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发布时间:2022-12-14 18:11:42 来源:
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一房两卖案件的处理
最高人民法院
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干
问题的解释》
(
以下简称《商品房司法解释》
已于
2003
年
6
月
1
日
起施行。其中第八、九、十条对于商品房重复销售问题均有规定。有
人认为这是对于一房二卖问题的一般性规定。
笔者不以为然。
对于相
关问题应如何理解与适用,在此试做探析。
需要指出的是,
“一房二卖”与商品房的重复销售,并非同一概
念,
而是一般与特殊的包含关系。
由于该司法解释第一条开宗明义地
指出:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业
(
以下
统称为出卖人
将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋
所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”因此商品房重复销售的
主体是特定的,
出售方仅限于房地产开发企业。
而现实生活中一房二
卖的卖方,既可能是房地产开发企业,也可能是其他法人或者个人。
基于特别规定优先的原则,商品房重复销售案件应适用本司法解释,
而普通的一房二卖案件,
则应适用
《合同法》
和
《民法通则》
的规定。
一、普通一房二卖案件的处理
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普通一房二卖是指卖方以同一房屋为标的,
在与一方当事人签定
买卖合同但尚未办理过户登记时,
又与第三方签定买卖合同,
从而导
致新买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突。
谁能最终获得该
房屋的问题,取决于先后两个合同的效力及履行。不少人认为,由于
两个合同存在着目的上的冲突,
因此至少有一个合同是无效的。
这种
看法其实是不科学的。在笔者看来,两个合同完全可能同时有效。至
于目的上的冲突问题,可以通过违约责任制度去解决。
(
一
就第一个买卖合同而言,
无论是从法律还是从理论的角度来
看,其效力都不应由于没有办理过户登记而受到任何影响。
1
、
法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。
我国《合同法》第四十四条第二款的规定:
“法律、行政法规规
定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”最高人民法院
《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(
一
》第九条
进一步明确规定:
“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或
者办理批准、
登记等手续才生效,
在一审法庭辩论终结前当事人仍未
办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当
认定该合同未生效
;
法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但
未规定登记后生效的,
当事人未办理登记手续不影响合同的效力,
合
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https://www.2haoxitong.net/k/doc/822986633d1ec5da50e2524de518964bcf84d208.html
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