，山水并存也铸就了重庆人逢山开路，遇水架桥、自强不息的开拓精神。不过在这种近乎封闭的环境中长期生存的人们，不可避免的有一种保守、封闭的思想爱你乖在里面，安定的生存环境是得来不易的，因此，一旦稳定下来就会安于现状，不愿走出去，不愿与外界交流。

人文气候的影响：气候会对人性格的行程产生影响，北方冬长且冷的环境使北方人不仅是具有耐心和忍耐力，也因惯于猫冬而懒散；东南沿海处与温暖宜人的水乡，因此人们对周围的事情很敏感，也很机智敏捷。重庆的亚热带季风气候特点是：夏季炎热多伏旱且时期较长，全年云雾多，湿气较重。湿润的空气使人的皮肤长期处在一个保湿的状态，这也就形成了重庆特有的“美女”文化，女性对自身的地位、装扮等格外讲究，因此，重庆女生显得更加泼辣、敢干、时尚、地位高；此外，为了驱除过重的潮气对身体的影响，重庆地区饮食也主要以辣为主，人们群集在一起吃火锅的情景，体现了重庆人热情、豪爽的性格。缺点是在过多强调女性地位的同时，不可避免第出现了相对于男性来说大多数女性多于强悍的情况；此外成群结队的人衣衫不整、声高八度地上街、聚餐、谈天，除了说明大家不拘小节外，也映射出一种暴躁和低俗的性格特征。

文化历史的沉淀：重庆的光荣革命传统，孕育了其悠远而深厚的文化底蕴，也使人们对这里的非物质文化遗产有着很深的眷恋之情，因此养成了一种很注重情义的特点；此外，历史上的几次大移民，也是重庆人问精神形成的前导因素，移民的到来加深了本地文化的多样性，也使得人们更能吃苦耐劳、有更多的包容性、更易于接受新事物，负面的则是由于多元的影响，带来善变、信用不足等性格；此外，多元文化某种程度上也加快了这里的生活节奏，被人们说成是为了忙里偷闲的打麻将、打牌等娱乐项目也就有了飞速发展的趋势，几乎所有的地方都可以成为重庆人娱乐的场所，商铺、饭店、办公室、大街。。。。。。，这似乎成为了一种风俗，也体现了重庆人好安逸，重享乐的严重程度。

3、 交通状况(公交站点距离，线路，发班频率，开收班时间)

公交站点：观音桥建新西路[观音桥] 观音桥家乐福观音桥家乐福华新街西普站建新北路(北城天街) 257米

公交线路： 181路 412路 416路[416区间] 465路[465区间] 601路 818路[818区间] 319路 112外环 112内环 108路 115路 120路 461路轨道3号线 641路[定时车](小巴) 605路[月票][中级车] 606路[606区间] 612路[612区间] 618路 611路夜0811线 813路 872路夜0491线 114路 118路 125路[125区间] 608路 631路 815路(小巴) 842路 183路 127路 138路 887路[定时车](小巴) 609路 127区间 875路[定时车](小巴) 公交[鸿恩寺]专线(小巴) 特色公交[观音桥园博园中央公园]假日线特色公交[观音桥磁器口]假日线 617路 113路 121路 163路夜606线 630路(小巴) 863路 820路 135路[月票][中级车] 夜0631线 471路 106路(小巴) 816路夜0800线 879路[879区间] 128路[月票][中级车] 夜609线夜605线

开收班时间：开班最早的有5：40发车，其他大部分是6：00，少部分是6：15；收班最早的有20：30，最晚的有22：00，夜半车大部分是晚上19:00发车，第二天5：30收班。

发班频率：大部分早晚高峰间隔在4-6分钟发一班，平峰6-10分钟发一班，晚上19:00后15-30分钟发一班。

4、 基础设施状况（水，电，气）

情况良好，由于位于观音商圈，地理位置优越，交通便利，水电气设施完善。

5、 行业发展状况（区域内企业数量，产值，经营模式，技术装备，市场饱和程度，龙头企业，发展趋势）

百货企业以丰厚的人力、财力将全渠道纳入战略层面，已经进入电子商务领域，并逐步完成了线上、移动端的全渠道端口布局。

面对低迷的市场格局，寻找新的盈利通道已是大势所趋，推出可以储值的会员卡，一张被赋予互联网思维和金融概念的会员卡，带给了百货也在金融领域更多想象。

6、 竞争对手情况（主要竞争对手及其经营特点，经营状况，空间位置关系）

三、 市场调研

1.1观音桥商圈

江北区观音桥，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。

观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。该商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。

中文名:观音桥商圈

位于:重庆江北区观音桥

市场分析:以经营餐饮、休闲娱乐业为主。

1.2.商圈规则与规划

规划:城市规划与商业规划

过去江北区的百货商场、超市等大型商用物业较少，商用物业的形态多为临街铺面。江北区的大型百货商场只有重百和新世纪两家，其余多为中小型百货商场。大型综合超市家乐福超市分店弥补了江北区商用物业类型少的不足。铺面观音桥商圈中占据主要角色的商用物业是各种沿街的铺面。其中位于建新北路两侧的铺面分布最多。

新兴的铺面主要分布在欧式一条街上，以经营餐饮、休闲娱乐业为主。大型专业市场以家具为主经营商品的大型商业物业，如南亚家具广场、金观音家具市场。以家用电器为主要经营商品的商业物业，如国美电器、苏宁电器及商社电器等。

1.3商圈成熟度

面对新兴商圈的蓬勃兴起和电子商务的快速发展，传统核心商圈如何提档升级？谋求转型升级的观音桥商圈找出了方法：一是通过业态的转型升级实现品牌“掐尖”，二是将“体验性”作为核心，促进业态多元融合发展。

一年调整品牌370个。作为各区域中发展最为成熟、购物中心最为集中的两个区域——渝中区和江北区，是各品牌竞争最激烈的地方，也是区域内品牌调整力度最大的地方。

为了迎合消费者对品牌丰富度、个性化的需求，近年来观音桥商圈品牌保持较高更替率。统计显示，仅去年一年观音桥商圈就调整更新零售、餐饮、娱乐、休闲等全品类品牌370个，今年一季度茂业天地成功引进重庆首家安娜苏服饰集合店，国际一线品牌范思哲星光68服饰店目前正加紧装修。

比如:占地面积约100亩体量约31万方的龙湖新壹街，从2014年项目开建以来，1、2街区已完成主体建设，进入装饰施工阶段，预计2017年初竣工并投入使用；3街区正进行主体结构施工，预计2018年底投入使用。建成后将打造一个集商铺、写字楼、LOFT为一体的体验式BLOCK街区商业，成为观音桥核心商圈的全新旗舰综合体，并直接联动原观音桥步行街，形成1388米的西南片区最长步行街。

2.商圈等级划分

周边环境重庆店位于重庆市江北区观音桥商圈的核心位置，紧临观音桥步行街，东接建新北路，西临嘉陵公园，北面规划为城市绿化休闲广场。作为重庆第二大商圈，观音桥周边交通便捷，人流量大，商务、休闲、娱乐等配套设施齐全。

3.主要网点

观音桥现代商都位于重庆市江北区的经济、文化中心和核心商业区，于2003年4月开始建设，2005年2月3日正式开街。商都核心面积为1.5平方公里，主要包括商都环道以内和北城天街两大片区；规划面积为6.8平方公里，由红石路、红黄路、华新分流路、北滨路、鲤鱼池路合围而成。观音桥现代商都是集金融保险、商务总部、信息科技、商贸物流、咨询服务、会展旅游等功能于一体的城市综合服务区，也是聚吃、住、行、游、购、娱为一体的都市旅游胜地。

除此之外，观音桥商圈被称为生态商都，文化商都，精品商都，时尚商都。

4.商圈人流动线

观音桥新世纪百货位于重庆市江北区观音桥渝北二村一支路6号，正门对着地铁三号、四号出口，旁边与北城天街、茂业百货等大型商场相通，附近有北城天街大停车场，还有建新北路等多个公交线，人口从地铁出口流向步行街、北城天街，茂业等部分。

5.聚客点

观音桥新世纪百货周边环境重庆店位于重庆市江北区观音桥商圈的核心位置，紧临观音桥步行街，东接建新北路，西临嘉陵公园，北面规划为城市绿化休闲广场。作为重庆第二大商圈，观音桥周边交通便捷，人流量大，商务、休闲、娱乐等配套设施齐全。另外，观音桥被称为魅力之都、时尚之都等称号，人口流动量大，被称为文化之都，常有娱乐活动举行，这成功地带来了不少的人口流量。

此外，新世纪百货从开业之初，在重庆零售业中率先创立普通话服务、早晚迎送宾制度、十五日退换货制度，实行全程信息化管理，搭建起一套全新的管理流程及服务平台。今年公司把工作重点放到“构建和谐社会，提升服务品质”上，从为消费者提供多元化的个性服务，如：色彩服务、母婴室、营业员星级服务评定等，再到服务的精品化，新世纪百货在完成服务三级跳的同时，将优质服务扩展了社会功能。

四、 确定市场范围

1.1市场范围

新世界百货根据市场情况及自身优势，确定了中高档路线的市场定位。高雅、时尚的中青年一族是新世界百货的主要目标顾客。集团的市场定位为中国中高档零售市场，提供一系列的中高档商品，主要集中销售时装、配饰、珠宝及化妆品。在集团的自有店中，销售主要分为两类，分别为专柜销售及自营销售。集团的自有店中进行的销售大部分为专柜销售。

主要经营预包装食品、散装食品、乳制品（方婴幼儿配方乳粉）零售。（按许可证核定事项和期限从事经营）零售：水果、蔬菜、水产品、日用百货、针纺织品、服装、五金、交电、办公用品、家用电器、通讯器材；场地租赁。

1.2地形条件

观音桥地形较为平坦，高差仅为14米，在重庆的地形条件中，算是比较平坦，有更大的优势，因此江北区的商业主要分布在观音桥，这得益于观音桥优越的地形条件。

1.3交通条件

观音桥现代商都内车行交通系统与步行系统完美结合。拥有“地面环形+地下直行+地下轻轨”的现代立体交通系统，轨道与轨道间、公交与公交间零换乘，上万个停车泊位、通达的公交线路，使整个商都交通便捷、畅通、人行天桥、过街通道、步行街、活动广场、绿化公园互相交织，步行系统可达性和舒适度高。同时，可高速便捷抵达重庆江北国际机场、龙头寺火车站、重庆火车站、重庆港、江北城中央商务区，是重庆主城最畅达的商都。

观音桥交通系统比较发达，有地铁三号线直达，并且三个出口都在观音桥步行街，除此之外，有环形的交通枢纽，建新北路、红旗河沟立交等环绕着观音桥，再次，观音桥北城天街有大型的停车场，这大大的减少了观音桥交通堵塞程度。交通枢纽四通八达，相对便利。

1.3本企业的品牌

服饰：Jack jones veromoda G-STAR RAW 雅戈尔 MARK FAIWALE马克华菲（男/女装）等等

鞋类百丽奥卡索等等

珠宝：六福周生生等等

美食：5F的包括 85℃咖啡 XXX新派北京烤鸭 XXX韩式料理 2F 必胜客 1F DQ冰激凌等等

1.4经营水平

新世纪百货是重庆著名大型零售企业，目前已拥有10家综合商场，55家连锁超市，遍及22个区县，由开业当年的销售1.67亿元、利润663万元，发展到2007年销售89亿元，利润超2亿元；从开业的一个店扩展到今天的65个店，卖场面积从9000平方米猛增到目前的42万平方米，发展迅猛，业绩骄人。新世纪百货在消费者中享有良好的口碑及印象，与重庆市民的生活息息相关，大到家用电器、衣装行头，小到柴米油盐，消费者与新世纪百货都有着千丝万缕的联系。

1.5竞争状况

观音桥商圈出了新世界百货之外，还有茂业百货，大融城，北城天街购物中心，国美电器，苏宁易购等大型的企业，竞争还是比较强烈。

2.1确定一级市场、二级市场、三级市场的空间范围

五、 确定市场需求量

1、 在市场范围内根据人口总量、人口密度、收入水平、消费习惯等计算出需求量（可采用概率引力的模型和零售引力模型公式）

2、 在市场需求总量中剔除竞争对手的市场需求量

六、估算经营费用

1、 水电费

（1）重庆市水费收费标准按如下执行：

（2）重庆市电费收费标准：一般工商业用电为0.82元/千瓦时

新世界百货作为面积4万平方米的大型综合商场，在各项成本中，电费是一项主要成本。包括照明设备、中央空调、自动扶梯及冰箱冷柜等等用电设备，电能是一项巨大的消耗。通过各项工作尽可能的节约消耗便可减少一部分成本。

2、 场地费

新世界百货所在观音桥步行街，商铺售价均在3.5万元/m2以上。租金水平：1200—2000元/m2/月，商圈已呈现饱和状态。

3、 人员费

店职员薪资一般在3000—5000元/月左右

4、 税费

新世界百货属于商业零售，需要缴纳增值税。经营百货的增值税税率和经营的货物有关,除规定的低税率货物、免税货物外，税率为17%

七. 微观区位选择

1、场地形状、面积

新世界百货位于观音桥步行街未来国际大厦下，呈长方体，面积为4万平方米。

紧邻步行街，人流量大，面积也较为广阔，矩形平面使商场分区一目了然。

2、总楼层数、楼层

新世界百货总共6个楼层。一楼经营国际名品、化妆品、名表、女鞋、屈臣氏；二楼经营女士时尚装、珠宝、潮流配饰；三楼经营女士职业装、女士手袋、女士内衣、配饰、美容中心、促销场；四楼经营男士正装、男士休闲装、男士配饰、男鞋、男士皮具、咖啡厅；五楼经营运动服装及用品、家居用品、小家电、童装玩具、美发中心；六楼经营餐厅及健身俱乐部。

不难发现，百货商场的楼层布局都极其相似。分析其主要原因：消费心理因素。一般而言，商场拥有知名品牌化妆品的数量是界定商场档次的一个主要标杆。进店的顾客或是过路的市民，一眼就能借此了解商场的档次和定位。高层往往以特卖场、游乐场或小吃城做“诱饵”，并把营销活动的礼品台设计在高层，以提升高层的客流和人气。商场总是使顾客进来之后会按照设计的思路一步一步地把整个商场全部逛到。利润标准。利润高的商品放一楼，一楼人流量最大，租金最高，适合化妆品之类的高利润商品；二、三楼适宜销售购买时选择时间较长、价格较高而出售量最大的商品，比如少淑装；而楼层越往上租金越便宜，床上用品之类的生活必需品就只能在那里了。品牌忠诚度标准。男装和运动服装在女装之上，主要是因为女人爱逛街，且女装属于诱导性、时尚性商品，需要通过精心地展示和宣传才能吸引消费者购买。而男士一般逛街的比较少，购物目的性强，品牌忠诚度高，并且衣服的流行程度和变换不如女装快，所以放在偏上位置。而童装放在高楼层，则是因为童装的单价较低。

3、距公交站点距离及公交状况

同（二、3）

4、 停车场状况

新世界百货旁便有未来国际停车场，位于大融城对面，相对观音桥其他停车场车位算是比较多，收费为每小时4元，但存在进出库问题，观音桥商圈内本就车辆密集，加上此停车场位于步行街，U型弯加上大坡度以及高密度人流，也是进出停车的一个问题所在。

5、 人流动向、聚客点

以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米区域内：商业营业面积近30万平方米。商圈现时主要辐射的人口约10万。日均人流量达35万人次，节假日可达50万人次。新世界位于观音桥商圈的核心位置，本就是非常明显的聚客点，紧邻观音桥步行街，东接建新北路，西临嘉陵公园，北面规划为城市绿化休闲广场，地理位置十分优越，能够截获大量人流。

新世界百货定位为中高档百货，吸引的顾客相当一部分是上班族，工作日与休息日的客流量周二/四、周五的客流量趋势基本一致，上午9点是高峰期，原因就是在商圈工作的上班一族形成较大的人流量。然后下降，到中午略有回升并持续到下午6-7点左右下班时再相应上升到一个高峰，随后逐渐下降。总体趋势较为平缓，没有落差大的客流量分布。周日的客流量趋势有所不同，上午9点客流量较少，大家还没有出行或到达商圈，然后逐渐上升，到中午1-2点之间有所回落，可能是因为午餐时分，进出商圈的人流量相对减少，下午2点之后到下午4点，消费者在餐后开始大量涌入商圈，这时候是周日客流量的最高峰，然后逐渐回落，直到一天结束。周日的客流量明显有较大的落差，下午是客流量高峰，上午或晚上客流量明显少一些。

6、 正门朝向

新世界正门朝向观音桥步行街，面向人流，广告牌大而醒目，易于招揽顾客，截获人流。

八、财务评价与风险分析

1、静态指标

2、动态指标

3、风险分析

九、多方案必选

十、结论

观音桥新世界百货选址在观音桥步行街，地理位置优越，人流量较大。作为百货公司，内部布局合理，能够吸引大量的消费人群。但是由于处于观音桥商圈的核心位置，不乏同类型百货，比如新世纪百货等，竞争力较大，需要采取一定的销售策略来增强企业竞争力。

小组分工：一二：吴琼琼学号：222015318011143

三四：排依孜古丽麦麦提学号：222015318011138

六七：黄丽莎学号：222015318011135

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/7c9154d4b8d528ea81c758f5f61fb7360a4c2b7a.html