水汇国际休闲会所考察报告

水汇国际休闲会所考察报告

一、项目基本介绍

水汇国际休闲会所位于广州市CBD及高尚生活区珠江新城星汇国际大厦的

一楼、二楼、三楼和六楼，总经营面积约1万平米。周边交通便利，环境较优美；酒店设计融汇东南亚及中式文化，整体色调为古木色，感觉较为幽雅、安静，是集桑拿、水疗、美容美发、按摩、健身、茶道、美食、网吧、棋牌等设施于一体，24小时提供一站式休闲娱乐服务的场所及交际平台。对外宣称五星级酒店管理，定位为广州高端的水疗会所。

价格及收费：门票159元/位（含桑拿、水疗、休息区、网吧、电影院、健身室项目）、套票399元/位（另加2小时中式按摩）

另收费项目：洗浴区擦背服务、自助餐厅分时段（晚上11点过后免费）、按摩、棋牌室、桌球室、乒乓球室、六楼半露天泳池、美容美发等项目另收费。

面客服务区域的整体设置：通过一楼接待过厅引导客人至二楼或六楼（OP房客户），二楼设置收银接待厅分接男女更衣室，更衣室连接洗浴区，洗浴区连接三楼，三楼设休息区、餐厅、按摩区、网吧、美容美发室，通过三楼客梯（3台）上六楼休闲区，六楼设置大型室外泳池（约300平米）、休息区（约40座）、电影院（13座）、健身房（约40平方米）、桌球室（1台）、乒乓球室（1台）、上网区（2座）、按摩室（数量未知）、OP（VIP套房（按面积估计应不超过8间）（禁止普通客人进入））。

普通客人的活动流线：（2楼）前台接待—更衣室—洗浴区—（3楼）分流至各个功能区—活动完毕后—进入2楼洗浴区—更衣—前台结账—离开。

VIP（会员）客户：可选择（2楼或6楼），进入2楼的客户与普通客人流线相仿，进入六楼的客户直接进入OP房间（根据观察内设棋牌、休息、更衣等功能，餐饮食物由服务员直送入房间）。

二、功能区情况介绍

（一）、洗浴区。

1、位置及面积：洗浴区位于二楼，分男宾区和女宾区，其中男宾区面积约1000平米。

2、整体介绍：通过二楼接待区后按男女宾分别进入男女洗浴区，男宾区内设置约500个衣柜的普通更衣室和一个VIP更衣室。客人更衣后进入洗浴区，洗浴区内配有简单的水果、饮料和小食品区，一个水温38度约100平米、深度约80厘米的水疗池，池内八个水按摩座椅床；一个约10平米的冷水池；一个约30平米的高温池；围绕浴池设置5张躺椅，两张3人围坐的休息桌；一间约25平米（约20座）的干蒸房；一间约10平米12座的湿蒸房；一个搓背区，搓背区内设2张床2个服务员，设搓背及推盐两项付费项目，据其服务人员介绍每天接待约50－60人；20个淋浴间，淋浴间内配备洗浴用品较为齐全（含洗发水、护发素、沐浴露、磨砂沐浴露、洗面奶等5种）均为屈臣氏品牌。设4个洗涮位供客人早上刷牙洗脸，洗浴区内共悬挂4台约42英寸液晶电视（全会所开通部分电影台、国际新闻资讯台等收费频道供客人观看）。设置浴后更衣区约10个平方米，连接到3楼休息区的通道。

3、客人统计：考察当天为非周末晚6点至7点半左右，期间洗浴区客人数量基本维持在15-20人，根据服务人员介绍，平均每天可以接待几百人（部分服务员介绍为400－500人）。

4、考察感觉：

（1）、区域功能定位比较准确。在洗浴区同时逗留的客人不多，设置的功能面积给客人足够宽松的感觉，休息躺椅设置较少，暗示客人该区域只满足客人洗浴的功能性需求而非逗留休息区，从而使客人尽快进入其他区域。相应地，将水上项目设计得比较单一，无药物等其他体验性功能的水池，；

（2）、服务理念贯彻比较到位。该层服务员态度较好，估计其服务理念是想给客人是放松、和谐、服务周到的感觉。；

（3）、在装修及建筑方面，由于该区域的湿度非常高，所以其注重设计用材的防水性和通风效果，多数家私及用品、装修材料为瓷质、石材、玻璃、塑料等，但中央空调管道通风口处周围涂料仍有大片渗水痕迹，多处可见发霉现象；

（4）、其洁具用品、电器如水龙头、洁具、电视机等均选用不知名品牌，可见该功能的建筑装修纯粹满足功能的需要而节省投入成本。

（二）、餐饮区

1、价格及规模：自助餐价格为15元，24小时开放（18：00-23：00为收费时间段，其它时间段免费），位于三楼，面积约500平米左右，共20张四-六人桌。

2、整体介绍：客人从二楼洗浴区出来后通过楼梯进入餐饮区，设计风格依然为东南亚与中式结合。进入餐饮区后，离主入口最近的一面墙壁上面摆放了10支左右的长城牌葡萄酒，基本作为观赏用；整个餐饮区的右手边大概30平米的空间中，包含有一个玻璃小厨房，自助餐客人还可以根据自己的口味选择现场烹饪（主要是一些价格低廉的海鲜类，部分品种收费）；厨房一侧为摆放自助餐的几张桌子，上面有各类餐具及可加热的餐锅，种类较多，例如粥粉面、各式小炒、价格较低的海鲜、简单的糕点、水果等20多个品种以及四种口味的饮料，品种较丰富；整个自助区对面是就餐区，由于尽头的墙体为一体式玻璃镜，给初到的客人超大的空间感。餐桌为木质复古中式设计、座椅为木制藤椅，另外搭配泰式吊灯及实木花草，整体感觉实用、优雅整洁。

4、现场客人统计：考察时间为7点半至8点半左右，期间位置基本坐满，约100-150位客人。

5、考察感觉：

（1）、经济实惠。食物品种较多，虽然口味较一般，但是相对15元/每位的消费，基本都能满足客人的要求，感觉很优惠。而且夜宵早餐及午餐都是免费的，如果客人24小时都在会所内休闲娱乐，大大节省了客人的餐饮消费。由此看出水汇的餐饮仅仅为配套服务，以人均成本价在运营，如果加上水电资源的损耗及数量较多的服务人员成本，也有可能在亏本运营，属于非盈利的项目。

（2）、餐饮区的规模控制的很好。作为约500平米20张不大的桌子为众多客人提供仅有的就餐场所，大大节约了使用空间。现场不断有客人进入就餐，即使没有位置，客人也没有出现抱怨及不满，借助隔壁的休息区及其它娱乐项目，可以很有效的转移客人；另外餐饮区的尽头墙面为一整块大玻璃，营造了相当宽敞和明亮的空间。

（3）、服务比较周到。现场约15位服务人员，帮助客人倒饮料、更换碟子、收取碗筷等清理工作，现场秩序维持的很好。

（4）、餐饮区一角设有一个玻璃间厨房，可随时根据客人提供特殊的和新鲜的食物，可以解决高端客人餐饮的需求问题也为制作自助餐的提供了便利。

（5）、设立时间段消费。免费时间段即可以避免食物的浪费又可以给客人在会所消费不贵的印象；18点至23点的收费时间为客人高峰期，即确保了稳定的收入又能限制长时间（超过24小时）滞留在此地不愿继续消费其它项目的客人。

（三）、大厅休息区

1、位置及规模：位于三楼和六楼，共配备有约200台航空电动座椅及个人液晶小电视、8台电脑。

2、客人统计：8点半左右，三楼约100个座椅几乎全满，六楼休息区约有70个座椅坐满。凌晨1点30分，六楼休息区的客人全部被邀请至三楼休息区，当晚过夜客人约100人左右，座位几乎全满。

3、考察感觉

（1）、座椅可电动调节，可180度放倒，感觉很舒适；头枕两边具有小音箱，这样既不影响客人之间谈话又看以看电视；但如果过夜睡觉。感觉座椅表面不平整，长时间躺在上面不舒服，影响睡眠。

（2）、三楼休息区位于24小时营业的餐饮区对面，噪音较大，影响睡眠。

（3）、如果三楼休息区可以容纳当天所有的过夜客人，服务人员会通知六楼客人前往三楼休息区，可以大大节省会所不必要的电力资源损耗及集中服务人员。但服务人员并没有提前告知六楼的客人可能会变换过夜地点，会为个别已经休息的客户带来不便，影响休息。

（4）、每个座位前面的液晶小电视均有遥控器相连，避免客人半躺姿态起身触按电视屏幕换台，比较人性化。但是放置遥控器的卡槽均为自制的铁条焊接，部分略有锈迹，影响美观且感觉档次较低。

（5）、所有的电视均无品牌LOGO，但演示效果及色彩均能接受。订制非品牌的电视极大的降低了投入的费用。

（四）、康体区。

1、游泳池：48元/位，面积约300平米。位于六楼天台处，为半封闭式，当晚游泳人数较少，最多在6人左右。

2、MINI电影院：免费观看，面积约200平米。共有13个宽大的电动沙发坐椅，感觉舒适；6场电影滚动上映，音质效果较好；每场观看人数在8人左右。

3、台球室：38元/小时，面积约50平米。一张标准斯诺克台球桌，当晚约有3-5批客人进行消费。

4、乒乓球室：35元/小时，面积约60平米。一张球桌，当晚约有3-5批客人。

5、健身房：免费使用，面积约80平米。墙壁大量使用玻璃镶嵌，空间感强。健身设施比较齐全。当晚健身房客人使用较多，每次经过多则8-10位客人。

（五）、茶艺室：位于六楼，面积约150平米，六张普通茶桌，饮茶同时透过大玻璃可享受珠江新城的部分美景，考察当天晚9点至12点，几乎没有客人消费。

（六）、OP室（VIP套房，内含棋牌室）。VIP房三套，888-988元/房/12小时，可同时容纳几十人；棋牌大房3套，298元/房/3小时，可同时容纳30-40人，包含两张麻将桌；棋牌中房4套，238元/房/3小时，可容纳10-20人左右，包含两张麻将桌；棋牌小房5套，188元/房/3小时，含一张麻将桌。所有在OP室消费的客人另收取净桑费159元/人。

（七）、桑拿中心：包含中式按摩338元/90分钟/位；泰式按摩398元/90分钟/

位；香薰按摩398元/90分钟/位，热石按摩498元/90分钟/位；缅式按摩498元

/120分钟/位.

（八）、发廊，可提供洗剪吹烫染发服务，洗发28元/位，剪发80/位，面积约10平米。当晚经过时看到一位女士在消费，两位剪发师。

三、客户来源分析：

（1）、现场特征分析：年龄层次主要集中在20-60岁，小朋友及老人客人相对较少。经观察分析，主要客人为商务客、家庭客、情侣客和三五成群的好友相聚客源。（由于现场客人均为统一着装，无法从衣装、手表、皮包、贵重首饰及其它方面分析）

（2）、从消费价格及产品地位分析，客户群体较广。客户群体应包含：偶尔休闲放松的普通收入家庭、收入中高的白领人士、经常出差的中高收入的商务客、经常消费的中产阶级以上群体。

四、优缺点概括分析

（一）优点：

1、项目位于高尚生活区，交通方便；

2、喧闹城市中可以放松心情的好去处，24小时提供水疗、餐饮、休闲娱乐等一站式服务，消费方便；

3、设计具有东南亚度假风格，感觉典雅幽静；

4、餐饮种类较多，消费价格较低，而且早餐午餐均为免费，可以无限量食用。

5、服务理念比较到位，服务人员数量较多，形象较好；

6、项目功能区的定位、划分及位置设计合理，各功能区根据客人数量与使用的频率控制的面积较准确；

7、根据普通客人和VIP客人设计了两种活动路线，体现了VIP客人的私密性及特殊的尊贵感。

8、合理控制相关的投入成本。其洁具用品（如水龙头、卫生洁具等）、电器（如公共区的液晶电视、休息区的个人小型液晶电视等均选用不知名品牌或无品牌），可见为了满足客人基本功能情况下尽力节省投入成本。

9、整体消费价格较为合理，同时分时段和分项目收费可以吸引较多的客户群体。

（二）、缺点：

1、装修风格及用材较低廉；

2、无酒廊及咖啡屋配套。

3、休息区紧邻餐饮区，噪音污染严重，设计不够合理；

4、公共电脑分布较散，且数量极少，为客户上网娱乐及商务客人临时办公带来很大不便；

5、 无品牌或者山寨版电子产品在减少项目成本投入情况下，可能会导致影响项目定位高端的形象；

6、公共休息区的座椅放倒后略不平坦，长时间平躺的客人及过夜客人会略感不舒服；

五、利润估算分析：

（1）、客人主要消费种类一：净桑价格为159元/位，自助餐为15元/位，即人均最低消费为174元；根据现场估计约占4成。

（2）、客人主要消费种类二：如果进行按摩等消费，即客人可以减免净桑价格。根据收费最低的中式按摩338元/位及最高的热石按摩498元/位取平均值计算，为418元/位，外加自助餐15元/位，平均消费433元/位；根据现场估计约占3成。

（3）、客人主要消费种类三：在（1）基础上会产生游泳（48元/位）、搓背（68元/位）、推盐（58元/位），其它康体类、棋牌等消费（约50元/位），即人均最低消费为350元/位，根据现场估计约占3成。

营业额估算：

根据服务员介绍的每日接待客人约500人计算日营业收入大概为：

174元/位*500位*40%+418元/位*500位*30%+350元/位*500位*30%=15万/天.

外加10%的服务费，及水汇的日营业收入总额约为：16.5万；月营业收入总额约为495万；年营业收入总额约为5940万。

投入费用成本估算：

依照行业费用成本投入约占营业额40%，（水汇项目较高的占地成本和广州高于业内的人力资源成本），水汇的费用成本比例应在营业额的50%左右，减掉股东费用及贷款费用等共约1000万，水汇的总费用成本约为3970万/年。

利润估算：

营业额5940万/年-费用成本3970万/年≈2000万/年；

注：详细项目种类及价格可见项目收费表。

（对类似的项目体验较少，如遗漏和分析不恰当的地方希望各位领导给予指导建议与补充。）

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/92527120f7335a8102d276a20029bd64783e6292.html