房贷利息如何计算

房贷利息如何计算

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房贷利息如何计算(一)

目前贷款购房主要有以下几种:１、住房公积金贷款;2、个人住房商业性贷款；3、个人住房组合贷款。

1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说,在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。

2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷,但可以申请商业银行个人住房担保贷款,也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于3０％,并以此作为购房首期付款,且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

３、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款,最高限额一般为１0－29万元,如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大,因而较多被贷款者选用。

个人住房委托贷款（公积金贷款)最划算,个人住房贷款(商业性贷款)利息负担最重，但具体的还款差别有多大,我们不妨进行一下比较:

假设某购房者夫妇二人欲购买一总价5０万元的住房,以自有资金支付首付款３0％，即15万元,其余35万元申请１５年贷款。夫妇二人月收入为6０00元，月公积金缴存比例为20%(企业与个人各负担一半)，现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1/3，月还款额多出１0％,总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来,自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此3５万元还是不可以的。因此,这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么,他们每月的还款负担承受得了吗?说起来他们每月还款27８1．45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20％,即1200元／月，那么他们需要自行支付的供楼款只有（27８1．４５－1２00）１581．4５元／月,和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款,那么每月还款负担还是比较重的,但占总收入５0%左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。

办理住房公积金贷款应按下列程序:

（一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。

（二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后,借款人与中心签订相关合同或协议,并按中国人民银行规定办理保险。

（三）贷款手续办理完毕后,市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书,银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续。

特别提醒:购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算,就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15０0０元,而每月公积金贷款还款额为1５0０元,商业贷款还款额为100０元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”,即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息(共计250０元)，余额１2500元可一次性偿还住房商业性贷款本金,在还清住房商业性贷款本金后,尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后,借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变,减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法,每月等额还贷金额保持25０0元不变,那么提取的公积金15000元,将按照原扣款方式连续每月扣款２５00元。余额不足时,借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中,上述两种还款法,客户可根据自身实际进行选择。

如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如:个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续,就可提取公积金归还个人住房贷款本息。

申请银行个人住房贷款工作流程:

(一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。

（二)支付3０%以上的房款。

（三）去房管部门办理预售登记。

(四)办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。

两种还贷方式利息天壤之别

一般的购房人只知道贷款必须偿还利息,可是,采用不同的还贷方法,利息却有天壤之别。贷款额在４０万元左右、限期３0年的,利息差额可以达到1０万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大,在此摘录一篇供您参阅。

市民刘先生上个月刚买了新房,并办完了住房贷款手续,每月还贷额近２０00元。谁知道就在本月即第一次还贷后,刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事——他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2．5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前,刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。

“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同,密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里,指着一些空白的地方,让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可,根本没有提及还有另外一种还款方法。”

签下这份贷款合同后,刘先生自己测算了一下,利息总额高达17.６万多元。要不是亲戚提醒,刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择,但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下,如果套用另外一种还款方法,那么自己３0万元、20年商业性住房贷款利息总额不到１5.2万元,比现在要少2.4９万元。

银行普遍主荐“等额法”

为了探明究竟,连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。

在农业银行新街口支行的消费信贷超市,记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房,首付30％,公积金贷款１2万元,余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法（等额法),通过测算,“月还款额”一项显示为2372.７8元;记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”（递减法)。每个月的还款额都不同,从300０元左右逐渐递减到100０多元。

究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话：“两种还贷方法哪一种更合算呢？”

“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的,如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少,但是一开始压力太大了。”

“哪一种更方便呢?”

“当然是第一种等额法方便,每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”

随后,记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行,大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主,有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式,但是从其话语中,可以很明显地听出对等额法的倾向性。

银行倾向性在于息差

导致银行产生这种倾向性的原因何在呢?一位从事金融行业多年的人士一语道破:“关键在于息差。”

“两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算,得出的结果令人震惊———同样是44万元、３0年的商业性贷款，等额法的利息总额为４1.4万多元，而递减法为29．７万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多!

该人士称,同样一笔贷款业务,对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品,怎么会推荐价格低、利润低的商品呢?

至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由,记者发现,使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算,银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出３0年中每一个月还款数据的表格,购房人只需遵照交钱就行了。

而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现,虽然递减法开头的还款额度的确较高，为30０0元左右,但是相对于等额法237２元来说,也就高出620元左右,且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2０0０多元和１000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受,何况,这样“省下来”的利息高达11多万元,值得大多数购房人重新考虑。

银行称没占到便宜

昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称,两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。

“不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的,而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，199８年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。

“简单地看，两者利息是相差一定额度,但是对于银行来说,并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。”

据丛处长解释,造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因,在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法,由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同,开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。

针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状,昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。

“可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。”

一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”,让客户自主选择。

消协称购房人有知情权

南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说,贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者,有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容,即两种不同的还款方式。另外,还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处,以及各自的利弊,否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。

我国《消法》第八条、第九条规定,“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”;“消费者在自主选择商品或服务时,有权进行比较、鉴别和挑选。”

孙建和认为,如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式,那么就违法了《消法》的上述规定,对消费者的知情权、选择权构成了侵害。

原因在双方信息不对称

贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐,而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢？导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么？

受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称,是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。

钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的,普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。

陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。(记者/王海燕郑春平)

两种还贷方式比较

１、计算方法不同。

等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。

等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。

2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”。

3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90％左右),“本金还款法”的本金平摊到每一次,利息借一天算一天,所以二者的比例最高时也就各占50％左右。

４、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的,所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的;“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。

房贷利息如何计算(二）

朋友,你贷款买房了吗?你贷款买房时，是不是只看他们用计算器算,而一点没关心你的贷款方式和还款方式？如果是，你就一定遭遇了售房者和银行的忽悠，你将可能多付上万,甚至上十万的利息。不信你就看一看。

贷款计算公式:

贷款公式主要有两种，它们分别叫做　等额本息贷款计算公式 和　等额本金贷款计算公式。这两个公式的最大不同：在于计算利息的方式不同。前者采用的是复合方式计算利息(即本金和利息都要产生利息），后者采用简单方式计算利息(即只有本金产生利息)。这样，在其它贷款条件相同的情况下，等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。另外，等额本息贷款计算出的每期还款金额都相等;而等额本金贷款计算出的每期还款金额则不同，从还款前期后期，金额逐渐减少。

等额本息贷款与等额本金贷款比较关键字: 等额本息贷款, 等额本金贷款, 贷款比较,　提前还款

国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款。但在２003年６月份的时候,突然有媒体揭秘,说银行还有一种等额本金的贷款方式没有告诉消费者。并算了一笔帐,买一套房子贷款40万元30年，前者比后者要多出利息10万元之巨。消费者一片抱怨。于是有媒体总结如下:

等额本息贷款与等额本金贷款相比，在正常还款情况下，等额本金贷款的确能节省很多利息。但为什么在国外,采用等额本息贷款的借款人能比等额本金贷款节省更多的利息呢?当您了解了贷款后，您会发现目前国内有成千上万的借款人每年都无谓地多支付着成千上万的利息。

下面,我来深入地分析这两种贷款,从而可以得出一个结论,等额本息贷款通过调整还款方式,可以在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好。

两种贷款的利息计算方式

下面我们先来分析一下这两种贷款在传统的还款方式下的区别。

在计算利息方面，等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差别?原因在于两者计算利息的方式不同:

等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻,剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外,它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。

等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻,它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。

因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以,如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话,贷款周期越长的借款人,越应该选择等额本金贷款。

两种贷款的每期还款特点，让我们继续分析这两种贷款的区别。

虽然等额本金贷款能节省很多利息,但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重,后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力,制定贷款方案。但要注意的是,等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。下面两张截图来自于"贷款分析师＂软件，　展示了两种贷款的每期还款特点。

等额本息贷款还款表(部分）:每期还款额相同

等额本金贷款还款表（部分）:每期还款额不同

下面的分析,将能够进一步揭示出贷款的奥妙。

两种还款的比较

前面介绍了两种贷款方式各自的特点,我用表格归纳如下。

注意上表中,等额本息贷款的流行度和操作灵活度都超过了等额本金贷款。由于等额本息贷款占有主导地位，所以许多数学家对其进行了深入的研究,并发现等额本息贷款中,除了利率以外,还款方式和贷款周期对利息的影响也非常大。

超越等额本金贷款之一:双周加速还款

归功于计算机的普及以及软件工程师的努力，现在的老百姓可以象贷款精算师一样，轻易地掌握贷款的各种计算方法，细致地对贷款方案作分析比较,深入地了解贷款方法的多样性。这使得借款人可以根据自己的经济状况，灵活地采用一些还款方式，来减少利息、缩短贷款期限，减轻贷款利率变化所带来的压力。

等额本息贷款中的双周加速还款就能用来减少利息、缩短贷款期限,达到与等额本金贷款相同的效力。

下面我用一个简单例子来说明。假设您贷款3０年50万元,分别采用等额本息贷款的标准月还款、等额本息贷款的双周加速还款、等额本金贷款三种方式计算。贷款年利率为6.39%。下面我用贷款分析师软件（个人版)的二张截图来说明它们的差别。

等额本息贷款截图：标准的月还款 (用等额本息贷款计算器计算)

等额本金贷款截图　(用等额本金贷款计算器计算）

等额本息贷款截图：双周加速还款 (用等额本息贷款计算器计算)

房产论

双周加速还款与等额本金贷款的对比

根据上面三张截图制作出下表,以便各位比较。

以等额本息贷款的标准月还款为参照,从上表中可以看出,等额本息贷款中的双周加速还款方式像等额本金贷款一样,也能大量的节省利息。双周加速还款虽然比等额本金贷款多付２5００元的利息,但贷款周期却比等额本金贷款缩短了将近6年。

等额本息贷款中的双周加速还款看起来还不错,但在美国，选择它的借款人只是非常小的一部份人，大部分借款人选择的是等额本息贷款中的额外还款方法。它比双周还款方法操作起来更方便、更灵活、更省钱。

超越等额本金贷款之二:额外还款

在等额本息贷款中,采用部分提前还款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。它主要有两种方式，一是上面介绍的加速还款，另一种是这里介绍的额外还款。而额外还款则更简单、灵活，在国外，它是借款人的主要还款方式。最典型的方法就是在每年的最后一期还款中，多付上一笔同样金额的还款。

因为这种方法比较灵活，所以,如果借款人为了达到自己的财务目标,就需要经过几次试算来决定自己的额外还款时间、频率和金额。在这里,为了说明这种还款方法可以比等额本金贷款节省更多的利息,假设借款人有这样一笔贷款，30年贷款周期50万元,每月还款一次,贷款年利率为 6.１2％,经过几次试算后发现,在正常还款表的每年最后一期还款中，多付上一笔3,3６0元的还款，则贷款合计利息就刚好开始少于等额本金贷款的合计利息。

等额本息贷款之额外还款表(部分)

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额外还款与等额本金贷款之比较

上图是两种贷款的比较，显示了等额本息贷款加额外还款可以比等额本金贷款节省更多的利息。我们可以用3,３60元额外还款作为一个阀值来调整节省利息的多少：比该阀值越大,则比等额本金贷款节省的利息越多;比该阀值越小,则比等额本金贷款节省的利息越少;当等于该阀值时,则比等额本金贷款节省利息 151.４６元,节省贷款时间５年10个月(2129天)。所以如果借款人选择了等额本息贷款，一定要考虑相应的额外还款或加速还款。

综合对比

将上面的计算结果用下表综合地进行比较,以便更全面地了等额本息贷款和等额本金贷款的差别。

将上面的计算结果用下表综合地进行比较，以便更全面地了等额本息贷款和等额本金贷款的差别。

对于借款人来讲,管理好自己的贷款是一项非常重要的理财项目。所以重要的是根据自己的经济收入来制定财务目标和还款计划,而不是一定要比等额本金贷款节省利息。而等额本息贷款加上额外还款方法能够帮助借款人灵活的理财。秉持着省钱就是挣钱的原则，量入为出,您一定能早日脱离贷款一族的苦海。

备注观点：

目前，老百姓的购房贷款因为风险低、利润大成为银行的最优质项目。但老百姓却要付出沉重的经济代价。其原应就在于国内一些银行采取各种方式(例如要求缴纳提前还款违约金，限定提前还款次数，或者提高每次提前还款的金额)只允许老百姓按照银行的规定还款，而不允许老百姓根据自己的经济状况用其它提前还款手段来缩短贷款周期和贷款利息。

通过文章“提前还款与贷款违约金”　可以看出，国外银行限制提前还款是为了避免贷款的成本遭受灭顶之灾,而国内一些银行限制提前还款是为了让自己的收益最大化。当贷款利率上升时,承受损失的是老百姓，而银行却在极端获益的情况下继续获益。而一旦不能达到收益最大化，就认为有自己损失，就要借用所谓的“遵循国际惯例”或“与国际接轨”的借口,向老百姓收取违约金。这即缺少法律的合理性,也是对老百姓权益和利益的盘剥。

一些人将双周加速还款称之为让利于民,其实我觉得称之为还公平与民更贴切。我盼望那些银行不要光想着与国外的钱接轨,更重要的是与老百姓的利益接轨，丰富服务内容,提高服务质量，使借贷双方利益共享，取得双赢的结果，构建真正的和谐社会。

如果银行没有相关霸王条款,售房者对贷款购房的老百姓是不是也该对其不同的贷款方式和还款方式有告知义务,而不是要求购房者作唯一选择呢?

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/86fd9127370cba1aa8114431b90d6c85ed3a882e.html