房地产金融市场

房地产金融市场

第一章

概念：房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，其基本职能是为房地产的开发、流通以及消费筹集和分配资金。

分类：按照市场层次的不同，可分为房地产金融一级市场和房地产金融二级市场。房地产金融一级市场又称为初级市场，是指借款人通过房地产金融中介机构或从资本市场直接进行资金融通的市场，房地产金融二级市场是指房地产金融工具的再交易和再流通市场。

按照服务对象的不同，可分为房产金融市场和地产金融市场。房产金融市场是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产和交易，以及以房屋为抵押、以房产收入为保证等进行资金融通的市场。而地产金融市场是指以土地作为抵押向金融机构融通资金的活动的总称。

按照金融交易工具期限的不同，可分为货币市场和资本市场。货币市场是融通短期资金的市场，而资本市场是融通长期资金的市场。

根据金融服务的层面，房地产金融市场可以分为：1.开发性房地产金融市场，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等金融服务而形成的市场，其服务对象是地产商、开发商

2.消费性房地产金融市场，是指为房地产的消费者提供各种金融服务而形成的市场，其服务对主要是消费者、房地产的购买者等

3.其它房地产金融市场，包括住房抵押贷款证券化、房地产信托、房地产租赁等市场

理解：房地产金融的特征：（一）资金运用具有中长期性

（二）容易受政策影响

（三）房地产金融安全性较高，收益较好。

（四）杠杆效应明显

（五）具有“无转移抵押”性质

问：中国的房地产企业如何融资？中国国内房地产企业的融资途径有两个：一是企业内部融资，二是企业外部融资。房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金及购房款，这部分资金可以作为必要的开发资金。

房地产企业的外部融资途径主要有申请银行贷款、发行股票、吸收股权投资、发行企业债券、发行房地产信托、利用外资、合作开发、发型产业基金等。

第三章

房地产金融机构的含义

房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业。

了解：房地产金融机构的性质

（一）金融性：它是经营金融业务的专业机构

1.在金融管理上，接受银监会的监管。

2.在业务上是经营货币资金的。

3.以信用为基础。

（二）企业性：它是办理货币信用业务的经济实体

（三）专业性：它是特定产业的金融机构

1.房地产开发经营群体

2.房地产交易群体

3.房地产消费群体

（四）服务性：它肩负着支持住房制度改革的使命

住房储蓄银行：（一）烟台住房储蓄银行，2003年经中国人民银行批准，烟台住房储蓄银行经过整体股份制改造，更名恒丰银行，成为一家全国性股份制商业银行。

（二）蚌埠住房储蓄银行，是全国第一家住房储蓄银行。

（三）中德住房储蓄银行，简称“中德银行”，于2004.2开业，由建行与施威比豪尔住房储蓄银行共同组建，目前是建行控股的一家专业经营住房信贷业务的商业银行，也是国内经银监会批准成立的唯一一家专业银行，总行设于天津。

第四章 房地产信贷

房地产信贷的基本特征p48：（一）贷款投向受到严格限控制

（二）贷款期限较长

（三）贷款规模与资产占比有限制

理解：房地产信贷应满足的条件

房地产信贷的基本条件

信贷条件是指银行为保证贷出资金的按期回收和应有效益，事先对申请贷款的单位或个人提出的要求。确定借贷条件的出发点和归宿点是，贷方能否如期回收本息，借方是否按期偿还贷款的本金和规定的利息。房地产的高价值性和不断增值性特征又在一定程度上减少了上面所述的偿还风险。

因此一般以房地产作抵押作为设立房地产信贷的基本条件。

房地产信贷应满足的其他条件：1、借款单位应满足的条件：资质要求：（1）借款单位必须是依法批准的法人单位。（合法性）（2）借款单体必须实行自主生产经营和独立核算（3）借款单位必须拥有一定的自有资金（4）借款单位要在银行开立账户，将所有业务收入存入开户银行，并由银行办理结算业务。（5）借款单位必须具有年度开发计划和开发项目规划设计文件，这些计划和设计文件是经过企业批准部门的认可和确定的（6）借款单位必须具有健全的管理机构和财务管理制度，并定期向贷款银行提供经费计划和财务收支计划以及会计、统计报表等有关资料。

2、个人借款应满足的条件：（1）居民个人购房的首付款额度（2）贷款期限30年（3）利息支付（4）借款额度80%

房地产资金的主要来源（筹集渠道）：（一）政策性房地产银行资金的筹集：①国家财政基本建设资金②预算内行政职业单位住房资金③预算内行政事业单位出售公房回收的资金及住房租赁保证金。④职工住房公积金⑤发行地方住房建设债券筹集的资金⑥国际金融机构向地方政府提供的住房贷款资金⑦政策性住房信贷

（二）商业房地产信贷资金的筹集：①银行自有资金，②各类存款③借入资金④同业往来资金⑤发行金融债券和出售可转让大额定期清单⑥国外借款⑦其他：可以用一部分客户的资金作为自己的资金来源。

信贷的种类：1.房地产开发贷款（1）房地产开发企业流动资金贷款。（2）房地产开发项目贷款。

2.房地产经营贷款（1）流动资金贷款。（2）大修理资金贷款。（3）专项贷款。

3.房地产消费贷款（1）购建住房贷款和改造维修贷款（2）个人住房消费贷款和集体住房消费贷款（3）住房抵押贷款、住房担保贷款和住房抵押担保贷款（4）固定利率住房贷款、浮动利率住房贷款和连动式利率住房贷款

第五章 房地产开发贷款

定义：房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地储备贷款、房地产开发贷款。（CCB）

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。（商业银行房地产贷款风险管理指引）

类别：1.按贷款用途分为：

a. 住房开发贷款、

b. 经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、c. 商业用房开发贷款、

d. 高等院校学生公寓建设贷款

e. 其他房地产开发贷款等。

2.按开发内容不同分为：a. 住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。 　　

b. 商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。 　　

c. 土地开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。 　

d. 房地产开发企业流动资金贷款，是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。

3.其它分类：按项目收益模式分为:

a. 建设性房地产贷款，贷款期限只限于房地产项目的开发建设期间；

b. 永久性房地产贷款，在房地产项目建成后发放，期限可长达30年以上。

按期限：中长期、短期

按保障程度：信用、保证、抵押等

按风险：5级分类

获得房地产开发贷款条件：

1. 必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。
2. 具有贷款卡（ 2014年12月5日起取消！），在银行开立基本存款账户或一般存款账户。
3. 开发项目与其资质等级相符。
4. 项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金。

5. 项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。
6. 项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
7. 贷款用途符合国家有关法规和政策。
8. 项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。

房地产开发贷款的操作程序：借款受理、贷前检查、贷款审批与发放、贷后管理4个环节。

了解：贷后管理：1.档案管理2.贷款项目检查3.贷款五级分类管理（正常、关注、次级、可疑、损失）4.回笼资金管理5.保证人及抵（质）押物管理6.贷款回收管理

理解，简答：风险管理：必须坚持以下原则：①项目管理原则②以销定贷原则③阶段拨付原则④公私联动原则

了解：房地产开发贷款风险防护措施：房地产开发贷款风险预防、风险转移、风险分散、风险回避

了解：抵押担保方式：一、普通抵押，包括房地产抵押和在建工程抵押。

二、最高额抵押

三、集合抵押

四、分享增值抵押

第六章 个人住房贷款

概念：个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

理解：分类：一）按照贷款的资金来源划分，个人住房贷款可以划分为：

1.自营性个人住房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款

2. 公积金个人住房委托贷款，是指商业银行受地方住房基金管理部门委托，利用委托人提供的资金发放的个人住房贷款，贷款风险由委托人承担。

3.个人住房组合贷款，是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修各类型住房时，商业银行同时为其发放公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。鉴于个人住房组合贷款是由公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款两个独立的贷款品种组成，抵押物相同，但贷款人、资金来源、利率不同，需要分别签订借款合同。

（二）按住房交易形态划分：1. 个人（首次交易）住房贷款（一手房个人住房贷款），是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内住房一级市场购买各类型住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“一手房”个人住房贷款或称新建房个人住房贷款。

2. 个人再交易住房贷款（二手房个人住房贷款），是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇住房二级市场购买住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“二手房”个人住房贷款。

3. 个人住房转让贷款（转按揭贷款），是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房（含商业用房）时，商业银行用信贷资金向购买该住房的自然人发放的个人住房贷款。所交易住房称为转让住房，出售转让住房的贷款客户称为住房转让人，向银行申请个人住房贷款用于购买转让住房的自然人称为借款人，住房转让人尚未结清的个人住房贷款称为原借款。个人住房转让贷款俗称“转按贷款”。

（三）按贷款的用途划分：1. 个人住房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型住房（不含商业用房）的自然人发放的贷款。

2. 个人商业用房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型商业用房的自然人发放的贷款。所称商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。

3. 个人自建房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇自行建造各类型房屋的自然人发放的贷款。

4. 集资建房个人住房贷款，是指商业银行用信贷资金向参加单位集资建房的职工发放的住房贷款。

5. 个人组合贷款，是个人在申请购买住房贷款时，同时申请其他品种的个人贷款。

（四）按贷款利率确定方式划分：1.固定利率个人住房贷款 2.浮动利率个人住房贷款

目前主要有住房与购车组合贷款、住房与装修组合贷款等。个人组合贷款中不同贷款品种参照相应的贷款办法，按照不同的期限、金额、利率等规定执行。

理解；个人住房的特点（5）：①贷款对象特殊

②贷款用途专一：支付所购买住房的房款

③贷款数量较大

④贷款期限较长，最长不能超过3年

⑤贷款偿还方式特殊

个人住房抵押贷款还款方式，理解：等额本息还款法，借款人每月还贷本息合计金额相同，即借款人每期以相等的金额（分期还款额）偿还贷款，其中每期归还的金额包括每期应还利息、本金，按还款间隔逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。

设贷款总额为Y，贷款期数为n，贷款利率为i，已还至第k期，则：每期还款额=word/media/image1.gif贷款剩余本金=word/media/image2.gifword/media/image3.gif

等额本金还款法，借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。

设贷款总额为Y，贷款期数为n，贷款利率为i，已还至第k期，则：分期还本额=word/media/image4.gif，第k期还款额=word/media/image5.gif，贷款余额=word/media/image6.gif

了解：等额累进还款法，等比累进还款法，其他还款方法 P.95（漂浮式按揭贷款、可变利率按揭、逆向年金抵押）

个人住房贷后管理：①贷后检查②合同变更③本息回收④贷款风险分类和不良贷款管理⑤贷款档案管理

理解；抵押权的物上请求权，贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护

物上请求权包括：

⑴停止侵害请求权

⑵请求恢复原状或提供额外担保

⑶消除危险请求权

⑷排除妨碍请求权

⑸损害赔偿请求权

了解；个人住房贷款违约分析（何种情况违约）：借款人由于某种原因而不能在6个月内按时足额偿还银行贷款的情况。

理解：提前还款（贷）分析（适用性，在什么情况下适用）：（一）使用应急资金甚至借钱还款者有必要慎重考虑是否提前还贷

（二）等额本息还款进入还款中期者不适宜提前还贷

（三）采用等额本金发还贷并且还款期已经达1/4者不适宜提前还贷

（四）有更好的投资理财渠道时没有必要提前还贷

（五）等额本息还款前5年最适宜提前还贷。

第七章 住房公积金制度

理解：住房公积金概念，定义：住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。

包含以下5个方面含义：第一，目前中国的住房公积金制度只在城镇建立，第二，只有在职职工才实行住房公积金制度。第三，住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存。第四，住房公积金缴存具有长期性。第五，住房公积金的所有权具有一定的限制性。

理解、简答：住房公积金的本质属性是工资性，职工个人缴纳的住房公积金是由单位在发工资时代扣的，单位缴纳的住房公积金实质上是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。因此，职工本人缴纳的住房公积金和单位缴纳的住房公积金，其所有权都属于职工个人，是职工个人的住房基金。

此外，还有强制性、互助性、长期性、专用性（书P116: 强制性、互助性、保障性、普遍性）等特点

了解：住房公积金使用，利率政策：实行低存低贷的利率政策。个人存款利率本住房公积金年度缴存的住房公积金按结息日中国人民银行挂牌公布的活期存款利率计息，上年结转的住房公积金，按结息日中国人民银行挂牌公布的3个月整存整取利率计息；个人贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率去确定下一年度利率水平。

税收政策：单位和职工缴存的住房公积金可以免缴所得税。

重要规定：(第17条)新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。

(第26条)缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。

(第27条)申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。

(第28条)住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。住房公积金管理中心不得向他人提供担保。

住房公积金贷款类型：住房公积金贷款主要分为两类，一是向单位发放的住房专项贷款，另一类是向职工发放的个人住房公积金贷款。个人住房公积金贷款是指公积金管理机构运用所归集的公积金委托银行向职工个人购建自住住房或翻修、大修自住住房发放的贷款。

个人住房公积金贷款的类型：

1. 个人住房公积金贷款2.个人住房公积金组合贷款3. 个人住房公积金置换组合贷款

个人住房公积金贷款要求：

1. 公积金借款人的条件：同时符合下列条件的职工，可以经申请成为公积金贷款的借款人：①具有本市城镇常住户口；②申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月、累计缴存住房公积金的时间不少于两年；③所购买的房屋符合市公积金中心规定的建筑设计标准；④购房首期付款的金额不低于规定比例；⑤具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力；⑥没有尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。

2. 贷款限额标准：每项公积金贷款金额应当同时符合下列限额标准：①不得高于按照借款人住房公积金账户储存余额的倍数确定的贷款限额；②不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额；③不得高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例×12个月×贷款期限；④借款人的每笔贷款额度不高于规定的额度，比如目前扬州规定不超过30万元。

3. 贷款的期限、利率及还款方式：公积金贷款的期限按照当地有关部门的规定办理，最长不超过30年。公积金贷款的利率一般按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差，并随同住房公积金存款利率的调整而调整，如目前扬州个人住房公积金贷款年利率1至5年为3．75%，5年以上为4．25%。住房公积贷款的还款方式主要有按月等额本息还款和按月等额本金还款两种。

第八章 房地产保险

概念p135：房地产保险是以房地产业中的各类财产、责任、信用和人身为保险标的的给类保险业务的总称。

理解：组成要素（5）：1.房地产投保人 2.房地产保险人 3.房地产保险基金 4.房地产保险单 5.房地产保险理赔

房地产险种及其主要内容

（一）房屋财产保险1.企业房产保险2.居民住房保险

（二）房屋利益保险

（三）房屋抵押贷款保险

（四）房屋责任保险1.房屋公众责任保险2.房屋职业责任保险

（五）建筑工程勘察设计责任保险

（六）房屋建筑工程保险

（七）房屋系列综合保险

第九章 房地产信托

理解：房地产信托概念

定义：信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。信托是以资财为核心，以信任为基础，以委托为方式的财产管理制度。

理解：房地产信托模式：（一）房地产债权型信托模式（贷款型信托）：是指通过发行信托计划，募集资金后贷款给开发商使用，并以利息收入的方式向受益人支付信托收益年限一般为1-2年，年利率为4.5%-8%

（二）房地产股权回购信托模式：也被看成最低层次的夹层融资，是指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议，约定在一定时间，相关当事人按照约定价格（溢价部分为信托投资收益）回购信托投资公司的股权或所有权。

（三）房地产财产收益型信托模式：是利用信托的财产所有权与收益权相分离的特点，由开发商将相关资产交给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托公司代为转让其持有的优先受益权。

（四）房地产混合型信托模式：是一种介于股权和债权之间的融资模式，，具有“融资+期权”的特点。

第十章 房地产夹层融资

理解：概念：定义：夹层融资是一种介于优先级债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。

理解：特点：（一）具有长期融资的特点（二）具有高度的灵活性（三）能够获取介于债券和股权之间的收益水平（四）承担介于债权与股权之间的风险水平（五）具有可调整的结构（六）对夹层融资者的限制较少（七）具有明确的退出机制

了解：运作模式：两种典型的运作模式：（一）夹层贷款模式（二）优先股+股权回购模式

第十一章 房地产信托基金（REITs）

5、铁生锈变成了铁锈，这是一种化学变化。水分和氧气是使铁生锈的原因。理解：REITs概念：REITs：REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

房地产融资手段：房地产信贷，房地产开发贷款，房地产信托，房地产夹层融资，房地产投资信托基金

了解：REITs类型：1. 根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型

16、空气是我们生命中生时每刻都需要的地球资源，大气污染影响着我们的健康，如大气中的飘尘易使呼吸系统发生病变。减少废气和废物排放是控制大气污染最根本的办法。2. 根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种

3. 根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种

答：这个垃圾场不仅要能填埋垃圾，而且要能防止周围环境和地下水的污染。4.根据基金募集方式的不同，又被分为公募与私募型

国内房地产信托产品与REITs的比较：

第十二章 住房抵押贷款证券化

理解、概念：资产证券化定义：企业单位或金融机构为了筹措资金，将其缺乏流动性、但能产生可预见现金收入的资产加以组合（pooling），然后发行成证券（securities），出售给有兴趣的投资者的过程。

了解：类型：包含住房抵押贷款证券化MBS和资产支撑证券化(asset－backed securitization，简称ABS）

资产证券化的分类：载体资产证券化；信贷资产证券化；证券资产证券化；现金资产证券化

理解、论述：１．破产隔离（Bankruptcy- remote） ：它要求原始权益人破产清算时，证券化资产权益不作为清算财产，所产生的现金流仍按证券化交易契约规定支付投资者，达到保护投资者利益的目的。 出售给特设机构的资产以及由这些资产产生的现金流必须是有效的，特设机构对于资产的权益必须是完全的, 并享有超越其他权益的优先地位, 使特设机构对证券化资产拥有完全的控制权。

2. 真实交易（True Sale）ABS资产证券化基本运作程序的第一步即是原始权益人向发行人出售资产。作为向发行人过户资产的交换, 资产出售者将获得ABS的发行收入。在其交易过程中资产的转移必须是一种“真实销售”行为, 即出售后的资产在原始权益人破产时不作为法定财产参与清算。

资产质量要求（Asset Quality）：（1）现金流必须按约定产生, 而这种约定又必须是契约性质的；

（2）现金流必须是有规律的和可预见的；

（3）对现金流的损失风险要有充足的统计数据；

（4）证券化资产必须是同质的，这样才可以将其汇集起来；

（5）汇集的资产组合应达到经济发行量；

（6）证券化资产具有良好的可出售品质和很低的信用风险。

4. 信用增级 （Credit Enhancement)：信用增级作用： （1）作为中介工具，缩小发行人限制与投资者需求之间的差异。利用信用增级，在现金流的时间性和确定性方面满足投资者的要求，同时达到满足发行人在会计、监管和融资目标等方面的灵活性。

（2）为投资者提供投资分析服务。投资者在投资决策中，最关心的是资产质量风险和信用评级。在资产证券化中，投资的对象是证券化资产和证券化结构。信用增级不但保证投资者免受资产质量风险损失，还保证避免证券化结构风险。

信用增级的第一步是构造ABS结构，第二步是划分优先和次级票据。信用增级的第三步是金融担保。

理解：MBS概念：定义：住房抵押贷款证券化（MBS-Mortgage-Backed Securitization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券

了解：三种代表性模式：一是美国模式，也称表外业务模式，即在银行外部设立特殊机构(SPV)，用以收购银行资产，实现资产的真实出售；
　　二是德国模式，亦称表内业务模式，即在银行内部设立一个机构，由这个机构运作证券化业务，资产的所有权仍然属于银行，保留在银行的资产负债表中；
　　三是澳大利亚模式，也称准表外模式，是上述两种模式的结合类型。

理解：我国MBS特征：（一）以信托方式实现住房抵押贷款证券化

（二）投资主体只限于机构投资者

（三）信用增级的形式灵活多样，信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。

(四)明令禁止政府提供信用担保

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/81150fba82c4bb4cf7ec4afe04a1b0717ed5b314.html